Loading

จี้5พันนิติขึ้นทะเบียนคอนโดฯ รื้อข้อบังคับเอาเปรียบเจ้าของร่วม / ที่ดินขู่ละเลยหมดสิทธิ์โขกเบี้ยค้างชำร

วันที่ : 4 สิงหาคม 2552
จี้5พันนิติขึ้นทะเบียนคอนโดฯ รื้อข้อบังคับเอาเปรียบเจ้าของร่วม / ที่ดินขู่ละเลยหมดสิทธิ์โขกเบี้ยค้างชำระ

กรมที่ดินจี้ กว่า5,000 นิติบุคคลอาคารชุดทั่วประเทศเร่ง จดทะเบียน ตั้งคณะกรรมการชุดใหม่ พร้อมแก้ไขข้อบังคับ ให้สอดรับกับกฎหมายใหม่ หลังบังคับใช้มานาน 1 ปี เผยมียื่นจดไม่มาก เหตุไม่มีบทลงโทษ ขู่หากเพิกเฉย หมดสิทธิ์เรียกเก็บเบี้ยปรับค้างค่าส่วนกลางรายปี ด้านนคร มุธุศรี ระบุ ไม่แก้ไขข้อบังคับ อยู่ในข่ายกระดาษเปล่า

สืบเนื่องจาก พระราชบัญญัติ (พ.ร.บ.) อาคารชุดพ.ศ. 2522 แก้ไขเพิ่มเติมโดยพ.ร.บ.อาคารชุด(ฉบับที่ 4) พ.ศ. 2551 ซึ่งมีผลบังคับใช้ตั้งแต่วันที่ 4 กรกฎาคม 2551 ที่ผ่านมา หรือ ครบ 1ปีเศษ ซึ่ง ในทางปฏิบัติ นิติบุคคลจะต้องแก้ไขข้อบังคับและตั้ง คณะกรรมการชุดใหม่ให้สอดรับกับกฎหมายใหม่ เพื่อลดการเอาเปรียบผู้บริโภคจากการเรียกเก็บทรัพย์ส่วนกลางด้วยการกำหนดเบี้ยปรับในอัตราที่สูงนั้น

นายสุรสิทธิ์ สหัสธรรมรังษี ผู้อำนวยการสำนักส่งเสริมธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ กรมที่ดินเปิดเผย""ฐานเศรษฐกิจ""ว่า ขณะนี้ กรม ได้ออกหนังสือเวียน แจ้งต่อผู้จัดการนิติบุคคลอาคารชุดทั่วประเทศ ให้รีบยื่นจดทะเบียนต่อสำนักงานที่ดิน หลังจาก แต่งตั้ง คณะกรรมการนิติบุคคลอาคารชุด ใหม่ และ แก้ไขหรือเพิ่มเติมข้อบังคับให้สอดคล้องกับพ.ร.บ.อาคารชุดฉบับใหม่

ทั้งนี้ สาระสำคัญของกฎหมายอาคารชุดใหม่ กำหนดให้ นิติบุคคลอาคารชุด จะต้องมีคณะกรรมการนิติบุคคลอาคารชุดที่ประกอบด้วยกรรมการไม่น้อยกว่า 3 คนแต่ไม่เกิน 9 คน ซึ่งแต่งตั้งโดยที่ประชุมใหญ่ เจ้าของร่วมและผู้จัดการต้องนำไปจดทะเบียนต่อเจ้าพนักงานภายใน 30 วันนับจากวันที่เจ้าของร่วมมีมติและให้นิติบุคคลอาคารชุดดำเนินการแก้ไขหรือเพิ่มเติมข้อบังคับให้สอดคล้องกับพ.ร.บ.อาคารชุดใหม่ ภายใน 360 วันนับจากกฎหมายบังคับใช้ ขณะเดียวกันจากการตรวจสอบพบว่า ยังมีการแก้ไขข้อบังคับและ ยังไม่ได้มีการแต่งตั้งคณะกรรมการนิติบุคคลอาคารชุด น้อยมาก เมื่อเทียบกับปริมาณที่มีอยู่กว่า 5,000 แห่งทั่วประเทศ ดังนั้นกรมจึงต้องออกหนังสือเวียนเพื่อเร่งรัดให้ดำเนินการ เนื่องจาก ครบ ระยะเวลา1ปีหลังกฎหมายให้อำนาจ จากปัญหาดังกล่าวเป็นไปได้ว่ากฎหมายอาคารชุดฉบับใหม่ไม่ได้กำหนดบทลงโทษไว้ หากมีการละเลยหรือใช้ข้อกำหนดเดิมที่มีการเอาเปรียบผู้อยู่อาศัยในฐานะเจ้าของร่วม มีทางเดียวที่ผู้อยู่อาศัยจะดำเนินการได้คือ ร้องเรียนและเอาผิดตามกฎหมายแพ่งและอาญาซึ่ง ผลที่ตามมาก็คือความล่าช้า

 

ในมุมกลับกัน กฎหมายอาคารชุดใหม่ จะกำหนดรายละเอียดปลีกย่อยของข้อบังคับกรณีนิติบุคคลไว้แล้ว ซึ่งถือว่าค่อนข้างละเอียด แต่ตามข้อเท็จจริง นิติบุคคลจะต้องนำไปปฏิบัติและกำหนดหลักเกณฑ์ให้สอดคล้องกัน ตามมาตรา 18/ 1 กล่าวคือ กำหนดให้กรณีเจ้าของร่วม (ผู้อยู่อาศัยในโครงการ) ไม่ชำระเงินค่าทรัพย์ส่วนกลาง ตามมาตรา 18 ภายในเวลาที่กำหนด จะต้อง เสียเงินเพิ่มในอัตราไม่เกินร้อยละ 12ต่อปี ของจำนวนเงินที่ค้างชำระโดยไม่คิดทบต้น และหากค้างเกิน6 เดือนต้องชำระ เพิ่มไม่เกินร้อยละ 20 ต่อปี และอาจถูกระงับการให้บริการส่วนรวม หรือการใช้ทรัพย์ส่วนกลาง

อย่างไรก็ดี หาก นิติบุคคลไม่แก้ไขข้อบังคับให้เป็นไปตามที่กฎหมายใหม่กำหนดก็จะไม่มีสิทธิ์เรียกเก็บเงินส่วนที่เพิ่มจากการค้างชำระได้ เป็นต้น ซึ่งส่งผลให้นิติบุคคลสามารถเรียกเก็บเฉพาะค่าส่วนกลางตามอัตราปกติได้เท่านั้น ที่สำคัญกฎหมายอาคารชุดใหม่ได้กำหนดคำนิยามของค่าส่วนกลางไว้ ก็คือ จะต้องเป็นอัตราที่เรียกเก็บจาก ค่าขยะ ยาม ฯลฯ โดยคำนวณเรียกเก็บเป็นรายเดือน สำหรับค่าบริการส่วนต่างที่เกิดขึ้น นอกเหนือจากชีวิตความเป็นอยู่ปกติ เช่น การทาสีอาคารใหม่ ก่อสร้างสระว่ายน้ำใหม่ นิติบุคคลไม่สามารถนำค่าใช้จ่ายดังกล่าว มาเรียกเก็บหรือรวมเป็นค่าทรัพย์ส่วนกลางได้ โดยจะต้องแยกบัญชีต่างหาก ออกไป

นายสุรสิทธิกล่าวอีกว่า กฎหมายอาคารชุดใหม่จะกำหนดบทลงโทษเฉพาะกรณีผู้จัดการนิติบุคคล ไม่ติดประกาศบัญชีรายรับรายจ่าย แต่ละเดือนให้เจ้าของร่วมรับทราบ ภายใน 15วัน จะถูกปรับ50,000 บาท และ วันละ500บาทจนกว่าติดประกาศ เนื่องจากเกรงว่าจะเกิดการทุจริต นำเงินค่าทรัพย์ส่วนกลางไปใช้จ่ายส่วนตัว หรือ บทลงโทษกรณีที่เจ้าของร่วมนำพื้นที่ห้องชุดพักอาศัยไปหารายได้ในเชิงพาณิชย์จะต้องถูกปรับ 50,000 บาท และวันละ 500 บาทจนกว่าจะเปลี่ยนแปลงการใช้พื้นที่อาคารชุดเป็นต้น

ด้านนายนคร มุธุศรี นายกก่อตั้งสมาคมบริหารทรัพย์สินแห่งประเทศไทย กล่าวว่า จากการตรวจสอบมีนิติบุคคลอาคารชุดกว่า 5,000 แห่งทั้งประเทศเฉลี่ยแห่งละ 300หน่วย ซึ่งมองว่ามีจำนวนมากยังไม่ปฏิบัติตามกฎหมาย เข้าใจว่า ยังไม่ค่อยมีใครทราบว่าจะต้องดำเนินการ อย่างไรก็ดีแม้กฎหมายจะไม่มีบทลงโทษแต่ หากไม่ปฏิบัติตาม เท่ากับว่า ข้อบังคับของแต่ละนิติบุคคลจะเป็นแค่เศษกระดาษไม่สามารถบังคับใช้ได้โดยเฉพาะ การเรียกเก็บค่าส่วนกลางในกรณีที่เป็นเบี้ยปรับหรือส่วนที่เพิ่ม กรณีที่เจ้าของร่วมค้างการชำระ

นอกจากนี้ ในส่วนของทรัพย์ส่วนกลางกฎหมายใหม่จะมีการแยกชัดเจนหากเป็นน้ำประปา ที่จอดรถ ทาสีโครงการ ฯลฯ นิติบุคคล จะเรียกเก็บเพิ่มไม่ได้ หากมีการค้างชำระ

ที่มา : หนังสือพิมพ์ฐานเศรษฐกิจ

 

 

ข่าวกฎหมายอสังหาฯ อื่นๆ