Loading

กลยุทธ์ บรรยง ไม่ได้มีแต่ขายทรัพย

วันที่ : 7 กรกฎาคม 2552
กลยุทธ์ บรรยง ไม่ได้มีแต่ขายทรัพย์

ยังเป็นปีทองของบริษัทบริหารสินทรัพย์ กรุงเทพพาณิชย์ (บสก.)

ภายใต้การบริหารแนวคิดพอดีๆ ของ บรรยง วิเศษมงคลชัยกรรมการผู้จัดการใหญ่ กับแนวทางกระจายทรัพย์ราคาถูกให้กับคนทุกกลุ่ม ได้มีที่อยู่อาศัย และแนวคิดล่าสุด  โครงการพออยู่พอกินกับที่ดินบสก. ที่เดินตามแนวทางเศรษฐกิจพอเพียง

...ทิศทางทรัพย์สิน รอการขาย (เอ็นพีเอ) ครึ่งปีหลัง

ตอนนี้เอ็นพีเอ ทิศทางจะลง เมื่อ 2 ปีก่อนเอ็นพีเอในระบบ มีจำนวน 1.6 แสนล้าน บาท แต่ปีก่อนเหลือ 1.5 แสนล้านบาท คาดว่าปีนี้จะลดเหลือ 1.4 แสนล้านบาท เพราะสถาบันการเงินพยายามระบายทรัพย์ออก และ บางส่วนก็มีการโอนขายมาให้บสก. สถาบันการเงินจึงไม่นิยมซื้อกลับ เพราะมีต้นทุนค่ารักษา ปีนี้ขายทรัพย์ยากขึ้น ไม่ใช่ปัญหากำลังซื้ออย่างเดียว แต่ส่วนหนึ่งเกิดจากคุณภาพทรัพย์ด้อยลงเมื่อเทียบกับ 4-5 ปีก่อน ตอนนั้นคุณภาพทรัพย์ดีกว่า เมื่อเทียบกับตอนนี้ที่ดินแปลงงามส่วนใหญ่ขายออกหมดแล้ว ยิ่งทำให้ทรัพย์ที่เหลือขายยากขึ้น

...ปีนี้ลูกค้าสนใจทรัพย์ประเภทใด

ส่วนใหญ่เป็นทรัพย์ชิ้นเล็ก ยังขายได้ดี เพราะทรัพย์ชิ้นเล็กของบสก. จะมีการปรับสภาพซ่อมบำรุง แต่ทรัพย์ชิ้นใหญ่ เศรษฐกิจชะลอก็ยอมรับว่าจำนวนคนซื้อน้อยลง แต่ตอนนี้เริ่มเห็นทิศทางนักลงทุน พวกผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์เริ่มเข้ามาเก็บที่ดิน

สาเหตุแรก เพราะเศรษฐกิจน่าจะถึงจุดแย่ที่สุด ไปแล้ว

สาเหตุที่สอง ช่วง 2-3 ปีก่อนช่วงที่เศรษฐกิจชะลอ ยิ่งไม่มีการซื้อทรัพย์ชิ้นใหญ่เลย เลยเกิดการอั้น พอผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ไม่ซื้อ แต่สินค้าที่ขายออกได้เยอะ อย่างโครงการบ้านของพฤกษา ขายบ้านได้ปีละหมื่นล้านบาท ก็ต้องซื้อที่ดินเพิ่ม ตอนนี้จึงเริ่มเห็นสัญญาณผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์เก็บที่ดินเพิ่ม เพราะสต๊อกที่มีอยู่เหลือน้อย แม้เศรษฐกิจจะไม่ปรู๊ดปร๊าด แต่ก็ไม่ได้แย่ลง

...สถาบันการเงินบ่นปีนี้ทรัพย์ชิ้นใหญ่ขายยาก

การซื้อปัจจุบันกับอดีตต่างกัน ถ้าเป็นกลุ่ม ผู้ประกอบการต่อให้เป็นทรัพย์ชิ้นใหญ่ ก็หันมาซื้อ 40-50 ไร่ ไม่ซื้อทีเดียวเป็นแปลง 300 ไร่ เหมือนเมื่อก่อน เพราะกำลังซื้อมีไม่มาก อีกอย่างถ้าเราต้องการระบายทรัพย์ให้เร็ว ก็ต้องแบ่งที่ดินให้เล็กลง แล้วแบ่งขาย

ส่วนสถานการณ์ราคาทรัพย์ชิ้นใหญ่ ก็ไม่ได้ปรับลดลง เพราะต่อให้เศรษฐกิจชะลออย่างไร ที่ดินก็ไม่ปรับลง ดูได้ตั้งแต่ปี 2540 ที่เจอวิกฤตเศรษฐกิจ แม้บางพื้นที่ราคาทรงๆ แต่บางพื้นที่ก็ราคาขึ้น แล้วราคาก็ขึ้นทุกปี อย่างการขายบ้านใหม่ปีนี้ในกรุงเทพฯ ยังขายได้ 5 หมื่นหลัง แม้จะลดลงจากปีก่อนที่ขายได้ 7 หมื่นหลัง แต่ก็ยังขายได้ ยังไงก็มีคนซื้อบ้าน

...มีเงินช่วงนี้ลงทุนที่ดินดีไหม

ไม่ว่ายังไงผลตอบแทนก็สูงกว่าเงินฝาก เพราะ ตอนนี้ยังไม่เห็นทิศทางดอกเบี้ยขึ้น ถ้าไปลงหุ้น แม้ ผลตอบแทนพอใช้ได้ แต่ความเสี่ยงสูง ต่างจากการเก็บลงที่ดิน แต่ละปีผลตอบแทนมีแต่เพิ่มขึ้น ความเสี่ยงไม่มาก ถ้าใครมีเงินเย็นควรลงทุนบางส่วน แต่ต้องไม่ใช่กู้เงินมาซื้อที่ดิน ต้องใช้เงินเย็นซื้อ ยังไง ผลตอบแทนก็ต้องสูงกว่าดอกเบี้ยเงินฝาก ถ้าไม่ได้เป็น ผู้ประกอบการน่าสนใจซื้อสัก 1-2 แปลง ต่อไปมูลค่าน่าจะดีขึ้น ...ซื้อที่แล้วจะเสี่ยงรัฐบาลเก็บภาษีที่ดินหรือเปล่า

ถ้ารัฐบาลเก็บภาษี คิดว่าไม่น่าจะถึง 100 ไร่ คงมีกรอบการเก็บภาษี ไม่อย่างนั้นเกษตรกรลำบาก คิดว่าคงมีข้อยกเว้น และไม่น่าจะเก็บตอนนี้

...ปีนี้ช่วยส่งต่อลูกค้าให้กับสถาบันการเงินเป็นอย่างไร

เดิมสถาบันการเงินจะวิ่งมาหาบสก. วิ่งมาหาสินเชื่อเอง เข้ามาหาลูกค้าที่ดี ชักชวนไปกู้ แต่ปีนี้สถาบันการเงินชะลอการปล่อยสินเชื่อชัดเจน จึงเห็นสถาบันการเงินวิ่งเข้าหาเราน้อยกว่าเดิม แต่สถานการณ์น่าจะกลับมาดีช่วงครึ่งปีหลัง

...โครงการพออยู่พอกินกับที่ดินบสก. เป็นอย่างไร

คนให้ความสนใจมาก แต่เราก็ไม่ได้ต้องการขายที่ดินแบบถล่มทลาย เพราะแนวคิดของเราไม่ได้เน้นขายที่ดิน แต่จุดประสงค์ต้องการให้คนใกล้เกษียณ หรือเกษียณแล้ว ใช้ที่ดินทำเกษตรเพื่อทำกิน เป็นเศรษฐกิจพอเพียง ตอนนี้มีการจัดทำแปลงสาธิตให้คนที่สนใจได้ดู ไม่ซื้อที่ดินก็ไม่เป็นไร แต่เราทำให้ดู อีก 2 เดือนจะทำแปลงสาธิตให้ครบทุกสำนักงาน 24 จังหวัดทั่วประเทศ ถ้าจะให้เห็นเป็นภาพ ก็เหมือนเราซื้อบ้านต้องดูบ้าน ตัวอย่าง แต่นี่ดูแปลงสาธิตตัวอย่าง สอนการแบ่งพื้นที่ให้ดู เช่น พื้นที่นาข้าว 30 ส่วน บ่อปลา 10 ส่วน พื้นที่ไร่ 10 ส่วน นี่เป็นตัวอย่าง ทำให้ดูเป็น ตัวอย่างแล้วเอาไปใช้ได้จริง แล้วทำตัวเลขให้ดูเลยว่า ถ้าจะขุดบ่อต้องใช้เงินเท่าไร ถ้าจะซื้อที่ดินราคาเท่านี้ ต้องใส่เงินลงไปอีกเท่าไรถึงจะเป็นอย่างแปลงสาธิต ที่เราทำให้ดูเป็นตัวอย่าง นอกจากนี้ ยังขอความร่วมมือเกษตรจังหวัดให้ช่วยแนะนำ ตอนนี้ก็ประสานงานไปแล้ว รวมทั้งคนที่เราขอมาให้ช่วยก็คือปราชญ์ชาวบ้าน เป็นตัวกลางในการประสานงาน ให้ความรู้กับคนที่สนใจ ที่สำคัญเราไม่ได้สอนเป็นการทำเกษตรอุตสาหกรรม เป็นพาณิชย์ ทำเพื่อขาย แต่เราสอนวิธีเกษตรใน รูปแบบพออยู่พอกิน

ต่อให้เศรษฐกิจจะซบเซา เงียบเหงา แต่ปีนี้บสก. ก็ยังเป็นหน่วยงานรัฐที่ทำหน้าที่เพื่อคนทุกกลุ่มอย่างแข็งขัน เพื่อให้คนทุกกลุ่มมีที่อยู่อาศัยราคาถูก ภายใต้แนวคิดชีวิตพอเพียง

ที่มา : หนังสือพิมพ์โพสต์ทูเดย์.

 

 

ข่าวบ้านมือสอง อื่นๆ