Loading

ต่างมุมมอง กม.จัดสรร ประชาพิจารณ์ข้อดี-ข้อเสี

วันที่ : 18 มิถุนายน 2552
ต่างมุมมอง กม.จัดสรร ประชาพิจารณ์ข้อดี-ข้อเสีย

เสวนา ""ประชาพิจารณ์แก้ไข พ.ร.บ.การจัดสรรที่ดิน พ.ศ.2543"" ครั้งที่ 2 เจ้าของโครงการบ้านจัดสรรสนใจเข้า

ร่วมคับคั่ง โดยมีการเสนอแก้ไขเพิ่มเติม พ.ร.บ.รวมทั้งสิ้น 7 มาตรา

 

ชี้ช่องโหว่กฎหมาย

การเสวนาครั้งนี้ วิทยากรประกอบด้วย ""สุชาติ ดอกไม้เพ็ง"" นักวิชาการที่ดินชำนาญการพิเศษ กรมที่ดิน ""อิสระ บุญยัง"" นายกสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร ""นคร มุธุศรี"" ประธานที่ปรึกษาสมาคมบริหารทรัพย์สินแห่งประเทศไทย และ ""รังสรรค์ นันทาวงศ์"" นายกสมาคมบริหารทรัพย์สินแห่งประเทศไทย

 

โดยหนึ่งในประเด็นที่น่าสนใจในวันนั้นคือการนำเสนอความเห็นของ ""อิสระ บุญยัง"" ที่เพิ่งรับตำแหน่งนายกสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรรคนใหม่ได้ไม่นาน โดยมีทั้งความเห็นในเชิง ""สนับสนุน-แตกต่าง-เสนอแนะ"" อาทิ ข้อเสนอแนะให้เพิ่มเติมการแก้ไข ""มาตรา 49"" จากปัจจุบันให้จัดเก็บค่าบำรุงรักษาสาธารณูปโภคเป็นรายเดือน ให้แก้ไขเป็นรายเดือนหรือรายปี ฯลฯ เพื่อเปิดโอกาสให้ลูกบ้านที่มีความพร้อมสามารถจ่ายค่าบำรุงฯเป็นเงินก้อนได้

 

ที่น่าสนใจคือออกมาชี้ว่า การแก้ไขร่าง พ.ร.บ.จัดสรรที่ดิน ""มาตรา 44"" อาจมี ช่องโหว่ เพราะในร่าง พ.ร.บ.จัดสรรที่ดิน ตาม ""มาตรา 44 (1)"" ได้ระบุถึงหลักเกณฑ์การพ้นจากหน้าที่บำรุงรักษาสาธารณูปโภคในโครงการไว้ 2 กรณี

 

โดยสรุป คือกรณีที่ 1 ผู้ซื้อที่ดินจัดสรรได้จัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรภายในเวลาไม่น้อยกว่า 180 วัน (นับตั้งแต่วันที่ได้รับแจ้งจากผู้จัดสรรที่ดิน) หรือกรณีที่ 2 ผู้ซื้อที่ดินจัดสรรจำนวนไม่น้อยกว่ากึ่งหนึ่งของจำนวนแปลงย่อยตามแผนผังโครงการได้จัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรโดยแจ้งให้ผู้จัดสรรที่ดินทราบด้วย

 

นั่นหมายความว่าถึงแม้บริษัทเจ้าของโครงการจัดสรรนั้นๆ ยังไม่ได้ดำเนินการก่อสร้างสาธารณูปโภคในโครงการแล้วเสร็จทั้งหมด เช่น ยังไม่ได้ก่อสร้าง สวนสาธารณะครบตามที่ระบุในแผนผังโครงการ ฯลฯ แต่ลูกบ้านในโครงการจำนวนไม่น้อยกว่าครึ่งหนึ่งก็มีสิทธิ์ รวมตัวกันตั้ง ""นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร"" ได้

 

อย่างไรก็ตาม หนึ่งในหน้าที่สำคัญของ นิติบุคคลฯ คือการดูแลบำรุงรักษาสาธารณูปโภคในโครงการ แต่ปรากฏว่า ตามร่าง พ.ร.บ.จัดสรรที่ดินยังไม่มีกฎหมายมาตราใดที่บังคับว่าภารกิจดังกล่าวเป็นหน้าที่ของนิติบุคคลฯ รวมถึงไม่มีการกำหนดบทลงโทษการฝ่าฝืน ต่างจากฝั่งของผู้จัดสรรที่ดินที่มีการระบุชัดเจนว่าเป็นหน้าที่และมีบทลงโทษต้องถูกปรับตลอดระยะเวลาการฝ่าฝืนวันละ 1,000 บาท

 

""ที่ผ่านมาแทบไม่มีผู้ประกอบการหยิบประเด็นนี้ขึ้นมาอธิบายเพราะพูดไปก็เหมือนรักษาผลประโยชน์ของตัวเอง อย่างไรก็ตามในทางปฏิบัติเคยมีกรณีนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรไม่ดูแลบำรุงรักษาสาธารณูปโภคในโครงการตัวเองเกิดขึ้นแล้ว เพราะไม่สามารถตกลงเรื่องอัตราการจัดเก็บค่าใช้จ่ายสาธารณูปโภคในช่วงที่ตั้งนิติบุคคลฯได้""

เสนอตั้งนิติบุคคลฯอิง พ.ร.บ.อาคารชุด

ส่วน ""นคร มุธุศรี"" ที่ปรึกษาสมาคมบริหารทรัพย์สินฯ เสนอความเห็นว่า ควรแก้ไขกฎหมายให้สามารถจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรได้ตั้งแต่เริ่มโอนบ้านหลังแรกเหมือนเช่นกรณี ""อาคารชุด"" ที่กฎหมายกำหนดให้ต้องจัดตั้งนิติบุคคลอาคารชุดตั้งแต่การโอนห้องชุดยูนิตแรก เพราะมองว่ามี ""ข้อดี"" มากมาย อาทิ สามารถจัดระเบียบโครงการได้นับตั้งแต่มี ผู้อยู่อาศัยหลังแรก ตัดปัญหาการส่งมอบและตรวจรับสาธารณูปโภคระหว่างผู้ขอจัดสรรกับคณะกรรมการนิติบุคคลฯ ฯลฯ

 

สุดท้ายคือ ""รังสรรค์ นันทาวงศ์"" นายกสมาคมบริหารทรัพย์สินฯ มองว่า การให้สิทธิ์ลูกบ้านกึ่งหนึ่งรวมตัวกันจัดตั้งนิติบุคคลฯได้นั้นมี ""ข้อดี"" คือช่วยอำนวยความสะดวกให้การจัดตั้งนิติบุคคลฯ ทำได้สะดวกรวดเร็วขึ้น

 

ขณะที่ ""ข้อเสีย"" คือการออกกฎข้อบังคับต่างๆ ของโครงการจะตกเป็นสิทธิ์ของนิติบุคคลฯทันที เช่น กรณีที่หมู่บ้าน ยังมีที่ดินเหลือขายและต้องก่อสร้างบ้านต่อเนื่อง นิติบุคคลฯสามารถออกกฎห้าม รถขนดินเข้าออกโครงการได้ ฯลฯ ทั้งหมดเป็นหลากมุมมองจากประชาพิจารณ์แก้ไขเพิ่มเติม พ.ร.บ.จัดสรรที่ดิน พ.ศ.2543

ที่มา : หนังสือพิมพ์ประชาชาติธุรกิจ

 

 

ข่าวกฎหมายอสังหาฯ อื่นๆ