Loading

แก้ ก.ม.จัดสรร 2543 ขจัดปัญหา ดูแลทรัพย์ส่วนกลา

วันที่ : 11 มิถุนายน 2552
แก้ ก.ม.จัดสรร 2543 ขจัดปัญหา ดูแลทรัพย์ส่วนกลาง

นายสุรสิทธิ์ สหัสธรรมรังสี ผู้อำนวยการสำนักส่งเสริมธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ กรมที่ดิน ได้กล่าวเปิดเสวนาว่า หลังยกเลิก ประกาศคณะปฏิวัติ ฉบับที่ 286 ผู้บริโภคและผู้ประกอบการต่างได้รับความสะดวกในเรื่องการจัดสรรที่ดินอีกทั้งมีเงื่อนไขระยะเวลาในการทำงานซึ่งต้องยอมรับว่าการใช้ ป.ว. 286 เกิดปัญหาในเรื่องของการแบ่งเฟสพัฒนาทำให้ไม่สามารถจัดตั้งนิติบุคคลได้

โดยเฉพาะ เกี่ยวกับภาระการดูแลสาธารณูปโภคส่วนกลางซึ่งต้องดำเนินการใน 3 ขั้นตอน คือ 1.หากผู้ประกอบการไม่ประสงค์จะดูแลสาธารณูปโภคจะต้องมีการจัดตั้งนิติบุคคล และ 2. ถ้าหากไม่สามารถจัดตั้งนิติบุคคลได้ จะต้องดำเนินการตามข้อกำหนดข้อต่อไปคือทำแผนดูแลรักษา และ 3.ซึ่งหากทั้งสองข้อไม่สามารถทำได้ก็จะต้องโอนโครงการสาธารณูปโภคให้เป็นของสาธารณะ

""แต่ กฎหมายใหม่ จะให้ ลดขั้นตอน หาก ไม่สามารถดำเนินการได้ให้โอนให้ท้องถิ่นดูแล อย่างไรก็ดี ที่ผ่านมาผู้ประกอบการไม่ต้องการดูแลรักษาสาธารณูปโภคและไม่ต้องการให้มีการตั้งนิติบุคคลแต่ชอบทำแผนดูแลรักษาหลอกๆ ทั้งนี้การโอนสาธารณูปโภคให้เป็นสาธารณะมีบางโครงการโอนสาธารณูปโภคที่ยังไม่เรียบร้อยให้องค์กรส่วนท้องถิ่นซึ่งองค์กรท้องถิ่นไม่อยากรับ""

สำหรับสิ่งที่ผู้ประกอบการมีความเป็นห่วงคือเรื่องที่ประกาศให้ลูกบ้านกึ่งหนึ่งสามารถรวมตัวจัดตั้งนิติบุคคลได้ซึ่งมีการเป็นห่วงแปลงที่ยังจำหน่ายไม่ออกว่าหากนิติบุคคลเข้ามาดูแลเลยอาจเรียกเก็บค่าเข้าออกรถถมดินก่อสร้าง ซึ่งกรมที่ดินจะต้องไปชี้แจงกับคณะกรรมการกฤษฎีกา ส่วนกรณีที่มีการยึดทรัพย์ส่วนกลางขายทอดตลาดเดิมกฎหมาย 286 สามารถทำได้แต่กรมที่ดินมีการแก้ไขว่าทรัพย์ส่วนกลางไม่อยู่ในข่ายบังคับคดี

ขณะที่ นายนคร มุธุศรี ประธานที่ปรึกษาสมาคมบริหารทรัพย์สินแห่งประเทศไทย กล่าวว่า ที่ผ่านมามักมีปัญหาตั้งนิติบุคคลบ้าน ได้น้อยเพียง 500 ราย จาก 5,000 หมู่บ้าน นอกจากนี้ ยังมีปัญหาการตีความที่ไม่ตรงกัน และปัญหาการทะเลาะ ระหว่างผู้ซื้อกับผู้ซื้อ ผู้ซื้อกับผู้ขาย และเจ้าของโครงการ โดยเฉพาะการโอนหรือไม่โอนสิทธิในการดูแลสาธารณูปโภค ข้อเสนอที่จะต้องแก้ไขเพิ่มเติมอาทิ เช่น ลดจำนวนเสียงลง นิติบุคคลหมู่บ้านเก่าเหลือเพียง 1 ใน 4 ของทั้งหมด และ ให้ตั้งนิติบุคคลทันทีหลัง โอนบ้านหลังแรก

""ควรกำหนดอัตราจัดเก็บให้ชัดเจน เช่น เกษตรกรรม พาณิชยกรรม อุตสาหกรรม และที่ดินเปล่า ให้เป็นมาตรฐานเดียวกันทั่วประเทศ และกำหนดระยะเวลาตรวจรับมอบสาธารณูปโภค ระหว่างผู้จัดสรรกับคณะกรรมการหมู่บ้านหลังจดทะเบียนนิติบุคคล""

นายนครกล่าวอีกว่า ควรกำหนดบทระวางโทษทั้งกับผู้ขาย ผู้ซื้อและผู้บริหาร ในกรณีเรียกหาผลประโยชน์ ควรแก้ไข กรณีการตั้งนิติบุคคล จะต้องให้ผู้ซื้อไม่น้อยกว่ากึ่งหนึ่งของแปลงย่อย มีมติให้จัดตั้ง นิติบุคคคล ควรปรับเป็น ว่าเมื่อผู้จัดสรรได้ก่อสร้างสาธารณูปโภคทั้งโครงการเสร็จ และมีความประสงค์ที่จะโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินและสิ่งปลูกสร้างหลังแรกให้ผู้ซื้อรายแรก ผู้จัดสรรต้องยื่นจดทะเบียนจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร พร้อมข้อบังคับต่อเจ้าพนักงานที่ดินจังหวัดหรือเจ้าพนักงานที่ดินสาขา

นายสุชาติ ดอกไม้เพ็ง นักวิชาการที่ดินชำนาญการพิเศษ กรมที่ดิน กล่าวว่า ประเด็นที่ต้องแก้ไข คือแยกประเภท ระหว่าง สาธารณูปโภค และ บริการสาธารณะ ให้ชัดเจน และ ตีตราหลังโฉนด เพื่อไม่ให้เกิดปัญหาการโอนกรรมสิทธิ์ หรือโอนให้กับนิติบุคคลบ้านจัดสรร ในการจัดเก็บค่าส่วนกลาง รวมถึงได้กำหนดเงื่อนเวลาที่ชัดเจน กรณีที่ ผู้จัดสรรพ้นจากหน้าที่ดูแลสาธารณูปโภค ให้ผู้ซื้อที่ดินจัดสรร ตั้งนิติบุคคล ตามกฎหมาย หรือ ตามกฎหมายอื่น จะต้องรับโอนสินทรัพย์ไปดูแลภายในไม่เกิน 180 วัน และ เพื่อป้องกัน ผู้ประกอบการดึงทรัพย์ส่วนกลางไปหารายได้ เช่นทางเข้าออก ไฟฟ้า ประปา

 

ดังนั้นต้องระบุชัดว่า เมื่อตั้งนิติบุคคลแล้ว ทรัพย์ส่วนกลางจะต้องตกเป็นกรรมสิทธิ์ของนิติบุคคลอัตโนมัติ และต้องมีเสียงในโครงการ เกินกึ่งหนึ่งหรือเกินกว่า 50% และหากลูกบ้านรวมตัวตั้งนิติบุคคลหากตั้งไม่ได้ ให้ผู้ประกอบการวางแผนดำเนินการ หรือยก สาธารณูปโภคให้ท้องถิ่นดูแล และแก้ปัญหาการค้างค่าส่วนกลาง 6 งวด ไม่ว่าจะติดต่อกันหรือไม่ ให้นิติบุคคลตัดสิทธิให้บริการ ได้

นายอิสระ บุญยัง นายกสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรรแสดงความเห็นว่า การให้ผู้ซื้อที่ดินจัดสรร ไม่น้อยกว่ากึ่งหนึ่ง ตั้งนิติบุคคลได้ เพียงแค่แจ้งให้ผู้จัดสรรทราบ เนื่องจาก ไม่มีบทบัญญัติให้คัดค้าน ขณะที่ผู้จัดสรรที่ดินเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ และต้องจัดหาสถาบันการเงินค้ำประกันบำรุงรักษาสาธารณูปโภค โดยการตั้งนิติบุคคล ตามมาตรา 70 ซึ่งเป็นกรณีของผู้จัดสรรไม่บำรุงรักษา สาธารณูปโภค ยังมีบทบัญญัติให้คัดค้านการจัดตั้ง ส่วนกรณีมีหน่วยขาย หรืออยู่ระหว่างก่อสร้าง หากจัดตั้งนิติบุคคลแล้ว ก็ไม่มีบทบัญญัติบังคับ ให้บำรุงรักษาทั้งที่ ผู้จัดสรรต้องบำรุงรักษา

ด้านผลกระทบต่อสถาบันการเงิน แม้ว่าสาธารณูปโภคต้องปลอดภาระผูกพัน แต่สถาบันการเงินก็ยังคงมีสภาพบังคับให้ผู้จัดสรรต้องบำรุงรักษาสาธารณูปโภคเพื่อมิให้ทรัพย์จำนองเสื่อมค่าลง ควรตัดถ้อยคำ ""ให้คงสภาพดังเช่นที่ได้จัดทำขึ้น"" เพราะจะขัดแย้ง ว่าสาธารณูปโภคต้องมีสภาพใหม่เหมือนที่จัดทำขึ้น นอกจากนั้นการกำหนดให้ผู้จัดสรรที่ดิน ต้องรับผิดชอบเงินบำรุงรักษาสาธารณูปโภคส่วนหนึ่งด้วย ครอบคลุมเฉพาะการจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร ทั้งนี้ ไม่ครอบคลุมกรณีผู้จัดสรรที่ดินได้รับอนุมัติจากคณะกรรมการให้ดำเนินการอย่างใดอย่างหนึ่ง

 

การแก้ไขบทเฉพาะกาลตามมาตรา 70 กรณีมีผู้คัดค้านการจัดตั้งนิติบุคคลตาม ป.ว. 286 จะมีหลักเกณฑ์อย่างไร เพราะบทเฉพาะการเดิมกรณีผู้จัดสรรที่ดินคัดค้านจะต้องจัดหาสถาบันการเงินมาค้ำประกันการบำรุงรักษาสาธารณูปโภค นอกจากนั้น ควรจะต้องพิจารณาด้วยว่าการกำหนดเวลาในการบำรุงรักษาสาธารณูปโภค มีกำหนดไม่น้อยกว่า 1 ปี นับแต่การจัดทำสาธารณูปโภคแล้วเสร็จ ขัดต่อเจตนารมณ์ของกฎหมายจัดสรร มาตรา 23 (5) หรือไม่

ด้านนายรังสรรค์ นันทกาวงศ์ นายกสมาคมบริหารทรัพย์สินแห่งประเทศไทย กล่าวว่า เห็นด้วย กรณีให้ลูกบ้านกึ่งหนึ่ง สามารถจัดตั้งนิติบุคคลได้ ส่วนมาตรา 44 ที่กำหนดว่า หากมีการจัดตั้งนิติบุคคลให้ทรัพย์ส่วนกลางตกเป็นของนิติบุคคลเลยควรจะมีการตรวจสอบสาธารณูปโภคส่วนกลางดังกล่าวก่อนว่าอยู่ในสภาพที่พร้อมใช้งานหรือไม่ และไม่เห็นด้วยกับการที่หากไม่สามารถจัดตั้งนิติบุคคลได้ภายใน 180 วันให้สาธารณูปโภคส่วนกลางโอนให้เป็นของสาธารณะ

ส่วนโครงการจัดสรรที่เกิดก่อนป.ว.286 ให้องค์กรท้องถิ่นเป็นเจ้าภาพในการดูแลได้หรือไม่ นอกจากนั้นยังมีความเห็นเกี่ยวกับการจัดตั้งนิติบุคคลบ้านจัดสรรพร้อมกับการโอนบ้านหลังแรกว่าลูกบ้านจะต้องเสียค่าส่วนกลางเลยขณะที่โครงการยังสร้างไม่เสร็จและมีความสกปรกในเรื่องการขนย้ายงานก่อสร้างควรจะให้มีการโอนบ้านถึง 70% จึงจะนำเงินลูกบ้านไปใช้ได้และผู้ประกอบการควรจ่ายสมทบ 30% ทุกเดือน

ที่มา : หนังสือพิมพ์ฐานเศรษฐกิจ

 

 

ข่าวกฎหมายอสังหาฯ อื่นๆ