Loading

มือสองยอดขายทะลัก แนวรถไฟฟ้าราคา 3-8 ล้าน ความต้องการสูง-ลูกค้าลงทุนซื้อปล่อยเช่

วันที่ : 10 พฤษภาคม 2552
มือสองยอดขายทะลัก แนวรถไฟฟ้าราคา 3-8 ล้าน ความต้องการสูง-ลูกค้าลงทุนซื้อปล่อยเช่า

นายภูมิพัฒน์ สินาเจริญ ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท แบงก์คอก ซิตี้ สมาร์ท จำกัด โบรกเกอร์ขายบ้านมือสองในเมือง ในเครือ บริษัท เอเชี่ยน พร็อพเพอร์ตี้ ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) หรือ เอพีเปิดเผย ""ฐานเศรษฐกิจ"" ว่า แม้ภาพรวมตลาดคอนโดมิเนียมในเมืองจะชะลอตัวลงตามภาวะเศรษฐกิจแต่ปรากฏว่าคอนโดฯที่ก่อสร้างแล้วเสร็จและเจ้าของนำมาฝากขายกลายเป็นบ้านมือสองกลับขายดีโดยความต้องการซื้อเพิ่มขึ้น 20-30% จากปลายเดือนมีนาคมที่ผ่านมาส่งสัญญาณให้เห็นว่ากำลังซื้อยังมีอยู่คนยังมีเงินในกระเป๋าโดยกลุ่มลูกค้าที่มีความต้องการซื้อคอนโดฯต้องการซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริงและสังเกตได้จากอัตราการเข้าอยู่อาศัย ยกตัวอย่างเช่น ในโครงการเดอะไลฟ์@พหลโยธิน 18 ที่เพิ่งโอนไปเมื่อ 3 เดือนที่ผ่านมามีลูกค้าเข้าอยู่ถึง 90%

 

                อย่างไรก็ดี โครงการคอนโดฯมือสองในเมืองที่ขายดีนั้นเป็นเฉพาะโครงการที่อยู่ตามแนวรถไฟฟ้า ระดับราคาที่ 3-8 ล้านบาท ขนาด 1-2 ห้องนอน และโครงการคอนโดฯในเมืองที่อยู่ในชุมชนราคา 1-2 ล้านบาท แต่ขายกันเองไม่ผ่านโบรกเกอร์เพราะขายง่าย แต่บางโครงการที่อยู่ตามแนวรถไฟฟ้าแต่ขายไม่ได้ก็มีคือโครงการที่มีข่าวว่าผู้ประกอบการมีปัญหาเรื่องสภาพคล่อง และโครงการที่ไม่ติดแนวรถไฟฟ้า

 

                ทั้งนี้ ปัจจัยที่ทำให้คอนโดฯแนวรถไฟฟ้าขายดีเพราะคนยอมรับการอยู่อาศัยในแนวดังกล่าวว่ามีความคล่องตัวสูง แต่สินค้าก็มีจำนวนจำกัดเพราะที่ดินในทำเลที่ดีมีน้อยหากซื้อช้าทำเลอาจต้องขยับไปไกลกว่านี้ และมีราคาแพงกว่าปัจจุบันเพราะราคาที่ดินมีแต่เพิ่มขึ้นไม่มีโอกาสลดลง อีกปัจจัยใหม่ที่เกิดขึ้นคืออัตราดอกเบี้ยเงินฝากที่ต่ำทำให้คนมีเงินเก็บหันมาลงทุนในโครงการคอนโดฯที่มีศักยภาพแทนทั้งซื้อเพื่อทำกำไรในอนาคตและซื้อเพื่อหวังผลตอบแทนเช่นปล่อยเช่าซึ่งปัจจุบันนี้อยู่ที่ 8% ในทำเลที่ดีโดยกลุ่มลูกค้าเหล่านี้มีสัดส่วนอยู่ประมาณ 30% ของลูกค้าที่มาซื้อ นอกนั้นเป็นลูกค้าที่ครอบครัวมีการขยายและการซื้อไว้ให้ลูกหลานเป็นที่พักอาศัยในการเรียนเป็นส่วนใหญ่

 

                สำหรับโครงการที่เป็นที่นิยมคือโครงการที่พัฒนาโดย บริษัท ทีซีซี แคปปิตอลแลนด์ จำกัด และ

โครงการที่พัฒนาโดยเอพี โครงการเดอะพาร์ค ชิดลม โครงการเดอะเม็ท สาทร โดยลูกค้าจะสนใจโครงการที่ใกล้ก่อสร้างแล้วเสร็จ

 

                ปัจจุบันนี้ บริษัทมีบ้านในเมืองที่เป็นมือสองอยู่ในมือ 20,000-25,000 ยูนิต ในจำนวนนี้ 70-80% เป็นคอนโดมิเนียม เฉลี่ยขายได้ต่อเดือนอยู่ที่ 30-40 ยูนิต แต่ในช่วงเดือนธันวาคม2551 และมกราคม 2552 ตลาดชะลอตัวลงจากปัญหาการเมือง และเริ่มกลับเข้าสู่ภาวะที่ดีในเดือนกุมภาพันธ์-เมษายน ซึ่งบริษัทมียอดขายที่เพิ่มขึ้นทุกปีจากปี 2550 ที่ปิดยอดขายอยู่ที่ 1,100 ล้านบาท เพิ่มเป็น 1,600 ล้านบาทในปี 2551 และเป้าปี 2552 ยอดขายที่ 2,500 ล้านบาท โดยบริษัทจะมีค่าฟีอยู่ที่ 3% ซึ่ง ตลาดบ้านมือสองในเมืองขนาดของตลาดจะเพิ่มขึ้นทุกปีแต่ก็ขึ้นอยู่กับภาวะเศรษฐกิจด้วย

 

                ด้านนายอนุกูล รัฐพิทักษ์สันติ รองกรรมการผู้จัดการ บริษัท พลัส พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด เปิดเผย เช่นเดียวกันว่า ตลาดบ้านมือสองที่ซื้อง่ายขายคล่องในปัจจุบันคือคอนโดฯ ในเมือง โดยพลัสมีคอนโดฯในเมืองอยู่ประมาณ80% จาก 5,000 ยูนิตที่เป็นกลุ่มบ้านที่ขายดี โดยบ้านมือสองในเมืองของพลัสในพอร์ตมีทั้งหมด 10,000 หน่วย ซึ่งหลังจากที่ยอดขายตกไปราวๆ 50% ในช่วงปลายปีที่ผ่านมาและในช่วงเดือนกุมภาพันธ์เริ่มขยับขึ้นมา 20-30% และเพิ่มเป็น 80% ส่วนเมษายน ยังไม่สามารถบอกได้เพราะมี 2 ปัจจัยคือวันหยุดเยอะในช่วงสงกรานต์และปัญหาการก่อเหตุจลาจล โดยห้องชุดที่ขายดีหนีไม่พ้นโครงการที่ติดแนวรถไฟฟ้า ราคาที่ต้องการคือ 1-5 ล้านบาท ซึ่งในช่วง 1-2 ปีก่อน ห้องชุดที่ขายดีคือ 5-7 ล้านบาท เป็นไปตามสภาพเศรษฐกิจ ทำเลที่เป็นที่ต้องการ คือ ทองหล่อ, สาทร, ถนนนราธิวาสราชนครินทร์ และ ลาดพร้าว

 

                อย่างไรก็ตาม ลูกค้าที่เข้ามาซื้อคอนโดฯในพอร์ตของพลัสจะมีแบรนด์อยู่ในใจแล้ว โดยแบรนด์ที่ได้รับความนิยมคือ โครงการของแสนสิริ-พลัส โครงการที่พัฒนาโดยเอพี โครงการเดอะล็อฟท์ สาทร โครงการเดอะเม็ท นายอนุกูล กล่าวถึงกลุ่มลูกค้าที่มาฝากขายว่า เป็นกลุ่มที่ซื้อไว้เพื่อลงทุนและอาจมีความต้องการใช้เงินจึงนำมาฝากขายโดยยอมขายเพื่อเอากำไรเพียงนิดหน่อย 2-3% ขณะที่ก่อนหน้านี้หากปล่อยขายจะต้องมีกำไรประมาณ 10% ในส่วนของกลุ่มที่ซื้อไว้เพื่อปล่อยเช่าปัจจุบันนี้ผลตอบแทนอยู่ที่ 6% จากเดิมเคยได้ 8-9% แต่ก็ยังได้ผลตอบแทนที่ดีกว่าการฝากธนาคาร ทำให้มีการนำเงินเก็บออกมาลงทุนในอสังหาฯ ประเภทคอนโดฯจำนวนหนึ่ง

 

                ส่วนกลุ่มผู้ที่ซื้อบางส่วนเป็นผู้ที่เคยพลาดตอนที่เปิดขายใหม่ๆ และบางส่วนต้องการซื้อคอนโดฯที่สร้างเสร็จแล้วเพราะไม่ต้องการมีความเสี่ยงแต่ทั้งหมดเป็นการซื้อเพื่อต้องการอยู่อาศัยจริง ส่วนผู้ที่ซื้อเพื่อเก็บเป็นสินทรัพย์ก็มีบ้างปนกัน ทั้งนี้บริษัทเริ่มเห็นว่ามีการนำโครงการคอนโดฯระดับไฮเอนด์มาฝากขายเพิ่มขึ้น เช่น โครงการที่พัฒนาโดยบริษัทไรมอนด์แลนด์ โครงการสุโขทัย เรสซิเด้นท์ โครงการเดอะเม็ท สาทร โครงการอินฟินิตี้ โครงการเดอะพาร์ค ชิดลม อาจเป็นกลุ่มลูกค้าชาวต่างชาติที่ซื้อไว้ฝากขาย แต่กลุ่มห้องชุดระดับไฮเอนด์นี้ก็ยังมีสัดส่วนเพียง 2-3% ของ 5,000 ยูนิต

 

                อย่างไรก็ดีในส่วนของพลัสนั้น ในปี 2550 ที่ผ่านมาปิดยอดขายอยู่ที่ 3,000 ล้านบาท และ 2,300 ล้านบาทในปี 2551 ส่วนปี 2552 คาดว่าจะรักษายอดขายที่ 2,300 ล้านบาท เพราะไม่สามารถประเมินสถานการณ์ตลาดในครึ่งปีหลังได้เนื่องจากยังมีปัจจัยเสี่ยงอยู่ แต่ถ้าการเมืองบ้านเรานิ่งเชื่อว่ายอดขายนับแต่นี้ไปจะค่อยๆขยับขึ้นมาเรื่อยๆ ตามความต้องการของตลาด

 

 

ที่มา : หนังสือพิมพ์ฐานเศรษฐกิจ

 

 

 

ข่าวบ้านมือสอง อื่นๆ