Loading

.ส.บริหารทรัพย์สินยื่นแก้กม.จัดสรร ปลดล็อคปัญหาบริหารชุมช

วันที่ : 16 มีนาคม 2552
.ส.บริหารทรัพย์สินยื่นแก้กม.จัดสรร ปลดล็อคปัญหาบริหารชุมชน

ปัญหาอุปสรรคต่างๆ ที่ยังมีให้เห็นในการพัฒนาโครงการจัดสรรของดีเวลลอปเปอร์และการอยู่อาศัยในโครงการจัดสรรของลูกบ้าน เกิดมาจากช่องว่างของ พ.ร.บ.จัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 ที่ยังมีความไม่ชัดเจนหรือไม่สอดคล้องกับความเป็นจริง ทำให้เกิดปัญหาในทางปฏิบัติตามมามากมาย โดยขณะนี้กรมที่ดินอยู่ในระหว่างการยกร่าง พ.ร.บ. แก้ไขเพิ่มเติมในบางประเด็น ซึ่งในแง่ของการบริหารโครงการ ซึ่งตามกฎหมายจะต้องมีการจัดตั้งนิติบุคคลขึ้น เพื่อทำหน้าที่บริหาร แต่หลายปีที่ พ.ร.บ. จัดสรรที่ดินฯ ประกาศใช้กลับพบว่า มีหมู่บ้านจัดสรรเกิดขึ้นในช่วงที่ผ่านมากว่า 10,000 หมู่บ้าน แต่มีหมู่บ้านที่สามารถผลักดันการจัดตั้งนิติบุคคลขึ้นบริหารตนเองสำเร็จเพียง 100 หมู่บ้านเท่านั้น ซึ่งนคร มุธุศรี ตัวแทนสมาคมบริหารทรัพย์สินแห่งประเทศไทย อธิบายสาเหตุของปัญหาดังกล่าวว่า เป็นเพราะเงื่อนไขใน พ.ร.บ. เก่าตั้งไว้สูงเกินไป ทำให้ไม่สามารถจัดตั้งนิติบุคคลได้สำเร็จ นอกจากนี้ยังพบปัญหาเกี่ยวกับกระบวนการในการโอนสาธารณูปโภค ซึ่งสร้างปัญหาที่ตกลงกันไม่ได้ทั้งสองฝ่ายในภายหลังรวมถึงข้อบกพร่องของกฎหมายเก่าที่ไม่ได้กำหนดบทลงโทษครอบคลุมคนทุกกลุ่มที่เกี่ยวข้องในโครงการจัดสรร  

                สำหรับความคืบหน้าในขณะนี้อยู่ในขั้นตอนที่คณะรัฐมนตรีเห็นชอบแล้ว และกรมที่ดินได้ส่งร่าง พ.ร.บ. ฉบับแก้ไขให้คณะกรรมการกฤษฎีกาตีความไปแล้ว ทำให้ 6 ประเด็นเพิ่มเติมที่สมาคมบริหารทรัพย์สินแห่งประเทศไทยจะนำเสนอเพื่อแก้ไขใน พ.ร.บ. ต้องไปเสนอตรงเข้าสู่คณะกรรมการกฤษฎีกาแทน ทั้งนี้ 6 ประเด็นดังกล่าวที่เสนอได้มีการหารือร่วมกับกรมที่ดินแล้ว ซึ่งกรมที่ดินให้การสนับสนุน หากคณะกรรมการกฤษฎีกาเห็นชอบ และสามารถผ่านขั้นตอนการพิจารณาของคณะรัฐมนตรีและสภาไปได้ ก็จะได้เห็นปรากฎอยู่ในกฎหมายฉบับใหม่

                ได้แก่ 1.มติเห็นชอบในการจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร เพื่อมาบริหารจัดการหมู่บ้าน ในกลุ่มหมู่บ้านที่เกิดขึ้นก่อน พ.ร.บ.จัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 ให้ลดเหลือเพียง หนึ่งในสี่จากเดิมต้องใช้มติหนึ่งในสองหรือครึ่งหนึ่งของจำนวนยูนิตทั้งโครงการ ซึ่งบางโครงการยังขายไม่หมด หรือไม่สามารถรวบรวมลูกบ้านได้ครบทุกราย ทำให้คะแนนเสียงไม่ถึงเกณฑ์ จึงไม่สามารถจัดตั้งนิติบุคคลได้ ส่วนกลุ่มหมู่บ้านที่เกิดขึ้นหลัง พ.ร.บ.จัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 สามารถจดทะเบียนจัดตั้งนิติบุคคลได้เลยเมื่อมีการโอนบ้านยูนิตแรกเกิดขึ้นโดยดีเวลลอปเปอร์ต้องเป็นผู้ดำเนินการ ไม่ต้องรอให้มีผู้อยู่อาศัยมากถึงเกณฑ์ที่กำหนด ซึ่งเป็นวิธีเดียวกับคอนโดมิเนียมที่เมื่อก่อสร้างเสร็จจะต้องจดทะเบียนอาคารชุดทันที

                2.ให้ดีเวลลอปเปอร์โอนสาธารณูปโภคให้นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรในวันที่จดทะเบียนนิติบุคคลทันที เป็นการแก้ปัญหาจากกฎหมายเก่าที่กำหนดให้ขั้นตอนการโอนสาธารณูปโภคให้นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรเกิดขึ้นหลังจากที่ลูกบ้านรวบรวมคะแนนเสียงจนสามารถจัดตั้งนิติบุคคลได้แล้ว ซึ่งใช้เวลานานหลายปี หากระหว่างนั้นดีเวลลอปเปอร์ละเลยไม่ดูแลรักษาก็จะทำให้สาธารณูปโภคภายในหมู่บ้านเสื่อมสภาพ นิติบุคคลไม่ยอมรับโอน

กลายเป็นปัญหาที่ไม่สามารถตกลงกันได้ระหว่างดีเวลลอปเปอร์และนิติบุคคลที่เป็นผู้รับมอบ

                3.ยกเลิกข้อกำหนดให้ลูกบ้านอย่างน้อย 5 รายเซ็นรับรองการพ้นภาระดูแลหมู่บ้านของดีเวลลอปเปอร์ เพราะในทางปฏิบัติจริงพบปัญหาว่า ลูกบ้านไม่กล้าเซ็น เนื่องจากกลัวว่าจะถูกเพ่งเล็งจากคนในหมู่บ้าน จึงกลายเป็นปัญหาทำให้ดีเวลลอปเปอร์ไม่สามารถพ้นภาระได้ ซึ่งขัดกับเจตนารมย์ของกฎหมายที่ต้องการให้ลูกบ้านได้บริหารหมู่บ้านกันเอง โดยสมาคมฯ ได้เสนอให้ดีเวลลอปเปอร์สามารถแจ้งพ้นภาระได้ทันที โดยจะไม่เกิดปัญหาตามมาในภายหลัง เนื่องจากโดยปกติในการบริหารหมู่บ้านจะต้องมีการประชุม เพื่อรับรู้เป็นระยะๆ อยู่แล้ว 

                4.เกณฑ์อัตราการจัดเก็บค่าส่วนกลางให้คิดตามขนาดพื้นที่ของบ้านแต่ละหลังเท่านั้น จากเดิมที่คิดจากขนาดพื้นที่บ้านบวกกับวัตถุประสงค์การใช้สอย เช่น อยู่อาศัย การค้า ซึ่งจะกำหนดอัตราไว้แตกต่างกันตามประเภทการใช้สอย ทั้งนี้กฎหมายเก่าไม่ได้ระบุชัดเจนว่า การใช้สอยประเภทใดจะเก็บในอัตราใด กลายเป็นความไม่ชัดเจน จนมีปัญหาในทางปฎิบัติ 5.เพิ่มเติมเรื่องการมีผู้จัดการนิติบุคคล จากเดิมที่ไม่ได้ระบุไว้ มีเฉพาะเรื่องคณะกรรมการนิติบุคคลเท่านั้น ทำให้ในทางปฎิบัติอาจมีบุคคลในคณะกรรมการรับหน้าที่เป็นผู้จัดการด้วย ซึ่งจะไม่เกิดการคานอำนาจกัน โดยจะมีการกำหนดบทบาทหน้าที่ของผู้จัดการอย่างชัดเจน อยู่ภายใต้การบริหารของคณะกรรมการนิติบุคคล

                6.ระบุบทลงโทษให้ครอบคลุมถึงคนทุกกลุ่มที่เกี่ยวข้อง ทั้งผู้อยู่อาศัยในโครงการ, ผู้บริหารโครงการ ทั้งคณะกรรมการนิติบุคคล และผู้จัดการนิติบุคคล จากเดิมที่กำหนดโทษเฉพาะดีเวลลอปเปอร์หรือผู้ขายเท่านั้น เป็นวิธีการควบคุมที่ครอบคลุมถึงคนทุกกลุ่ม เช่นเดียว พ.ร.บ.อาคารชุด พ.ศ.2551 ที่หวังลดปัญหาที่เกิดขึ้นจากการอยู่อาศัยร่วมกัน

ที่มา : หนังสือพิมพ์ผู้จัดการรายสัปดาห์

 

 

ข่าวกฎหมายอสังหาฯ อื่นๆ