Loading

ราคาที่ดินกรุงเทพ

วันที่ : 3 มกราคม 2552
ราคาที่ดินกรุงเทพฯ

                ข่าวจากกรมธนารักษ์ ที่ประกาศใช้ราคาประเมินทุนทรัพย์ที่ดินใหม่ 3-9 ล้านแปลง หรือ 9 เขต ของกรุงเทพฯ และอีก 120 อำเภอใน 52 จังหวัด โดยเฉพาะในกรุงเทพฯ เพิ่มขึ้น 30% โดยเขตลาดพร้าวเพิ่มสูงสุด 65.77% อ้างว่า เพื่อสะท้อนราคาที่แท้จริงในท้องตลาดเมื่อพิจารณาถึงข้อกำหนดผังเมืองรวมกรุงเทพฯ ถึงขีดจำกัดในการก่อสร้างอาคารในพื้นที่เหล่านั้น จะพบปัญหาข้อสงสัยบางประการ

ในข้อกำหนดทางกฎกระทรวงผังเมืองรวมกรุงเทพฯ ฉบับปัจจุบัน จะพบว่าที่ดินที่ปรับราคาประเมินนั้นจะอยู่ในบริเวณที่เรียกว่า อยู่อาศัยหนาแน่นน้อยเป็นส่วนใหญ่ ซึ่งกำหนดเขตอยู่อาศัยเหล่านี้เรียกกันว่า ย.3 บ้าง ย.4 บ้างประเด็นสำคัญคือ การกำหนดให้พื้นที่ ย.3 ย.4 นั้น สามารถก่อสร้างอาคารที่พักอาศัยที่มิใช่อาคารขนาดใหญ่ (เว้นแต่อาคารที่จะปลูกสร้างในเขตที่ดินเหล่านั้นอยู่ในเขตทางสาธารณะกว้างเกินกว่า 16 เมตร เท่านั้น)

นอกจากนี้ยังห้ามสร้างอาคารอีกบางชนิด เช่น โรงมหรสพ สถานบริการ และแม้แต่อาคารสำนักงานก็ต้องมีพื้นที่ประกอบการไม่เกิน 300 ตารางเมตรจากข้อกำหนดของผังเมืองรวมกรุงเทพฯ และข้อบัญญัติกรุงเทพมหานคร สรุปได้ว่าที่ดินที่ปรับขึ้นราคาประเมินนั้น สร้างอาคารได้ไม่เกิน 2,000 ตารางเมตรเป็นส่วนใหญ่ ถึงแม้จะก่อสร้างอาคารสูงอาคารขนาดใหญ่ได้ก็ตาม ในกรณีที่อยู่ติดทางสาธารณะที่กว้างตั้งแต่ 16 เมตร หรือ 20 เมตร แต่ก็จะไปถูกข้อกำหนดอื่น เช่น อัตราส่วนของพื้นที่กับพื้นที่ก่อสร้างซึ่งอัตราไม่เกิน 4 เท่าของที่ดิน ขนาดที่ดินหมายความว่า ราคาที่ดินที่จะต้องบวกเพิ่มเป็นต้นทุนในการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์โดยไม่อาจเฉลี่ยราคาลงไปในพื้นที่อาคารที่ควรจะเพิ่มพื้นที่การก่อสร้างได้นั่นคือ ราคาของอสังหาริมทรัพย์ในบริเวณนี้ต้องเพิ่มขึ้นไม่น้อยกว่าหน่วยละ 35% เช่นเดียวกับราคาที่ดินที่เพิ่มขึ้นสิ่งที่เป็นข้อสังเกตตามมาก็คือ ต้องเข้าใจว่าเมื่อใดที่ราคาต้นทุนในการลงทุนสูงขึ้น ราคาค่าบริหารจัดการ ดอกเบี้ย ภาษี ก็จะปรับขึ้นไปอีกไม่น้อยกว่า 50% ของราคาต้นทุนที่เพิ่มขึ้น ซึ่งแน่นอนว่าราคาค่าอสังหาริมทรัพย์จะต้องเพิ่มเกินกว่า 35 %แน่นอนปัจจุบันอาคารพักอาศัยที่เป็นแบบทาวน์เฮาส์ในบริเวณนี้ ราคาเกือบจะห้องละ 4,000,000 บาท คงจะกลายเป็น 5,000,000 บาท เป็นที่อยู่อาศัยของผู้มีฐานะทางเศรษฐกิจดีเท่านั้น

เรื่องที่น่าติดตามต่อมาก็คือ นโยบายกระตุ้นภาคอสังหาริมทรัพย์ที่รัฐบาลวางแผนการดำเนินการได้แก่ ลดภาระภาษี ลดค่าธรรมเนียมต่างๆ แต่เมื่อราคาทุนที่ดินที่เพิ่มขึ้น การกระตุ้นภาคอสังหาริมทรัพย์จะมีผลได้หรือและถึงแม้จะลดภาระภาษีและค่าธรรมเนียมต่างๆ แต่เมื่อต้นทุนที่เพิ่มขึ้นย่อมทำให้ภาระภาษีและค่าธรรมเนียมต่างๆ มีมูลค่าเท่ากับราคาที่เคยเสีย

ขอเกี่ยวโยงไปยังผู้สมัครรับเลือกตั้งผู้ว่าราชการกรุงเทพฯว่า นโยบายที่จะเปิดและพัฒนาที่ดินที่เรียกว่าที่ดินตาบอด เพื่อให้คนทั่วไปไม่ว่าผู้มีฐานะปานกลางหรือผู้มีฐานะยากจนมาอยู่อาศัยเพื่อลดภาระในการเดินทางนั้นคงเป็นไปไม่ได้เสียแล้วหากข้อกำหนดผังเมืองรวมกรุงเทพมหานครยังเป็นอย่างที่กล่าวมา

ที่มา : หนังสือพิมพ์ข่าวสด

 

 

ข่าวโครงการอสังหาฯ ภาครัฐ อื่นๆ