Loading

ปลดล็อกสัญญาซื้อขายคอนโดฯ + กรมที่ดินรื้อใหม่ตัดระบุใบอนุญาตก่อสร้างออก/ประกันโครงสร้าง 5 ปี ส่วนควบลดเหลือ 2 ป

วันที่ : 14 สิงหาคม 2551
ปลดล็อกสัญญาซื้อขายคอนโดฯ + กรมที่ดินรื้อใหม่ตัดระบุใบอนุญาตก่อสร้างออก/ประกันโครงสร้าง 5 ปี ส่วนควบลดเหลือ 2 ปี

ผู้ประกอบการคอนโดฯมึน! เหตุสัญญาจะซื้อจะขายอาคารชุดใหม่สวนทางความเป็นจริงให้ระบุเลขที่ใบอนุญาตก่อสร้างในสัญญาจะซื้อจะขาย ในขณะที่ส่วนใหญ่ใช้มาตรา 39 ทวิ ขายก่อนได้ใบอนุญาต ผู้ประกอบการมึนปฏิบัติไม่ถูก ด้าน ""นายกสมาคมอาคารชุด"" ส่งเรื่องกรมที่ดินรื้อใหม่ตัดระบุเลขที่ใบอนุญาตก่อสร้างออก/ส่วนควบแก้เหลือ 2 ปี

 จากปัญหาความเข้มข้นของพระราชบัญญัติอาคารชุดใหม่ พ.ศ. 2551 ที่เพิ่งมีผลบังคับใช้เมื่อวันที่ 4 กรกฎาคม 2551 ที่ผ่านมา และกฎหมายลูกที่ทยอยออกมาเพื่อคุ้มครองผู้บริโภคที่ซื้อห้องชุด ไม่ว่าจะเป็น สัญญาจะซื้อจะขาย, สัญญาซื้อ-ขาย และกฎกระทรวงต่างๆ จนเป็นเหตุให้ เกิดสับสนในทางปฏิบัติตามมานั้น

 นายเมธา จันทร์แจ่มจรัส ประธานเจ้าหน้าที่อำนวยการ บริษัท พลัส พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด เปิดเผย ว่า จากการที่พระราชบัญญัติ (พ.ร.บ.) อาคารชุดปี 2551 มีผลบังคับใช้เมื่อวันที่ 4 กรกฎาคมที่ผ่านมา มีความไม่เข้าใจในสัญญาจะซื้อจะขายอาคารชุดซึ่งเป็นกฎหมายลูกในส่วนที่กำหนดให้ผู้ที่จะขายต้องระบุเลขที่ใบอนุญาตก่อสร้างอาคารและสถานการณ์ก่อสร้างในขณะที่ทำสัญญาซึ่งเท่ากับว่าโครงการจะต้องมีใบอนุญาตก่อสร้างก่อนที่จะทำการเปิดการขายโครงการได้ แต่ในความเป็นจริงโครงการโดยส่วนใหญ่มีการเปิดขายไปล่วงหน้า เพราะใช้มาตรา 39 ทวิ แล้วใบอนุญาตก่อสร้างจึงค่อยได้มาในตอนหลังซึ่งในแนวทางปฏิบัติแล้วมีความขัดแย้งกัน และไม่รู้ว่าขณะนี้ต้องปฏิบัติอย่างไร และโครงการที่เปิดขายอยู่ในขณะนี้แต่ยังไม่ได้รับใบอนุญาตก่อสร้างถือว่ามีความผิดหรือไม่ ถ้าหากมีการบังคับใช้จริงควรมีระยะเวลาให้ผู้ประกอบการได้ปรับกระบวนการทำงานรองรับก่อน

 ด้านนายโอภาส ศรีพยัคฆ์ กรรมการผู้จัดการ บริษัท แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า ยังไม่ทราบเรื่องกฎหมายลูกดังกล่าวที่ออกตามความในพระราชบัญญัติอาคารชุดปี 2551 เลย ถือว่าเป็นเรื่องใหม่สำหรับตนในขณะนี้ และปัจจุบันนี้บริษัทยังใช้สัญญาจะซื้อจะขายของสำนักงานคณะกรรมการคุ้มครองผู้บริโภคอยู่ (สคบ.) และได้เปิดขายโครงการไปล่วงหน้าก่อนที่จะได้ใบอนุญาตก่อสร้างแต่ถ้ากฎหมายลูกดังกล่าวมีข้อบังคับที่ขัดแย้งความเป็นจริงก็น่าจะมีการแก้ไข เช่นในเรื่องของการกำหนดให้ผู้ประกอบการต้องรับประกันดูแลรักษาโครงสร้างอาคาร 5 ปี และส่วนควบอื่นๆ ที่ประกอบในห้องชุดอีก 5 ปี อาทิ ลิฟต์โดยสาร ก๊อกน้ำ สุขภัณฑ์ หลอดไฟคลับเฮาส์ ทรัพย์ส่วนกลาง ฯล โดยในส่วนของส่วนควบบางอย่างนั้น เช่น หลอดไฟอายุการใช้งานอาจไม่ถึงปีก็จะสร้างภาระให้กับผู้ประกอบการได้

 ส่วนสัญญาจะซื้อจะขายอาคารชุดที่ต้องระบุเลขที่ใบอนุญาตก่อสร้างไว้ในสัญญาด้วย เชื่อว่ากรมที่ดินมีเจตนาที่ดีที่จะคุ้มครองผู้บริโภค แต่ในสัญญาจะซื้อจะขายก็มีคำมั่นสัญญาที่ผู้ขายให้ไว้กับผู้บริโภคอยู่แล้ว และมีบทลงโทษด้วย และไม่เห็นด้วยที่จะเอาใบอนุญาตก่อสร้างมาผูกไว้กับสัญญาฯ เพราะจะมีผลกระทบที่ค่อนข้างเยอะต่อผู้ประกอบการ อีกประการใบอนุญาตก่อสร้างก็ไม่ใช่เครื่องการันตีว่าอาคารจะแล้วเสร็จตามกำหนด และปัจจุบันนี้ก็ไม่เห็นอาคารที่สร้างไม่เสร็จแล้ว แต่หากมีการยืนยันว่าจะต้องใช้สัญญาจะซื้อจะขายที่เป็นกฎหมายลูกจริง บริษัทก็ยินดีที่จะปฏิบัติตามแต่ขอให้มีระยะเวลาในการปรับตัวบ้าง

 เช่นเดียวกับนายกรี เดชชัย ผู้ช่วยกรรมการอำนวยการสายงานพัฒนาทรัพย์สินแนวราบ บริษัท เอสซีแอสเสท คอร์ปอเรชั่น จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า โชคดีที่โครงการอาคารชุดของบริษัททุกตัวผ่านการอนุมัติเรื่องสิ่งแวดล้อมแล้ว (EIA) ขณะนี้จึงไม่มีปัญหาแต่อย่างไร แต่โครงการที่จะเปิดตัวใหม่คงต้องมีการศึกษาในเรื่องนี้อย่างละเอียดก่อน ซึ่งหากจะมีการแก้ไขในข้อที่เป็นอุปสรรคต่อการดำเนินธุรกิจของผู้ประกอบการก็มีความเห็นด้วย เพราะหากไม่ให้ใช้มาตรา 39 ทวิ ก็จะค่อนข้างเหนื่อยในการทำตลาด ต้องเสียเวลาไปกับการรอคอยใบอนุญาตก่อสร้างที่ส่งผลกระทบต่อต้นทุนดอกเบี้ย และยังกระทบกับรายได้ หรืออนุโลมให้ทำสัญญาแบบไม่เต็มรูปแบบไปก่อนแล้วค่อยทำเต็มรูปแบบอีกครั้ง

 นายอธิป พีชานนท์ นายกสมาคมอาคารชุดไทย กล่าวว่า ขณะนี้ได้ทำเรื่องไปยังกรมที่ดินแล้วเพื่อขอแก้ไขในสองข้อที่ขัดแย้งกันเอง ข้อแรก ปกติพระราชบัญญัติอาคารชุดไม่กำหนดให้ระบุเลขที่ใบอนุญาตก่อสร้าง อีกประการสถาบันการเงินเองก็ไม่ปล่อยสินเชื่อให้สร้างตึกเสร็จแล้วค่อยขาย หากเป็นอาคารสร้างเสร็จแล้วก็ไม่มีปัญหาอะไร ส่วนเรื่องที่สองคือเรื่องส่วนควบซึ่งสัญญามาตรฐานของสคบ.ยังระบุให้ประกันแค่ 2 ปี เพราะในความเป็นจริงซัพพลายเออร์ที่ส่งของให้ผู้ประกอบการยังไม่รับประกันถึง 5 ปีเลย อย่างเช่น สุขภัณฑ์คอตโต้ยังรับประกันแค่ 1 ปีเท่านั้น ทั้งนี้กรมที่ดินมีความเข้าใจและพร้อมจะแก้ไข เพราะสมาคมมีเหตุผลที่มันขัดแย้งกันเอง แต่ระหว่างนี้ผู้ประกอบการให้ใช้สัญญาจะซื้อจะขายแบบเดิมไปก่อนหรือจะผสมใช้กับของสคบ.ไปด้วยโดยไม่มีความผิดเพราะไม่มีบทลงโทษ แต่ควรจะใช้ของอาคารชุดมากกว่าเพราะเป็นกฎหมายที่ใหญ่กว่า

 นายอิสระ บุญยัง อุปนายกสมาคมฝ่ายวิชาการ สมาคมบ้านจัดสรร กล่าวว่า กฎหมายอาคารชุด ปี 2551 ไม่ได้ห้ามว่าจะต้องมีใบอนุญาตก่อสร้างก่อนแล้วค่อยขาย และในสัญญาตรงข้อความที่ให้ระบุเลขที่ใบอนุญาตก่อสร้างหากไม่มีก็ให้ละ (...........) ไว้ แต่เป็นสิ่งที่ผู้ซื้อต้องคำนึงถึงว่าหากโครงการดังกล่าวยังไม่ได้ใบอนุญาตก่อสร้างควรจะซื้อหรือไม่ ซึ่งจะแตกต่างจากกฎหมายของบ้านจัดสรรที่ต้องระบุเลขที่ใบอนุญาตขอจัดสรรที่ดิน

 ขณะที่นายพิเชษฐ์ วิภาวศุภกร กรรมการผู้จัดการ บริษัท เอเชี่ยน พร็อพเพอร์ตี้ ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า ปัจจุบันบริษัทใช้มาตรา 39 ทวิอยู่ ในสัญญาจะซื้อจะขายที่ออกตามความในพระราชบัญญัติอาคารชุดปี 2551 นั้น บริษัทได้ระบุไว้ว่าได้ก่อสร้างตามมาตรา 39 ทวิ ตรงที่ให้ระบุเลขที่ใบอนุญาตก่อสร้างแค่เป็นการให้ผู้ซื้อรับทราบถึงสถานะของโครงการตามความเข้าใจแต่ถ้าส่วนใหนที่จำกัดมากเกินไปและก่อให้เกิดต้นทุนเพิ่มผู้ประกอบการย่อมผลักภาระไปให้กับผู้บริโภค

 ต่อเรื่องนี้ แหล่งข่าวจากกรมที่ดินเปิดเผยกับ""ฐานเศรษฐกิจ"" ว่า กรมฯยกร่าง สัญญาสำหรับอาคารชุด ไว้ 2 ฉบับ ได้แก่ สัญญาจะซื้อ -จะขาย (ใช้ช่วงผู้ซื้อและผู้ขายตกลงซื้อขายห้องชุด) และสัญญาซื้อ-ขาย ( สำนักงานที่ดินออกให้ช่วงโอนกรรมสิทธิ์ ) โดยออกตามความ ในพระราชบัญญัติ (พ.ร.บ.)อาคารชุด พ.ศ. 2551 อย่างไรก็ดี ในทางปฏิบัติยังมีปัญหาอยู่มาก โดยเฉพาะ สัญญาจะซื้อจะขาย ที่กำหนดให้ผู้ขายต้องกรอกรายละเอียดของใบอนุญาตก่อสร้างอาคาร แต่มีปัญหาว่า ผู้ประกอบการส่วนใหญ่ยื่นขออนุญาตตามมาตรา 39ทวิ หรือ ยื่นแจ้งต่อเจ้าพนักงานและลงมือก่อสร้างได้ในวันรุ่งขึ้น

แต่มีเงื่อนไขว่าต้องมีวิศวกรชั้นวุฒิเซ็นรับรอง ที่ออกตามความในพ.ร.บ. ควบคุมอาคาร พ.ศ. 2522 จึงไม่มีรายละเอียดของใบอนุญาตมาแสดง เหมือนกับการยื่นขออนุญาตตามแบบปกติ ซึ่งปัญหาดังกล่าว กรมจะตัดประโยคที่ว่า ""ต้องมีใบอนุญาตก่อสร้าง""ออก เพื่อแก้ปัญหาดังกล่าว ส่วนสัญญาซื้อขายจะแก้ไขเกี่ยวกับส่วนควบหรือ การดูแลรักษาอุปกรณ์ต่างๆในอาคาร ในส่วนที่ผู้ประกอบการต้องรับประกันดูแลรักษา 5ปี ให้ลดลงเหลือ 2ปี เพื่อไม่ให้ผู้ประกอบการต้องรับภาระมากเกินไป

ที่มา : หนังสือพิมพ์ฐานเศรษฐกิจ

 

 

ข่าวกฎหมายอสังหาฯ อื่นๆ