Loading

ทางออกการถือครองอสังหาฯต่างชาต

วันที่ : 22 กรกฎาคม 2551
ทางออกการถือครองอสังหาฯต่างชาติ

           การถือครองโดยหลีกเลี่ยงกฎหมาย มีทั้งการดำเนินการทั้งในลักษณะของบุคคลธรรมดาสัญชาติไทย และนิติบุคคลสัญชาติไทย กรณีของบุคคลธรรมดาก็จะให้ผู้ที่มีความสัสมพันธ์กับตนเองเป็นผู้ถือครองแทน เช่น คู่สมรส บุตร ผู้เยาว์หรือมีตัวแทน เป็นผู้ถือครองแทน และเพื่อให้มีหลักประกันก็จะมีการทำสัญญากู้ยืมเงิน และจดทะเบียนจำนองอสังหาริมทรัพย์

 

กรณีการถือโดยนิติบุคคลก็เช่นเดียวกันจะถือครองโดยจดทะเบียนบริษัทและมีชาวต่างชาติถือหุ้น 49% ส่วนอีก 51% ถือโดยคนสัญชาติไทยหรือนิติบุคคลสัญชาติไทย ในนิติบุคคลดังกล่าวก็อาจมีชาวต่างชาติถือหุ้นด้วยเช่นเดียวกัน ทำให้สัดส่วนจริงของชาวต่างชาติจะถือหุ้นเกินกว่า 49%

 

สำหรับหุ้นส่วนซึ่งมีสัญชาติไทย ก็จะทำสัญญากู้ยืมเงินพร้อมกับบันทึกการโอนขายหุ้นไว้ให้ หรือในขณะถือครองอสังหาริมทรัพย์เป็นนิติบุคคลสัญชาติไทย แต่ก็จะมีสัญญาเงินกู้ของนิติบุคคลที่ถือครองอสังหาริมทรัพย์พร้อมจดทะเบียนจำนองอสังหาริมทรัพย์ไว้เป็นหลักประกันเช่นเดียวกับกรณีที่บุคคลธรรมดาถือครองแทน

 

ผลดีและผลกระทบ

การถือครองอสังหาริมทรัพย์ของคนต่างชาติ มีผลดีในด้านที่ทำให้นักลงทุนเกิดความมั่นใจในการลงทุน ส่งผลต่อระบบเศรษฐกิจซึ่งก่อให้เกิดการจ้างแรงงาน หลายกรณีของการลงทุนก็อาจมีการถ่ายทอดเทคโนโลยีหรือนวัตกรรมต่างๆ ซึ่งเป็นพื้นฐานสำคัญของศักยภาพการแข่งขันของประเทศไทย ขณะเดียวกันการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ทั้งดานอาคารสำนักงาน อาคารชุดพักอาศัย วิลลา ตามแหล่งท่องเที่ยวก็ได้นำเอากำลังซื้อซึ่งเป็นคนต่างชาติเข้ามาด้วย

 

แม้ว่าจะมีผลดีต่อเศรษฐกิจและสังคมในบางด้าน แต่การถือครองโดยปราศจากการควบคุมและหลบเลี่ยงกฎหมาย ก็ส่งผลกระทบทั้งในระยะสั้นและระยะยาวหลายด้านด้วยกัน1. เกิดการบุกรุกถือครองที่ดินของรัฐ การถือครองโดยการหลบเลี่ยงกฎหมายหลายกรณีเชื่อมโยงไปถึงการบุกรุกถือครองที่ดินของรัฐ และทำลายทรัพยากรป่าไม้เป็นจำนวนมาก จากการตรวจสอบของกรมสอบสวนคดีพิเศษ (ดีเอสไอ) พบว่า ในพื้นที่จ.ประจวบคีรีขันธ์ ภูเก็ต พังงา และพื้นที่เกาะต่างๆ ได้

ถูกโอนกรรมสิทธิ์การถือครองให้กับชาวต่างชาติแบบ 100% เนื่องจากมีคนไทยเป็นผู้ถือครองแทน ทั้งในรูปของบุคคลธรรมดาและนิติบุคคล ในช่วงที่ผ่านมาได้มีการเพิกถอนสิทธิการถือครองและยึดที่ดินกับมาเป็นของรัฐได้แล้วกว่าหนึ่งหมื่นไร่ และยังคงมีอีกหลายกรณีที่อยู่ระหว่างการดำเนินคดี

2. การหลบเลี่ยงกฎหมายทำให้ไม่สามารถทราบจำนวนที่แน่นอนในการถือครอง ซึ่งอาจมีผลกระทบตามมาในเรื่องความมั่นคง เช่น เป็นแหล่งผลิตหรือขนส่งยาเสพติดหรือสิ่งผิดกฎหมายต่างๆ

3. เกิดการปั่นราคาที่ดิน กรณีนี้เราจะพบว่าในจังหวัดท่องเที่ยวหลายแห่งหรือแม้แต่ใน กทม.เอง ทำเลที่ดินหรืออสังหาริมทรัพย์ซึ่งเป็นที่นิยมของชาวต่างชาติจะมีราคาสูงขึ้นอย่างรวดเร็ว ซึ่งอาจดูเหมือนเป็นผลดี แต่ในระยะยางก็จะกระทบต่อความสามารถของคนไทย ในการถือครองอสังหาริมทรัพย์

4. ผลกระทบต่อพื้นที่เกษตรกรรม ซึ่งยังคงเป็นเศรษฐกิจหลักของประเทศและยังจะกระทบต่อการประกอบอาชีพ รวมถึงวิถีชีวิตของคนไทยในภาคเกษตรกรรมทางออกประเทศของเรา

สำหรับการเช่าที่ดินเพื่อพาณิชยกรรมและอุตสาหกรรมในประเทศไทย ต้องถือว่า พ.ร.บ.การที่ดินเพื่อพาณิชยกรรมและอุตสาหกรรม พ.ศ.2542 อำนวยประโยชน์สำหรับการลงทุนไว้มากทีเดียว เพราะต่างชาติสามารถเช่าได้ไม่เกิน 50 ปี และสามารถตกลงต่อระยะเวลาเช่าได้อีกไม่เกิน 50 ปี เท่ากับสามารถเช่าได้เกือบ 100 ปีอยู่แล้ว เพียงแต่สิ่งที่อาจต้องทบทวนเป็นกรณีไปก็คือ

1. พ.ร.บ.การที่ดินเพื่อพาณิชยกรรมและอุตสาหกรรม พ.ศ.2542 ควรแก้ไขเพิ่มเติมให้ครอบคลุมธุรกรรมประเภทอื่นด้วยหรือไม่

2. แก้ไขเพิ่มเติม     พ.ร.บ.การที่ดินเพื่อพาณิชยกรรมและอุตสาหกรรม พ.ศ.2542 ครอบคลุมถึงการเช่าที่อยู่อาศัย โดยควรกำหนดพื้นที่เป็นการเฉพาะเช่นเดียวกัน และกำหนดกรอบของจำนวนพื้นที่ให้เหมาะสม

3. แก้ไข พ.ร.บ.การจัดสรรที่ดิน พ.ศ.2543 ให้การจัดสรรที่ดินครอบคุลมถึงวัตถุประสงค์ในการเช่าได้ด้วย เพราะปัจจุบันโครงการที่อยู่ภายใต้ พ.ร.บ.การจัดสรรที่ดิน ไม่สามารถนำที่ดินไปให้เช่าได้ ไม่ว่าจะเป็นคนไทยหรือชาวต่างชาติ การแก้ไขเพิ่มเติมให้ครอบคลุมการเช่า จะมีผลดีในด้านการควบคุมพื้นที่ ควบคุมจำนวน

4. แก้ไขเพิ่มเติม พ.ร.บ.อาคารชุด ให้คนต่างชาติถือครองได้เกินกว่า 49% แต่อาจกำหนดเป็น 60% หรือ 70% โดยกำหนดเฉพาะพื้นที่ซึ่งเป็นแหล่งการลงทุนของชาวต่างชาติ หรือแหล่งท่องเที่ยวเช่นเดียวกัน โดยจำกัดจำนวนที่ดินซึ่งเป็นที่ตั้งของอาคารชุดเพื่อมิให้เกิดการถือครองที่ดินโดยทางอ้อม

 

ที่มา : หนังสือพิมพ์โพสต์ทูเดย์

 

 

ข่าวกฎหมายอสังหาฯ อื่นๆ