Loading

โวยตั้งนิติบุคคลบ้านไม่หม

วันที่ : 17 เมษายน 2551
โวยตั้งนิติบุคคลบ้านไม่หมู

              แหล่งข่าวจากกรมที่ดินเปิดเผยกับ""ฐานเศรษฐกิจ""ว่า กรมพยายามรณรงค์ให้ลูกบ้านรวมตัวกันตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร ให้มากขึ้น โดยอาศัยความในมาตรา 70 ของบทเฉพาะกาลแห่งพระราชบัญญัติ(พ.ร.บ.) การจัดสรรที่ดินพ.ศ. แต่มีเงื่อนไขว่า จะต้องมีเสียงรวมกันเกินกว่ากึ่งหนึ่งหรือเกินกว่าครึ่งหนึ่งของแปลงที่ดิน ตามมาตรา 45 ทั้งนี้หากลูกบ้านตั้งใจจริง ก็สามารถรวมกันได้ไม่ยาก แต่เป็นเพราะว่าปัจจุบัน ปัญหาใหญ่ เกิดจากลูกบ้านไม่ค่อยให้ความสำคัญกับการประชุม การให้ความร่วมมือกันเป็นกลุ่มก้อน จึงมักเสียเปรียบผู้ประกอบการและในที่สุดก็ทำอะไรไม่ได้ภาระก็ตกที่รัฐที่ต้องเข้ามาแก้ปัญหา

ด้านนายพิสิฐ ชูประสิทธิ์ นายกสมาคมนักบริหารอาคารชุดและหมู่บ้านจัดสรร กล่าวว่าหมู่บ้านจัดสรรเก่าที่ยื่นขออนุญาตตามประกาศคณะปฏิวัติฉบับที่ 286 หรือ ปว.286 จะมีปัญหามาก เกี่ยวกับการบำรุงรักษาสาธารณูปโภคในโครงการ อาทิถนน สโมสร สระว่ายน้ำ ฯลฯ ซึ่งที่จริงแล้วจะเป็นหน้าที่ของเจ้าของโครงการ แต่ปรากฏว่าได้ละเลยมาโดยตลอด และเมื่อสอบถามข้อเท็จจริงจากเจ้าของโครงการว่า หน้าที่ในการดูแลสาธารณูปโภคให้มีสภาพที่ดีตลอดเวลาเป็นของใคร ก็ได้รับคำตอบว่าในกรณีที่ยังคงจำหน่ายแปลงที่ดินจัดสรรอยู่ ผู้ประกอบการก็เป็นผู้ดูแล หากในกรณีที่ขายหมดแล้วก็ปล่อยเป็นหน้าที่ของผู้ซื้อ หรือ ผู้ใช้ประโยชน์จากโครงการ จากการสำรวจพบว่า 90% เมื่อปิดการขายก็จะย้ายสำนักงานขายไปอยู่โครงการใหม่ก็จะไม่มีใครเข้ามาดูแลรักษาอีกต่อไป

นายพิสิฐกล่าวว่าหลายหมู่บ้านได้แก้ปัญหาด้วยการตั้งกรรมการหมู่บ้านดูแลกันเอง และเมื่อกฎหมายจัดสรรปี 2543 ของกรมที่ดิน มีผลบังคับใช้ จึงผลักดันให้ลูกบ้านรวมตัวกันตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรมากขึ้นแต่ก็มีปัญหา เนื่องจากการจดทะเบียนตั้งนิติบุคคลบ้านจัดสรรคือ กฎหมายระบุว่าต้องรวมตัวกันไม่น้อยกว่ากึ่งหนึ่งหรือไม่น้อยกว่าครึ่งหนึ่งของที่ดินแปลงย่อยทั้งโครงการ ซึ่งมองว่าเป็นสัดส่วนที่สูงเกินไปทำให้เป็นอุปสรรคที่ทำให้ลูกบ้านไม่สามารถรวมตัวกันได้ดังนั้นจึงทำให้หลายหมู่บ้านไม่สามารถตั้งนิติบุคคลฯได้

ขณะที่นายประสาน การพาณิชย์ ประธานคณะทำงานจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรปัญญารีสอร์ท กล่าวว่าการจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านมีอุปสรรคและปัญหามาก ทั้งในส่วนของการเปลี่ยนแปลงชื่อและที่อยู่ของผู้ซื้อที่ดินจัดสรร การไม่ได้เข้ามาใช้ประโยชน์ในที่ดินจัดสรร การขาดงบประมาณดำเนินการซึ่งสมาชิกไม่มีงบประมาณสนับสนุนที่ผ่านมาจะทำอะไรต้องช่วยเหลือกันเองด้วยการลงขันระหว่างสมาชิกด้วยกันเอง ในขณะที่กรรมสิทธิ์ในที่ดินแปลงอันเป็นสาธารณูปโภคส่วนกลางเปลี่ยนมือเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์รายใหม่และสาธารณูปโภคขาดการบำรุงดูแลรักษามาเป็นเวลานานกว่า 10 ปี ปัจจุบันมีผู้ซื้อที่ดินจัดสรรรวมตัวมีมติไม่น้อยกว่ากึ่งหนึ่ง (กว่า 50%) ของจำนวนที่ดินจัดสรร ซึ่งในโครงการมีแปลงย่อยกว่า 1,000 แปลง จดทะเบียนตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรตามพ.ร.บ.จัดสรรฯ แต่ต้องประสบกับปัญหาหนักอกตามมาได้แก่นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรยังไม่สามารถจดทะเบียนรับโอนที่ดินแปลงอันเป็นสาธารณูปโภคและทรัพย์สินส่วนกลางมาเป็นกรรมสิทธิ์ของตนเองได้อยู่ระหว่างการพิจารณาดำเนินการฟ้องศาลเพื่อขอคำสั่งศาลหรือคำพิพากษามาบังคับใช้ต่อไป

เช่นเดียวกับ นายสมพร รุ่งเรือง ผู้ซื้อที่ดินจัดสรรโครงการจัดสรรที่ดินคลองแปดย่านอำเภอธัญบุรี
จังหวัดปทุมธานี เล่าว่าได้ซื้อกรรมสิทธิ์ในที่ดินจัดสรรพร้อมสิ่งปลูกสร้างกับผู้จัดสรรที่ดินรายหนึ่งเมื่อช่วงวิกฤตเศรษฐกิจพ.ศ. 2540 ได้ทราบรายละเอียดต่อมาภายหลังว่า ผู้จัดสรรที่ดินไม่สามารถพัฒนาที่ดินจัดสรรจำนวนที่เหลือต่อไปได้เพื่อสถาบันการเงินที่ให้การสนับสนุนสินเชื่อโครงการถูกสั่งปิดเป็นผลให้ขาดงบประมาณดำเนินการจัดทำสาธารณูปโภคหรือบริการสาธารณะประเภทอาคารสโมสร-สระว่ายน้ำให้กับผู้ซื้อที่ดินจัดสรรและที่ดินจัดสรรบางส่วน ผู้จัดสรรที่ดินได้จดทะเบียนโอนทรัพย์ชำระหนี้ให้กับสถาบันการเงินในขณะที่ผู้จัดสรรที่ดินรายเดิมไม่สามารถเจียดงบประมาณบำรุงรักษาสาธารณูปโภคให้กับผู้ซื้อที่ดินจัดสรรได้อีกต่อไป นายสมพรกล่าวต่อว่า การจัดตั้งนิติบุคคลบ้านจัดสรรมีปัญหาอุปสรรคกับผู้ซื้อจำนวน 2 ส่วน ได้แก่ ส่วนแรกไม่ต้องการตั้งนิติบุคคลฯโดยอ้างว่าผู้จัดสรรไม่จัดทำสาธารณูปโภคตามที่ได้โฆษณาไว้และแบกรับค่าบำรุงรักษาสาธารณูปโภคไม่ไหวอีกส่วนมีความประสงค์จัดตั้งนิติบุคคลฯโดยให้เหตุผลว่าคณะกรรมการหมู่บ้านซึ่งได้รับเลือกตั้งโดยมติของที่ประชุมใหญ่ผู้ซื้อที่ดินจัดสรรมีอำนาจในการกำหนดบทลงโทษกับสมาชิกซึ่งค้างชำระค่าบำรุงรักษาสาธารณูปโภคทั้งค่าปรับชำระล่าช้าและหรือแจ้งอายัดโฉนดที่ดินกับเจ้าหน้าที่กรมที่ดินได้ ทั้งนี้ปัญหาโดยรวมซึ่งเกิดขึ้นภายในโครงการหมู่บ้านจัดสรร อาทิ การจัดเก็บขยะ การดูแลรักษาสวนสาธารณะ การปรับปรุงถนนและซอยภายในหมู่บ้านจัดสรร ท่อระบายน้ำทิ้ง การรักษาความสะอาดและรักษาความปลอดภัย ฯลฯ สามารถอาศัยข้อบังคับของนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรและกฎหมายว่าด้วยการจัดสรรที่ดินหรือระเบียบและประกาศของคณะกรรมการจัดสรรที่ดินจังหวัดเข้ามาแก้ไขปัญหาภายในชุมชนได้ในระดับหนึ่งดีกว่าปล่อยให้เป็นอำนาจหน้าที่ของรัฐเพียงอย่างเดียวหรือจะบีบให้ผู้จัดสรรที่ดินจดทะเบียนโอนที่ดินแปลงอันเป็นสาธารณูปโภคหรือบริการสาธารณะให้เป็นสาธารณประโยชน์

 

ที่มา : หนังสือพิมพ์ฐานเศรษฐกิจ

 

ข่าวกฎหมายอสังหาฯ อื่นๆ