Loading

ชำแหละ กม.Escrow Account สกัดจุดเสี่ยงซื้อขายอสังหา

วันที่ : 14 เมษายน 2551
ชำแหละ กม.Escrow Account สกัดจุดเสี่ยงซื้อขายอสังหาฯ

           ลดาวัลย์ ธนะธนิต กรรมการคณะกรรมการคุ้มครอง ผู้บริโภค สำนักนายกรัฐมนตรีก่อนเกิดวิกฤตเศรษฐกิจธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ขยายตัว อย่างรวดเร็ว มีปริมาณซื้อขายจำนวนมาก และมีวิธีการซื้อขายที่ซับซ้อนยิ่งขึ้นส่งผลให้เกิดปัญหาและข้อพิพาทระหว่างผู้ซื้อและผู้ขายเพิ่มมากขึ้น เริ่มตั้งแต่การจองซื้อ การชำระเงินล่วงหน้า(เงินดาวน์)การทำสัญญาและการไม่ปฏิบัติตามสัญญา ตลอดจนปัญหาความ ไม่ถูกต้องสมบูรณ์ของเอกสารแสดงกรรมสิทธิ์ในอสังหาฯของผู้ขาย

สำนักงานคณะกรรมการคุ้มครองผู้บริโภค (สคบ.) รวบรวมสถิติการรับเรื่องร้องเรียนเกี่ยวกับเรื่องนี้ตั้งแต่ปี 2540-2550 พบว่ามีมากถึง 29,267 เรื่องเกิดความเสียหายต่อระบบเศรษฐกิจและลุกลามไปยังธุรกิจต่อเนื่องประเภทอื่น อีกมาก

กระทรวงการคลังจึงได้ยกร่าง พ.ร.บ.การดูแลผลประโยชน์ของคู่สัญญา พ.ศ. ...ขึ้น เพื่อให้ความคุ้มครองทั้งผู้บริโภคและผู้ประกอบการ เหตุผลหลัก ในการตรา พ.ร.บ.ฉบับนี้ นอกจากจะป้องกันความเสี่ยงแล้ว ยังส่งเสริมธุรกิจอสังหาฯให้มีมาตรฐานในระยะยาว

พ.ร.บ.การดูแลผลประโยชน์ของคู่สัญญา ประกาศในราชกิจจานุเบกษา เมื่อวันที่ 20 กุมภาพันธ์
2551 และจะเริ่ม มีผลใช้บังคับตั้งแต่วันที่ 21 พฤษภาคม 2551 เป็นต้นไป

องค์ประกอบของ พ.ร.บ.มีทั้งหมด 6 หมวด รวม 52 มาตรา หมวด 1 เป็น บททั่วไป หมวด 2 การ
ประกอบกิจการดูแลผลประโยชน์ หมวด 3 เรื่องสิทธิและหน้าที่ของคู่สัญญาและผู้ดูแลผลประโยชน์ของคู่สัญญา หมวด 4 การกำกับดูแลและ ตรวจสอบ หมวด 5 การอุทธรณ์ หมวด 6 บทกำหนดโทษ (ทั้งโทษทางปกครองและโทษอาญา)และบทเฉพาะกาล

สาระสำคัญคือ 1.เป็นการสมัครใจ ไม่บังคับทำกล่าวคือ การจะทำสัญญาดูแล ผลประโยชน์ของคู่
สัญญาขึ้นกับความตกลง ทั้งสองฝ่าย 2.สัญญาดูแลผลประโยชน์ของคู่สัญญาหมายถึง สัญญาที่คู่
สัญญาตกลงจะโอนหรือส่งมอบทรัพย์สินหรือเอกสารที่จำเป็นต้องใช้ในการชำระหนี้ของตนให้แก่
บุคคลอีกฝ่ายหนึ่ง เรียกว่า ผู้จัดการดูแลผลประโยชน์ของคู่สัญญา โดยผู้จัดการดูแลผลประโยชน์
ของคู่สัญญาตกลงจะดำเนินการเพื่อชำระหนี้ของ คู่สัญญาแต่ละฝ่าย เมื่อกรณีเป็นไปตาม ที่ได้
กำหนดไว้ในสัญญาจัดการดูแลผลประโยชน์ของคู่สัญญา

3.ผู้จัดการดูแลผลประโยชน์ของคู่สัญญา (escrow agent) หมายถึง ผู้ที่มีหน้าที่เป็นคนกลางในการดูแลผลประโยชน์ของคู่สัญญาประกอบด้วย นิติบุคคลที่เป็นบริษัท จำกัด และบริษัท (มหาชน) จำกัด ซึ่งจะต้องมีคุณสมบัติตามที่กฎหมายกำหนด เช่น มีทุนจดทะเบียนและชำระแล้วตามที่รัฐมนตรีประกาศในราชกิจจานุเบกษา มีหลักประกันที่มีมูลค่าตามที่คณะกรรมการกำหนดเป็นต้น

4.ขอบเขตทรัพย์สินจะครอบคลุมทรัพย์สินทุกประเภทไม่จำกัดแต่เฉพาะอสังหาฯ เนื่องจากทรัพย์สินที่ต้องมีการส่งมอบตามระยะเวลายังครอบคลุมอีกหลายประเภท แต่ในระยะแรกคาดว่าทรัพย์สินส่วนใหญ่จะเป็นอสังหาฯ

5.ผู้ซื้อและผู้ขายมีสิทธิ์ร้องขอให้จัด ให้มีผู้จัดการดูแลผลประโยชน์ของคู่สัญญา และสามารถตกลงกันตามแต่ละคู่สัญญาต้องการ เพื่อสร้างความเชื่อมั่นในการซื้อขายทรัพย์สินระหว่างกัน โดยในการทำสัญญาจะมีค่าใช้จ่ายเรียกว่า ค่าธรรมเนียม และอาจมีค่าดำเนินการอื่นๆ ซึ่งภาระค่าใช้จ่ายจะถูกผลักภาระไปให้แก่ผู้บริโภค โดยบวกเพิ่มในราคาสินค้าที่ซื้อขาย

6.หน่วยงานกำกับ จะอยู่ภายใต้การกำกับของ ""คณะกรรมการกำกับการประกอบกิจการดูแลผล
ประโยชน์"" มีหน้าที่หลักในการเสนอความเห็นเพื่อออกประกาศ กำหนดหลักเกณฑ์ กำหนดค่าตอบแทนตามกฎหมายนี้

""EscrowAgent""ธุรกิจใหม่ กฎหมายใหม่ฉบับนี้ เป็นกฎหมายที่จะกำกับธุรกิจ ""กิจการดูแลผลประโยชน์"" ซึ่งก็คือ ""escrow agent"" จากคำนิยามที่กฎหมายนี้ให้ไว้ ""กิจการดูแลผลประโยชน์"" หมายถึง ""การทำหน้าที่เป็นคนกลางเพื่อดูแลการชำระหนี้ของคู่สัญญาให้เป็นไปตามที่ตกลงกันไว้ในสัญญาดูแลผลประโยชน์ โดยกระทำเป็นทางค้าปกติและได้รับค่าตอบแทนหรือค่าบริการ""

การเข้ามาใช้บริการจาก escrow agent จะขึ้นอยู่กับความต้องการของคู่สัญญา กฎหมายไม่ได้บังคับไว้ว่าธุรกิจใดบ้างที่ คู่สัญญาที่เกี่ยวข้องจะต้องใช้บริการนี้ เมื่อคู่สัญญาคู่ใดสมัครใจเข้ามาใช้บริการ จึงจะต้องอยู่ภายใต้บังคับของกฎหมายฉบับนี้

ผู้ที่ทำธุรกิจนี้ได้จะต้องได้รับใบอนุญาตจากรัฐมนตรีว่าการกระทรวงการคลัง ตามข้อเสนอแนะของ ""คณะกรรมการกำกับการประกอบกิจการดูแลผลประโยชน์"" โดยใบอนุญาตจะออกให้ครั้งเดียวใช้ได้ตลอดไป ไม่ต้องต่ออายุ

หากมีการฝ่าฝืนประกอบธุรกิจ escrow agent โดยไม่ได้รับใบอนุญาต จะมีโทษปรับทางอาญาเป็นเงินไม่เกิน 1,000,000 บาท โดยกรรมการ ผู้จัดการ หรือบุคคล ผู้มีอำนาจในการจัดการของนิติบุคคลนั้น จะต้องรับโทษปรับทางอาญาในอัตราโทษ ที่เท่ากันอีกด้วย เว้นแต่จะพิสูจน์ได้ว่าไม่ได้มีส่วนร่วมในการกระทำความผิดนั้น หรือได้จัดการตามสมควรเพื่อป้องกันไม่ให้เกิดความผิดนั้นแล้ว

ได้อานิสงส์ทั้ง""ผู้ซื้อ-ผู้ขาย""

ประโยชน์และผลกระทบต่อผู้บริโภคและผู้ประกอบการหลักๆ ได้แก่ 1.ส่งเสริมการดำเนินธุรกิจให้มีความโปร่งใส ปกป้องผู้ที่เกี่ยวข้องทั้งผู้ซื้อผู้ขายให้ได้รับความเป็นธรรม จากการดำเนินธุรกรรมซื้อขายทรัพย์สินที่ต้องมีระยะเวลาในการส่งมอบ

2.ทำให้ผู้ประกอบการพัฒนาที่อยู่อาศัยมีมาตรฐานและมีจรรยาบรรณ ขจัดกลุ่มผู้ที่จัดสรรโดยไม่ได้รับอนุญาต หรือกลุ่ม ผู้ประกอบการที่สร้างที่อยู่อาศัยที่ไม่มีคุณภาพออกไปจากระบบ ผู้ประกอบการจำต้องมีโครงสร้างการเงินที่แข็งแรง การใช้กลยุทธ์ทางการตลาดโฆษณาเพื่อให้ผู้บริโภคตัดสินใจทำสัญญาวางเงินจองและเงินดาวน์ก่อน เพื่อนำเงินไปใช้หมุนเวียนในการก่อสร้างจะไม่สามารถทำได้อีก

3.ลดความเสี่ยงในการตัดสินใจระหว่างคู่สัญญา ลดข้อขัดแย้งที่เกิดจากการซื้อขายทรัพย์สินระหว่างคู่สัญญา และ 4.กฎหมายมีเจตนารมณ์ที่ชัดเจน ต้องการให้ความ คุ้มครองครอบคลุมถึงการซื้อขายสินค้า ประเภทอื่นๆ จึงเป็นประโยชน์และสร้างความเป็นธรรมต่อคู่สัญญาที่จะซื้อขายทรัพย์สินต่างๆ เป็นการทั่วไปอีกด้วย

 

ที่มา : หนังสือพิมพ์ประชาชาติธุรกิจ

 

 

 

ข่าวกฎหมายอสังหาฯ อื่นๆ