Loading

ก่อสร้างโดยอาศัยมาตรา 39 ทวิ ช่องทางเลี่ยงกฎหมาย!! (หรือ)ไม่ให้เสียโอกาสทางธุรกิ

วันที่ : 14 เมษายน 2551
ก่อสร้างโดยอาศัยมาตรา 39 ทวิ ช่องทางเลี่ยงกฎหมาย!! (หรือ)ไม่ให้เสียโอกาสทางธุรกิจ

             ในช่วง 3-4 ที่ผ่านมาคอนโดมิเนียมได้รับความนิยมอย่างมากโดยเฉพาะ ซิตี้คอนโดมิเนียมราคาไม่เกิน3 ล้านบาท ตามพฤติกรรมที่แปรเปลี่ยนไปของผู้บริโภค ที่สอดรับกับค่าใช้จ่ายที่เพิ่มขึ้น โดยเฉพาะค่าเดินทาง การฝ่าฟันกับการจราจรที่แสนจะติดขัดในเมืองหลวงอย่างกรุงเทพมหานคร การเดินทางโดยรถไฟฟ้าทั้งบนดินและได้ดินสะดวกสบาย แถมค่าผ่อนส่งห้องชุดในคอนโดมิเนียมยังใกล้เคียงกับค่าเช่าอพาร์ทเมนต์อีกด้วย เหล่านี้ล้วนะพลักดันให้คอนโดมิเนียมนับวันได้รับความนิยมเพิ่มขึ้น บางโครงการปิดการขายในเวลาไม่ถึงวันหรือไม่เกิน          3เดือน

กระแสความนิยมของผู้บริโภค ทำให้ผู้ประกอบการทั้งรายเล็ก-รายใหญ่ อยู่ในและนอกตลาดหลักทรัพย์ ล้วนวิ่งมาที่ตลาดนี้ทั้งนั้น ""น้ำขึ้นให้รีบตัก"" เป็นสุภาษิตหนึ่งที่ใช้ได้ดี แต่การของอนุญาตก่อสร้างอาคารสูงนั้นไม่ใช่เรื่องง่าย โดยเฉพาะโครงกาขนาดใหญ่อย่างเร็วสุด 3-6 เดือน บางโครงการนานกว่านั้น เหตุผลนี้ทำให้ผู้ประกอบการต่างหาทางออกทุกช่องทางเพื่อให้ได้ใบอนุญาตก่อสร้างโดยเร็ว รวมไปถึงการใช้มาตร 39 ทวิ ในการก่อสร้าง โดยเป็นการลงเสาเข็มไปก่อนระหว่างนั้นถึงยื่นขออนุญาตก่อสร้างเป็นเช่นนั้นหลายโครงการ

แต่เมื่อเร็วๆนี้ ข่าวดังช็อกวงการอสังหาริมทรัพย์เห็นทีจะเป็น ข่าวบริษัทผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ยักษ์ใหญ่ในตลาด ก่อสร้างอาคารคอนโดมิเนียมโดยยังไม่ได้รับใบอนุญาตก่อสร้าง แต่อาศัยมาตรา 39 ทวิ ซึ่งสามารถก่อสร้างก่อนที่จะได้รับใบอนุญาตก่อสร้าง

เริ่มตั้งแต่การก่อสร้างคอนโดมิเนียมเดอะ พัลซ์ของ บมจ.ปริญสิริ ในซ.พหลโยธิน 37 เขตจตุจักร ซึ่งเป็นอาคารชุด 8 ชั้น 2 อาคาร ทำการก่อสร้างโดยไม่ได้ขอใบอนุญาตก่อสร้างจากกรุงเทพมหานคร (กทม.) กระทั่งผู้ว่าราชการกทม.สั่งให้เขตจตุจักรและสำนักการโยธากทม. ทำการตรวจสอบข้อเท็จจริง ปัจจุบันบริษัทปริญสิริฯได้หยุดเข้าพื้นที่โครงการแล้ว มีการทำเรื่องขออนุญาตก่อสร้างอาคาร A จำนวน 8 ชั้น 77 ยูนิต ตามมาตรา 39 ทวิ พ.ร.บ.ควบคุมอาคาร 2535 เมื่อวันที่ 15 ธ.ค. 2549 และในวันที่ 26 ธ.ค. 2549 สำนักการโยธาแจ้งว่ามีการก่อสร้างอาคาร

จนกระทั่งวันที่ 1 ส.ค. 2550 จึงพบว่ามีการก่อสร้างผิดแบบ เนื่องจากเจ้าของโครงการมาก่อสร้างจำนวน 154 ยูนิต ต่อมาวันที่ 27 ก.ย. 2550 เขตจตุจักรได้ออกคำสั่งเจ้าพนักงานท้องถิ่น โดยผอ.เขตสั่งระงับการก่อสร้าง และให้แก้ไขให้ถูกต้องตามแบบ ค. 12 ในวันเดียวกัน เขตจตุจักรได้ออกหนังสือแจ้งความดำเนินคดีกับปริญสิริ ฐานก่อสร้างผิดแบบ และตั้งแต่วันที่ 27 ก.ย. 2550 ถึงปัจจุบันอยู่ระหว่างปรับรายวันๆ ละ 3 หมื่นบาท และอยู่ในขึ้นตอนการดำเนินคดีทางกฎหมาย

ข่าวดังกล่าว ทำให้หลายฝ่ายเริ่มหันมาตรวจสอบโครงการคอนโดมิเนียมที่ขึ้นราวกับดอกเห็ด แต่ที่ผ่านมาไม่ได้มีการตรวจสอบอย่างจริงจังเนื่องจากผู้พัฒนาส่วนใหญ่ล้วนเป็นผู้ประกอบการรายใหญ่ทั้งในและนอกตลาดหลักทรัพย์ อีกทั้งชื่อเสียงและความเชียวชาญที่หลายคนการันตีว่าไม่มีผิดพลาด

ในที่สุดเมื่อต้นเดือนที่ผ่านมาก็พบว่า บริษัทยักษ์ใหญ่อีกรายนั้นคือ บริษัท พลัส พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด ที่ออกแบบคอนโดมิเนียม คอนโดวันจำนวน 11 โครงการ 12 อาคาร ผิดแบบการก่อสร้าง โดยกฎหมายกำหนดให้คอนโดขนาดเตี้ย ความสูงไม่เกิน 23 เมตร นับจากพื้นดิน โดยในแต่ละชั้นต้องสูงอย่างน้อย 2.6 เมตร แต่การออกแบบก่อสร้างของพลัส ได้เพิ่มเติมในส่วนของคานเพื่อความสวยงาม ทำให้ความสูงเกินกว่า 23 เมตร

ทั้งสองกรณี ล้วนสร้างความสะเทือนให้แก่วงการอสังหาฯเป็นอย่างมาก เพราะ 2 ล้วนเป็นรายใหญ่ในตลาด มีชื่อเสียง ความเชียวชาญในการพัฒนาอสังหาฯมาช้านาน จนทำให้เกิดความสงสัยว่า ข้อผิดพลาดดังกล่าว เกิดจากความไม่เจตนา เพราะกฎหมายมีช่องโหว่ และการตีความที่แตกต่างกันไป หรือบริษัทจงใจที่จะหลีกเลี่ยงกฎหมาย

นายสิน พงษ์หาญยุทธ นายกสมาคมสถาปนิกสยามในพระบรมราชูปถัมภ์ อธิบายให้ฟังว่า การใช้มาตรา 39 ทวิ ในการก่อสร้างส่วนใหญ่ เป็นโครงการขนาดเล็ก หรือประเภทดัดแปลงหรือต่อเติมอาคาร เพราะการขออนุญาตมีความล่าช้า แต่ในช่วง 2-3 ปี ที่ผ่านมาผู้ประกอบการหลายรายหันมาใช้มาตรา 39 ทวิ ในการก่อสร้าง ซึ่งสาเหตุน่าจะมาจากการขอใบอนุญาตมีความล่าช้า ใช้เวลานาน ทำให้เสียโอกาสทางธุรกิจ ทำให้พัฒนาโครงการได้ล่าช้า ไม่ทันคู่แข่งหรือความเคลื่อนไหวของตลาด

อย่างไรก็ตาม การอาศัยมาตรา 39 ทวิในการก่อสร้างล้วงหน้ามีความเสี่ยงมาก เพราะหากกทม.ไม่ออกใบอนุญาตก่อสร้างให้ นั้นหมายถึงต้องแก้ไขอาคารใหม่ ทุบทิ้งบางส่วนหรือหยุดการก่อสร้าง นับเป็นต้นทุนทั้งนั้น โดยเฉพาะโครงการขนาดใหญ่อาจกระทบถึงผลการดำเนินงาน ถึงขั้นขาดทุนเลยก็ได้ ทำให้โครงการขนาดใหญ่ไม่กล้าอาศัยกฎหมายมาตรานี้ในการก่อสร้าง

คนที่อาศัยมาตรา 39 ทวิ ในการก่อสร้างอาคารไปก่อนล่วงหน้า ย่อมมั่นใจสูงมากว่า อาคารที่ออกแบบก่อสร้างมาต้องผ่านการอนุญาตก่อสร้างอย่างแน่นอน แต่ผู้ประกอบการโครงการขนาดใหญ่จะไม่ค่อยกล้าเพราะมีความเสี่ยงมากนายสินกล่าว

นายสินยังได้อธิบายต่อว่า การใช้มาตรา 39 ทวิ ไม่ใช้เรื่องง่าย เพราะต้องมีวุฒิสถาปนิก ซึ่งไม่ได้เป็นกันง่ายๆ จบมาภายใน 1 ปี จะต้องผ่านการทำงาน 3 โครงการ หรือมีคะแนน 300% หลังจากนั้นต้องมีประสบการณ์ 5 ปี มีคะแนน700%จึงจะเป็นวุฒิสถาปนิกได้

นอกจากนี้ ยังต้องมีวุฒิวิศวกร อีกหลายสาขาที่เกี่ยวข้องได้แก่ วุฒิวิศวกรโครงสร้าง, วุฒิวิศวกรโยธา, วุฒิวิศวกรงานระบบปรับอากาศ, วุฒิวิศวกรสุขาภิบาล และวุฒิวิศวกรไฟฟ้า เซ็นเห็นชอบการก่อสร้างด้วย

อย่างไรก็ตามจากเรื่องทีเกิดขึ้นแม้กทม.จะไม่ร้องเรียนไป แต่เมื่อเป็นข่าวสู่สาธารณะแล้วทางสภาสถาปนิกและสภาวิศวกรก็คงต้องดำเนินการเรื่องนี้ต่อไป เพราะถือเป็นการผิดจรรยาบรรณ ส่วนสมาคมคงจะไม่ช่วยเหลืออะไร เพราะเป็นเรื่องของการทำผิดจรรยาบรรณไม่ได้เป็นเรื่องที่สถาปนิกถูกเอารัดเอาเปรียบ

สำหรับผู้ประกอบการก็จะต้องถูกดำเนินคดีตามกระบวนการของกฎหมายต่อไป แต่สามารถดำเนินการขออนุญาตให้ถูกต้องใหม่ได้ โดยจะต้องทุบส่วนทีเกินออกไปแล้วไปขออนุญาตใหม่ แล้วจึงจะทำการจดทะเบียนโอนให้กับลูกค้าได้เพราะเอกสารที่ขออนุญาตกับการจดทะเบียนเป็นอาคารชุดนั้นจะต้องเหมือนกัน

***พลัสปรับชั้น9เป็นกระเบื้องกันความร้อน**
นายเมธา จันทร์แจ่มจรัส ประธานอำนวยการ บริษัท พลัส พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด เปิดเผยว่า กรณีหน่วยงานราชการทักท้วงให้ปรับพื้นที่อาคารบางส่วนของอาคารคอนโด วัน ก่อสร้างสูงกว่าที่กฎหมายกำหนด 23 เมตร ซึ่งสาเหตุมาจากการปรับเปลี่ยนแบบบางส่วนเพื่อให้เกิดความสวยงาม โดยเพิ่มเติมในส่วนของคานเข้าไปทำให้ความสูงเกินกว่าที่กำหนดเล็กน้อย

ส่วนแนวทางการแก้ไขนั้น พลัสได้ปรับลดพื้นที่ชั้น 9 ของทุกอาคาร ให้ชั้น 8 เปลี่ยนเป็นชั้นที่สูงที่สุดของอาคาร ด้านงานโครงสร้างนั้น ซึ่งทางบริษัท ยังคงยืนยันว่าไม่ได้รับผลกระทบใดๆ พร้อมกับเตรียมการรองรับด้วยการจัดการด้านความร้อน โดยการปูกระเบื้อง SOLAR Slab ส่วนบนสุด (หลังคาของชั้น 8)

ประโยชน์ของการปูกระเบื้อง SOLAR Slab เพื่อลดความร้อนของห้องใต้ดาดฟ้า ช่วยประหยัดค่าไฟฟ้า และค่าสึกหรอของเครื่องปรับอาการ, ใช้ปูเป็นทางระบายน้ำให้สวนลอยฟ้า กรณีที่มีการสร้างสวน หรือปลูกต้นไม้บนชั้นดาดฟ้าของอาคาร น้ำสามารถระบายผ่านช่องใต้ท้องกระเบื้อง SOLAR Slab ได้ตลอด, ใช้ปูบนพื้นห้องใต้ดินที่มีปัญหาความชื้นเนื่องมาจากน้ำซึมจากพื้นคอนกรีต, ใช้ปูตกแต่งภายนอกอาคาร โดยขาทั้ง 4 ของกระเบื้องจิกแน่นลงบนพื้นผิวที่ปู ไม่ว่าจะเป็นพื้นดิน พื้นทรายอัดแน่น และพื้นคอนกรีตทั่วไป

นอกจากนี้ยัง จัดด้านกันแนวรั่วซึม โดยใช้วัสดุกันซึมชนิดอะครีลิคโพลีเมอร์ โมดิฟายด์ ทาเคลือบกันซึมสำหรับงานหลังคาคอนกรีต รวมทั้งบริเวณรางน้ำ มีความทนทานต่อผลกระทบจากรังสีอินฟาเรดและอัลตร้าไวโอเล็ต มีความสามารถยืดหยุ่นตัวสูง ทนต่อการขยับตัวของโครงสร้างหรือรอยแตกร้าว คงสภาพกันซึมแม้โดนฝนหรือน้ำขังเป็นเวลานาน มีความยืดหยุ่น ทนทานต่อการเปลี่ยนแปลงของอุณหภูมิ ส่วนระบบรางระบายน้ำ มีการออกแบบระบบระบายน้ำให้กว้างขึ้นเพื่อให้สอดคล้องกับการปรับพื้นที่และการระบายน้ำฝนตามหลักวิศวกรรม

สำหรับการปรับลดพื้นที่ชั้น 9 ของทุกอาคาร ส่งผลให้จำนวนห้องลดลงไป 170 ยูนิต ซึ่งพลัสได้ทำการชี้แจงและทำข้อตกลงกับลูกค้าเป็นรายบุคคล โดยส่วนใหญ่จะเลือกรับเงินคืน อย่างไรก็ดีการปรับลดพื้นที่ดังกล่าวคาดว่าจะทำให้บริษัทเสียค่าใช้จ่ายทั้งหมดประมาณ 400 ล้านบาท ซึ่งจะไม่ส่งผลกระทบต่อผลการดำเนินงานของบริษัทแต่อย่างได้

ส่งผลให้เกิดการโอนล่าช้ากว่ากำหนดการเดิมที่วางแผนไว้นั้น ที่ผ่านมาพลัสฯ ได้ดำเนินการแก้ไขปัญหาต่างๆ ที่เกี่ยวกับลูกค้าไปเกือบหมดแล้ว โดยพยายามให้มีผลกระทบต่อลูกค้าให้น้อยที่สุด ส่วนการปรับปรุงพื้นที่คาดว่าจะแล้วเสร็จ พร้อมทั้งดำเนินการตรวจสอบอาคาร รวมถึงทยอยส่งมอบห้องชุดให้แก่ลูกค้าได้ตั้งแต่เดือนกรกฎาคมนี้เป็นต้นไป

พลัสฯ ได้วางแนวทางในการดำเนินการ เพื่อสร้างรายรับของพลัสในปี 2551 เพื่อชดเชยการเสียโอกาสทางธุรกิจที่อาจมีบ้างเพียงเล็กน้อยเท่านั้น ซึ่งพลัสฯ ได้ปรับเป้ารายได้ปีนี้ให้สูงขึ้นกว่าเดิมจาก 7,000 ล้านบาท เป็น 7,200 ล้านบาท โดยมีแนวทางเพิ่มเติมในการเร่งดำเนินการก่อสร้างโครงการที่อยู่อาศัยอื่นๆ ได้แก่ โครงการทาวน์เฮาส์ และคอนโดฯอื่นๆ อาทิ โครงการมายคอนโด เพื่อส่งมอบกับลูกค้าให้เร็วขึ้น โดยการเร่งการก่อสร้างที่อยู่อาศัยดังกล่าว จะใช้วิธีการเพิ่มกำลังการผลิตให้มากขึ้น แต่ยังคงคุณภาพและมาตรฐานของโครงการที่จะส่งมอบให้กับลูกค้าเช่นเดิม

นอกจากนี้ในเว็ปไซด์ของพลัส www.plus.co.th ในหน้าคอนโดวัน ยังได้ระบุชัดเจนว่ามีคอนโดวัน 8 โครงการ ที่ผ่าน สวล.แล้วจากทั้งหมด 12 โครงการ ได้แก่ คอนโด วัน สาทร, โซโฮ, สุขุมวิท 17, ลาดพร้าว 15, ลาดพร้าว 18, สุขุมวิท52,ทองหล่อสแตชั่นและสยาม

****ปริญสิริฯพร้อมดูแลลูกค้า
ในส่วนของบริษัทปริญสิริ จำกัด (มหาชน) การอาศัยใบอนุญาตก่อสร้างจากสำนักการโยธา(สนย.)ตามมาตรา 39 ทวิ ในการเร่งดำเนินการก่อสร้าโครงการคอนโดมิเนียม โดยเฉพาะโครงการคอนโดฯ The PULSE พหลโยธิน 37 ทั้ง 2 อาคาร ที่ขณะนี้ได้หยุดการก่อสร้างแล้ว ตามคำสั่งของสำนักงานการโยธา กทม.

อย่างไรก็ตาม แม้จะเกิดปัญหาขึ้น แต่ทางผู้บริหารของบริษัทฯได้พยายามที่จะเข้ามาดูแลและปกป้องความเสียหายของลูกค้าที่เข้ามาซื้อห้องชุดในโครงการคอนโดฯ แยกเป็นเมื่อถึงช่วงเวลาโอนกรรมสิทธิ์และลูกค้าขอยกเลิกสัญญา ทางบริษัทฯจะคืนเงินพร้อมบวกคืนดอกเบี้ยให้แก่ลูกค้าในอัตรา 7.5% ต่อปี ส่วนที่ลูกค้าไม่ขอคืนเงิน แต่ต้องการสิทธิ์ซื้อห้องชุด ทางบริษัทจะจ่ายค่าปรับให้ลูกค้า ซึ่งเดิมตามแผนจะโอนให้แก่ลูกค้าได้ในไตรมาส 2 ปี 51 แต่ต้องเลื่อนออกไปคาดว่าจะเริ่มโอนได้ในไตรมาส 3 ของปีนี้ โดยทางบริษัทจะจ่ายค่าปรับตามอัตราที่กฎหมายกำหนดไว้ที่0.01%ต่อวันตามราคาห้องชุด

ทั้งนี้ สิ่งที่เกิดขึ้นกับบริษัทปริญสิริฯ ถือเป็นบทเรียนที่แสนแพง ทำให้ทางผู้บริหารระดับสูง ได้เข้ามาแก้ไขกระบวนการทำงานใหม่ทั้งหมด โดยเข้ามาดูแลอย่างใกล้ชิด เพื่อป้องกันไม่ให้เกิดปัญหากับโครงการและกับลูกค้าของบริษัท

ถึงกระนั้น แนวโน้มผลการดำเนินงานในปีนี้ คาดว่ายอดขายทั้งส่วนของโครงการจัดสรรและคอนโดฯจะอยู่ประมาณ 6,800 ล้านบาท ยอดรับรู้รายได้ประมาณ 4,300 ล้านบาทและแม้ว่าทั้งพลัสและปริญสิริ จะระบุว่าเรื่องที่เกิดขึ้นไม่สร้างความเสียหายต่อผลการดำเนินงาน ด้วยการนำรายได้จากโครงการอื่นมาชดเชย แต่สิ่งที่ต้องสูญเสียไปก็คือ ชื่อเสียงที่สะสมมาช้านาน ความเป็นมืออาชีพในการพัฒนาโครงการ ที่แตกต่างจากรายเล็ก-รายกลาง จะต้องลดลงไปในสายตาของผู้บริโภค ซึ่งจะต้องเรียกกลับคืนมาให้เร็วที่สุด เพราะคู่แข่งในตลาดหายใจรดต้นคออยู่และพร้อมที่จะแซงหน้าได้ทุกเมื่อ

เรื่องที่เกิดขึ้นนับเป็นบทเรียนแสนแพงของผู้ประกอบการ ที่ควรนำมาเป็นอุทาหรณ์ เพื่อไม่ให้เกิดความผิดพลาดขึ้นอีก การเติบโตอย่างค่อยเป็นค่อยไป ดำเนินตามกระบวนการ แม้ว่าจะช้าไปบ้าง แต่ก็ชัวร์ ผิดพลาดแก้ไขได้ ไม่เสียชื่อ หลัก พอเพียงของในหลวงท่านใช้ได้กับทุกธุรกิจและทุกคนเสมอ

 

ที่มา : หนังสือพิมพ์ผู้จัดการรายวัน

 

 

 

 

ข่าวกฎหมายอสังหาฯ อื่นๆ