Loading

เจาะลึกราคาประเมินที่ดินฉบับใหม่ โฟกัสทำเลทอง กรุงเทพฯ-ปริมณฑ

วันที่ : 4 กุมภาพันธ์ 2551
เจาะลึกราคาประเมินที่ดินฉบับใหม่ โฟกัสทำเลทอง กรุงเทพฯ-ปริมณฑล

        บัญชีราคาประเมินทุนทรัพย์ที่ดินปี 2551-2554 ที่กรมธนารักษ์ประกาศใช้เมื่อวันที่ 1 มกราคมที่ผ่านมายังเป็นที่สนใจของสาธารณชน เนื่องจากภาครัฐใช้เป็นฐานในการคำนวณเพื่อจัดเก็บภาษีและค่าธรรมเนียมในการจดทะเบียนนิติกรรมอสังหา ริมทรัพย์ วันที่ 31 มกราคมที่ผ่านมาศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) และกรมธนารักษ์ ได้จัดเสวนาในหัวข้อเรื่องวิเคราะห์ราคาประเมินที่ดินรอบใหม่ปี 2551 ""ชี้ทิศทำเลทอง"" โดย นายแคล้ว ทองสม ผู้อำนวยการสำนักประเมินราคาทรัพย์สิน กรมธนารักษ์ มาวิเคราะห์เจาะลึกถึงที่ไปที่มา ของราคาประเมินใหม่ทั่วประเทศ พร้อมกับวิเคราะห์แนวโน้มทำเลทองแห่งใหม่ในช่วง 4 ปีจากนี้ไป

นายแคล้วปูพื้นด้วยการอธิบายถึงการจัดทำบัญชีราคาประเมินที่ดินฉบับใหม่ว่า มี 2 ประเภท คือการประเมินแบบรายแปลงและรายบล็อก โดยการประเมินครั้งใหม่นี้มีการประเมินแบบ รายแปลงทั้งสิ้น 5.12 ล้านแปลง แยกเป็นกรุงเทพมหานคร (กทม.) 1.8 ล้านแปลง และภูมิภาค 3.32 ล้านแปลง ส่วนแบบรายบล็อกซึ่งเป็นพื้นที่นอกเหนือจากที่มีการประเมินราคาที่ดินรายแปลงมีจำนวนประมาณ24.9ล้านแปลง

เมื่อเทียบอัตราการเปลี่ยนแปลงของราคาประเมินรอบปี 2551-2554 กับรอบปี 2547-2550 ปรากฏว่าทั้งประเทศมีอัตราการเปลี่ยนแปลง เพิ่มขึ้นเฉลี่ย 26.90% โดย กทม.เปลี่ยนแปลง เพิ่มขึ้นเฉลี่ย 5.76% และภูมิภาค 75 จังหวัด เปลี่ยนแปลงเพิ่มขึ้นเฉลี่ย 27.14% แต่หากไม่นับรวมสุราษฎร์ธานีซึ่งมีการเปลี่ยนแปลงเพิ่มขึ้นสูงสุด อัตราการเปลี่ยนแปลงเฉลี่ยจะเพิ่มขึ้น 17.80%แยกพิจารณาเป็นรายพื้นที่ ""กทม."" ราคา ประเมินเพิ่มขึ้นเฉลี่ย 5.76% ""ภาคกลาง"" และ ""ภาคตะวันออก"" เพิ่มขึ้น 11.62% ""ภาคเหนือ"" เพิ่มขึ้น 15.43% ""ภาคตะวันออกเฉียงเหนือ""เพิ่มขึ้น22.97%""ภาคใต้""เพิ่มขึ้น 87.49%เบ็ดเสร็จทั้งประเทศอัตราการเปลี่ยนแปลงเพิ่มขึ้นเฉลี่ย26.90%

""สีลม-หนองจอก""แชมป์สูงสุด-ต่ำสุด
ในส่วนของ กทม.ปรากฏว่า พื้นที่ที่ราคาประเมินสูงสุดคือ ""ถนนสีลม"" 6.5 แสนบาท/ ตร.ว. (ปรับปรุงเมื่อ 1 ม.ค.2549) ส่วนราคาประเมินต่ำสุดคือ ""เขตหนองจอก"" 260 บาท/ตร.ว. (ไม่เปลี่ยนแปลง)

กทม.ชั้นในที่มีการปรับประเมินที่ดินเพิ่มขึ้นมากที่สุด 5 ลำดับแรก ได้แก่ 1) สำนักงานที่ดินกรุงเทพมหานครสาขาบางเขน เพิ่มขึ้น 34.97% (ปรับปรุงเมื่อ 1 ม.ค.50) ประกอบด้วยเขตบางเขนและเขตสายไหม 2) สำนักงานที่ดิน กทม.เพิ่มขึ้น 33.50% (ปรับปรุงเมื่อ 1 ม.ค.49) ประกอบด้วยเขตพระนคร ป้อมปราบศัตรูพ่าย ดุสิต ปทุมวัน บางรัก สาทร ยานนาวา บางคอแหลม สัมพันธวงศ์ บางซื่อ (ปรับปรุง เมื่อ 1 ม.ค.50)

3) สำนักงานที่ดิน กทม.สาขาหนองแขม เพิ่มขึ้น 15.95% (ปรับปรุงเมื่อ 1 ม.ค.50) ประกอบด้วยเขตหนองแขม บางแค ภาษีเจริญ 4) สำนักงานที่ดิน กทม.สาขาห้วยขวางเพิ่มขึ้น 7.26% (ปรับปรุงเมื่อ 1 ม.ค.49) ประกอบด้วยเขตพญาไท ดินแดง ห้วยขวาง ราชเทวี 5) สำนักงานที่ดิน กทม.สาขาพระโขนงเพิ่มขึ้น 6.32% (ปรับปรุงเมื่อ 1 ม.ค.50)ประกอบด้วยเขตพระโขนงคลองเตยบางนาและวัฒนา

หาดใหญ่แชมป์ราคาประเมินตจว.สูงสุด
ด้านราคาประเมินที่ดินในแถบภูมิภาคมีอัตราการปรับเพิ่มขึ้นเฉลี่ย 27.14% โดยราคาประเมินสูงสุดคืออำเภอหาดใหญ่ จังหวัดสงขลา 4 แสนบาท/ตร.ว. ส่วนต่ำสุดคือได้แก่ อำเภอบ้านไร่ จังหวัดอุทัยธานี อำเภอสังขละบุรี จังหวัดกาญจนบุรี อำเภอท่าสองยาง จังหวัดตาก อำเภอแม่แจ่ม จังหวัดเชียงใหม่ และอำเภอดอยเต่า จังหวัดเชียงใหม่ราคา10บาท/ตร.ว.

ส่วนภาคอื่นๆ ได้แก่ ภาคกลางและภาคตะวันออกเพิ่มขึ้นเฉลี่ย 11.62% สูงสุดคืออำเภอเมือง จังหวัดสมุทรปราการ 1.4 แสนบาท/ตร.ว. ต่ำสุดคืออำเภอบ้านไร่ จังหวัดอุทัยธานี และอำเภอสังขละบุรี จังหวัดกาญจนบุรี 10บาท/ตร.ว.

สำหรับราคาประเมินที่ดินสูงสุดและต่ำสุดในจังหวัดปริมณฑล 5 จังหวัด มีดังนี้ 1) จังหวัดนครปฐม ราคาประเมินสูงสุดคืออำเภอเมืองนครปฐม (ที่ดินติดถนนรอบองค์พระ) ราคา 8 หมื่นบาท/ตร.ว. ต่ำสุดอำเภอกำแพงแสน (นอกเขต) 125 บาท/ตร.ว. 2) นนทบุรี ราคา ประเมินสูงสุดคืออำเภอปากเกร็ด (ติดถนนแจ้งวัฒนะ) 9.6 หมื่นบาท/ตร.ว.ต่ำสุดคืออำเภอไทรน้อยที่ดินหน่วยนอกเหนือราคา800บาท/ตร.ว.

3) ปทุมธานี ราคาประเมินสูงสุดคืออำเภอธัญบุรี (ติดถนนพหลโยธิน) ราคา 8 หมื่นบาท/ตร.ว. และต่ำสุดคืออำเภอลาดหลุมแก้ว ที่ดินหน่วยนอกเหนือ ราคา 800 บาท/ตร.ว. 4) สมุทรปราการ สูงสุดคืออำเภอเมือง (ที่ดินติดถนนสุขุมวิท) 1.4 แสนบาท/ตร.ว. และต่ำสุดคืออำเภอพระสมุทรเจดีย์ ที่ดินหน่วยนอกเหนือ ราคา 500 บาท/ตร.ว.

5) สมุทรสาคร สูงสุดคืออำเภอเมืองสมุทรสาคร (ที่ดินติดถนนเศรษฐกิจ 1) และอำเภอกระทุ่มแบน (ที่ดินติดถนนเพชรเกษม) ราคาเท่ากัน 6 หมื่นบาท/ตร.ว. และราคาประเมินต่ำสุดคืออำเภอบ้านแพ้ว ที่ดินหน่วยนอกเหนือ ราคา 250บาท/ตร.ว.

สุราษฎร์ธานีราคาขยับขึ้น366%
อัตราการเปลี่ยนแปลงราคาประเมินที่ดินเพิ่มขึ้นมากที่สุดในภูมิภาค 5 ลำดับแรก ได้แก่ สุราษฎร์ธานีเพิ่มขึ้น 366.42% ภูเก็ตเพิ่มขึ้น 118.25% อุดรธานีเพิ่มขึ้น 55.74% เลยเพิ่มขึ้น 47.67% ตราดเพิ่มขึ้น 43.07% ส่วนที่เพิ่มขึ้นน้อยที่สุดในภูมิภาค 3 ลำดับแรก ได้แก่ สิงห์บุรีเพิ่มขึ้น 0.78% แพร่เพิ่มขึ้น 0.98% และลพบุรีเพิ่มขึ้น 1.95%

เปิดโพยทำเลทอง
นายแคล้วกล่าวว่า พิจารณาการเปลี่ยนแปลงของราคาประเมินที่ดินฉบับใหม่ รวมทั้งศักยภาพของที่ดิน ผลพวงจากความเจริญที่มีเพิ่มขึ้น รวมทั้งสาธารณูปโภคสาธารณูปการที่เกิดขึ้นใหม่ พบว่าที่ดินที่น่าจะเป็นทำเลทองในช่วงจากนี้ไปมีทั้งทำเลทองในแหล่งเดิมๆ และพื้นที่เปิดใหม่ สำหรับพื้นที่ที่ยังเป็นทำเลทองทั้งในอดีตและในอนาคต ได้แก่ ย่านสีลมสาทรสุขุมวิทพระรามที่3นราธิวาสราชนครินทร์

ขณะที่ทำเลทองแห่งใหม่ที่น่าจับตามองประกอบด้วยที่ดินในทำเลรถไฟฟ้าทั้งใต้ดินและ บนดิน รวมทั้งทำเลรถไฟฟ้าที่จะเกิดขึ้นในอนาคต อาทิ บางใหญ่ รัตนาธิเบศร์ ฯลฯ รวมทั้งแจ้งวัฒนะ-ปากเกร็ด ซึ่งเป็นที่ตั้งของศูนย์ราชการแห่งใหม่

 

 

ที่มา : หนังสือพิมพ์ประชาชาติธุรกิจ

 

 

ข่าวโครงการอสังหาฯ ภาครัฐ อื่นๆ