Loading

ฮ่องกงโมเดล กรณีศึกษาการเคหะฯ พิสูจน์ฝีมือฟื้นฟูแฟลตดินแด

วันที่ : 28 มกราคม 2551
ฮ่องกงโมเดล กรณีศึกษาการเคหะฯ พิสูจน์ฝีมือฟื้นฟูแฟลตดินแดง

                ในขณะที่แผนฟื้นฟูแฟลตดินแดงชุมชนขนาดใหญ่กลางเมืองเนื้อที่กว่า 216 ไร่ ภายใต้การนำธงของการเคหะแห่งชาติ (กคช.) กำลังเดินหน้าไปอย่างเป็นขั้นเป็นตอน มากขึ้น หลังจากคณะกรรมการดำเนินการฟื้นฟูแฟลตดินแดงเร่งสร้างความเข้าใจกับผู้อยู่อาศัยในโครงการดังกล่าวกว่า 10,000 ครอบครัว ให้เล็งเห็นถึงอันตรายที่อาจจะนำมาซึ่งความสูญเสียในชีวิตและทรัพย์สิน ผลพวงจากการชำรุดทรุดโทรมของตัวอาคารที่ก่อสร้างและใช้งานมานาน

รูปธรรมที่เห็นชัดเจนในขณะนี้คือแรงต้านจากกลุ่มผู้คัดค้านการ ""ทุบทิ้ง"" แฟลตดินแดงเริ่มที่จะแผ่วเบาลง และส่วนใหญ่เห็นด้วยกับแนวทางการฟื้นฟูและ พัฒนาตามแผนของ  กคช. ดังนั้นหากไม่มีตัวแปรใหม่เข้ามา ก็น่าจะทำให้การเจรจาระหว่าง กคช. กับกลุ่มผู้คัดค้านจบลงได้ด้วยดี ซึ่งจะส่งผลให้การฟื้นฟูและพัฒนาเมืองแห่งนี้มีความคืบหน้ามากขึ้นตามลำดับ

นอกจากจะเร่งเจรจาและทำความเข้าใจกับกลุ่มผู้คัดค้าน โดยเน้นย้ำให้เห็นถึงความสำคัญ ในการพัฒนาชุมชนแห่งใหม่ให้เกิดขึ้น กคช.ยังได้ศึกษาและหาข้อมูลเกี่ยวกับโมเดลการพัฒนาเมืองในต่างประเทศที่ประสบความสำเร็จควบคู่กันไปด้วย

ที่น่าสนใจและน่านำมาเป็นกรณีศึกษาคือ แนวทางการฟื้นฟูเมือง ณ เขตการปกครองพิเศษฮ่องกง ซึ่งมีหน่วยงานในการบริหารจัดการที่อยู่อาศัยสำหรับผู้มีรายได้น้อย 2 หน่วยงาน หลัก คือ Hong Kong Housing Authority (HA)ซึ่งทำหน้าที่คล้ายกับที่ กคช. ดำเนินการอยู่ในปัจจุบันและ Urban Renewal Authority (URA) ซึ่งก่อตั้งเมื่อปี พ.ศ.2544 เป็นองค์กรด้านการพัฒนาที่ดิน Land Development Corporation (LDC) ทำหน้าที่ด้านการฟื้นฟูเมืองและดูแลการจัดหาที่ดินสำหรับการพัฒนาของภาครัฐ

ย้อนรอยการฟื้นฟูเมืองของฮ่องกงระยะเวลาเกือบ 20 ปีที่ผ่านมา ด้วยข้อจำกัดเรื่องที่ดินที่จะนำมาพัฒนามีไม่เพียงพอ เมื่อเทียบกับจำนวนประชากรที่มีอยู่จำนวนมาก บวกกับรัฐบาลต้องการพัฒนาเมืองเพื่อเพิ่มคุณภาพชีวิตและสิ่งแวดล้อมของประชากรให้ดีขึ้น จึงเป็นที่มาของการตัดสินใจทุบทิ้งแฟลตเก่าที่มีสภาพทรุดโทรมกว่า 2 แสนยูนิตทิ้งเพื่อสร้างใหม่โดยให้เช่าในราคาที่ต่ำกว่าโครงการที่พัฒนาโดยเอกชนถึง50%

ในขณะนั้น HA และ URA ฮ่องกง มีสภาพไม่แตกต่างไปจาก กคช.ในปัจจุบัน ต้องเผชิญกับความยากลำบากในการฟื้นฟูเมืองที่กำลังเสื่อมโทรมอย่างหนัก

แต่ด้วยนโยบายที่เข้มแข็งรวมทั้งได้รับแรงหนุนอย่างจริงจังจากภาครัฐ ทำให้ปัญหาต่างๆ คลี่คลายลงได้ ด้วยการเสนอทางเลือก หรือ option หลายๆ ทางให้ผู้อยู่อาศัยในพื้นที่เดิมเลือกที่อยู่อาศัยในพื้นที่ใหม่ได้ตามความสมัครใจ

คีย์ซักเซสของงานนี้ คือการที่หน่วยงานที่เกี่ยวข้องต้องใช้ความอดทนในการแก้ไขปัญหา เพราะต้องยอมรับว่างานในลักษณะอย่างนี้ค่อนข้างยากที่จะทำให้ทุกอย่างราบรื่นไร้แรงต้าน

ว่ากันว่า...การฟื้นฟูเมืองในแต่ละโปรเจ็กต์การเคหะฯ ฮ่องกง ต้องใช้เวลาในการเตรียมความพร้อม การสร้างความเข้าใจกับประชาชน จนถึง ขั้นตอนลงมือก่อสร้างไม่น้อยกว่า 5 ปี แสดงให้เห็นถึงความอดทนและตั้งใจในการสะสางทุกๆปัญหา

สำหรับหลักเกณฑ์พิจาณาผู้ที่มีสิทธิ์ขอเช่าที่อยู่อาศัยที่พัฒนาโดยรัฐบาล จะให้ความสำคัญกับผู้สูงอายุให้ได้รับสิทธิ์ในการเข้าพักอาศัยก่อนเป็นอันดับแรก

จากนั้นจะพิจารณาสิทธิ์ให้กับผู้จองสิทธิ์โดยแยกตามขนาดครอบครัว และรายได้เป็นหลัก เช่น ขนาดครอบครัว 1 คน ต้องมีรายได้ขั้นต่ำ 6.8 พันเหรียญฮ่องกง/เดือน ขนาดครอบครัว 2 คนต้องมีรายได้
1.1 หมื่นเหรียญฮ่องกง/เดือน ขนาดครอบครัว 3 คนต้องมีรายได้เฉลี่ย/เดือน 1.3 หมื่นเหรียญฮ่องกง/เดือน คิดอัตราค่าเช่าประมาณ 2 พันเหรียญฮ่องกง โดยจะปรับค่าเช่าเพิ่มขึ้นทุกๆ 3 ปี

ในทุกๆ 10 ปี HA ฮ่องกงจะพิจารณาเกณฑ์รายได้ผู้เช่าใหม่ หากพบว่ามีรายได้เพิ่มขึ้นจนเกินเกณฑ์ผู้เช่าขั้นต่ำ ผู้เช่ารายนั้นก็จะต้องย้ายออกไปหาเช่าที่อยู่อาศัยใหม่ ในโครงการที่เหมาะสมกับรายได้ของตน แต่หากไม่ต้องการย้ายก็จะต้องจ่ายค่าเช่าในอัตราที่สูงเกินกว่า50%ของค่าเช่าเดิม

ปัจจุบันที่อยู่อาศัยในฮ่องกงมีร่วมๆ 7 แสนยูนิต ในจำนวนนี้ 50% เป็นการพัฒนาโดยหน่วยงานของรัฐบาล นอกจากนี้ยังมีประชาชนที่ต้องการที่อยู่อาศัยในระบบ waiting list อีกประมาณ 1.2 หมื่นราย ซึ่งคาดว่าภาครัฐจะสามารถจัดหาที่อยู่ใหม่ให้ได้ภายทั้งหมดภายในระยะเวลาเพียง 2 ปีเท่านั้น ถือว่าเร็วมากเมื่อเทียบกับอดีตที่ต้องรอนาน6-7ปี

""โมเดลการพัฒนาเมืองฮ่องกงในหลายๆ ด้าน น่าจะนำมาประยุกต์ใช้ในการพัฒนาโครงการแฟลตดินแดง ที่ กคช.กำลังดำเนินการอยู่ในขณะนี้ได้ โดยเฉพาะการวางแผนการฟื้นฟูเมืองอย่างเป็นระบบและมีประสิทธิภาพ"" พิทยา เจริญวรรณ รองผู้ว่าการ กคช. ให้ความเห็นในโอกาสที่นำ คณะผู้บริหารและสื่อมวลชน กว่า 20ชีวิตลัดฟ้า     ศึกษาดูงานโครงการฟื้นฟูเมืองฮ่องกงเมื่อกลางเดือนมกราคมที่ผ่านมาพร้อมชี้แจงว่า

เพื่อให้การพัฒนาโครงการแฟลตดินแดงเดินหน้าไม่มีสะดุด กคช. จะลงพื้นที่สร้างความเข้าใจกับประชาชนที่อยู่อาศัยในโครงการดังกล่าวอย่างต่อเนื่อง ล่าสุด กลุ่มผู้คัดค้านการทุบทิ้งแฟลตดินแดงได้เริ่มเห็นด้วยกับแนวทางการพัฒนาโครงการนี้แล้ว

ด้านแหล่งเงินทุนที่จะนำมาก่อสร้างโครงการเมืองใหม่ดินแดง ที่คาดว่าจะใช้เม็ดเงินกว่า 4,000 ล้านบาท มีความเป็นไปได้ที่ กคช.จะขอความ ช่วยเหลือจากรัฐ โดยหาแหล่งเงินที่ไม่มีดอกเบี้ย เพื่อนำมาลงทุนในระยะแรกก่อน 2,000ล้านบาทเพื่อป้องกันปัญหาความเสี่ยงด้านการเงินของกคช.

สำหรับการพัฒนาโครงการในเฟสแรกจะดำเนินบนเนื้อที่ 20 ไร่ ด้านถนนจตุรทิศจำนวน 6 อาคาร จาก 12 อาคาร รูปแบบเป็นอาคารสูง 24 ชั้น 5 อาคาร 2,000 ยูนิต พร้อมที่จอดรถ จากทั้งหมด 3 เฟส

ตามแผน กคช.ตั้งเป้าจะพัฒนารองรับผู้อยู่อาศัยในโครงการแฟลตดินแดงเดิมทั้งหมด โดยจะขายให้ผู้เช่าเดิมในราคาลด 70% ขณะที่ราคาต้นทุนเฉลี่ยจริงๆ อยู่ที่ 1.2 และ 1.5 ล้านบาท/ ยูนิต ซึ่งจะทำให้ กคช.ขาดทุนประมาณ 1,000กว่าล้านบาท

ส่วนจะสามารถเดินหน้าฟื้นฟูโครงการนี้ได้ ตามแผนหรือไม่ ต้องรอดูว่าหลังการเมืองผลัดใบ แผนทั้งหมดที่วางไว้จะถูกเก็บเข้าลิ้นชักซ้ำรอยเดิมหรือไม่

 

ที่มา : หนังสือพิมพ์ประชาชาติธุรกิจ

 

ข่าวโครงการอสังหาฯ ภาครัฐ อื่นๆ