Loading

สิ้นยุคจัดสรรจับเสือมือเปล่า + คาดกฎหมายเอสโครว์แอกเคาต์ประกาศใช้ในปี 2551 / พวกไม่มีเงินทุนหมดสิทธิ์

วันที่ : 10 มกราคม 2551
สิ้นยุคจัดสรรจับเสือมือเปล่า + คาดกฎหมายเอสโครว์แอกเคาต์ประกาศใช้ในปี 2551 / พวกไม่มีเงินทุนหมดสิทธิ์

          ร.ท.ภูมิศักดิ์ หงส์หยก คณะกรรมาธิการวิสามัญพิจารณาร่างพระราชบัญญัติการดูแลผลประโยชน์ของคู่สัญญา พ.ศ..... เปิดเผย ""ฐานเศรษฐกิจ"" ว่า หลังร่างพระราชบัญญัติการดูแลผลประโยชน์ของคู่สัญญา พ.ศ..... (Escrow Account) ได้ผ่านการเห็นชอบจากสภานิติบัญญัติแห่งชาติเมื่อวันที่ 21 ธันวาคม 2550 ปีที่ผ่านมา ขั้นตอนจากนั้นก็จะทูลเกล้าถวายพระบาทสมเด็จพระเจ้าอยู่หัว เพื่อทรงลงพระปรมาภิไธยโดยจะมีผลบังคับใช้เมื่อพ้นกำหนด90วันนับแต่วันที่ได้ประกาศในราชกิจจานุเบกษา ส่วนจะใช้เวลาอีกนานเท่าไหร่นั้นจึงสามารถมีผลบังคับใช้ ไม่สามารถตอบได้ขึ้นอยู่กับระยะเวลาในการดำเนินการ แต่เชื่อว่าในปี 2551 น่าจะได้ใช้กฎหมายดังกล่าว

ทั้งนี้ กฎหมายดังกล่าวเมื่อมีผลบังคับใช้แล้วจะเป็นประโยชน์กับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ทุกๆประเภทไม่ให้ผู้ประกอบการนำเงินดาวน์ของลูกค้าไปใช้เพื่อการก่อสร้าง อย่างไรก็ดีกฎหมายดังกล่าวไม่ได้เป็นการสกัดกั้นไม่ให้ผู้ประกอบการอสังหาฯ รายเล็กเข้ามาในตลาด แต่มุ่งที่สกัดกั้นผู้ประกอบการที่ชอบเข้ามาในตลาดแบบจับเสือมือเปล่ามากกว่า และเชื่อว่าหากเป็นผู้ประกอบการแม้จะเป็นรายเล็กแต่มีความพร้อมในด้านเม็ดเงินที่จะเข้ามาในธุรกิจอสังหาฯแบบยั่งยืนก็เชื่อว่าจะสามารถเข้ามาในตลาดได้อย่างแน่นอน อย่างไรก็ดีในส่วนของแบงก์ก็ต้องพัฒนาเช่นกันโดยปล่อยกู้ครอบคลุมให้ทั่วถึงถึงไม่ใช่ปล่อยกู้แบบครึ่งๆ กลางๆ อย่างในปัจจุบัน

ด้าน นายอนุพงษ์ อัศวโภคิน ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท เอเชี่ยน พร็อพเพอร์ตี้ ดีเวลลอปเมนท์ จำกัด (มหาชน) ให้ความเห็นว่า กฎหมายเอสโครว์ แอคเคานท์ นั้นเป็นผลดีต่อผู้บริโภคที่ซื้อบ้าน และไม่อยากให้ผู้ประกอบการรายเล็กมองว่าเป็นการสกัดกั้นไม่ให้เข้ามาในตลาดอสังหาฯ โดยอยากให้มองว่ากฎหมายดังกล่าวจะเป็นการยกระดับให้ผู้ประกอบการรายเล็กขึ้นมาเทียบเท่ารายใหญ่ เพราะมีโอกาสได้รับความไว้วางใจจากลูกค้าเช่นเดียวกันถึงแม้ขนาดมูลค่าโครงการจะไม่เท่ากันก็ตาม และผู้ประกอบการรายใหญ่ก็จะไม่สามารถชักจูงลูกค้าให้ซื้อโครงการของตนโดยอ้างว่ามีศักยภาพการเงินที่ดีกว่าได้อีกต่อไป เพราะรายเล็กก็มีโอกาสพัฒนาโครงการให้สำเร็จด้วยดีได้เช่นกันซึ่งจะเป็นโอกาสทางการขายให้กับรายเล็กมากขึ้น ซึ่งก่อนหน้านี้ที่เกิดวิกฤตเศรษฐกิจจะเห็นว่าผู้บริโภคได้สูญเสียเงินเป็นจำนวนมากจากผู้ประกอบการที่ทิ้งโครงการไป

อย่างไรก็ดี นางรัศมี วิศทเวยท์ เลขาธิการคณะกรรมการคุ้มครองผู้บริโภค หรือ สคบ.ได้แสดงความเห็นด้วยว่ากฎหมายเอสโครว์ แอคเคานท์จะช่วยคุ้มครองเงินดาวน์ของผู้บริโภคที่ซื้อบ้านไม่ให้ถูกผู้ประกอบการที่ทำธุรกิจแบบตีหัวเข้าบ้านโกง อีกทั้งจะช่วยสกรีนผู้ประกอบการที่เข้ามาทำธุรกิจแบบจับเสือมือเปล่าออกไปจากตลาดและภายภาคหน้าจะทำให้เรื่องร้องเรียนที่เข้ามาสู่สคบ.ลดลง

ขณะที่นายไพโรจน์ สุขจั่น ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร กลุ่มบัวทอง พร็อพเพอร์ตี้ กล่าวว่า กฎหมายเอสโครว์ แอคเคานท์จะส่งผลกระทบต่อผู้ประกอบการรายเล็กให้ไม่สามารถเข้ามาในตลาดอสังหาฯได้เนื่องจากผู้ประกอบการรายเล็กไม่มีทุนรอนที่มากยังต้องอาศัยเงินดาวน์ของลูกค้าในการก่อสร้างอยู่ซึ่งปัจจุบันบริษัทมีลูกค้าที่รับบริหารงานขายโครงการบ้านจัดสรรให้เข้าข่ายลักษณะดังกล่าวมากถึงครึ่งหนึ่งจากจำนวนโครงการในมือ 30 โครงการ มูลค่าประมาณรวมประมาณ2,000-3,000ล้านบาทซึ่ง หากกฎหมายเอสโครว์ แอคเคานท์มีผลบังคับใช้เมื่อไหร่บริษัทคงต้องคัดเลือกบริหารงานขายให้เฉพาะแต่โครงการที่มีคุณภาพและมีเงินทุนเพียงพอที่จะรองรับการลงทุนโดยที่ไม่ต้องใช้เงินดาวน์ของลูกค้าในการก่อสร้างซึ่งบริษัทจะพยายามจะรักษาระดับไว้ให้อยู่ที่ไม่ต่ำกว่า 20 โครงการ ขณะเดียวกันกลุ่มบัวทองเองก็ต้องปรับตัวเองโดยหันมาพัฒนาโครงการขายเองด้วย เพราะการทำโครงการเองและขายเองจะเสี่ยงน้อยกว่าการที่ไปรับบริหารการขายให้กับโครงการอื่นๆ เพราะใช้คนน้อยกว่าแต่มีกำไรมากกว่าการรับบริหารการขายและไม่มีปัญหาหนี้สูญด้วย โดยทางกลุ่มมีศักยภาพพอที่จะพัฒนาโครงการอสังหาฯที่มีมูลค่าอยู่ราว 200-300 ล้านบาท ปีละประมาณ 3 โครงการ โดยที่ไม่ต้องใช้เงินดาวน์หรือเงินกู้จากแบงก์ ซึ่งขณะนี้อยู่ระหว่างการมองหาที่ดิน แต่ทั้งนี้ทั้งนั้นขึ้นอยู่กับสภาวะเศรษฐกิจของประเทศด้วยว่าจะเอื้อต่อการลงทุนได้มากน้อยแค่ใหนแต่ขอบอกตรงนี้ว่าหากกฎหมายเอสโครว์แอคเคานท์ บังคับใช้เมื่อไหร่ผู้ประกอบการรายเล็กจะเหนื่อยมากๆ

สำหรับพระราชบัญญัติการจัดการดูแลผลประโยชน์ของคู่สัญญา พ.ศ..... มีขึ้นเพื่อคุ้มครองผู้บริโภคในการทำธุรกรรมในการซื้อขายที่อยู่อาศัย โดยพระราชบัญญัติฉบับนี้จะเป็นหลักประกันว่าผู้บริโภคจะไม่สูญเสียเงินที่ได้ผ่อนชำระเงินดาวน์เพื่อซื้อบ้าน เพราะการซื้อขายที่อยู่อาศัยในประเทศไทยส่วนหนึ่งมักจะถูกกำหนดให้ชำระค่าซื้อล่วงหน้าไปจำนวนหนึ่งก่อนที่ผู้ประกอบการจะเริ่มดำเนินการก่อสร้างที่อยู่อาศัยให้กับผู้ซื้อ และหากผู้ประกอบการไม่สามารถดำเนินโครงการต่อไปได้ก็จะทำให้ผู้ซื้อเสียเงินล่วงหน้าจำนวนนี้ไป โดยกฎหมายฉบับดังกล่าวจะกำหนดให้มีผู้เข้ามาจัดการดูแลผลประโยชน์ให้ซึ่งก็คือสถาบันการเงินที่ได้รับใบอนุญาตจากธนาคารแห่งประเทศไทยให้สามารถประกอบธุรกิจเป็นผู้ดูแลผลประโยชน์ของคู่สัญญาโดยทำหน้าที่เป็นตัวกลางรับฝากและเก็บรักษาดูแลเงินดาวน์ของผู้ซื้อที่อยู่อาศัยเพื่อจ่ายให้กับผู้ประกอบการ

นอกจากนั้นยังดูแลธุรกรรมให้เสร็จสมบูรณ์ตามเงื่อนไขที่คู่สัญญาได้ระบุไว้ในนิติกรรมนั้นๆ และหากโครงการที่จำหน่ายไปไม่ประสบความสำเร็จ ผู้ซื้อจะได้รับเงินจำนวนที่ได้ผ่อนชำระไปแล้วพร้อมดอกเบี้ยคืน ซึ่งผลดีที่ตามมาก็คือจะช่วยควบคุมและป้องกันผู้ประกอบการที่หวังเข้ามาแสวงหาผลประโยชน์จากการทำธุรกิจอสังหาฯ และยังเป็นกลไกที่ช่วยป้องกันการเกิดการเร่งพัฒนาโครงการอสังหาฯออกสู่ตลาดเป็นจำนวนมากเกินไป เนื่องจากผู้ประกอบการมีความระมัดระวังมากขึ้นในการประกอบธุรกิจเพราะต้องอาศัยแหล่งเงินทุนของตัวเองเป็นหลัก ส่วนผลกระทบที่มีต่อผู้ประกอบการคือจะมีต้นทุนในการดำเนินงานที่เพิ่มขึ้น และอาจผลักภาระมายังผู้บริโภค แต่ก็ไม่ใช่ว่าจะสามารถทำได้เสมอไปเพราะหากรายเล็กขายบ้านในราคาที่สูงกว่าผู้ประกอบการรายใหญ่ก็จะทำให้ไม่สามารถขายได้

 

ที่มา : หนังสือพิมพ์ฐานเศรษฐกิจ

 

 

ข่าวกฎหมายอสังหาฯ อื่นๆ