Loading

พรบ.เอสโครว์ แอ็กเคาต์ ประโยชน์ที่คนซื้อบ้านรอคอย

วันที่ : 5 มกราคม 2551
พรบ.เอสโครว์ แอ็กเคาต์ ประโยชน์ที่คนซื้อบ้านรอคอย

          เมื่อวันที่ 21 ธ.ค. 2550 สภานิติบัญญัติแห่งชาติได้มีมติผ่านร่าง พ.ร.บ.การจัดการดูแลผลประโยชน์ของคู่สัญญา พ.ศ.... หรือที่รู้จักกันในนามของ เอสโครว์ แอ็กเคาต์ (Escrow Account) ซึ่งเป็นกฎหมายที่มีขึ้นเพื่อดูแลผลประโยชน์ของ คู่สัญญาทั้ง 2 ฝ่าย ในที่นี้คือ ผู้ซื้อ ที่อยู่อาศัยและผู้ประกอบการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ โดยมีการจัดตั้ง ผู้ดูแลผลประโยชน์ของคู่สัญญา คือ สถาบันการเงินหรือนิติบุคคลอื่นตามที่กฎหมายกำหนด

          ทั้งนี้ พ.ร.บ.การจัดการดูแลผลประโยชน์ของคู่สัญญา มีขึ้นเพื่อคุ้มครองผู้บริโภค ในการทำธุรกรรมในการซื้อที่อยู่อาศัย โดย พ.ร.บ.ฉบับนี้น่าจะช่วยเสริมสร้าง ความมั่นใจให้แก่ผู้บริโภค ในการเป็น หลักประกันว่าจะไม่สูญเสียเงินที่ได้ผ่อนชำระเงินดาวน์ ซึ่งการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทยส่วนหนึ่ง ผู้ซื้อ ที่อยู่อาศัยมักจะถูกกำหนดให้ชำระค่าซื้อที่อยู่ล่วงหน้าไปจำนวนหนึ่งก่อนที่ผู้ประกอบการจะเริ่มดำเนินการก่อสร้างที่อยู่อาศัย ให้แก่ผู้ซื้อ ดังนั้นเมื่อผู้ประกอบการ ประสบความล้มเหลวในการดำเนินโครง การดังกล่าวนั้น ก็จะทำให้ผู้ซื้อเสียเงินล่วงหน้าจำนวนนี้ไป

          ดังนั้น เพื่อเป็นการคุ้มครองผู้บริโภค หลายฝ่ายจึงเห็นควรให้มีการตั้งหน่วยงานกลาง หรือตัวกลางทำหน้าที่เป็นตัวแทนในการเก็บรักษาเงินดังกล่าวไว้ก่อน จนกว่าธุรกรรมจะเสร็จสมบูรณ์ตามเงื่อนไขที่คู่สัญญาได้ระบุไว้ในนิติกรรมนั้นๆ จึงจ่ายเงินจำนวนนั้นให้แก่ผู้ประกอบการ หากโครง การที่จำหน่ายไปไม่ประสบความสำเร็จ ผู้ซื้อจะได้รับเงินจำนวนที่จ่ายไปพร้อมดอกเบี้ยคืนด้วย การที่มีระบบกฎหมายและกลไกคุ้มครองผู้บริโภคดังกล่าวจะช่วยให้ ผู้บริโภคที่มีกำลังซื้อสามารถตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัยง่ายขึ้น โดยเฉพาะในช่วงที่ภาวะเศรษฐกิจชะลอตัว

          lเสริมสร้างภาพลักษณ์ที่ดีให้แก่ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในภาพรวม ช่วยควบคุมและป้องกันผู้ประกอบการที่หวังเพียงจะแสวงหาผลประโยชน์จากการทำธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ การเปิดตัวโครงการใหม่ซึ่งบางโครงการเป็นการขายที่มีแต่เพียงผังโครงการ ยังไม่ได้ทำการก่อสร้าง โดยโฆษณาให้เกิดความน่าเชื่อถือ แต่ไม่สามารถสร้างเสร็จตามกำหนด หรือไม่ปฏิบัติตามสัญญาที่ตกลงไว้กับผู้ซื้อ หรือนำเงินดาวน์ของลูกค้าไปใช้ผิดประเภท ซึ่งภาวการณ์ดังกล่าวเป็นความเสี่ยงอย่างยิ่งต่อผู้ซื้อบ้าน ซึ่งหาก พ.ร.บ.การจัดการดูแล ผลประโยชน์ของคู่สัญญามีผลบังคับใช้ ผู้ประกอบการไม่สามารถนำเงินจองและเงินผ่อนชำระดาวน์ของผู้ซื้อที่อยู่อาศัยมาใช้ เนื่องจากเงินจำนวนนี้จะถูกเก็บอยู่ในบัญชี โดยมีคนกลางเป็นผู้ดูแล ผู้ประกอบการจะได้รับเงินพร้อมดอกเบี้ย เมื่อโครงการสร้างเสร็จตามที่ระบุไว้ในสัญญา

          lเป็นกลไกที่ช่วยป้องกันการเกิดการเร่งพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ออกสู่ตลาดเป็นจำนวนมากเกินไป เนื่องจาก ผู้ประกอบการมีความระมัดระวังมากขึ้นในการประกอบธุรกิจ เพราะต้องอาศัยแหล่งเงินทุนของตนเองเป็นหลัก

          ผลกระทบต่อธุรกิจอสังหาฯ

          ผู้ประกอบการอาจมีต้นทุนทางการเงินที่เพิ่มขึ้น เนื่องจากการประกอบธุรกิจอสังหาริมทรัพย์นั้น บางรายอาจพึ่งพาเงินส่วนหนึ่งที่ได้จากการจองหรือผ่อนเงินดาวน์จากลูกค้ามาใช้เป็นเงินหมุนเวียนในการทำธุรกิจ โดยที่ไม่ต้องเสียดอกเบี้ย แต่ถ้ากฎหมายฉบับนี้ให้เงินส่วนนี้จะถูกเก็บ อยู่ในบัญชีเอสโครว์ แอ็กเคาต์ ทำให้ ผู้ประกอบการต้องบริหารจัดการสภาพคล่องด้วยความระมัดระวังมากขึ้น ซึ่งอาจส่งผลให้ต้นทุนทางการเงินเพิ่มสูงขึ้นได้

          ผู้ประกอบการที่ใช้กลยุทธ์การตลาดในรูปแบบของการสั่งสร้าง (Pre-Sales) ที่ต้องอาศัยเงินดาวน์ของลูกค้ามาใช้ในการหมุนเวียน อาจต้องปรับแผนในการดำเนินธุรกิจ โดยหาแหล่งเงินทุนเพื่อรองรับปัญหาสภาพคล่องเตรียมไว้ล่วงหน้า

          ผู้ประกอบการรายเล็กและรายใหม่เข้ามาทำตลาดแข่งขันยากขึ้น ในขณะที่ ผู้ประกอบการรายใหญ่จะได้เปรียบมาก กว่า ซึ่งผู้ประกอบการรายเล็กและรายใหม่ที่จะเข้ามาพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์คงจะต้องมีความพร้อมด้านแหล่งเงินทุน แตกต่างจากผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์รายใหญ่ที่ประกอบธุรกิจมานาน ที่อาจจะได้รับผลกระทบน้อยกว่าจาก พ.ร.บ.การจัดการดูแลผลประโยชน์ของคู่สัญญา เนื่องจากมีความพร้อมด้านเงินทุนและประสบการณ์

          สร้างความมั่นใจให้แก่ผู้ซื้อที่อยู่อาศัย ในกรณีที่ผู้ประกอบอสังหาริมทรัพย์ประสบกับภาวะสภาพคล่องไม่สามารถทำโครงการต่อได้ ผู้ซื้อที่อยู่อาศัยสามารถที่จะขอรับเงินดาวน์ที่ได้ผ่อนชำระไปแล้วกลับคืนมาพร้อมดอกเบี้ย เนื่องจากลูกค้าต้องผ่อนชำระและเงินดาวน์ผ่านในบัญชีเงินฝากที่เปิดขึ้นระหว่างผู้ซื้อและผู้ขาย โดยมีคนกลางเป็นผู้ดูแลผลประโยชน์

          ช่วยลดข้อพิพาทระหว่างผู้ประกอบการและผู้ซื้อที่อยู่อาศัยหากฝ่ายหนึ่งฝ่ายใดไม่ปฏิบัติตามสัญญา การนำระบบบัญชี เอสโครว์ แอ็กเคาต์ มาใช้ เสมือนเป็นหลักประกันให้แก่ผู้ซื้อที่อยู่อาศัย โครงการที่อยู่อาศัยจะพัฒนาอยู่บนมาตรฐาน และเป็นไปตามสัญญาที่ตกลงไว้

          ผู้ประกอบการอาจผลักภาระต้นทุนทางการเงินที่เพิ่มขึ้นไปยังผู้ซื้อ เนื่องจากการที่ผู้ประกอบการต้องบริหารสภาพคล่องให้รัดกุมมากขึ้น อาจส่งผลต่อต้นทุนทางการเงินเพิ่มขึ้นและต้องผลักภาระต้นทุนที่เพิ่มขึ้นดังกล่าวบางส่วนไปยังผู้บริโภค

          หลังจากที่สภานิติบัญญัติแห่งชาติได้มีมติผ่านร่าง พ.ร.บ.การจัดการดูแลผลประโยชน์ของคู่สัญญา เมื่อวันที่ 21 ธ.ค. 2550 ที่ผ่านมา โดยจะมีผลบังคับใช้เมื่อพ้นกำหนด 90 วัน นับแต่วันที่ได้ประกาศในราชกิจจานุเบกษา ซึ่งนับเป็นกฎหมายที่สำคัญที่น่าจะช่วยสร้างความเชื่อมั่นให้แก่ผู้ซื้อที่อยู่อาศัย ทั้งนี้ ศูนย์วิจัยกสิกรไทย มีความเห็นว่า พ.ร.บ.การจัดการดูแลผลประโยชน์ของคู่สัญญา เป็นเครื่องมือที่สำคัญที่จะช่วยคุ้มครองผู้บริโภค โดยระบบดังกล่าวจะทำให้ผู้ซื้อที่อยู่อาศัยมีความมั่นใจมากขึ้น เมื่อมีปัญหาเกิดขึ้นกับ ผู้ประกอบการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ จนไม่สามารถดำเนินการ ก่อสร้างที่อยู่อาศัยได้ ผู้ซื้อที่อยู่อาศัยก็จะ ได้รับเงินดาวน์ที่ผ่อนชำระไปแล้วกลับคืนมาพร้อมกับดอกเบี้ยเงินฝากอีกด้วย นอกจากนี้ยังเป็นหลักประกันว่าผู้ซื้อจะได้รับสินค้าที่มีคุณภาพ อีกทั้งเป็นการช่วยลดกรณีพิพาทระหว่างผู้ซื้อและผู้ประกอบการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ที่อาจ เกิดขึ้นภายหลังได้

          นอกจากนี้ เมื่อพระราชบัญญัติการจัดการดูแลผลประโยชน์ของคู่สัญญา มีผลบังคับใช้น่าจะส่งผลดีต่อภาคธุรกิจอสังหาริมทรัพย์และโดยเฉพาะภาพลักษณ์ของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ อาทิ ช่วยป้องกัน ผู้ประกอบการบางรายที่ดำเนินธุรกิจโดยหวังพึ่งเงินจองซื้อ และเงินดาวน์ของลูกค้ามาเป็นเงินหมุนเวียนใช้ในโครงการ โดยมีเงินลงทุนของตนเองในสัดส่วนที่น้อยมาก หรือนำเงินไปใช้ผิดประเภท ซึ่งภาวการณ์ดังกล่าวนับว่าเป็นความเสี่ยงอย่างยิ่งต่อผู้ซื้อบ้าน

          อีกทั้งยังช่วยลดความร้อนแรงของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ โดยผู้ประกอบการที่จะเข้ามาลงทุนพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ จำเป็นต้องปรับตัวในการบริหารต้นทุน และนโยบายการลงทุนในแต่ละโครงการรัดกุมมากขึ้น อาทิ ระยะเวลาการก่อสร้าง ต้องแน่ใจว่าโครงการที่เปิดมาต้องสร้างเสร็จภายในระยะเวลาที่ระบุไว้ในสัญญา ซึ่งหากเกิดความล่าช้า ผู้ซื้อก็สามารถที่จะทำเรียกร้องสิทธิของตนตามที่ระบุไว้ในสัญญา

          อย่างไรก็ตาม พ.ร.บ.การจัดการดูแล ผลประโยชน์ของคู่สัญญา อาจส่งผลกระทบต่อผู้ประกอบการรายใหม่ หรือผู้ประกอบการรายเล็กในการทำธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เข้ามาทำตลาดยากขึ้น ซึ่งผู้ประกอบการที่จะเข้ามาพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์คงจะต้องมีความพร้อมด้านแหล่งเงินทุน จากเดิมที่ผู้ประกอบการสามารถนำเงินจองและเงินผ่อนชำระดาวน์ของลูกค้ามาใช้ในการดำเนินธุรกิจได้ แต่เมื่อกฎหมายฉบับนี้ มีผลบังคับใช้ เงินส่วนนี้จะถูกเก็บอยู่ในบัญชีเอสโครว์ แอ็กเคาต์

          ขณะเดียวกัน ผู้ประกอบการอาจจะต้องบริหารจัดการสภาพคล่องด้วยความระมัดระวังมากขึ้น ซึ่งอาจส่งผลให้ต้นทุนทางการเงินเพิ่มสูงขึ้นได้ และอาจทำให้ ผู้ประกอบการจำต้องส่งผ่านภาระต้นทุนที่เพิ่มขึ้นบางส่วนไปยังผู้บริโภค โดยจะขึ้นอยู่กับฐานะโครงสร้างทางธุรกิจของผู้ประกอบการเป็นรายๆ ไป

          นอกจากนี้ การที่ธนาคารแห่งประเทศไทยได้อนุญาตให้ธนาคารพาณิชย์ประกอบธุรกิจเป็นตัวกลางในการดูแลผลประโยชน์ให้แก่คู่สัญญาทั้ง 2 ฝ่าย ตาม พ.ร.บ.การจัดการดูแลผลประโยชน์ของคู่สัญญา ได้นั้น ผลประโยชน์ที่สถาบันการเงินน่าจะได้รับ ได้แก่

          สร้างรายได้ให้แก่สถาบันการเงิน สถาบันการเงินที่เป็นทำหน้าที่เป็นตัวกลาง สามารถทำรายได้จากการเก็บค่าธรรมเนียมในการเปิดบัญชี ค่าบริการ และค่าใช้จ่ายอื่นๆ ตามที่ระบุไว้ในสัญญาการให้บริการ สถาบันการเงินสามารถเสนอผลิตภัณฑ์สินเชื่อที่อยู่อาศัยหรือผลิตภัณฑ์อื่นๆ แก่คู่สัญญา (ผู้ซื้อที่อยู่อาศัย) ซึ่งผู้ซื้อที่อยู่อาศัยบางรายอาจไม่ได้เป็นลูกค้าของสถาบันการเงิน การทำหน้าที่เป็นตัวกลางอาจเป็นการช่วยสร้างฐานลูกค้าสินเชื่อที่อยู่อาศัยและผลิตภัณฑ์อื่นๆ ของสถาบันการเงินให้กับลูกค้ากลุ่มนี้ในอนาคตได้

 

ที่มา : หนังสือพิมพ์โพสต์ทูเดย์

 

ข่าวกฎหมายอสังหาฯ อื่นๆ