Loading

ราคาประเมินปี51กทม.เพิ่มน้อย แต่ราคาบ้านจ่อคิวเพิ่ม 10-15

วันที่ : 29 ธันวาคม 2550
ราคาประเมินปี51กทม.เพิ่มน้อย แต่ราคาบ้านจ่อคิวเพิ่ม 10-15%

หลังจากลุ้นกันมาพักใหญ่ สำหรับบัญชีประเมินราคาที่ดินรอบใหม่ ที่จะเริ่ม 1 ม.ค.2550 ต่อเนื่องไปอีก 5 ปีสิ้นสุด ณ 31 ธันวาคม 2554 ก่อนหน้าที่กรมธนารักษ์ ประกาศบัญชีใหม่วานนี้ (26 ธ.ค.) ข้อมูลการจัดทำบัญชีราคาประเมินที่ดินใหม่ ก็มีรายงานออกมาเป็นระยะๆ ผ่านหลายสื่อในประเด็นทำนองว่า ราคาที่ดินใหม่จะปรับขึ้นสูงมาก บางแห่งถึง 10 เท่า โดยเฉพาะทำเลที่มีการพัฒนาสูงสุด

โดยก่อนหน้านี้ นางพันธ์ทิพย์ สุรทิณฑ์ อธิบดีกรมธนารักษ์ เปิดเผยว่า โดยภาพรวมราคาประเมินที่ดินน่าจะสูงขึ้น แต่ไม่อาจสรุปตัวเลขที่ชัดเจนได้ จนกว่าจะจัดทำบัญชีราคาประเมินใหม่แล้วเสร็จ ในขณะที่นายแคล้ว ทองสม ผู้อำนวยการ สำนักงานประเมินราคาทรัพย์สิน (สปท.) กรมธนารักษ์ เปิดเผยไว้ในเบื้องต้นว่า สปท.ได้สรุปรายละเอียดส่งให้กรมธนารักษ์ไปแล้วพบว่า การเปลี่ยนแปลงราคาที่ดินสูงสุด จะเป็นที่ดินที่มีถนนใหม่ตัดผ่าน หรือที่ดินที่มีการเปิดหน้าดินใหม่ มีทางเข้าออกจากเดิมเป็นที่ดินตาบอดบางพื้นที่ราคาที่ดินปรับเพิ่มร่วม3เท่าหรือ300%จากราคาประเมินเดิม

เมื่อบัญชีราคาประเมินทำเสร็จและประกาศใช้อย่างเป็นทางการ ก็พบว่ามีหลายทำเลที่ราคาประเมินที่ดิน ปรับเพิ่มขึ้นกว่า 300% แต่เป็นในต่างจังหวัด และถนนตัดใหม่ มีประเด็นน่าสนใจเมื่อพบว่า ราคาประเมินที่ดินใหม่ในกรุงเทพฯหลายแห่ง แม้กระทั่งทำเลที่ราคาแพงสุดอย่างถนนสีลม กลับมีราคาเพิ่มขึ้นไม่มากนัก ทั้งที่เป้าหมายของ สปท. ต้องการปรับราคาให้สอดคล้องกับภาวะตลาด แต่ก็พบว่าราคาเฉลี่ยที่เพิ่มขึ้นในกรุงเทพฯ มีอัตราเพียง 5.76% และเมื่อลงลึกมาดูอัตราการเปลี่ยนแปลงที่ทำเลถนนสีลม ก็พบว่ามีการเพิ่มขึ้นเพียง 8.33% จากราคาประเมินบัญชีเดิม ถนนสีลม มีอัตราเดิมอยู่ที่ 3.5 -6 แสนบาท/ตร.วา แต่ในบัญชีประเมินราคาฉบับใหม่ราคาที่ดินถนนสีลมปรับมาสูงสุดที่ตร.วาละ6.5แสนบาท

ก่อนหน้านี้ ผู้อำนวยการ สปท.เผยว่าราคาที่ดินทำเลใจกลางเมืองในย่านถนนธุรกิจ เช่น สีลม สาทร และสุขุมวิท ในบัญชีราคาประเมินที่ดินใหม่ จะปรับตัวเพิ่มขึ้นเฉลี่ยที่ 10-20% ซึ่งเป็นอัตราการปรับตัวตามปกติ แต่หากดูเป็นจำนวนเงินก็เพิ่มขึ้นไม่น้อย เนื่องจากราคาประเมินที่ดินในเมือง ส่วนใหญ่เริ่มต้นที่ค่อนข้างสูงเฉลี่ยกว่า 1 แสนบาท/ตร.ว.ขึ้นไปอยู่แล้ว และเมื่อมีคอนโดมิเนียมเปิดตัวใหม่คึกคักก็มีส่วนทำให้ราคาประเมินที่ดินทำเลในเมืองเพิ่มขึ้นด้วย

แต่เมื่อประกาศบัญชีประเมินราคาใหม่จริง ทำเลถนนสีลม กลับพบว่าเพิ่มขึ้นเพียง 8.33% ซึ่งต่ำกว่าประมาณการก่อนหน้านี้ ย่อมสะท้อนความเคลื่อนไหวด้านราคาที่ดิน ปรับเพิ่มขึ้นไม่หวือหวาเหมือนหลายปีที่ผ่านมา อย่างไรก็ตาม ก่อนหน้านี้ ผู้อำนวยการ สปท. ยืนยันว่า ราคาประเมินใหม่ที่จัดทำขึ้น จะมีความใกล้เคียงราคาซื้อ-ขายมากที่สุด เพราะในการจัดทำนั้นทาง สปท.จะนำหลักฐานการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมจาก สำนักงานที่ดินสาขาแต่ละจังหวัดมาเป็นองค์ประกอบในการพิจารณา เช่น จังหวัดนนทบุรี เช่น ถนนนครอินทร์ มีการซื้อ-ขายโอนบ้านเฉลี่ย ตร.วา ละ 50,000 บาท ฯลฯ ดังนั้น จึงได้นำข้อมูลนี้มาเปรียบเทียบ และกำหนดราคาประเมินในย่านดังกล่าว

บ้านจ่อคิวปรับราคาปรับต้นทุน ด้านผู้ประกอบการเอกชน มองว่าราคาประเมินที่ดินที่สูงขึ้นมีผลทั้งสองทาง ทางหนึ่งจะทำให้มูลค่าทรัพย์สินสูงขึ้น รัฐสามารถจัดเก็บภาษีได้มากขึ้น ทั้งทรัพย์สินรอขายที่อยู่ในครอบครองของสถาบันการเงินต่างๆ ก็มีมูลค่าสูงขึ้น และราคาประเมินที่ดินใกล้เคียงกับราคาซื้อขายในตลาด ทำให้ประชาชนทราบราคาที่ดินที่แน่นอน ทำให้สามารถกำหนดราคาซื้อ, ขาย หรือเช่าได้ง่ายขึ้น แต่อีกมุมหนึ่งราคาประเมินที่ดินสูงขึ้น ก็ส่งผลกระทบต่อธุรกิจบ้านจัดสรร ทั้งในแง่ของผู้ประกอบการและผู้ซื้อบ้าน

ในแง่ผู้ประกอบการ การปรับราคาประเมินที่ดิน ไม่กระทบต่อผู้ประกอบการมากนัก เพราะทั่วไปจะตัดสินใจซื้อที่ดินโดยพิจารณาจากโอกาสในการทำกำไรมากกว่า ถึงราคาที่ดินแพงมาก แต่ถ้ามั่นใจว่าซื้อแล้วทำโครงการ ขายได้ มีกำไรก็จะซื้อ ตรงกันข้ามแม้ราคาที่ดินจะถูกมาก แต่ถ้าคิดว่าพัฒนาโครงการแล้วขายไม่ได้ก็คงไม่มีใครซื้อ และปกติราคาซื้อขายที่ดินในตลาด มักเป็นราคาที่สูงกว่าราคาประเมินของทางราชการอยู่แล้ว

ผลกระทบในแง่ผู้ซื้อบ้าน คือต้องซื้อบ้านในราคาที่แพงขึ้น และยังมีภาระที่ต้องเสียภาษีค่าโอนกรรมสิทธิ์แพงขึ้น โดยเฉพาะหากเป็นการโอนกรรมสิทธิ์ในช่วงเวลาที่ต้องชำระในอัตราเต็ม ไม่มีการลดหย่อน โดยเฉลี่ยรวมแล้วอยู่ที่ 5-6% ของราคาซื้อขาย

นายมานพ เขียวชะอุ่ม กรรมการบริหาร บริษัท ลิฟวิ่งแลนด์ แคปปิตอล จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า โดยรวมปีนี้มูลค่าโดยรวมของตลาดที่อยู่อาศัยลดลง ขณะเดียวกัน ตลาดมีการแข่งขันกันรุนแรงขึ้น ซึ่งส่งผลกระทบต่อผลประกอบการด้านกำไรสุทธิปรับลดลงเหลือเพียงเลขหลักเดียว จากก่อนหน้านี้จะเป็นเลข 2 หลัก นอกจากนี้ปี 2551 ยังมีปัจจัยลบอื่นๆ ที่จะส่งผลกระทบต่อภาคธุรกิจอสังหาฯ

ตัวแปรสำคัญจากราคาประเมินที่ดินใหม่ เชื่อว่าโดยรวมน่าจะมีการปรับขึ้น ส่วนจะมากหรือน้อยแค่ไหน ขึ้นอยู่กับศักยภาพของทำเล จากราคาประเมินที่เพิ่มสูงขึ้น แม้จะส่งผลดีต่อมูลค่าของทรัพย์สิน แต่จะส่งผลต่อภาระค่าใช้จ่ายของประชาชน ที่ต้องจ่ายค่าธรรมเนียมในการโอนเพิ่มสูงขึ้นตาม และราคาบ้านเท่าที่สำรวจเบื้องต้น หลายรายเตรียมปรับราคาไม่น้อยกว่า 10-15% มาจากหลายปัจจัยรวมกัน

 

ที่มา : หนังสือพิมพ์กรุงเทพธุรกิจ

 

ข่าวโครงการอสังหาฯ ภาครัฐ อื่นๆ