Loading

จับตารัฐใหม่แก้ปัญหาแฟลตดินแดง เกมที่ คนอยู่ ถูกมัดเป็นตัวประกั

วันที่ : 26 ธันวาคม 2550
จับตารัฐใหม่แก้ปัญหาแฟลตดินแดง เกมที่ คนอยู่ ถูกมัดเป็นตัวประกัน

ความชัดเจนในการแก้ปัญหาแฟลตดินแดงจนถึงวินาทีนี้ เชื่อว่าทุกท่านที่จับตาดูอยู่ คงยังไม่สามารถคาดเดาทิศทางดำเนินการใดๆได้ จากบทเรียนที่ผ่านๆมา ในหลายครั้ง ที่รัฐบาลมีท่าทีว่าจะมีการรื้อหรือทุบแฟลตดินแดงเพื่อพัฒนาโครงการใหม่ ไม่ว่าจะเป็นครั้งใด ต่างถูกคัดค้านโดยนักการเมือง ที่ต้องการเอาใจผู้อยู่อาศัยในแฟลตดินแดง และหวังให้ผู้อยู่อาศัยในแฟลตดินแดง ซึ่งมีจำนวนกว่า 40,000 คนเป็นฐานเสียงให้ ตลอดจนเสียงคัดค้านจากผู้อยู่อาศัยส่งผลให้ทุกรัฐบาลล้มเลิกแผนการรื้อแฟลตดินแดงเพี่อพัฒนาโครงการใหม่
    ในขณะที่ การเคหะแห่งชาติ (กคช.) ซึ่งเป็นหน่วยงานรับผิดชอบดูแลแฟลตดินแดงเอง ก็มีความพยายามในการผลักดันให้เกิดการรื้อย้ายแฟลตดินแดง เพื่อนำที่ดินในย่านแฟลตดินแดงซึ่งมีอยู่217 ไร่ ซึ่งถือว่าเป็นที่ดินในย่านที่มีศักยภาพในการพัฒนาอย่างมาก แต่ที่สำคัญเหนืออื่นใด คือความปลอดภัยของผู้อยู่อาศัยในแฟลตเอง เนื่องจากแฟลตดินแดงมีอายุการใช้งานที่ยาวนานกว่า40 ปีแล้ว และสภาพอาคารร่วมถึงโครงสร้างอาคารเองก็เริ่มมีปัญหาจากการเสื่อมสภาพของตัวอาคาร
    ซึ่งจากการที่กคช.ได้ว่าจ้างสถาบันเทคโนโลยีแห่งเอเชียหรือ A
IT ศึกษาสภาพความเสื่อโทรมของอาคาร ได้ข้อสรุปว่า สภาพอาคารที่ใช้อยู่อาศัยในปัจจุบันมีการชำรุดทรุดโทรมและเสี่ยงต่อการถล่มและทรุดตัวจำนวน 20 อาคาร ได้แก่ แฟลต 1-8 และ 21-32 ในขณะเดียวกันคณะกรรมการป้องกันอุบัติภัยแห่งชาติ (กปอ.) ได้ส่งหนังสือเตือนมาที่กคช. ให้ดำเนินการแก้ไขปัญหาดังกล่าวโดยเร็ว เพื่อป้องกับการเกิดอุบัติภัยจากอาคารถล่มที่จะเกิดขึ้น
    อย่างไรก็ตาม เสียงคัดค้านจากผู้อยู่อาศัยในแฟลตดินแดง ทำให้หลายฝ่ายต้องหารือกัน เพื่อหาทางออกของปัญหาดังกล่าว ซึ่งผลสรุปในการหารือดังกล่าวมี2 แนวทางคือ ให้ซ่อมแซม และทุบรื้อเพื่อพัฒนาโครงการใหม่ แต่เสียงเรียกร้องจากผู้อยู่อาศัยบางส่วนยังยืนกรานว่า ให้กคช.ในฐานะหน่วยงานรับผิดชอบเข้ามาซ่อมแซมอาคารโดยใช้งบประมาณของกคช.เองหรือให้ของบซ่อมแซมจากรัฐบาลเข้ามาดำเนินการ
    ในขณะที่ กคช. เองยืนยันว่าไม่มีงบประมาณในการซ่อมแซม เพราะงบประมาณในการซ่อมแซมสูงถึง 50ล้านบาท ในขณะที่ผลจากการซ่อมแซมดังกล่าวอาจจะไม่คุ้มค่า เพราะโครงสร้างของอาคารที่มีอายุการใช้งานกว่า40 ปี ยังคงเสื่อมโทรมอย่างต่อเนื่อง ซึ่งจะทำให้ กคช.ต้องดำเนินการซ่อมแซมไปเรื่อยๆ ทำให้กช.ไม่สามารถแบกรับต้นทุนดังกล่าวได้ ในขณะที่หากจะให้ผู้เช่าเดิมต้องมีภาระค่าใช้จ่ายในการซ่อมแซมด้วย โดยเฉลี่ยจะประมาณ 2 แสนบาทต่อห้องหรือประเมินแล้วผู้เช่าเดิมจะมีค่าใช้จ่ายเพิ่มขึ้นมา อีก 2,500-3,000 บาทต่อเดือน นั้นทางผู้เช่าเดิมก็แสดงเจตนาที่ชัดเจนแล้วว่าต้องการจ่ายค่าเช่าในราคาเดิมคือ300บาทต่อเดือนเท่านั้น
    ทั้งนี้ ทาง กคช. ได้เสนอแนวทางในการรื้อและสร้างอาคารใหม่ในการอยู่อาศัยให้แก่ผู้เช่าเดิม โดยจะให้สิทธิ์เป็นสัญญาเช่าซื้อระยะยาว 25 ปี และสามารถต่อสัญญาได้อีก 2 ปี ซึ่งต่างจากการเช่าแบบเดิมที่มีอายุการเช่าปีต่อปี ซึ่ง กคช.ได้ส่งหนังสื่อชี้แจงรายละเอียดเกี่ยวกับแนวทางการแก้ไขปัญหาทั้ง 2 แนวทางแก่ผู้อยู่อาศัยเดิม ในการศึกษาและเปรียบเทียบข้อมูลในการตัดสินใจเลือกการดำเนินการแก้ไขปัญหา และได้ลงพื้นที่เจรจาและปรึกษากับผู้เช่าเดิมเป็นรายๆ เพื่อรับฟังและเก็บข้อมูล สรุปรายละเอียดเบื้องต้นเสนอต่อที่ประชุมคณะรัฐมนตรี(ครม.) เพื่ออนุมัติการดำเนินงานต่อไป
    สำหรับการดำเนินการตามแนวทางที่ 2 คือ การรื้ออาคารเก่าเพื่อก่อสร้างอาคารใหม่ กคช.ได้เปิด 4ทางเลือกให้แก่ผู้อยู่อาศัยเดิม ประกอบด้วย คือ 1. หากผู้อยู่อาศัยต้องการอยู่ที่เดิม ราคาเดิม หรือ แลกห้องในแฟลตอื่น ในกรณีที่ผู้เช่าเดิมต้องการจะเช่าซื้อห้องชุดในอาคาก่อสร้างใหม่ 2. ต้องการย้ายออก ซึ่ง กคช.จะจ่ายค่าย้ายออกให้ 250,000 บาทและค่าขนย้าย10,000 บาท 3.ต้องการอยู่อาคารใหม่ ซึ่งจะต้องย้ายออกชั่วคราว และได้รับค่าเช่าบ้าน 3,000 บาท/เดือน ค่าขนย้าย 10,000 บาท และจะต้องจ่ายค่าเช่าซื้อโครงการใหม่ ผ่อนชำระต่ำกว่าราคาตลาด60 % และ 4. ต้องการเปลี่ยนสถานะเป็นเจ้าของบ้านใหม่ เป็นการย้ายออกอย่างถาวร รับเงิน 250,000 บาท ค่าขนย้าย10,000บาทและสามารถขอสิทธิ์โครงการบ้านเอื้ออาทรได้ทันที โดยนำเงินที่ได้ดังกล่าวหักค่าส่วนต่างจากราคาเต็มของบ้านเอื้ออาทรที่ขายในปัจจุบัน390,000 บาท
    สำหรับรูปแบบการสร้างอาคารใหม่ จะก่อสร้างบนเนื้อที่ 20 ไร่จำนวน12 อาคาร ขนาดความสูง 20 ชั้น จำนวน 2,280 หน่วย ขนาดพื้นที่ใช้สอย 33.75 ตารางเมตร (ตร.ม.) และ 40 ตร.ม. โดยให้สิทธิ์อยู่อาศัยในรูปแบบเช่าเซ้ง25ปี และสามารถต่ออายุได้2ปี อาคารที่สร้างใหม่ดังกล่าว นอกจากให้สิทธิ์การอยู่อาศัยของผู้อยู่อาศัยเดิมแล้ว ยังเปิดโอกาสให้ผู้อยู่อาศัยใหม่เข้ามาใช้สิทธิ์นี้ด้วย
    ส่วนอัตราผ่อนชำระ ระหว่างผู้อยู่อาศัยเดิมกับผู้อยู่อาศัยใหม่ต่างกัน โดยห้องชุดขนาดพื้นที่ใช้สอย 33.75ตร.ม.นั้น อัตราการผ่อนต่อเดือน 3,330 บาท ขณะที่ผู้อยู่อาศัยใหม่ 7,655 บาทต่อเดือน ส่วนที่อยู่อาศัยขนาดพื้นที่ 40 ตร.ม. ผู้อยู่อาศัยเดิมผ่อนชำระ 3,945 บาท/เดือน ขณะที่ผู้อยู่ใหม่ผ่อน 9,070 บาท/ตร.ม.นอกจากนี้ ยังมีการก่อสร้างอาคารสำหรับใช้เป็นพื้นที่จอดรถ 2 อาคารสูง 10 ชั้น จอดรถได้กว่า 1,500 คัน และมีพื้นที่สำหรับค้าขายในเชิงพาณิชยกรรมและพื้นที่สำนักงานด้วย
รัฐบาลอุดหนุนงบประมาณก่อสร้าง
    กรอบที่จะดำเนินการเบื้องต้นนี้ คาดว่าต้องใช้งบประมาณในการก่อสร้างทั้งสิ้น 4,000 ล้านบาท ซึ่งต้องเสนอของบอุดหนุนจากรัฐบาล หรือ ในช่วงแรกอาจเสนอ ครม.ให้ระดมทุนผ่านพันธบัตร (บอนด์)ประมาณ 1,000 ล้านบาท นอกจากนี้ ในระยะยาว กคช.จะมีการก่อสร้างอาคารแทนที่อาคารด้านถนนดินแดง-อโศก ในรูปแบบเชิงพาณิชย์และศูนย์อาหารคาดว่าจะใช้งบประมาณ 2,500 ล้านบบาท ส่วนอาคารด้านถนนวิภาวิดี-รังสิต จะมีการพัฒนาเป็นอาคารในเชิงพาณิชย์ และที่อยู่อาศัย ซึ่งโครงการในโซนด้านถนนดินแดง-อโศก และโครงการด้านถนนวิภาดี-รังสิตนั้น จะช่วยสร้างรายได้เพื่อมาชดเชยงบลงทุน ที่ใช้ในการก่อสร้างโครงการแรกและโครงการทั้งหมดในอนาคตได้ ส่วนรายได้นอกเหนือจากนี้ จะนำมาจัดตั้งเป็นกองทุนฟื้นฟูเมือง เพื่อใช้พัฒนาฟื้นที่อื่นๆทั่วประเทศ
    สำหรับที่ดินแฟลตดินแดงเป็นที่ราชพัสดุของกรมธนารักษ์ ในช่วงแรกกำหนดระยะเวลาเช่าซื้อระยะยาว25ปี และต่ออายุเช่า2ปี ซึ่งขณะนี้ กคช.กำลังดำเนินการเจรจากับกรมธนารักษ์ ให้มีการยืดอายุสัญญาเช่าเป็น 28 ปี ต่อ2ปี ซึ่งเรื่องดังกล่าวต้องรอการเจรจากับกรมธนารักษ์ก่อนว่าจะได้ข้อสรุปเช่นไร และในระยะยาวไม่เกิน 5 ปี จะต้องทุบและรื้อสร้างใหม่ โดยจะเน้นพัฒนาเป็นอาคารแนวสูงหรือไฮเฮน เพื่อความคุ้มทุน เพราะต้นทุนที่ดินราคาแพง ดังนั้นถ้าจะพัฒนาใหม่ทั้งหมดจะต้องใช้ประโยชน์ในพื้นที่ที่มีอยู่
อย่างคุ้มค่า
    ทั้งนี้ล่าสุด กคช ในฐานะหน่วยงานรับผิดชอบดูแล และแก้ปัญหาดังกล่าว ได้เดินหน้า แผนทุบรื้อ ""แฟลตดินแดง"" อาคาร 1-8และจ้างคณะสังคมศาสตร์มหาวิทยาลัยธรรมศาสตร์ หาข้อมูลเสริมเพื่อ ทำแผนลงทุนใหม่ โดยจะของบในการพัฒนาโครงการเบื้องต้น3,600 ล้านบาท ในขณะเดียวกันก็ได้มีการจัดวางโมเดลการพัฒนาโครงการใหม่ ซึ่งจะมีการก่อสร้างอาคารสูง 24 ชั้นกว่า 2 พันหน่วย เพื่อรองรับผู้อยู่อาศัยทั้งเก่า-ใหม่
    ทั้งนี้ หากคำนวณจากการนำค่าเช่าผู้อยู่อาศัย มาใช้เป็นค่าใช้จ่ายในการซ่อมแซมก็ไม่น่าจะเพียงพอ โดยค่าซ่อมนั้นประเมินเบื้องต้นเฉลี่ยกว่า 2 แสนบาท/ห้อง ดังนั้น แผนการฟื้นฟูภายใต้กรอบการก่อสร้างใหม่ จึงเป็นเป้าหมายที่ กคช. ต้องการดำเนินการ แต่ที่ผ่านมาแนวคิดนี้ถูกคัดค้านอย่างหนัก จากผู้อยู่อาศัยบางกลุ่มในแฟลตดินแดง ซึ่งจากการที่คณะสังคมฯมธ. ลงพื้นที่เพื่อพบกับผู้อยู่อาศัยจำนวน1,100 ครอบครัว จากจำนวนผู้อยู่อาศัยทั้งหมดกว่า 1,900 ครอบครัวของ ครั้งล่าสุดเมื่อประมาณกลางเดือนพฤศจิกายน 2550 พบว่ามีผู้อยู่อาศัยประมาณ 15% ต้องการแลกสิทธิ์กับโครงการบ้านเอื้ออาทรประมาณ 10% ต้องการคืนสิทธิ์การเช่าให้กับ กคช. และอีก 10% ต้องการที่จะย้ายเข้าไปอยู่ในแฟลตดินแดง 2 และต้องการที่จะจ่ายค่าเช่าในอัตราเดิมคือที่ประมาณ 300 บาทต่อเดือนและส่วนที่เหลืออีกประมาณ65%นั้นต้องการที่จะให้มีการก่อสร้างใหม่
    ล่าสุด กคช. เสนอทางออกสำหรับผู้อยู่อาศัยในเคหะชุมชนแฟลตดินแดงบางส่วน ต้องการที่จะนำห้องพักในแฟลตดินแดงมาแลกสิทธิ์กับโครงการบ้านเอื้ออาทร โดยไม่ต้องจ่ายเงินค่าส่วนต่างเพิ่มเติม จากที่ก่อนหน้านี้ กคช.กำหนดว่าหากมีการแลกห้องในแฟลตดินแดงกับบ้านเอื้ออาทรนั้นจะต้องจ่ายเงินค่าส่วนต่างอีกประมาณ 130,000 บาทต่อราย จากราคาเต็มของบ้านเอื้ออาทรอยู่ที่ประมาณ 390,000 บาท ขณะที่ กคช.ให้ผลตอบแทนจากการคืนสิทธิของผู้อยู่อาศัยของแฟลตดินแดงรายละ 250,000 บาท และค่าขนย้ายอีกรายละ 10,000 บาทเท่านั้น
    แม้ว่าตัวเลขการสำรวจข้างต้นจะสะท้อนอะไรได้บางอย่างแต่ ก็ต้องจับตามองกันต่อไปว่ารัฐบาลชุดใหม่ที่เข้ามารับหน้าที่ต่อจากรัฐบาลชุดปัจจุบัน จะมีนโยบายต่อการแก้ไขปัญหาแฟลตดินแดงในแนวทางใด เพราะแม้ว่า กคช. ซึ่งเป็นหน่วยงานรับผิดชอบโดยตรงจะต้องการให้มีการรื้อแฟลตและก่อสร้างใหม่ตามโครงการที่เสนอต่อ ครม.ไปแล้ว เนื่องจากมีปัจจัยสำคัญหลัก3 ปัจจัยคือ ความปลอดภัยของผู้อยู่อาศัย ซึ่งหากเกิดเหตุการณ์ไม่คาดฝันขึ้น แน่นอนกคช.ในฐานะหน่วยงานที่รับผิดชอบโดยตรงจะต้องรับผิดชอบต่อเหตุการณ์ที่เกิดขึ้น
    ส่วนปัจจัยที่2คือ กคช.เองในปัจจุบันมีหนี้ที่เกิดจากการพัฒนาโครงการบ้านเอื้ออาทรกว่า 40,000 ล้านบาทที่ต้องเร่งแก้ไข ทำให้ต้องดำเนินการโครงการเชิงพาณิชย์เพื่อหาเงินมาใช้หนี้ที่เกิดจากโครงการบ้านเอื้ออาทรดังนั้น โครงการใหม่ที่จะเกิดขึ้นจึงมีความจำเป็นต่อ กคช.อย่างยิ่ง นอกจากนี้ ปัจจัยสุดท้ายที่ กคช. จำเป็นต้องเร่งแก้ปัญหาแฟลตดินแดงก็คือ การดำเนินการตามนโยบายการฟื้นฟูเมืองที่รับผิดชอบอยู่ แต่ปัจจัยสำคัญที่สุดซึ่งจะเป็นตัวชี้วัดว่าแฟลตดินแดงจะเป็นไปในทิศทางใดนั้นคือนโยบายของรัฐบาลชุดใหม่ที่จะเข้ามาดำเนินการต่อนั้นเอง

 

 

ที่มา : หนังสือพิมพ์ผู้จัดการรายวัน



 

ข่าวโครงการอสังหาฯ ภาครัฐ อื่นๆ