Loading

หมดเวลา!อุ้มภาษีบ้านมือสอง รับ2เด้งค่าโอน-ราคาประเมินพุ่

วันที่ : 22 ธันวาคม 2550
หมดเวลา!อุ้มภาษีบ้านมือสอง รับ2เด้งค่าโอน-ราคาประเมินพุ่ง

ตลาดบ้านมือสองที่คึกคักตลอดระยะเวลาที่รัฐไฟเขียวออกมาตรการลดค่าธรรมเนียมต่างๆ กำลังจะหมดในสิ้นปีนี้ กลับคืนสู่การใช้อัตราค่าธรรมเนียมเดิมปกติ ค่าโอน 2% และค่าจดจำนอง 1%  ดันต้นทุนซื้อบ้านมือสองเพิ่มขึ้น แถมปี 2551 ยังต้องรับราคาประเมินใหม่ ผลักภาระให้เสียภาษีเพิ่ม โดยเฉพาะทำเลตามแนวรถไฟฟ้าเส้นทางใหม่ รถไฟฟ้ายังไม่เกิด แต่ราคาประเมินขึ้นไปแล้ว 100%

          มาตรการลดหย่อนทางภาษี ที่มีส่วนช่วยสนับสนุนตลาดซื้อขายบ้านมือสอง สำหรับผู้ที่มีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้านนั้นเกินกว่า 1 ปี ด้วยการลดค่าธรรมเนียมการโอนจากร้อยละ 2 เหลือร้อยละ 0.01 และลดค่าธรรมเนียมการจำนองจากร้อยละ 1 เหลือร้อยละ 0.01 กำลังจะสิ้นสุดลงในวันที่ 31 ธันวาคม 2550 แล้ว และไม่มีทีท่าว่าจะได้รับการพิจารณาต่ออายุการใช้มาตรการต่อไป จากทั้งรัฐบาลชั่วคราวและรัฐบาลใหม่ แม้ว่าผู้ประกอบการในแวดวงที่เกี่ยวข้องจะพยายามยื่นเสนอ ให้ขยายระยะเวลาการใช้มาตรการสนับสนุนออกไปอีก

          แน่นอนว่าปัจจัยดังกล่าว ย่อมส่งผลกระทบเชิงลบต่อภาพรวมตลาดบ้านมือสองในปี 2551 เพราะเมื่อมองค่าธรรมเนียมการโอน ค่าจดจำนอง ที่ต้องควักกระเป๋าจ่ายเป็นตัวเลขใหม่แล้ว แตกต่างจากตัวเลขเดิมไม่น้อย ถ้าเทียบราคาบ้านมือสอง 1 ล้านบาท ปัจจุบันต้องจ่ายค่าธรรมเนียมการโอน 100 บาท ค่าธรรมเนียมจดจำนอง 100 บาท แต่นับจากวันที่ 1 มกราคม 2551 หลังการยกเลิกการใช้มาตรการนี้แล้ว จะต้องจ่ายค่าธรรมเนียมการโอน อยู่ที่ 20,000 บาท และค่าธรรมเนียมการจดจำนองที่ 10,000 บาท

          ตลาดบ้านมือสองปีหน้า คงชะลอตัวทันทีในระยะแรก และคงใช้เวลาประมาณ 1-2 ไตรมาส กว่าตลาดจะปรับตัวรับกับการกลับมาใช้ค่าธรรมเนียมตามอัตราเดิม สมศักดิ์ ชุติศิลป์ กรรมการผู้จัดการ บริษัท บี.ซี.พี.เฮ้าส์ซิ่ง จำกัด กล่าวให้ความเห็น พร้อมขยายความต่อว่า

          ไม่เพียงแต่อัตราค่าธรรมเนียมต่างๆ ที่เพิ่มขึ้นแบบเท่าตัว แต่ยังมีปัจจัยลบในเรื่องของการปรับฐานราคาประเมินใหม่ของกรมธนารักษ์ ที่จะทำให้ราคาที่ดินในหลายทำเล ปรับขึ้นแบบเท่าตัว โดยเฉพาะที่ดินตามแนวรถไฟฟ้าเส้นทางใหม่สายสีแดง สีม่วง และสีน้ำเงิน ที่แม้ว่าปัจจุบันจะยังไม่มีความชัดเจนว่าจะก่อสร้างหรือไม่นั้น แต่ฐานราคาประเมินถูกปรับไปเป็นที่ดินตามแนวรถไฟฟ้าแล้ว ซึ่งมีผลต่อการคิดอัตราค่าธรรมเนียมต่างๆ ทำให้ต้องชำระภาษีที่สูงขึ้นทันที

          ขณะที่ความเป็นจริง ราคาซื้อขายไม่ได้ปรับขึ้นตามราคาประเมินมากนัก เพราะรถไฟฟ้ายังไม่ผ่าน แต่ในบางจุดราคาประเมินปรับขึ้นไปแล้ว 100% ภาษีก็ต้องถูกคิดจากราคาประเมินใหม่ ซึ่งถ้าต้องซื้อขายบ้านมือสองราคา 1 ล้านบาท ในโซนราคาประเมินปรับขึ้น 100% จะต้องเสียภาษีจากฐานราคา 2 ล้านบาท ค่าธรรมเนียมการโอน เรียกว่าเพิ่มขึ้นเกิน 100% ถ้าเทียบกับอัตรามาตรการที่ 0.01%

          การปรับราคาประเมิน อาจมีเป้าหมายมุ่งไปที่ดีเวลอปเปอร์ที่ซื้อที่ดินเพื่อลงทุน แต่ต้องเข้าใจว่า นักพัฒนาเขาซื้อที่ดินรอไว้ก่อน โอนไปก่อนแล้ว เทียบแล้วไม่กระทบเลย แต่บ้านมือสองกระทบเต็มๆ

          ภาพรวมตลาดบ้านมือสองในปีหน้า ผู้ประกอบการคงต้องเหนื่อยกับการทำตลาด กระตุ้นการตัดสินใจมากพอควร เพราะหมดมาตรการแล้ว ตลาดบ้านมือสองจะเริ่มทำตลาดยากกว่าบ้านมือหนึ่ง ที่มีซับพลายใหม่ๆ เข้าสู่ตลาดจำนวนมาก อีกทั้งปัญหาการปล่อยสินเชื่อยากของแบงก์ ยังเป็นปัจจัยที่ทำให้การซื้อขายไม่คล่องตัวเท่าที่ควร

          สมศักดิ์กล่าวต่อว่า แบงก์ควรมีทางเลือกให้กับผู้ที่ไม่ผ่าน ได้ทดลองฝากเงินเข้ากับแบงก์เป็นระยะเวลาสัก 6 เดือน เพื่อทดสอบความสามารถในการผ่อนชำระ โดยเฉพาะกลุ่มที่ซื้อบ้านราคาต่ำกว่า 1 ล้านบาท ซึ่งถือว่าเป็นตลาดใหญ่ เป็นกลุ่มที่ได้รับผลกระทบโดยตรง ถูกปฏิเสธมากที่สุด

          ดังนั้น ในปีหน้าจึงเตรียมจะเจรจากับแบงก์ต่างๆ อีกครั้ง เพื่อหาแนวทางร่วมกันที่จะทำให้ลูกค้ามีโอกาสที่จะผ่านการอนุมัติสินเชื่อได้มากขึ้น รวมถึงความร่วมมือในการจัดแพ็คเกจการผ่อนชำระที่เหมาะสม ให้แต่ละเซ็กเมนท์ ซึ่งคงใช้เวลาไม่น้อยบวกกับปัจจัยลบในตลาดที่มีมาก จึงคาดว่าปีหน้า คงเติบโตได้ไม่มากนัก โดยตั้งเป้าหมายไว้ที่ 1,000 ล้านบาท จากยอดขายปีนี้อยู่ที่ 900 ล้านบาท เท่ากับปีที่ผ่านมา

          เร่งโอนทิ้งท้ายหมดมาตรการ...  สมศักดิ์ มุนีพีระกุล นายกสมาคมนายหน้าอสังหาริมทรัพย์ กล่าวเสริมว่า ในช่วงใกล้เวลาสิ้นสุดการใช้มาตรการสนับสนุนด้านภาษี ลดค่าธรรมเนียมต่างๆ มีส่วนกระตุ้นให้คนตัดสินใจซื้อบ้านมือสองเร็วขึ้น เพื่อเร่งการโอนให้ทันก่อนวันที่ 31 ธันวาคมนี้ โดยคาดว่าน่าจะมียอดการโอนเพิ่มขึ้นจากช่วงปกติประมาณ 10-20% เพราะมีค่าใช้จ่ายที่แตกต่างกันมาก

          นอกจากนี้ ตัวแทนขายหรือนายหน้าบ้านมือสองบางราย ยังนำเรื่องดังกล่าวมาเป็นเงื่อนไขในการซื้อขายว่า หากไม่รีบซื้อ รีบโอน รอจนถึงปีหน้าแล้วจะต้องเสียค่าธรรมเนียมในอัตราที่สูงขึ้นมาก เพื่อเร่งให้ลูกค้าตัดสินใจทันที

          แค่ข้ามวัน ข้ามปี ค่าโอนคนละเรื่องเลยนะ จาก 0.01% เป็น 2% กับ 1% ยังไม่พูดถึงการคิดภาษีตามฐานราคาประเมินใหม่ด้วย

          อย่างไรก็ตาม เชื่อว่าผลกระทบที่เกิดจากการยกเลิกมาตรการลดค่าธรรมเนียม จะเกิดขึ้นเพียงระยะหนึ่ง ประมาณมกราคม-มีนาคม จนเมื่อตลาดเริ่มนิ่ง ผู้บริโภคเริ่มชินแล้ว ตลาดก็จะกลับมาคล่องตัวอีกครั้ง โดยเฉพาะทำเลที่มีดีมานด์มากๆ อย่างแนวเส้นทางรถไฟฟ้าบริเวณส่วนต่อขยายจากอ่อนนุช ทำให้ตลาดบ้านมือสองย่านนี้ยาวไปถึงสำโรงคึกคักมาก

          ในปีนี้ ทรัพย์มือสองทำเลดังกล่าว มีการเปลี่ยนมือค่อนข้างมาก ผู้ลงทุนรายย่อยสนใจหาซื้อที่ดินเปล่าเพื่อรอเก็งกำไร รอพัฒนาเป็นอพาร์ตเมนต์ให้เช่า คอนโดมิเนียมขนาดเล็ก ทำให้ราคาที่ดินสองข้างทางปรับตัวขึ้นต่อเนื่อง บางทำเลปรับขึ้นไปถึง 50%

          แต่โดยเฉลี่ยแล้วราคาขึ้นไปประมาณ 20% แม้แต่ทำเลที่ขยับเข้าไปในซอย จากเดิมราคาต่อตารางวาไม่ถึง 1 แสนบาท ตอนนี้ขยับขึ้นไปที่ 1.5 แสนบาทต่อตารางวาแล้ว โดยคาดว่าปีหน้าตลาดยังมีโอกาสในการเติบโตต่อเนื่อง จากการที่เห็นความคืบหน้าของการก่อสร้างระบบแมสทรานซิส และภายหลังการเลือกตั้งแล้ว บรรยากาศคงปรับตัวดีขึ้น

          บางกอกซิตี้ เน้นเจาะตลาดเช่า...ขณะที่ ภูมิพัฒน์ สินาเจริญ ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท บางกอก ซิตี้ สมาร์ท จำกัด กล่าวว่า มาตรการสนับสนุนจากภาครัฐ ถือเป็นเพียงส่วนหนึ่งที่เสริมการตัดสินใจซื้อ แต่ถ้าผู้บริโภคมีความมั่นใจ มีดีมานด์อยู่แล้ว ไม่ว่าจะมีมาตรการหรือไม่มีนั้น ก็เชื่อว่าต้องมีการตัดสินใจซื้อในที่สุด

          โดยหลังการเลือกตั้งในวันที่ 23 ธันวาคมนี้ การเมืองไทยจะเข้าสู่ระบบ มีรัฐบาลที่มาจากการเลือกตั้ง สถานการณ์น่าจะปรับตัวดีขึ้น ซึ่งส่งผลต่อความเชื่อมั่นของผู้บริโภค และจะทำให้ภาพรวมตลาดมีแนวโน้มปรับตัวดีขึ้น

          ในส่วนของบางกอกซิตี้ บริษัทมือสองในเครือเอพี ที่เริ่มต้นในช่วงปลายปี 2549 ปีหน้าจะถือว่าเดินเครื่องได้เต็มรูปแบบ รุกตลาดได้เต็มที่ โดยตั้งเป้าการเติบโตไว้ที่ 30% จากยอดขายในปีนี้ที่ 1,000 ล้านบาท เน้นการขายที่อยู่อาศัยในเมืองเป็นหลัก เพื่อสร้างโพสิชั่นนิ่งที่ชัดเจนว่าเป็นผู้เชี่ยวชาญที่อยู่อาศัยในเมือง ให้เกิดความแตกต่างจากคู่แข่ง เพราะตลาดบ้านมือสอง คู่แข่ง โบรกเกอร์มีจำนวนมหาศาล แต่ยังไม่มีใครเลือกเจาะเฉพาะตลาดนี้อย่างจริงจัง

          อีกทั้งยังขยายทีมการตลาด ทีมขายรองรับการรุกตลาด โดยจะเน้นตลาดให้เช่าในเมือง เพราะมองเห็นโอกาสจากจำนวนของชาวต่างชาติที่เพิ่มขึ้น 8-9% และจำนวนซัพพลายใหม่ที่เข้ามาในตลาดมากขึ้น ทำให้เป็นโอกาสของผู้เช่ามีทางเลือกมากขึ้น เกิดการปรับเปลี่ยนที่อยู่อาศัยใหม่ไปยังอาคารเกิดใหม่

          ด้านการซื้อขายคอนโดมิเนียมมือสอง จะคึกคักมากด้วยจำนวนซัพพลายแล้วเสร็จพร้อมอยู่มีมากขึ้น เป็นทางเลือกให้กับคนที่ต้องการซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริง ราคาขายก็จะขยับขึ้นไปอีกประมาณ 10% โดยสินค้าที่เข้ามาอยู่ในพอร์ตของบริษัทก็มีเพิ่มมากขึ้น มีมูลค่ารวมเกือบ 3 หมื่นล้านบาท แบ่งเป็นคอนโดมิเนียม 70% และที่อยู่อาศัยแนวราบ รวมที่ดินเปล่า 30%

          ในมรสุมที่รุมเร้าตลาดบ้านมือสอง ก็ยังคงมีช่องว่างของการเติบโตในบางเซ็กเมนท์ แต่คงต้องยอมรับว่า ตลาดในช่วงต้นปีสำหรับบ้านมือสองนั้น ไม่ใช่เรื่องง่ายเลย

 

         

ที่มา:หนังสือพิมพ์กรุงเทพธุรกิจ Bizweek ฉบับวันที่ 21 - 27 ธ.ค. 2550

 

 

 

ข่าวบ้านมือสอง อื่นๆ