Loading

เปิดขุมทรัพย์ NPA ที่ดินแปลง-ตึกร้างรอปัดฝุ่นรอบใหม

วันที่ : 30 ตุลาคม 2550
เปิดขุมทรัพย์ NPA ที่ดินแปลง-ตึกร้างรอปัดฝุ่นรอบใหม่

นับตั้งแต่วิกฤตเศรษฐกิจเป็นต้นมาปัญหาหนี้ที่ไม่ก่อให้เกิดรายได้ หรือที่เรียกว่า NPL และทรัพย์สินรอการขาย หรือที่เรียกว่า NPA ยังไม่มีทีท่าว่าจะแก้ไขได้หมดไป และมีแนวโน้มว่า NPL และ NPA ในระบบจะมีเพิ่มขึ้นได้อีกจากปัจจัยแวดล้อมหลายประการ

         

อย่างไรก็ตาม แม้ว่า NPL และ NPA จะเสมือนเป็นสัญลักษณ์ของความล้มเหลวในธุรกิจ แต่ในอีกมุมมองหนึ่งของนักลงทุนเงินหนารวมถึงบริษัทพัฒนาที่ดินสินทรัพย์ที่มาจากความล้มเหลวทางธุรกิจเหล่านี้ กลับกลายเป็นขุมทรัพย์ที่คุ้มค่าแก่การควักกระเป๋าลงทุน หากรู้วิธีเข้าไปจัดการและเก็บเกี่ยวผลประโยชน์จากสินทรัพย์เหล่านี้อย่างถูกต้อง

         

NPL ซึ่งถือว่าเป็นบ่อเกิดสินทรัพย์รอการขายหรือ NPA ที่อยู่ตามสถาบันการเงิน และบริษัทหรือบรรษัทบริหารสินทรัพย์ต่างๆ ซึ่งถือเป็นอุปทานแฝงที่สามารถถูกนำมาปรับแต่งให้ออกสู่ตลาดได้ทุกเมื่อ จากการสำรวจล่าสุดของบริษัท ยูนิเวนเจอร์ พบว่าถึงสิ้นเดือน มิ.ย. 2550 ยอดสินเชื่อคงค้างของสถาบันการเงินรวมทั้งสิ้น 7 ล้านล้านบาท ในจำนวนดังกล่าวเป็น NPL ที่อยู่ในระบบจำนวน 3.2 แสนล้านบาท หรือคิดเป็น 4.55% จำนวน NPL ดังกล่าวเป็นตัวเลขที่เพิ่มขึ้นจากสิ้นปี 2549 จำนวน 14,757 ล้านบาท

         

- แน้วโน้ม NPL ลด - NPA พุ่ง

 ในระยะเวลา 5 ปีที่ผ่านมา มูลค่าเอ็นพีแอลมีแนวโน้มลดลงทุกปี ซึ่งเป็นผลมาจากธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) ให้ความสำคัญและกำกับดูแลสถาบันการเงินต่างๆ อย่างใกล้ชิด โดยล่าสุดนำระบบมาตรฐานการบัญชีใหม่ IAS 39 และ BASEL 2 มาใช้กับระบบสถาบันการเงินเพื่อเป็นการควบคุมเอ็นพีแอล ซึ่งมาตรฐานดังกล่าวทำให้ธนาคารต้องมีความระมัดระวังในการปล่อยสินเชื่อเพิ่มมากขึ้น นายธนพล ศิริธนชัย กรรมการผู้จัดการ บริษัท ยูนิเวนเจอร์ กล่าว

         

อย่างไรก็ตาม แม้ว่าจำนวน NPL จะมีแนวโน้มที่ลดลง แต่ในซีกของ NPA กลับมีแนวโน้มที่เพิ่มขึ้นอันเนื่องจากกระบวนเร่งรัดให้มีการปรับปรุงหนี้ NPL เพื่อกดให้ยอด NPL  ในระบบลดลงให้ได้มากที่สุด ซึ่งจากผลการสำรวจของยูนิเวนเจอร์พบว่า NPA มีแนวโน้มเพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็วในช่วง 7 ปีที่ผ่านมา โดย ณ สิ้นเดือน มิ.ย. 2550 มีจำนวน 3.2 แสนล้านบาท ซึ่งเป็นตัวเลขที่ใกล้เคียงตัวเลข NPL ทั้งระบบ เพิ่มขึ้นจากสินปี 2549 จำนวน 7.2%

         

ในจำนวน NPA ดังกล่าว อยู่ในธนาคารพาณิชย์ไทยและสาขาต่างประเทศสูงสุด 1.8 แสนล้านบาท ในขณะที่บริษัทบริหารสินทรัพย์ไทย (TAMC) และบริษัทบริหารสินทรัพย์กรุงเทพพาณิชย์ (BAM) มี NPA เป็นอันดับสองและสามตามลำดับ โดนส่วนใหญ่หรือประมาณ 50% เป็นที่ดินเปล่า ขณะที่อาคารพาณิชย์มี 20% และอีก 30% เป็นที่อยู่อาศัยประกอบด้วยบ้านเดี่ยว ทาวน์เฮาส์ และคอนโดมิเนียม เมื่อแบ่งตามทำเลที่ตั้งจะพบว่า NPA อยู่ในเขตกรุงเทพฯ และปริมณฑลประมาณ 35% และ 22% อยู่ในภาคตะวันออก ส่วนที่เหลือกระจายอยู่ตามภูมิภาคต่างๆ

         

นายธนพล ให้ความเห็นว่า แนวโน้มของ NPA จนถึงสิ้นปี 2550 น่าจะเพิ่มขึ้นจาก 3 ปัจจัยหลัก คือ 1.ธนาคารแห่งประเทศไทยได้วางเป้าหมายแก้ไขปัญหา NPL ให้ลดลงเหลือ 2%  แต่คาดว่าจะไม่ได้ตามเป้าหมายที่วางไว้ แต่อย่างไรก็ตามในกระบวนการแก้ไขปัญหา NPL ไม่ว่าด้วยวิธีใดก็ตามจะมี NPL ส่วนหนึ่งที่แปรสภาพมาเป็น NPA โดยผ่านการตีทรัพย์ชำระหนี้จากลูกหนี้ 2. NPA ยังมีแนวโน้มเพิ่มขึ้นจากการเข้าประมูลซื้อทรัพย์สินที่เกิดจากหนี้เสียของธนาคารพาณิชย์ที่อยู่ในกระบวนการบังคับขายทอดตลาดของกรมบังคับคดี และ 3.มีการโอนย้าย NPL ไปยังองค์กรหรือสถาบันการเงินอื่น เพื่อทำการบริหารสินทรัพย์ด้อยคุณภาพ โดยการปรับโครงสร้างหนี้กับลูกหนี้

         

ตามที่กล่าวไว้ข้างต้นว่า ทั้ง NPA และ NPL ถือเป็นสินทรัพย์ที่สามารถสร้างโอกาสในการลงทุนใหม่ๆ ได้ หากรู้วิธีที่ถูกต้องที่จะเข้าไปลงทุน และในช่วงที่ผ่านมา ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ ก็มักจะเลียบๆ เคียงๆ เสาะหา NPA ที่เข้าตามาพัฒนาปรับปรุงเป็นโครงการใหม่และขายออกไป จุดเด่นของสินทรัพย์ที่เป็น NPA คืออยู่ในทำเลที่ต้องการ และมีราคาที่สามารถต่อรองได้

         

ซึ่งนายธนพลให้ข้อคิดเพิ่มเติมว่า การเลือกซื้อ NPL หรือ NPA เพื่อนำมาลงทุนต่อ มีข้อดีและข้อด้อยที่แตกต่างกันออกไป ในส่วนของ NPL นั้น แม้ว่าตัวสินทรัพย์จะยังสดใหม่กว่า แต่จะต้องใช้การเจรจาร่วมระหว่างเจ้าหนี้ ลูกหนี้เดิม และผู้ลงทุนใหม่ ซึ่งจะทำอย่างไรให้แต่ละฝ่ายได้ประโยชน์ และต้องมีความเชื่อมั่นซึ่งกันและกัน จึงจะสามารถประสบผลสำเร็จได้ ส่วน NPA นั้น ผู้ลงทุนจะเจรจาโดยตรงกับสถาบันการเงินที่เป็นเจ้าหนี้ เพราะสินทรัพย์ตกเป็นของเจ้าหนี้เบ็ดเสร็จแล้ว แต่ข้อด้อย คือต้นทุนของสินทรัพย์จะสูงขึ้น ซึ่งก็ต้องใช้วิธีการเจรจาผลประโยชน์ร่วมกันให้ลงตัว

         

- ตึกร้างค้างปียังมีโอกาสฟื้น

นอกจากนี้ อาคารที่ยุติการก่อสร้างหรือตึกร้าง ซึ่งถือเป็น NPL และ NPA อีกส่วนหนึ่งที่ยังพอมีของดีให้เข้าไปลงทุนได้ โดยตัวเลขอาคารสร้างค้างที่ยังหลงเหลือมาจากวิกฤตเศรษฐกิจ จากการสำรวจของข้อมูลของศูนย์ข่อมูลอสังหาริมทรัพย์ครั้งล่าสุด ที่ได้สำรวจครั้งแรกในปี พ.ศ. 2544 พบว่ามีอาคารสร้างค้างจำนวน 508 อาคารและสำรวจครั้งล่าสุดเมื่อเดือน มี.ค. 2549 พบว่ายังมีอาคารขนาดใหญ่ที่ยุติการก่อสร้างเป็นจำนวน 245 อาคาร จะเห็นได้ว่ามีอาคารที่มีการเปลี่ยนแปลงแล้ว 263ก่อสร้างขึ้นเป็นโครงสร้างโผล่เหนือดิน 160 อาคาร

          

หากพิจารณาจากศักยภาพของอาคารสร้างค้างดังกล่าว สามารถแบ่งออกได้เป็น 2 กลุ่มได้แก่ กลุ่มที่ยังมีศักยภาพในการพัฒนาเป็นอาคารที่ใบอนุญาตไม่ขาดการต่ออายุโครงสร้างมีความคืบหน้าจำนวน 90 อาคารซึ่งส่วนใหญ่ 62% ตั้งอยู่ในกรุงเทพฯ ชั้นใน และเป็นอาคารที่อยู่อาศัยประมาณ 70-80% แต่ยังคงติดปัญหาในปัญหาในขั้นตอนการเจรจาประนอมหนี้ เนื่องจากเจ้าหนี้และลูกหนี้มีมุมมองที่ต่างกันในเรื่องมูลค่าของทรัพย์สิน

         

ส่วนกลุ่มที่ 2 คือ กลุ่มทรัพย์สินด้อยค่ากรรมทางกฎหมายให้สร้างตามรูปแบบเดิม

         

นอกจากอาคารร้างที่ตกตะกอนมาจากวิกฤตเศรษฐกิจแล้ว จากการสำรวจล่าสุดของศูนย์ล่าสุดของศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ พบว่ายังมีอาคารที่ขอนุญาติเอาไว้ในช่วงปี 2543-2548 ซึ่งเป็นช่วงที่พ้นจากวิกฤตเศรษฐกิจแล้วจำนวน 874 อาคารเป็นอาคารก่อสร้างค้าง 20 อาคาร เป็นอาคารที่ยังไม่มีการก่อสร้าง 265 อาคาร เป็นอาคารที่กำลังก่อสร้าง (ในขณะนั้น) 71 อาคารและเป็นก่อสร้างที่สร้างเสร็จแล้ว 518 อาคาร

         

แม้ว่าจำนวนอาคารสร้างค้างในรอบหลังวิกฤตจะมีจำนวนไม่มากแต่มีข้อสังเกตตรงอาคารที่ขออนุญาตไว้แล้วแต่ยังไม่มีการก่อสร้าง 265 อาคารซึ่งส่วนใหญ่หรือจำนวน 202 อาคารเป็นการขออนุญาตเพื่อก่อสร้างเป็นที่อยู่อาศัยอยู่ในเขตกทม. ชั้นในและชั้นกลาง อาคารที่ขอนุญาติไว้เหล่านี้จะต้องจับตากันต่อไปว่าในอนาคตจะเป็นอาคารที่ไม่มีการก่อสร้างหรือเป็นอาคารสร้างค้างด้วยหรือไม่

         

หากตัวเลข NPA และอาคารสร้างค้างยังมีจำนวนที่เพิ่มขึ้น เท่ากับว่าผู้ประกอบการที่มีเงินมีโนฮาวในการนำอาคารมาปัดฝุ่นใหม่ ก็มีโอกาสที่จะคว้างของดีราคาถูกมาพัฒนาใหม่ได้มากขึ้นเช่นกัน

 

 

ที่มา : หนังสือพิมพ์โพสต์ทูเดย์

 

 

ข่าวบ้านมือสอง อื่นๆ