Loading

เปิดแผนพัฒนาที่ดินจุฬาฯ พลิกโฉมสยามสแควร

วันที่ : 19 ตุลาคม 2550
เปิดแผนพัฒนาที่ดินจุฬาฯ พลิกโฉมสยามสแควร์

เป็นที่รู้กันว่าจุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัย เป็นหน่วยงานราชการอีกแห่งหนึ่งที่ถือครองแลนด์แบงก์แปลงงามขนาดใหญ่ใจกลางเมือง ซึ่งหากประเมินมูลค่าที่ดินในปัจจุบันและโอกาสสร้างรายได้ในการพัฒนาเชิงพาณิชย์ น่าจะกลายตัวเลขมหาศาล ทำให้จุฬาฯ มีรายได้มากพอที่จะสามารถหล่อเลี้ยงตัวเองได้โดยไม่ต้องพึ่งพางบประมาณจากรัฐ

               

ที่ดิน 64 ไร่ของสยามสแควร์นับได้ว่าเป็นตัวอย่างของการนำที่ดินมาพัฒนาในเชิงพาณิชย์ที่จุฬาฯ ได้หยิบมาพัฒนาเป็นศูนย์การค้าในแนวราบเมื่อเกือบ 40 ปีที่แล้ว ซึ่งศักยภาพของทำเลที่อยู่ใจกลางเมืองและอยู่ใกล้กับมหาวิทยาลัย ได้แปรเปลี่ยนให้สยามสแควร์กลายเป็นที่รวมของวัยรุ่น โรงเรียนกวดวิชา ซึ่งเป็นกำลังซื้อขนาดใหญ่ จึงดึงดูดให้ธุรกิจหลายประเภทต้องเข้ามาเช่าอาคารในสยามสแควร์เป็นหน้าร้าน แม้จะต้องสู้กับราคาค่าเช่าที่สูงหลายช่วงตัว และส่วนใหญ่เป็นการเช่าช่วงต่อจากผู้เช่าหลายทอด ซึ่งผลักให้อัตราค่าเช่าที่ต้องจ่ายจริงสูงกว่าอัตราที่จุฬาฯ กำหนดไว้ในสัญญาทั้งสิ้น

 

- จุฬาฯ เตรียมปรับโฉมสยามฯ

เมื่อเร็วๆ นี้สำนักงานจัดการทรัพย์สิน จุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัย ได้รายงานว่า จะมีการเปิดให้เอกชนเข้ามาลงทุนพัฒนาพื้นที่ของสยามสแควร์หลังจากที่ผู้เช่ารายเก่าหมดสัญญาใน 2 ส่วน ได้แก่ พื้นที่ 1 ไร่บริเวณเซ็นเตอร์พอยต์ รวมทั้งอาคารพาณิชย์ด้านหน้าติดกับสถานีรถไฟฟ้าสยาม และพื้นที่ 3.5 ไร่ หรือบล็อค L บริเวณ ถ.อังรีดูนังต์ ตรงข้ามโรงพยาบาลตำรวจ ซึ่งปัจจุบันเป็นอาคารพาณิชย์ให้เช่า และกำลังทยอยจะหมดสัญญา

 

- พลิกเซ็นเตอร์พอยต์เป็น Gateway  

ไม่น่าแปลกใจที่ เซ็นเตอร์พอยต์ซึ่งกินพื้นที่เพียง 1 ไร่ ในใจกลางสยามสแควร์ของจุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัยจะกลายเป็นสมรภูมิรบระหว่างดีเวลลอปเปอร์ที่ขับเคี่ยวกันอย่างเข้มข้น เพราะสยามสแควร์แม้จะเป็นเพียงศูนย์การค้าแนวราบในรูปแบบกลางแจ้งที่มีไม่กี่แห่งในเมืองไทย และมีอายุมากว่า 40 ปี แต่ความเปลี่ยนแปลงหลายด้านตามเวลาที่ผ่านไป รวมทั้งการเป็นศูนย์รวมของกำลังซื้อขนาดใหญ่กลับยิ่งหลอมให้สยามสแควร์กลายเป็นทำเล ไข่แดงใจกลางเมืองที่มีศักยภาพในการพัฒนาเชิงพาณิชย์ สามารถสร้างรายได้เป็นเม็ดเงินเข้าสู่จุฬาฯ ได้อย่างมหาศาล

               

โจทย์ของจุฬาฯ ในการพัฒนาที่ดินผืนนี้ คือ Gateway of Siam ที่ให้มีการเปิดพื้นที่อาคารพาณิชย์ด้านหน้าสถานีรถไฟฟ้าสยามให้เป็นทางเข้า เพื่อดึงคนให้เข้ามาเดินในสยามสแควร์ โดยไม่มีการทุบอาคารพาณิชย์ทิ้ง แต่จะเป็นการรีโนเวทโครงสร้างให้มีความเหมาะสมกับแนวคิดของโครงการ 

 

- ที.ซี.ซี. ชนะแนวคิดขาดลอย

ล่าสุดผลการประมูลเอกชนเพื่อเข้ามาพัฒนาที่ดินผืนนี้ปรากฏว่า คณะกรรมการตัดสินให้กลุ่มที.ซี.ซี. แลนด์ของเจริญ สิริวัฒนภักดี ในนามบริษัท ทิพย์พัฒน อาร์เขต จำกัด เป็นผู้ชนะการประมูล โดยเสนอรายได้ให้จุฬาฯ ในระดับสูงรองลงมาเป็นอันดับ 2 หลังจากขับเคี่ยวกับคู่แข่งหลายกลุ่ม ซึ่งล้วนแล้วแต่เป็นรายใหญ่ที่สมน้ำสมเนื้อ เช่น MBK-สยามพิวรรธ์-แสนสิริ, ทรู-เซเว่นอีเลฟเว่น, สยามฟิวเจอร์, ธนายง-VGI รวมทั้งพรไพลิน ดีเวลลอปเมนท์ ผู้เช่ารายเก่าที่แม้จะไม่ใช่ดีเวลลอปเปอร์รายใหญ่ แต่ก็ถนัดในการจับกระแสวัยรุ่น งัดไอเดียที่แหวกแนวมาใช้จนสามารถจุดประกายทำเลเซ็นเตอร์พอยต์ให้โด่งดังในพริบตา

               

แหล่งข่าวกล่าวว่า การชนะของที.ซี.ซีฯ ไม่ได้มาจากตัวเลขรายได้ที่เสนอให้จุฬาฯ สูงที่สุด แต่มาจากแนวคิดในการพัฒนาที่โดดเด่น แตกต่างจากคู่แข่ง โดยจะพัฒนาให้เป็นอาคารยาวรูปตัวหนอนที่ต่อเนื่องมาจากอาคารพาณิชย์ 13 คูหาเดิมด้านหน้า ซึ่งมีการปรับให้มีทางเดินชั้น 2 ต่อเชื่อมกับพื้นที่ของสถานีรถไฟฟ้าบีทีเอสได้ทันที ด้านบนพัฒนาเป็น Exhibition Hall หลังคาออกแบบให้โดดเด่นโดยใช้ผ้าใบคลุม

               

แนวคิดของการพัฒนา คือ Digital Center ที่ผสมผสานไอที-เทคโนโลยี-การศึกษา ภายในโครงการแบ่งโซนพื้นที่ให้เช่าสำหรับร้านค้าในสไตล์อาเขต โดยเน้นสินค้าประเภทไอที และเทคโนโลยีที่ทันสมัยเป็นหลัก แม้จะที.ซี.ซีฯ จะเสนอตัวเลขรายได้เป็นรองอยู่ในอันดับ 2 แต่ด้วยแนวคิดที่โดดเด่นกว่าคู่แข่ง จึงทำให้ชนะคะแนนด้านศักยภาพการลงทุนอย่างขาดลอย ในขณะที่แนวคิดของพรไพลินฯ ก็ยังเน้นต่อยอดเซ็นเตอร์พอยต์เดิมในรูปแบบของศูนย์รวมกิจกรรมของวัยรุ่นและ Edutainment ซึ่งแม้จะโดดเด่น แต่เมื่อมีรายใหญ่เข้ามาแข่งขัน จึงทำให้พรไพลินกลายเป็นรองไป  

 

- ไม่ต้องเข้า พ.ร.บ.ร่วมทุน

แหล่งข่าว กล่าวว่า ตัวเลขรายได้ที่ที.ซี.ซีฯ เสนอให้จุฬาฯ อยู่ในระดับไม่ถึง 1,000 ล้านบาท ดังนั้น จึงไม่ต้องผ่านขั้นตอนของ พ.ร.บ.ร่วมทุนฯ ทั้งนี้จุฬาฯ ได้ให้ที.ซี.ซีฯ ไปปรับแก้แบบเล็กน้อยให้มีความเหมาะสม และเป็นไปตามข้อกฎหมาย โดยตามทีโออาร์ได้กำหนดว่าต้องพัฒนาให้แล้วเสร็จภายใน 1 ปี หลังจากผู้เช่าเก่าหมดสัญญา และต้องย้ายออกในสิ้นปีนี้

 

- เตรียมเปิดประมูลบล็อก L

พื้นที่อีกส่วนหนึ่งที่จุฬาฯ เตรียมจะดึงเอกชนเข้ามาร่วมพัฒนาเพื่อพลิกโฉมสยามสแควร์ คือ พื้นที่บล็อค L ขนาด 3.5 ไร่ โดยมีแนวคิดจะทุบอาคารพาณิชย์ พัฒนาเป็นอาคารที่จอดรถ และพื้นที่ให้ร้านค้าเช่า โดยคาดว่าจะเปิดประมูลในเร็วๆ นี้

 

- “พรไพลินเล็งจุดพลุทำเลใหม่

ด้านของพรไพลินฯ ผู้เช่ารายเก่าที่พลาดการประมูล หลังจากเคยได้สิทธิ์พัฒนาพื้นที่เซ็นเตอร์พอยต์มานาน 9 ปี ก็ยังเดินหน้าหาทำเลใหม่อย่างต่อเนื่อง เพื่อสร้างรายได้ทดแทน ซึ่งพรนริศ ชวนไชยสิทธิ์ กรรมการผู้จัดการ บริษัท พรไพลิน ดีเวลลอปเมนท์ จำกัด เปิดเผยว่า ขณะอยู่ในระหว่างเจรจากับพันธมิตรประมาณ 3-4 ราย ซึ่งยังไม่สามารถสรุปรายละเอียดได้ แต่หากเจรจาสำเร็จมั่นใจว่าจะต้องเป็นโครงการใหม่ที่ยิ่งใหญ่กว่าเดิม และทำเลดีกว่าเดิม

               

สำหรับพรไพลิน ก่อนหน้านี้ใช้เงินลงทุนพัฒนาพื้นที่บริเวณเซ็นเตอร์พอยต์เพียง 18 ล้านบาท และให้ผลตอบแทนกับจุฬาฯเพียงปีละไม่เกิน 5 ล้านบาท แต่สามารถจุดกระแสให้เซ็นเตอร์พอยต์กลายเป็นทำเลทอง และทำให้บรรดาดีเวลลอปเปอร์จ้องเข้ามายึดพื้นที่ทำเลดังกล่าว จนกระทั่ง เจ้าพ่อน้ำเมา เจริญ สิริวัฒนภักดีคว้าไปครอง

 

 

ที่มา : หนังสือพิมพ์ผู้จัดการรายสัปดาห์

 

 

ข่าวโครงการอสังหาฯ ภาครัฐ อื่นๆ