Loading

กคช.เดินหน้าทุบ แฟลตดินแดง ชงแผนสร้างใหม่เข้าครม.พ.ย.นี

วันที่ : 15 ตุลาคม 2550
กคช.เดินหน้าทุบ แฟลตดินแดง ชงแผนสร้างใหม่เข้าครม.พ.ย.นี้

การเคหะฯ เดินหน้า แผนทุบทิ้ง ""แฟลตดินแดง"" อาคาร 1-8 จ้างคณะสังคมฯมธ.หาข้อมูลเสริม ชงแผนลงทุนใหม่ของบเบื้องต้น 3,600 ล้านบาท เตรียมเสนอ ครม.พ.ย.นี้ ""ไกร ตั้งสง่า"" เผยโมเดลใหม่ จะสร้างอาคารสูง 24 ชั้นกว่า 2 พันหน่วย รองรับผู้อยู่อาศัยทั้งเก่า-ใหม่ พร้อมจ่ายชดเชยค่าก่อสร้าง มั่นใจวิธีนี้ขาดทุนน้อยที่สุดกว่า 2 พันล้านบาท

 

""แฟลตดินแดง"" เป็นชุมชนขนาดใหญ่ใจกลางเมือง ซึ่งการเคหะแห่งชาติ (กคช.) รับโอนมาจากกรมประชาสงเคราะห์เมื่อปี 2516 ต่อมาการเคหะฯ ได้สร้างที่พักอาศัยเพิ่มอีก 4,580 หน่วย รวมทั้งเก่าและใหม่ 9,242 หน่วย ส่วนใหญ่เป็นอาคารเช่าบนที่ดินราชพัสดุ โดยพื้นที่ที่การเคหะฯ ดูแลมีทั้งสิ้น 216 ไร่ จากพื้นที่ราชพัสดุทั้งหมด 635 ไร่ ด้วยอายุการใช้งานของอาคารบางส่วน ที่นานกว่า 40 ปี และมีความเสี่ยงด้านโครงสร้างอาคารอยู่หลายอาคาร ทำให้ต้องหาทางแก้ไขฟื้นฟู ซึ่งธงที่การเคหะฯ มีในใจก็คือ ""การก่อสร้างใหม่"" เนื่องจากไม่มีความคุ้มค่าที่จะซ่อม

 

ทั้งนี้ หากคำนวณจากการนำค่าเช่าผู้อยู่อาศัย มาใช้เป็นค่าใช้จ่ายในการซ่อมแซมก็ไม่น่าจะเพียงพอ โดยค่าซ่อมนั้นประเมินเบื้องต้นเฉลี่ยกว่า 2 แสนบาท/ห้อง ดังนั้น แผนการฟื้นฟูภายใต้กรอบการก่อสร้างใหม่ จึงเป็นเป้าหมายที่กคช.ต้องการดำเนินการ แต่ที่ผ่านมาแนวคิดนี้ถูกคัดค้านอย่างหนัก จากผู้อยู่อาศัยบางกลุ่มในแฟลตดินแดง

 

ตลอดเวลาที่ผ่านมาการเคหะฯ ได้พยายามสร้างความเข้าใจกับผู้อยู่อาศัยในโครงการแฟลตดินแดงมาตลอด ล่าสุดได้ว่าจ้าง คณะสังคมสงเคราะห์ศาสตร์ มหาวิทยาลัยธรรมศาสตร์ ออกทำการสำรวจวิจัยเพื่อทราบข้อมูล (profile) ของผู้อยู่อาศัย เพื่อประมวลความคิดของผู้อยู่อาศัยแต่ละชั้นแต่ละตึก รวมทั้งกลุ่มอาชีพต่างๆ ต่อเรื่องที่อยู่อาศัยของตน โดยข้อมูลที่ได้การเคหะฯ จะนำรวบรวมเพื่อสรุป พร้อมนำเสนอต่อคณะรัฐมนตรี รับทราบกรอบและงบประมาณในการดำเนินการ

 

นายไกร ตั้งสง่า กรรมการบริหาร การเคหะฯ กล่าวว่า หากไม่มีความเคลื่อนไหว ในการดำเนินการข้อมูลที่ได้ น่าจะนำเสนอต่อ ครม.ไม่เกินเดือน พ.ย.นี้ ในการรื้ออาคารเก่าเพื่อก่อสร้างอาคารใหม่ ทางการเคหะฯ ได้เปิด 4 ทางเลือกให้กับผู้อยู่อาศัย ดังนี้ 1. ต้องการอยู่ที่เดิม ราคาเดิม หรือ แลกห้องในแฟลตอื่น 2. ต้องการย้ายออก 3.ต้องการอยู่อาคารใหม่ ซึ่งจะต้องย้ายออกชั่วคราว รับค่าเช่าบ้าน 3,000 บาท/เดือน ค่าขนย้าย 5,000 บาทเช่าซื้อโครงการใหม่ ผ่อนชำระต่ำกว่าราคาตลาด 4. ต้องการเปลี่ยนสถานะเป็นเจ้าของบ้านใหม่ ซึ่งเป็นการย้ายออกอย่างถาวร รับเงิน 250,000 บาท ค่าขนย้าย 10,000 บาท ทางเลือกดังกล่าวสามารถย้ายออก โดยแลกบ้าน/แฟลต ในโครงการของการเคหะฯ เช่น บ้านในโครงการบ้านเอื้ออาทร ซึ่งทางการเคหะฯ จะสร้างแรงใจเพื่อเกิดประโยชน์แก่ประชาชน เช่น ฟรีเฟอร์นิเจอร์ หรือ ส่วนต่างที่เกิดขึ้นกว่า 1 แสนบาท จ่ายต่อเดือนไม่เกิน 300 บาท ส่วนต่างดังกล่าว เกิดขึ้นหลังจากหักราคาเต็มของบ้านเอื้ออาทรที่ขายในปัจจุบัน 3.9 แสนบาท

 

- แผนสร้างใหม่ใช้งบลงทุน 3.6 พันล.

ตามกรอบเบื้องต้นในการสร้างอาคารใหม่ จะสร้างบนเนื้อที่บริเวณแยกดินแดงฝั่งถนนวิภาวดี เป็นอาคารสูง 24 ชั้น จำนวน 2,280 หน่วย ขนาดพื้นที่ใช้สอย 34 ตารางเมตร และ 40 ตารางเมตร โดยให้สิทธิอยู่อาศัยในรูปแบบเช่าเซ้ง 30 ปี อาคารที่สร้างใหม่ดังกล่าว นอกจากให้สิทธิการอยู่อาศัยของผู้อยู่อาศัยเดิมแล้ว ยังเปิดโอกาสให้ผู้อยู่อาศัยใหม่ เข้ามาใช้สิทธินี้ด้วย

 

ส่วนอัตราผ่อนชำระ ระหว่างผู้อยู่อาศัยเดิมกับผู้อยู่อาศัยใหม่ต่างกัน โดยห้องชุดขนาดพื้นที่ใช้สอย 34 ตารางเมตรนั้น อัตราการผ่อนต่อเดือน 3,200 บาท ขณะที่ผู้อยู่อาศัยใหม่ 8,400 บาท ส่วนที่อยู่อาศัยขนาดพื้นที่ 40 ตารางเมตร ผู้อยู่อาศัยเดิมผ่อนชำระ 3,800 บาท/เดือน ขณะที่ผู้อยู่ใหม่ผ่อน 9,900 บาท/ตารางเมตร

 

นอกจากนี้ ยังมีการก่อสร้างอาคารสำหรับใช้เป็นพื้นที่จอดรถ 2 อาคารสูง 10 ชั้น จอดรถได้กว่า 1,500 คัน นอกจากนี้ จะมีพื้นที่สำหรับค้าขายในเชิงพาณิชยกรรมอีก 8,000 ตารางเมตร และพื้นที่สำนักงานอีก 3,000-4,000 ตารางเมตร

 

กรอบที่จะดำเนินการเบื้องต้นนี้ คาดว่าต้องใช้งบประมาณในการก่อสร้างทั้งสิ้น 3,600 ล้านบาท คงต้องเสนองบอุดหนุนจากรัฐบาล หรือ มีการระดมทุนช่องทางอื่นๆ และจากการพิจารณากรอบการลงทุนดังกล่าว ถือว่าเป็นวิธีการที่ทำให้การเคหะฯ รับภาระขาดทุนน้อยที่สุดคือกว่า 2,000 ล้านบาท

 

- เปิดปูมผู้เช่าราคาต่ำมากถึง 54%

อย่างไรก็ตาม ข้อมูลชุมชนและผู้อยู่อาศัย (ดินแดง 1) จำนวน 32 อาคาร 1,984 ห้อง แบ่งอัตราการเช่าอยู่ที่ 300-500 บาท จำนวน 1,073 ห้อง คิดเป็นสัดส่วน 54.08%, อัตราค่าเช่า 525 -1,000 บาท จำนวน 730 ห้อง คิดเป็นสัดส่วน 36.80% อัตราค่าเช่า 1,050-1,500 บาท จำนวน 175 ห้อง คิดเป็นสัดส่วน 8.82% และอัตราค่าเช่า 1,650 บาท จำนวน 6 ห้อง คิดเป็นสัดส่วน 0.30%

 

ล่าสุด ณ เดือน ส.ค. 2550 พบสถานภาพการเช่า แบ่งได้ดังนี้ 1.ผู้เช่าเดิม และยังคงอาศัยอยู่ 572 ห้อง อัตราค่าเช่า 300 บาท/เดือน 2.ผู้เช่าใหม่แทนผู้เช่าเดิมที่มีการโอนสิทธิ 1,412 ห้อง นอกจากนี้ ยังมีจำนวนผู้ประกอบการค้ารวม 405 ราย แบ่งเป็น กลุ่มค้าขาย เป็นแผงร้านค้า 364 ราย และรถเข็น 41 ราย

 

อนึ่ง สำหรับแผนแม่บทในการฟื้นฟูเมืองดินแดง ที่การเคหะฯ ได้วิเคราะห์ถึงความเป็นไปได้ก่อนหน้านี้ ได้วางแผนการพัฒนาแบ่งเป็น แผนพัฒนาที่อยู่อาศัย ซึ่งเป็นการจัดสร้างใหม่เพื่อรองรับผู้อยู่อาศัยเดิม 4,063 หน่วย และการก่อสร้างที่อยู่อาศัยใหม่ให้กับผู้ที่สนใจ การปรับปรุงที่อยู่อาศัยเดิม ให้กับผู้ที่มีรายได้น้อย ที่ไม่พร้อมจะอยู่ในอาคารใหม่ที่สร้างขึ้น เพราะราคาค่าเช่าปรับสูงขึ้นอีก จำนวน 2,322 หน่วย การพัฒนาพื้นที่พาณิชยกรรมเพื่อหารายได้มาชดเชยการก่อสร้างที่อยู่อาศัยรองรับผู้อยู่อาศัยเดิม

 

- ย้อนรอยแผนแม่บท 3 ระยะดีเลย์

ส่วนแผนดำเนินการวางไว้ 3 ระยะ ซึ่งใช้เวลาดำเนินการตามแผน 9 ปี แบ่งเป็นระยะที่ 1 ใช้เวลา 3 ปี ตั้งแต่ปี 2547-2549 จัดทำโครงการใน 2 พื้นที่ ได้แก่ โซน A1 ด้านริมบึงมักกะสัน เป็นพื้นที่ต่อเนื่องกับการพัฒนาพื้นที่ย่านโรงงานมักกะสัน ของการรถไฟแห่งประเทศไทย จะรื้ออาคารพักอาศัยเดิม 6 หลัง คือ แฟลต 15-20 รวม 336 หน่วย เพื่อสร้างอาคารใหม่ชดเชยได้ 627

 

หน่วยโซน C รื้ออาคารริมถนนประชาสงเคราะห์ ติดกับโรงเรียนสามัคคีบำรุงวิทยา 8 หลัง คือ แฟลต 57-64 จำนวน 385 หน่วย เพื่อสร้างอาคารพักอาศัยใหม่ ชดเชย 1,208 หน่วย

 

ระยะที่ 2 ใช้เวลา 3 ปีตั้งแต่ปี 2550-2552 จัดทำโครงการ 2 พื้นที่ ได้แก่ โซน A2 รื้ออาคารริมถนนดินแดง ติดแยกถนนอโศก-ดินแดง 6 หลัง คือ แฟลต 9-14 จำนวน 336 หน่วย เพื่อสร้างอาคารพักอาศัยชดเชยได้ 740 หน่วย โซน D รื้ออาคารด้านริมถนนวิภาวดีรังสิต 12 หลัง คือ แฟลต 21-32 จำนวน 672 หน่วย เพื่อสร้างอาคารพักอาศัยใหม่ชดเชยได้ 1,488 หน่วย

 

ระยะที่ 3 ใช้เวลา 3 ปี ตั้งแต่ปี 2553-2555 ได้แก่ โซน B รื้ออาคารด้านถนนประชาสงเคราะห์ 26 หลัง คือ แฟลต 33-56 จำนวน 1,776 หน่วย และอาคารดินแดง 4 จำนวน 2 หลัง 352 หน่วย เพื่อพัฒนาเป็นพื้นที่เชิงพาณิชยกรรม เพื่อหารายได้ชดเชยการก่อสร้าง ที่พักอาศัยสำหรับผู้อยู่อาศัยเดิม

 

นอกจากนี้ เสนอทางเลือกการลงทุน 2 แนวทาง ได้แก่ แนวทางแรกให้รัฐจัดหาแหล่งเงินกู้ดอกเบี้ยต่ำ 4,216.86 ล้านบาท เวลา 25 ปี ให้การเคหะฯกู้ โดยกระทรวงการคลังค้ำประกัน และรับภาระดอกเบี้ย 3% ต่อปี คิดเป็นเงิน 2,017 ล้านบาท เฉลี่ยปีละ 84 ล้านบาท วงเงินรวม 7,483 ล้านบาท

 

แนวทางที่ 2 ให้รัฐบาลจัดเงินกู้ยืม 3,896 ล้านบาท เงินอุดหนุน สาธารณูปโภค และองค์ประกอบชุมชน 1,687 ล้านบาท รวม 6,315 ล้านบาท

 

 

ที่มา : หนังสือพิมพ์กรุงเทพธุรกิจ

 

 

ข่าวโครงการอสังหาฯ ภาครัฐ อื่นๆ