Loading

เปิดราคาที่ดินใหม่นนทบุรีพุ่ง10 เท่

วันที่ : 13 ตุลาคม 2550
เปิดราคาที่ดินใหม่นนทบุรีพุ่ง10 เท่า

นางพันธ์ทิพย์ สุรทิณฑ์ อธิบดีกรมธนารักษ์ เปิดเผยว่าการจัดทำราคาประเมินที่ดิน ซึ่งเป็นภารกิจของกรมเพื่อเป็นเกณฑ์คำนวณภาษีและค่าธรรมเนียมต่างๆ ที่ต้องปรับปรุงบัญชีราคาทุก 4 ปี ล่าสุดจะครบประกาศใช้ราคาใหม่วันที่ 1 ม.ค. 2551 และใช้ต่อเนื่องไปถึงวันที่ 31 ธ.ค. 2554 ซึ่งขณะนี้ สำนักประเมินราคาทรัพย์สิน (สปท.) กรมธนารักษ์ อยู่ระหว่างรวบรวมบัญชีราคาประเมินทุนทรัพย์ที่ดินทั่วประเทศฉบับใหม่แทนฉบับเก่าที่จะหมดอายุลงวันที่ 31 ธ.ค. 2550 นี้ โดยสูตรการปรับราคาประเมินพื้นที่ราคาที่ดินเปลี่ยนมากที่สุด มาจากถนนตัดใหม่ที่มีลักษณะเปิดหน้าดิน หรือเป็นที่ดินตาบอดไม่มีทางเข้าทางออกเดิม

 

""โดยภาพรวมราคาประเมินที่ดินน่าจะสูงขึ้น แต่จะเป็นเท่าไรคงต้องรอคณะกรรมการสรุปอีกครั้งหนึ่ง"" อธิบดีกรมธนารักษ์ กล่าว และว่าการปรับบัญชีราคาประเมินใหม่จะปรับมาเป็นการประเมินแบบรายแปลงมากขึ้น จากเดิมเป็นราคาประเมินแบบรายบล็อก ที่ครอบคลุมที่ดินหลายแปลง แต่ในทางปฏิบัติพบว่าที่ดินบางแปลงแม้ว่าจะอยู่ในบล็อกเดียวกัน แต่พบว่าราคาตลาดมีความแตกต่างกันค่อนข้างมาก โดยเฉพาะอย่างยิ่งแปลงที่ดินที่ติดถนน และแปลงที่ดินตาบอดที่อยู่ด้านใน ทำให้กรมธนารักษ์ พยายามที่จะปรับรูปแบบราคาประเมินที่ดินทั่วประเทศ 4,700 ล้านแปลง ให้เป็นรายแปลงทั้งหมด เพื่อให้ตรงกับความเป็นจริง ซึ่งขณะนี้มีความคืบหน้าไปแล้วระดับหนึ่ง

 

ด้าน นายแคล้ว ทองสม ผู้อำนวยการ สปท. กรมธนารักษ์ เปิดเผยว่าเบื้องต้น สปท.ได้สรุปรายละเอียดไปให้กรมแล้ว 14 จังหวัด ที่เหลืออยู่ระหว่างดำเนินการ แต่โดยรวมที่มีการสรุปไปแล้วนั้น การเปลี่ยนแปลงราคาที่ดินสูงสุดจะเป็นที่ดินที่มีถนนใหม่ตัดผ่าน หรือที่ดินที่มีการเปิดหน้าดินใหม่ มีทางเข้าออกจากเดิมที่เป็นที่ดินตาบอด บางพื้นที่ราคาที่ดินปรับเพิ่มร่วม 3 เท่า หรือ 300% จากราคาประเมินเดิม

 

อย่างไรก็ดี ราคาประเมินใหม่ที่จัดทำขึ้นจะมีความใกล้เคียงราคาซื้อราคาขายมากที่สุด เพราะในการจัดทำนั้น ทาง สปท.จะนำหลักฐานการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมจากสำนักงานที่ดินสาขาแต่ละจังหวัดมาเป็นองค์ประกอบในการพิจารณา เช่น จังหวัดนนทบุรี อาทิเช่น ถนนนครอินทร์ มีการซื้อขายโอนบ้านเฉลี่ยตารางวาละ 50,000 บาท ดังนั้นจึงได้นำข้อมูลนี้มาเปรียบเทียบและกำหนดราคาประเมินในย่านดังกล่าว

 

สปท.จัดทำรายละเอียด 14 จังหวัดเสร็จแล้ว และเสนอทางกรมธนารักษ์ พบว่าที่ดินในพื้นที่จังหวัดนนทบุรีปรับเพิ่มมากที่สุด ส่วนใหญ่จะพิจารณาราคาประเมินเป็นรายแปลง ทั้งหมดเกือบ 5 แสนแปลง โดยให้ความสำคัญต่อการปรับราคาประเมินใหม่ บริเวณถนนใหม่ทั้ง 3 สาย เป็นกรณีพิเศษมากกว่าทำเลอื่น คือ ถนนนครอินทร์ ถนนราชพฤกษ์ และ ถนนชัยพฤกษ์ ซึ่งราคาที่ดินปรับเพิ่มขึ้นโดยเฉลี่ย 300% หรือบางแปลงอาจสูงมากเกือบ 1,000% หรือปรับเพิ่ม 3-10 เท่าตัว

 

ราคาที่ดินทำเลใจกลางเมือง ในย่านถนนธุรกิจ เช่น สีลม สาทร และสุขุมวิท ในบัญชีราคาประเมินที่ดินใหม่ ปรับตัวเพิ่มขึ้นเช่นกัน แต่อยู่ในเกณฑ์เฉลี่ย ที่ 10 - 20% ซึ่งเป็นอัตราการปรับตัวตามปกติ แต่หากดูเป็นจำนวนเงินก็เพิ่มขึ้นไม่น้อย เนื่องจากราคาประเมินที่ดินในเมือง ส่วนใหญ่เริ่มต้นที่ค่อนข้างสูงเฉลี่ยกว่า 1 แสนบาท/ตารางวาขึ้นไปอยู่แล้ว และเมื่อมีคอนโดมิเนียมเปิดตัวใหม่อย่างคึกคัก ก็มีส่วนทำให้ราคาประเมินที่ดินทำเลในเมืองเพิ่มขึ้นด้วย

 

- ติด 3 ถนนใหม่นนทบุรีราคาพุ่ง

ทั้งนี้ ถนนวัดนครอินทร์ ราคาประเมินเฉลี่ย 45,000-50,000 บาทต่อตารางวา ถนนราชพฤกษ์ เฉลี่ยราคา 40,000-55,000 บาทต่อตารางวา และถนนชัยพฤกษ์ เฉลี่ยราคา 40,000-60,000 บาทต่อตารางวา จากราคาประเมินเดิม ปี 2547-2550 เฉลี่ย 3,000-5,000 บาทต่อตารางวา บางพื้นที่ราคาประมาณ 10,000-15,000 บาทต่อตารางวา

 

""ถนน 3 สายนี้ เป็นถนนที่เปิดใหม่บูมมาก มีโครงการจัดสรรเกิดขึ้นมากมาย จะต่างจากถนนสายเก่าที่มีการอิ่มตัวในการพัฒนา ราคาประเมินจะไม่ปรับตัวสูงขึ้นมากนัก หรือบางโซนแทบจะไม่มีการเปลี่ยนแปลงเลย"" นายแคล้ว กล่าวให้ความเห็นพร้อมยกตัวอย่างประกอบด้วย เช่น ถนนติวานนท์ ถนนแจ้งวัฒนะ และถนนรัตนาธิเบศร์ ที่ราคาประเมินใหม่อยู่ที่ 70,000-90,000 บาทต่อตารางวา ซึ่งขยับขึ้นจากเดิมเพียง 5-10% โดยปัจจุบันมีเพียงอาคารพาณิชย์เก่าแก่ ส่วนศูนย์ราชการที่อยู่ระหว่างก่อสร้างยังไม่แล้วเสร็จ ที่จะรองรับแหล่งงานใหม่ ทำให้ทำเลนี้ยังไม่เห็นการเปลี่ยนแปลงมากนัก

 

""ราคาที่ดินใหม่ในพื้นที่ กทม. ราคาปรับขึ้นไม่เกิน 20% สาเหตุเพราะถูกบล็อกด้วยผังเมืองรวม และที่ดินว่างเปล่าก็ค่อนข้างมีอยู่อย่างจำกัด""

 

- ธนารักษ์ผลักดันพ.ร.บ.ราคาประเมินฯ

นางพันธ์ทิพย์ ยังกล่าวอีกว่าในอดีตบทบาทด้านการประเมินราคาที่ดินของสำนักประเมินราคาทรัพย์สิน จะอยู่ภายใต้ความดูแลของกรมที่ดิน ซึ่งเมื่อสำนักประเมินราคาทรัพย์สินย้ายเข้ามาอยู่ในความดูแลของกรมธนารักษ์ จึงต้องเป็นผู้ผลักดันให้งานด้านการประเมินราคามีประสิทธิภาพ และมีความเป็นธรรมมากขึ้น โดยกรมธนารักษ์มีความพยายามที่จะผลักดันให้มี พ.ร.บ.ประเมินราคาอสังหาริมทรัพย์หรือทรัพย์สิน เพื่อนำเสนอคณะรัฐมนตรีชุดปัจจุบัน

 

""เนื้อหาของ พ.ร.บ.จะจัดให้มีการประเมินทั้งราคาที่ดิน และลงลึกถึงราคาสิ่งปลูกสร้างอย่างละเอียดเป็นรายยูนิต ซึ่งจะแตกต่างกันไปตามรูปแบบและอายุการใช้งาน เพื่อให้สามารถประเมินได้ตรงกับความเป็นจริงมากที่สุด โดยอาจจะประกาศบัญชีสิ่งปลูกสร้างเป็นรายประเภทก่อน""

 

ทั้งนี้ การจัดทำราคาประเมินที่ดิน สำนักประเมินราคาทรัพย์สิน (สปท.) ซึ่งปัจจุบันเป็นหน่วยงานหนึ่งของกรมธนารักษ์ กระทรวงการคลัง เป็นผู้ดำเนินการ และถึงแม้ว่าในทางปฏิบัติ สปท.จะอยู่ภายใต้การกำกับดูแลของกรมธนารักษ์ กระทรวงการคลัง แต่ในแง่ของกฎหมายแล้วยังอยู่ภายใต้สังกัดเดิม คือ กรมที่ดิน กระทรวงมหาดไทย ทำให้การดำเนินงานดังกล่าวจะต้องอาศัยระบบแผนที่ของกรมที่ดิน และหากจะทำให้ครบและสมบูรณ์สอดคล้องกับความเป็นจริงได้ทั่วประเทศ คาดว่าคงใช้เวลานานพอสมควรในการดำเนินงาน

 

- ราคาประเมินใหม่เพิ่มต้นทุนเอกชน

ด้านผู้ประกอบการเอกชน มองว่าราคาประเมินที่ดินที่สูงขึ้นมีผลทั้งสองทาง ในทางหนึ่งส่งผลให้มูลค่าทรัพย์สินสูงขึ้น ทำให้รัฐสามารถจัดเก็บภาษีได้มากขึ้น ทั้งทรัพย์สินรอขายที่อยู่ในครอบครองของสถาบันการเงินต่างๆ ก็มีมูลค่าสูงขึ้น และราคาประเมินที่ดินใกล้เคียงกับราคาซื้อขายในตลาด ทำให้ประชาชนทราบราคาที่ดินที่แน่นอน ทำให้สามารถกำหนดราคาซื้อขายหรือเช่าได้ง่ายขึ้น แต่อีกมุมหนึ่ง ราคาประเมินที่ดินสูงขึ้นก็ส่งผลกระทบต่อธุรกิจบ้านจัดสรร ทั้งในแง่ของผู้ประกอบการและผู้ซื้อบ้าน ในแง่ผู้ประกอบการ หากปรับราคาประเมินที่ดินจะไม่กระทบมากนัก เพราะการตัดสินใจซื้อที่ดินพิจารณาจากโอกาสในการทำกำไรมากกว่า แม้ว่าราคาที่ดินแพงมาก แต่ถ้ามั่นใจว่าซื้อแล้วทำโครงการขายได้และมีกำไรก็จะซื้อ ตรงกันข้ามแม้ว่าราคาที่ดินจะถูกมาก แต่ถ้าคิดว่าพัฒนาโครงการแล้วขายไม่ได้ก็คงไม่มีใครซื้อ และปกติราคาซื้อขายที่ดินในตลาด มักเป็นราคาที่สูงกว่าราคาประเมินของทางราชการอยู่แล้ว

 

เขากล่าวว่าแม้ว่าจะปรับราคาประเมินที่ดินเพิ่มขึ้นเอกชนก็ยังซื้อที่ดินอยู่ดี เพียงแต่ต้องซื้อในราคาที่สูงกว่าเดิม ซึ่งจะทำให้ต้นทุนโครงการสูงขึ้น อย่างไรก็ตาม ต้นทุนที่เพิ่มสูงขึ้นนี้ ผู้ประกอบการสามารถผลักภาระไปให้กับผู้ซื้อ ด้วยการปรับราคาขายบ้านได้อยู่แล้ว

 

ผลกระทบในแง่ผู้ซื้อบ้าน คือ ต้องซื้อบ้านในราคาที่แพงขึ้น และยังมีภาระที่ต้องเสียภาษีค่าโอนกรรมสิทธิ์แพงขึ้น โดยเฉพาะหากเป็นการโอนกรรมสิทธิ์ในช่วงเวลาที่ต้องชำระในอัตราเต็ม ไม่มีการลดหย่อน ภาระค่าใช้จ่ายด้านนี้สูงไม่น้อยเช่นกัน โดยเฉลี่ยรวมแล้วอยู่ที่ 5-6% ของราคาซื้อขาย

 

ด้าน นายมานพ เขียวชะอุ่ม กรรมการบริหาร บริษัท ลิฟวิ่งแลนด์ แคปปิตอล จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า โดยรวมปีนี้มูลค่าของตลาดที่อยู่อาศัยลดลง ขณะเดียวกันตลาดมีการแข่งขันกันรุนแรงขึ้น ซึ่งส่งผลกระทบต่อผลประกอบการด้านกำไรสุทธินั้นปรับลดลงตามเหลือเพียงเลขหลักเดียว จากก่อนหน้านี้จะเป็นเลขสองหลัก นอกจากนี้ปี 2551 ยังมีปัจจัยลบอื่นๆ ที่จะส่งผลกระทบต่อภาคธุรกิจอสังหาฯ ทั้งเศรษฐกิจ การเมือง รวมถึงภาระค่าใช้จ่ายในชีวิตประจำวันของผู้บริโภคที่เพิ่มสูงขึ้น

 

นอกจากนี้ ยังมีตัวแปรสำคัญอีก โดยเฉพาะราคาประเมินที่ดินใหม่ ที่จะมีการประกาศใช้นั้น เชื่อว่าโดยรวมน่าจะมีการปรับขึ้น ส่วนจะมากหรือน้อยแค่ไหน ขึ้นอยู่กับศักยภาพของทำเล จากราคาประเมินที่เพิ่มสูงขึ้นนี้ แม้ว่าจะส่งผลดีต่อมูลค่าของทรัพย์สิน แต่ในทางตรงกันข้ามจะส่งผลกระทบต่อต้นทุนของผู้ประกอบการ และส่งผลต่อภาระค่าใช้จ่ายของประชาชน ที่ต้องจ่ายค่าธรรมเนียมในการโอนเพิ่มสูงขึ้นตาม

 

- ผู้ประกอบการหันจับมือกันร่วมพัฒนา

ความเห็นดังกล่าวสอดคล้องกับนายวสันต์ เคียงศิริ กรรมการผู้จัดการบริษัท ธารารมณ์ เอ็นเตอร์ไพรส์ จำกัด (มหาชน) ที่ระบุว่า ปีนี้น่าจะเป็นปีที่ดีที่สุดของผู้บริโภคในการตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัยที่ยังได้ราคาค่อนข้างถูก ทั้งทางตรงและทางอ้อม จากการจัดแคมเปญของผู้ประกอบการ ส่วนในปี 2551 จะเป็นปีที่ผู้ประกอบการทำการตลาดยาก ทั้งภาระการแข่งขันของธุรกิจ ต้นทุนที่ปรับสูงขึ้น ขณะเดียวกันราคาที่จะขายก็ไม่สามารถปรับขึ้นได้เท่ากับต้นทุนที่เพิ่มขึ้น

 

นายอานะวัฒน์ นาวินธรรม ประธานบริษัท สาริน พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด ซึ่งเข้าไปพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ ในโซนจังหวัดสมุทรสาคร กล่าวว่า เมื่อผู้ประกอบการมีต้นทุนเพิ่มขึ้น จำเป็นต้องปรับตัวรองรับ ซึ่งก็ขึ้นอยู่ศักยภาพของบริษัท ล่าสุดบริษัทได้ดึงกลุ่มบริษัทซื่อตรง ร่วมพัฒนาที่ดินจัดสรรในโครงการ สาริน ซิตี้ ที่มีการแบ่งเนื้อที่พัฒนาร่วมกัน 90 ไร่ ภายใต้ชื่อโครงการ ""ซื่อตรง-สาริน"" เป็นบ้านเดี่ยว ขนาด 50 ตารางวาขึ้นไป จำนวนกว่า 300 ยูนิต ราคาเริ่มต้น 1.6 ล้านบาท มูลค่ารวม กว่า 900 ล้านบาท โดยสารินลงทุนที่ดิน ขณะที่กลุ่มซื่อตรงลงทุนด้านการก่อสร้าง ส่วนกำไรที่ได้ แบ่งสัดส่วน 50 ต่อ 50 เบื้องต้นคาดว่าจะได้กำไรสุทธิประมาณ 15

 

 

ที่มา : หนังสือพิมพ์กรุงเทพธุรกิจ

 

 

 

ข่าวโครงการอสังหาฯ ภาครัฐ อื่นๆ