Loading

เปิดมุมมองนักพัฒนาที่ดิน วิเคราะห์ทำเลพระราม3/พหลโยธิ

วันที่ : 8 ตุลาคม 2550
เปิดมุมมองนักพัฒนาที่ดิน วิเคราะห์ทำเลพระราม3/พหลโยธิน

แผนของ กทม. ที่จะผลักดันให้ทำเลพหลโยธิน และพระราม 3 เป็นศูนย์กลางทางเศรษฐกิจ หรือซีบีดีแห่งใหม่ของกรุงเทพฯ เพื่อให้สอดคล้องกับสาธารณูปโภคต่างๆ ที่จะเกิดขึ้นแล้ว  และโครงการอื่นๆ ที่กำลังจะเกิดขึ้นอย่างเต็มรูปแบบในอนาคต แม้ว่ามองดูจะไม่ใช่เรื่องใหม่ เพราะพระราม 3 เคยถูกส่งเสริมให้เป็นเขตเศรษฐกิจแห่งใหม่มาตั้งแต่สมัยพิจิตติ์ รัตตกุล เป็นผู้ว่าราชการ กทม. ด้วยการปรับสีผังเมืองเป็นสีแดง หรือที่ดินประเภทพาณิชยกรรมที่สามารถพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ได้หลากหลายรูปแบบ

 

พร้อมทั้งมีการผลักดันการก่อสร้างโครงสร้างสาธารณูปโภคอย่างครบครัน แต่หลังจากเกิดวิกฤตเศรษฐกิจได้ทำให้การลงทุนชะงักลง จนถึงปัจจุบันก็ยังไม่คึกคักเท่าที่ควร แม้จะผ่านพ้นวิกฤตเศรษฐกิจมานานแล้ว ในขณะที่พหลโยธิน ซึ่งผังเมืองรวม กทม. ฉบับปัจจุบันได้กำหนดให้เป็นศูนย์คมนาคมของโซนเหนือ ในช่วงปีที่ผ่านมากลับพบว่ามีเอกชนเข้าไปลงทุนอย่างคึกคัก กลายเป็นภาพที่สะท้อนว่าดีเวลลอปเปอร์มีมุมมองที่แตกต่างกันอย่างยิ่งต่อทั้งสองทำเล

 

วิษณุ สุชาติล้ำพงศ์ ผู้ช่วยกรรมการผู้จัดการ บริษัท เอเชี่ยน พร็อพเพอร์ตี้ ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) (AP) มองว่า ทำเลพหลโยธินน่าจะมีศักยภาพในการดึงดูดดีเวลลอปเปอร์ให้เข้าไปลงทุนมากกว่า เนื่องจากเป็นทำเลที่มีระบบขนส่งมวลชนทั้งรถไฟฟ้าบีทีเอส รถไฟฟ้าใต้ดินพร้อมแล้ว อีกทั้งยังมีสถานีร่วมระหว่างการเดินทางทั้งสองระบบด้วย และในอนาคตทำเลบางซื่อ ซึ่งอยู่ใกล้เคียงกับพหลโยธินจะเป็นชุมทางขนาดใหญ่ของรถไฟฟ้าสายสีม่วง (บางซื่อ-บางใหญ่) และรถไฟฟ้าสายสีแดง (บางซื่อ-ตลิ่งชัน) ที่จะมาบรรจบกัน รวมทั้งมีศูนย์ราชการแจ้งวัฒนะอยู่ในบริเวณใกล้เคียง ซึ่งทั้งหมดจะเชื่อมโยงเข้าสู่พหลโยธิน ดังนั้นจึงน่าจะทำให้ทำเลพหลโยธินมีความเสี่ยงน้อยที่สุดจากการลงทุน เพราะสามารถตอบรับดีมานด์ได้ทั้งตลาดเช่าอาคารสำนักงาน และตลาดที่อยู่อาศัย

 

ส่วนทำเลพระราม 3 แม้จะมีโครงสร้างสาธารณูปโภคที่เพียบพร้อมทั้งสะพานข้ามแยก สะพานวงแหวนอุตสาหกรรม และใกล้จุดขึ้น-ลงทางด่วน ซึ่งเป็นไปตามแผนการส่งเสริมเขตเศรษฐกิจพระราม 3 ในอดีต แต่วิษณุมองว่า ในระยะสั้นไม่น่าสนใจที่จะลงทุน เพราะเป็นทำเลที่ยังไม่มี Mass Transit ผ่าน แม้ในอนาคตจะมีระบบขนส่งมวลชน BRT เข้ามาใช้ แต่ก็ไม่ใช่ระบบที่สะดวกมากนัก เพราะเป็นเหมือนแค่ระบบเสริมที่ต้องไปต่อรถไฟฟ้าอีกครั้ง

 

จากจุดดังกล่าวทำให้โครงการคอนโดมิเนียมในย่านพระราม 3 มียอดขายไปได้ช้ากว่าทำเลอื่นๆ เนื่องจากการเดินทางที่ไม่สะดวก จึงกลายเป็นทำเลที่ไม่สามารถดีงดูดดีมานด์จากคนนอกพื้นที่ ซึ่งเป็นลูกค้ากลุ่มใหญ่ได้ จึงทำให้เจาะได้เฉพาะคนในพื้นที่ กลุ่มลูกค้าไฮเอนด์ และกลุ่มคนที่ไม่ใช่มนุษย์เงินเดือน ที่ไม่เร่งรีบในการเดินทางมากนัก ซึ่งเป็น Niche Market ที่มีจำนวนน้อยมากในตลาด

 

ช่วงที่ผ่านมาเอพีได้เข้าไปลงทุนคอนโดมิเนียมภายใต้แบรนด์ ไลฟ์ในทำเลย่านพหลโยธิน, รัชดาภิเษกรวม 5 โครงการ ซึ่งได้รับการตอบรับจากตลาดเป็นอย่างดี โดยวิษณุตั้งข้อสังเกตว่า เมื่อรถไฟฟ้าใต้ดินเปิดใช้ทำให้ราคาซื้อขายที่ดินปรับตัวขึ้นอย่างต่อเนื่องทุกปี เฉลี่ยปีละ 20-30% จากเดิม 80,000 บาทต่อ ตร.วาเป็น 200,000 บาทต่อ ตร.วาในปัจจุบัน ขณะที่พระราม 3 ราคาซื้อขายอยู่ที่ 100,000 บาทต่อ ตร.วา ซึ่งทรงตัวและไม่เปลี่ยนแปลงมาเป็นเวลานาน ทั้งที่เป็นทำเลที่อยู่ในรัศมีใกล้ซีบีดีมากที่สุด

 

อธิป พีชานนท์ รองกรรมการผู้จัดการ บริษัท ศุภาลัย จำกัด (มหาชน) (SPALI) กล่าวว่า ในแง่ของการลงทุนสร้างอาคารสำนักงานและการอยู่อาศัย ทั้งสองทำเลถือว่ามีศักยภาพไม่แตกต่างกัน เพราะทั้งสองทำเลต่างมีธุรกิจ และมีย่านอยู่อาศัยอยู่ก่อนหน้านี้จำนวนมากอยู่แล้ว แต่ทั้งนี้เห็นว่า พระราม 3 น่าจะมีศักยภาพในการพัฒนาเป็นซีบีดีได้เร็วกว่าพหลโยธิน เพราะมีจุดเด่นที่ทำเล ซึ่งอยู่ใกล้สีลม สาทร ซึ่งเป็นซีบีดีแห่งเก่ามากกว่า รวมทั้งการซื้อที่ดินเปล่าในพระราม 3 เพื่อพัฒนาโครงการน่าจะทำได้ง่ายกว่า เนื่องจากส่วนมากเป็นที่ดินแปลงใหญ่ ใช้เป็นโกดังสินค้า ต่างจากพหลโยธินที่ส่วนใหญ่เป็นย่านที่อยู่อาศัยเก่า ซึ่งอยู่ในมือของเจ้าของรายย่อยเป็นส่วนใหญ่ จึงซื้อได้ลำบากกว่า

 

ก่อนหน้านี้ศุภาลัยได้ลงทุนพัฒนาอาคารศุภาลัย แกรนด์ ทาวเวอร์ อาคารสำนักงานให้เช่าตั้งอยู่ที่ ถ.พระราม 3 ซึ่งก่อสร้างแล้วเสร็จเมื่อปีที่แล้ว หลังจากที่หยุดก่อสร้างไปชั่วคราวหลังจากเกิดวิกฤตฟองสบู่แตกเมื่อปี 2540 ปัจจุบันมีอัตราการเช่าประมาณ 30% คาดว่า จะเพิ่มเป็น 50% ในปีหน้า โดยอธิปมองว่าเป็นตัวเลขที่ไม่ต่ำเกินไป และเป็นไปตามภาวะเศรษฐกิจชะลอตัวในปัจจุบัน

 

 

ที่มา : หนังสือพิมพ์ผู้จัดการรายสัปดาห์

 

 

ข่าวโครงการอสังหาฯ ภาครัฐ อื่นๆ