Loading

ระบบ MLS สำหรับบ้านมือสอ

วันที่ : 18 กันยายน 2550
ระบบ MLS สำหรับบ้านมือสอง

บ้านมือสองหรือที่อยู่อาศัยมือสอง เป็นองค์ประกอบสำคัญของตลาดอสังหาริมทรัพย์ในนานาประเทศ เพราะโดยปกติบ้านแต่ละหลังที่สร้างขึ้นมาให้อยู่อาศัยกันนั้นเจ้าของผู้ซื้อหามาหรือผู้สร้าง ย่อมมีเจตนาให้สามารถดำรงสภาพความเป็นบ้านได้หลายสิบปี แต่หลายครั้งเจ้าของต้องโยกย้ายไปหาบ้านหลังอื่นอยู่อาศัยก่อนอายุขัยของบ้านเดิมทำให้เกิดความจำเป็นต้องหาเจ้าของใหม่ให้บ้านหลังเดิม เพื่อไม่ให้กลายเป็นบ้านร้าง

 

บ้านมือสอง คือ บ้านที่เคยมีเจ้าของหรือเคยมีผู้อาศัยอยู่ก่อนแล้ว และเจ้าของเดิมได้แสดงความประสงค์จะขายต่อให้ผู้อื่น

 

หากเจ้าของบ้านเดิมไม่ได้อยู่อาศัยและไม่ได้ให้ใครอื่นอยู่อาศัย แต่ไม่ได้ประกาศขายหรือไม่ได้เจตนาจะขาย บ้านนั้นก็เป็นเพียงบ้านร้าง แต่ไม่ใช่บ้านมือสอง ในทางตรงกันข้ามแม้เจ้าของเดิมจะยังอยู่อาศัย แต่ได้มีการประกาศขายหรือได้แสดงเจตนาจะขายเพียงแต่รอเวลาว่าใครมาซื้อเมื่อไรก็จะย้ายไปอยู่ที่อื่นเมื่อนั้น นั่นแหละคือบ้านมือสอง ดังนั้น บ้านร้างหรือบ้านที่ไม่มีผู้อยู่อาศัยกับบ้านมือสอง จึงเป็นคนละเรื่องกัน

 

การนับจำนวนบ้านร้าง อาจนับได้จากสถิติการเก็บค่าน้ำค่าไฟฟ้าขององค์กรที่เกี่ยวข้อง ถ้ามิเตอร์น้ำและมิเตอร์ไฟฟ้าไม่ขยับเป็นเวลานานก็ต้องสงสัยว่าบ้านนั้นไม่มีใครอยู่อาศัย แต่การนับจำนวนบ้านมือสองต้องดูจากบ้านที่ประกาศขายและนั่นคือประเด็นน่าหนักใจ เพราะที่แล้วมาในประเทศไทยยังไม่มีกลไกในการนับอุปทานหรือจำนวนบ้านมือสองที่ประกาศขายได้ครบถ้วนเพียงพอ

 

แต่ต่างจากในสหรัฐอเมริกา ซึ่งมีสมาคมนายหน้าอสังหาริมทรัพย์ที่เข้มแข็งและมีกฎหมายตัวแทนนายหน้า (The Law of Agency) ที่ชัดเจน แม้กฎหมายจะไม่ได้บังคับให้การซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ต้องกระทำผ่านตัวแทนนายหน้าไปเสียเกือบทั้งหมด ทั้งนี้โดยผ่านระบบหลักที่เรียกว่า Multiple Listing Service หรือ MLS

 

MLS หมายถึง องค์กรของตัวแทนนายหน้าอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งไดรับข้อมูลจากสมาชิกแต่ละรายเกี่ยวกับการขึ้นรายการอสังหาริมทรัพย์ที่มีผู้ต้องการขาย (Property Listing) และแจกจ่ายข้อมูลนั้นต่อไปให้สมาชิกรายอื่นๆ ทั้งหมด โดยปกติองค์กรที่ทำหน้าที่ดำเนินการระบบ MLS ในแต่ละมลรัฐหรือแต่ละพื้นที่ มักจะเป็นคณะกรรมการอสังหาริมทรัพย์ในพื้นที่นั้นๆ เช่น องค์กรที่ผู้เขียนได้ไปเยือนมาเมื่อสองสามเดือนก่อนคือ Minnesota Association of REALTORS หรือย่อยลงมาจากระดับมลรัฐ คือ Minneapolis Area Association of  REALTORS ซึ่งมีสมาชิกตัวแทนเป็นตัวแทนนายหน้าอสังหาริมทรัพย์ในพื้นที่

 

ทุกครั้งที่มีการฝากขายอสังหาริมทรัพย์จะมีการบันทึกข้อมูลรายละเอียดแทบทุกซอกทุกมุมที่สำคัญ เกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์นั้นๆ เข้าสู่ระบบ MLS หรือถ้ามีการ Listing ใหม่เกิดขึ้นและทุกครั้งที่มีการขายอสังหาริมทรัพย์ในระบบได้ก็จะบันทึกการขาย

 

ตัวเลขเหล่านี้ เมื่อมีการสุ่มเก็บเป็นรายภูมิภาคโดยองค์กรกลางระดับประเทศคือ National Association of REALTORS (NAR) ใหญ่ ซึ่งมีสำนักงานที่ Chicago และ Washington, DC แล้ว NAR ก็สามารถสรุปแถลงสถิติตัวเลขยอดขายบ้านมือสองได้ประมาณทุกวันที่ 25-26 ของเดือนถัดมาความจริงแล้วในสหรัฐอเมริกา ก็ไม่ได้มีกฎหมายตัวแทนนายหน้าอสังหาริมทรัพย์เป็นการเฉพาะ เช่น ในมลรัฐแคลิฟอร์เนีย กฎหมายหมวดที่ว่าด้วยตัวแทนนายหน้านั้นบรรจุอยู่ในประมวลกฎหมายอาญาของรัฐ

 

ในแง่อสังหาริมทรัพย์ นายหน้าหรือบริษัทนายหน้า (Broker) ก็คือตัวแทน (Agent) ของผู้ขาย (Seller) และพนักงานขาย (Salesperson) แต่ละคนที่สังกัด Broker แต่ละบริษัทก็เป็น Agent ของ Broker รายนั้นๆ

 

ระบบ MLS ให้ประโยชน์แก่ผู้ต้องการขายบอสังหาริมทรัพย์ เพราะทำให้ตัวแทนนายหน้ามากมายหลายรายได้ทราบว่ามีอสังหาริมทรัพย์ของผู้ขายในตลาดอยู่ที่ใดบ้าง เพื่อสามารถจัดหาผู้ซื้อให้ตรงกับผู้ขายได้สะดวกขึ้น ผู้ต้องการซื้อก็ได้ประโยชน์เพราะมีสินค้าให้เลือกหลากหลายขึ้น ทำให้ตัวแทนนายหน้าสามารถคัดสรรอสังหาริมทรัพย์ที่ใกล้เคียงความต้องการของผู้ต้องการซื้อมากที่วุด เหล่านี้ทำให้เกิดสภาพคล่องในตลาดซื้อขาย

 

ผู้ต้องการขายอสังหาริมทรัพย์แต่ละรายต้องระบุให้ชัดเจนตั้งแต่ตอฝากขายว่าต้องการฝากขายอสังหาริมทรัพย์ผ่านระบบ MLS (หากไม่เช่นนั้นก็จะเป็นแค่ Exclusive Listing หรือ เป็นการฝากขายโดยเฉพาะเจาะจงตัวแทนนายหน้า ซึ่งมีน้อยกรณี) ตัวแทนนายหน้าที่ผู้ต้องการขายนำอสังหาริมทรัพย์ไปฝากขายไว้เรียกว่าเป็น Listing Agent หากสามารถขายอสังหาริมทรัพย์ชิ้นนั้นได้ก็รับค่านายหน้าไปเต็มๆ แต่หากมีตัวแทนนายหน้าอื่น (Cooperating Broker) สามารถขายอสังหาริมทรัพย์นั้นได้ Cooperating Broker นั้นก็จะกลายเป็น Selling Broker ค่านายหน้าก็จะต้องแบ่งกันระหว่าง Listing Broker กับ Selling Broker และการแบ่งค่านายหน้านี้เรียกว่า Cooperating Split

 

หากผู้ขายระบุชัดเจนว่าใช้ระบบ MLS แล้ว Broker อื่นๆ ไม่ใช่ Listing Broker ก็ถือเป็น Subagent ของ Listing Broker ทั้งหมด ดังนั้น Cooperating Broker (ผู้ทำงานขายอสังหาริมทรัพย์แต่ไม่ได้เป็น Listing Broker สำหรับงานขายชิ้นนี้) ก็มีสถานะเป็น Subagent ของ Listing Broker ด้วย แต่ขณะเดียวกันก็เป็น Agent ของผู้ขาย เพราะอาจเป็นผู้ขายได้ก่อน Listing Agent

 

นั่นคือหลักเกณฑ์วิธีกำหนดควบคุมการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ในสหรัฐ สำหรับแนวทางของประเทศไทย ก็ควรผลักดันให้มีการออกกฎหมายหรือกฎเกณฑ์เกี่ยวกับนายหน้าอสังหาริมทรัพย์ และมีการพัฒนาระบบ MLS กลางขึ้นมาเช่นกัน เรื่องนี้เดิมทางภาครัฐที่เกี่ยวข้อง ได้เคยมีดำริและได้เริ่มต้นดำเนินการ ในความพยายามผลักดันกฎหมายนายหน้าอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทย ให้เกิดขึ้นเป็นรูปธรรมไว้บ้างแล้ว แต่น่าเสียดายที่ในปัจจุบันทางภาครัฐเองนั่นแหละ ดูจะเงียบๆไปมากกับเรื่องดังกล่าว

 

อนึ่งในสัปดาห์หน้า ผู้เขียนจะได้มีโอกาสต้อนรับผู้บริหารระดับสูงจาก North Star MLS ซึ่งเป็นผู้ให้บริการระบบสารสนเทศ MLS รายใหญ่ที่สุดรายหนึ่งในสหรัฐอเมริกา ซึ่งคาดหวังว่าน่าจะได้แนวทางอะไรบางอย่างมาปรับใช้ได้บ้าง นอกจากนั้นปลายสัปดาห์หน้าหรือสุดสัปดาห์สิ้นเดือนวันที่ 28-30 กันยายน ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ ยังมีกำหนดจัดงานมหกรรมบ้านมือสองแห่งชาติ ครั้งที่ 3 ที่ศูนย์การประชุมแห่งชาติสิริกิติ์ด้วย

 

 

ที่มา : หนังสือพิมพ์โพสต์ทูเดย์

 

 

ข่าวบ้านมือสอง อื่นๆ