Loading

ซิตี้ คอนโ

วันที่ : 4 กันยายน 2550
ซิตี้ คอนโด

ภาควิชาเคหการ คณะสถาปัตยกรรมศาสตร์ จุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัย จัดเสวนาวิชาการเรื่อ ซิตี้คอนโด...ล้นจริงหรือไปเมื่อวันที่ 1 กันยายนที่ผ่านมา โดยผู้ร่วมเสวนานั้น นอกจากจะมี รศ.มานพ พงศทัต เจ้าภาพแล้ว ยังมีผู้ประกอบการธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์รายใหญ่และผู้เขียนด้วย

 

รายละเอียดและคำให้สัมภาษณ์ต่างๆ คงปรากฏในสื่อต่างๆ ไปบ้างแล้ว สรุปว่าผู้ประกอบการต่างมีความคิดเห็นตรงกันว่าอุปทานของซิตีคอนโดไม่ล้นตลาด ขณะที่อ.มานพ ขอเติมคำว่า ยังไว้ข้างหน้า คำว่า ไม่ล้น

 

สำหรับผู้เขียน ได้นำเสนอตัวเลขการสำรวจภาคสนามประกอบการเสวนา เพื่อให้ช่วยกันพิจารณา โดยได้นำเสนอมิติต่างๆ 4-5 มิติ ทั้งในด้านข้อมูลใบอนุญาตก่อสร้างอาคารชุด ข้อมูลโครงการอาคารชุดเปิดตัวใหม่ ข้อมูลอาคารชุดมือสอง และข้อมูลผลสำรวจโครงการอาคารชุดตามแนวรถไฟฟ้าขนส่งมวลชน

 

ตัวเลขบางตัวอาจทับซ้อนกันบ้างช่วงเพราะคำว่า ซิตี้คอนโดหรือคอนโดในเมืองอาจมีนิยามแตกต่างกันไป หากห่างกันแค่ช่วง 2-3 ซอย อาจหมายถึงตัวเลขเพี้ยนไปหลายโครงการหลายหน่วย และโครงการตามแนวรถไฟฟ้าขนส่งมวลชนบางช่วงอาจไม่สามารถถือเป็นซิตี้คอนโดได้ เพราะระยะทางอาจห่างออกไปจากใจกลางกรุงเทพฯ พอสมควร ขณะเดียวกันกับซิตี้คอนโดบางโครงการก็ไม่ได้อยู่แนวรถไฟฟ้าขนส่งมวลชน เช่น แถวถนนพระราม 3 ริมแม่น้ำเจ้าพระยา หรือ ย่านหลังสวน ศรีอยุธยา ราชปรารภ ฯลฯ

 

อย่างไรก็ตาม นิยามของซิตี้คอนโดส่วนใหญ่ จะยึดเอา 5 ทำเลโซนต่อไปนี้เป็นหลัก คือ

 

- ย่านสุขุมวิท ฝั่งเลขคี่ตั้งแต่สุขุมวิทซอย 1 ไปถึงซอย 65 เลยแยกเอกมัยไปหนึ่งซอยและฝั่งเลขคู่ตั้งแต่ซอย 2 ไปจนถึงซอย 44 เลยแยกกล้วยน้ำไทไปหนึ่งซอย

               

- ย่านลุมพินี ครอบคลุมพื้นที่ถนนวิทยุ เพลินจิต ราชดำริ ชิดลม หลังสวน สารสิน ร่วมฤดี

               

- ย่านสีลม สาทร ซึ่งเป็นเขตเศรษฐกิจและย่านการเงินที่สำคัญมาตลอดระยะเวลา 20-30 ปีที่ผ่านมา

               

- ย่านถนนพระราม 3 และริมแม่น้ำเจ้าพระยาทั้งสองฝั่งแม่น้ำ ย่านนี้เคยเกือบจะรุ่งเรืองเมื่อสิบปีก่อน ถ้าไม่มาประสบวิกฤตเสียก่อน ปัจจุบันและอนาคตเป็นทำเลที่สามารถพัฒนาได้เพราะ ยังไม่หนาแน่นและเป็นทำเลที่มีศักยภาพมุมสูงดีกว่าที่อื่น เพราะมีวิวน้ำ

               

- ย่านพญาไท ปทุมวัน กินพื้นที่ตั้งแต่ถนนพระราม 1 ศรีอยุธยา ราชปรารภ พหลโยธิน ช่วงอนุสาวรีย์ชัยสมรภูมิถึงแยกรัชโยธินและถนนเพชรบุรีช่วงต้น

               

ในย่านที่กล่าวมาทั้ง 5 ย่านนั้น ถ้านับตั้งแต่ต้นปี 2537 ซึ่งเป็นช่วงก่อนเกิดวิกฤตมาจนถึงกลางปีนี้ มีโครงการซิตี้คอนโดที่ได้รับใบอนุญาตก่อสร้างรวมกว่า 220 โครงการ รวมพื้นที่ก่อสร้างประมาณ 4 ล้านตารางเมตร แม้ไม่ได้ก่อสร้างจริงทั้งหมดแต่ตัวเลขนี้เมื่อเปรียบเทียบกับพื้นที่อาคารสำนักงานในย่านศูนย์กลางธุรกิจของกรุงเทพฯ ที่มีอยู่ประมาณ 3.7 ล้านตารางเมตร ก็ถือว่าใกล้เคียงกันโดยบังเอิญ

               

อย่างไรก็ตาม พื้นที่ตามใบอนุญาตก่อสร้างทั้งหมด ถ้าแยกแยะแล้ว พบว่ามากองอยู่ในช่วงปี 2547-2549 ค่อนข้างมาก คือ ในช่วง 3 ปีดังกล่าว มีการออกใบอนุญาตก่อสร้างที่อยู่อาศัยประเภทอาคารสูงใน 5 พื้นที่รวมกันประมาณ 110 โครงการ คิดเป็นจำนวนหน่วยประมาณ 2.5 ล้านตารางเมตร โดยเฉพาะปี 2549 ปีที่แล้วมีมากถึง 44 โครงการ รวม 1.2 ล้านตารางเมตร

               

หากพิจารณาว่าการก่อสร้างอาคารสูงปกติใช้เวลาก่อสร้างจนแล้วเสร็จประมาณ 2-3 ปี นับจากได้รับใบอนุญาต ก็พิจารณาได้ต่อไปว่าหากมีการก่อสร้างจริงทั้งหมดตามที่ได้รับใบอนุญาตแล้ว อุปทานน่าจะออกมามากในช่วงประมาณครึ่งปีหลัง 2551 ต่อเนื่องจากปี 2552 ทั้งนี้เมื่อไปดูตัวเลขอุปทานอาคารชุดที่สร้างเสร็จออกสู่ตลาดจริงในช่วงครึ่งแรกของปี 2550 ยังพบว่ามีค่อนข้างน้อย ยังไม่สะท้อนตัวเลขที่น่าจะเป็น และตัวเลขที่น่าจะเป็นคือ น่าจะมีมากๆ นั้น คงกำลังมาในอีกไม่นาน

               

ตัวเลขดังกล่าวจะถือว่าล้นตลาดหรือไม่จำเป็นต้องมองในเชิงสัมพันธ์ (Relative Term) มากกว่าจะมองเฉพาะในเชิงสัมบูรณ์ (Absolute Term) อย่างเดียวคือ ต้องไปดูข้อมูลอื่นๆ ประกอบด้วย เช่น ดูว่าจะมีอุปสงค์หรือความต้องการซื้อที่อยู่อาศัยประเภทนี้มีมากพอไหมในเวลาที่สินค้าออกสู่ตลาด และดูว่าที่อยู่อาศัยแนวสูงประเภทนี้เป็นสินค้าทดแทน (Substitution Housing) ที่มาแทนที่อยู่อาศัยแนวราบหรือไม่ หมายความว่า พฤติกรรมผู้บริโภคเปลี่ยนจากการอยู่อาศัยแนวราบชานเมืองมาอยู่อาศัยแนวสูงในเมืองมากขนาดนั้นหรือไม่ อีกปีสองปีข้างหน้า โจทย์เช่นนี้เป็นการบ้านที่ผู้ประกอบการต้องไปใช้ความสามารถเร่งทำตลาดให้เกิดขึ้น คือต้องสร้างอุปสงค์หรือความต้องการซื้อจริงมาให้ได้เพื่อดูดซับอุปทาน

               

หากดูตัวเลขแนวรถไฟฟ้าอาจได้ตัวเลขที่ต่างไปจากซิตี้คอนโดในเมือง เนื่องจากการเหลื่อมกันในแง่ภูมิศาสตร์ แต่คาดหมายว่าจะมีคอนโดตามแนวรถไฟฟ้าก่อสร้างเสร็จในระหว่างปีนี้ไปจนถึงปี 2554 ไม่น้อยกว่า 30,000 หน่วย แต่อย่าลืมพูดถึงแนวรถไฟฟ้าในพ.ศ.นี้ ต้องหมายความรวมถึงส่วนต่อขยายด้วย ดังนั้นในเชิงทำเลจะมีการกระจายออกไปพอสมควร ในเวลานี้หากใครผ่านไปมาแถวส่วนต่อขยายทั้งอ่อนนุชและช่วงข้ามแม่น้ำเจ้าพระยา คงจะเห็นกิจกรรมก่อสร้างเกิดขึ้นหนาตา

 

 

ที่มา : หนังสือพิมพ์โพสต์ทูเดย์

 

 

ข่าวโครงการอสังหาฯ ภาครัฐ อื่นๆ