Loading

เนรมิตพหลฯเทียบสีลม + กทม.วางผังเฉพาะหมื่นไร่ พลิกโฉม 4 โซนทองคำขึ้นชั้นย่านซีบีดีแห่งใหม

วันที่ : 30 สิงหาคม 2550
เนรมิตพหลฯเทียบสีลม + กทม.วางผังเฉพาะหมื่นไร่ พลิกโฉม 4 โซนทองคำขึ้นชั้นย่านซีบีดีแห่งใหม่

จากกรณีระบบขนส่งมวลชน อาทิ รถไฟฟ้าทั้งใต้ดิน-บนดิน สถานีขนส่งหมอชิต เกิดขึ้นบริเวณ ย่านพหลโยธิน จำนวนมาก ทำให้ทางกรุงเทพมหานคร มีแนวคิดที่จะกำหนดให้ พื้นที่ดังกล่าวเป็น ย่านพาณิชยกรรมใจกลางเมืองแห่งใหม่ เพื่อลดความแออัดพื้นที่ย่านซีบีดีอย่างสีลม สาทรหรือสุขุมวิท โดยได้ทำการวางผังเฉพาะต่อจากผังเมืองรวมกรุงเทพมหานคร ขึ้นมาเพิ่มศักยภาพต่อการพัฒนา การใช้ประโยชน์ที่ดินให้กับเจ้าของที่ดินทั้งภาครัฐและเอกชน

 

++พลิกขุมทองพลโยธินขึ้นชีบีดี

นายสมศักดิ์ เศรษฐนันท์ รองผู้อำนวยการสำนักผังเมือง กรุงเทพมหานคร (กทม.) เปิดเผยกับ""ฐานเศรษฐกิจ""ว่า ทางกทม.ได้ว่าจ้างบริษัท ครีเอทีฟ ดีเวลอปเมนท์ จำกัด ร่วมกับ บริษัท โชติจินดา มูเชล คอนซัลแตนท์ จำกัด และ บริษัท เทสโก้ จำกัด ซึ่งเป็นบริษัทที่ปรึกษาวางผังเฉพาะ หรือ ผังพัฒนาปรับปรุงย่านพาณิชยกรรมศูนย์กลางรอง (Sub Center) บริเวณโดยรอบศูนย์คมนาคมพหลโยธิน ซึ่งจะเป็นที่ดินของการรถไฟแห่งประเทศไทย (รฟท.) จำนวน 2,300 ไร่ และที่ดินเอกชนโดยรอบศูนย์ เพื่อเนรมิตให้เป็นย่านพาณิชยกรรมใจกลางเมือง หรือ ย่านCBD 2 (Second Central Business District) โดยมีระบบขนส่งมวลชนเป็นศูนย์เชื่อมโยงการเดินทาง เพิ่มอีกหนึ่งแห่งย่านใจกลางเมือง จากเดิมที่มี ย่านCBD อยู่ใน ย่าน สีลม-สาทรและสุขุมวิท ฯลฯ

 

สำหรับรายละเอียดในผังเฉพาะ จะกำหนดให้ย่านดังกล่าวเป็นพื้นที่สีแดง หรือ ที่ดินประเภทพาณิชยกรรม พัฒนาเป็นอาคารสูงอาคารขนาดใหญ่ และคาดว่าจะช่วยให้ราคาที่ดินของพื้นที่ของศูนย์และพื้นที่โดยรอบ ขยับสูงขึ้นกว่า 1เท่าตัว ยกตัวอย่าง ถนนพหลโยธิน ที่ปัจจุบันราคาซื้อ-ขายเฉลี่ยอยู่ที่ 100,000 กว่าบาท -200,000 บาทต่อตารางวา จะปรับตัวสูงขึ้นในอนาคต

 

++ดึงที่ดินรถไฟ-เอกชน10,000ไร่

ด้าน ดร. เทิดเกียรติ ศักดิ์คำดวง กรรมการผู้จัดการ บริษัท ครีเอทีฟ ดีเวลอปเม้นท์ จำกัด ในฐานะ บริษัทที่ปรึกษา กล่าวว่า กทม. ได้ว่าจ้างให้บริษัท ให้ศึกษารูปแบบการพัฒนาศูนย์พหลโยธิน ในวงเงิน 9 ล้านบาท และขณะนี้ ผลการศึกษาได้ข้อสรุป และจะเสนอต่อกทม. พิจารณาภายในสิ้นเดือนสิงหาคม 2550 นี้ เพื่อนำไปวางผังเฉพาะต่อไป คาดว่า ในปี 2551 หรือในสมัยรัฐบาลชุดหน้า จะเริ่มดำเนินการได้ โดยกทม. จะทำหน้าที่วางผังการใช้ประโยชน์ที่ดินเพื่อเพิ่มมูลค่าให้แต่ละ หน่วยงานปฏิบัติ โดยจะร่วมกับรฟท. และกรมธนารักษ์ และเอกชน พัฒนาพื้นที่ ซึ่งจะต้องตั้งบรรษัทพัฒนาเมืองขึ้นมา โดยใช้งบประมาณเบื้องต้น 1,000 ล้านบาท และรอให้รฟท .ตั้งบริษัทบริหารสินทรัพย์ที่เป็นที่ของรฟท.ก่อน ซึ่งอาจจะใช้ระยะเวลาพัฒนา 10-20 ปี แต่ในระยะสั้นสามารถลงมือปฏิบัติ ได้เลย ซึ่งผังเฉพาะนี้จะเป็นผังขั้นที่สอง ที่ ต่อจากผังเมืองรวมกทม. ปี2549 ที่กำหนดให้ย่านนี้เป็นย่านพาณิชยกรรม และย่านที่อยู่อาศัยอยู่แล้ว โดยรูปแบบและแนวทางการพัฒนาศูนย์พลโยธิน ได้กำหนดเป็นผังแม่บทในการพัฒนาให้ พื้นที่โดยรอบศูนย์คมนาคมพหลโยธิน ให้กลายเป็นศูนย์กลางรอง (Sub Center) ของกรุงเทพมหานคร และขยับเป็น CBD 2 ที่จะมีผลช่วยลดการเดินทาง เข้าสู่ตัวเมืองชั้นในได้อย่างจริงจัง

 

++แบ่ง 4โซนพัฒนาแข่งสีลม

อย่างไรก็ดีแผนการพัฒนาพื้นที่ดังกล่าวนั้นจะแบ่งออกเป็น 4 โซน คลอบคลุมพื้นที่ 5 เขต ได้แก่ เขตจตุจักร เขต ดุสิตบางส่วน เขต พญาไท เขตบางซื่อ และเขตดินแดง โดยโซนที่ 1 บริเวณสะพานควาย-ถนนกำแพงเพชร- ตลาดนัดจตุจักร เนื้อที่ 722 ไร่ บริเวณนี้จะเน้นพัฒนาเป็นย่านที่อยู่อาศัย และพาณิชยกรรม โซนที่ 2 บริเวณถนนลาดพร้าว พหลโยธิน วิภาวดีรังสิต ซึ่งจะอยู่บริเวณฝั่งของ บริษัท ปตท. จำกัด (มหาชน) (บมจ.) และฝั่งของ อาคารฐานเศรษฐกิจ ของบริษัท ฐานเศรษฐกิจจำกัด โรงเรียนหอวัง เซ็นทรัล ฯลฯ เนื้อที่ 587 ไร่

 

โซนที่ 3 บริเวณสถานีขนส่งหมอชิตเก่า และบริเวณ สถานีรถไฟฟ้าหมอชิต พื้นที่ 418 ไร่ ซึ่งบริเวณโซนที่ 2และโซนที่3 จะเป็นหัวใจหรือ ย่านไข่แดง สำคัญ ของศูนย์พาณิชยกรรมพหลโยธินหลักย่านซีบีดี2 ในอนาคต เน้นพัฒนาเป็นอาคารสำนักงาน ย่านการค้าพาณิยกรรมขนาดใหญ่ แหล่งงาน การค้าการลงทุน สุดท้ายโซนที่ 4 บริเวณศูนย์บางซื่อ จะเป็นศูนย์รวมใหญ่ของจุดต่อเชื่อม รถไฟฟ้าสายต่างๆ สายสีน้ำเงิน รถไฟชานเมืองสายสีแดง รถไฟฟ้าสายสีม่วงรถไฟฟ้าสายสีเขียว พื้นที่ 643 ไร่ จะเน้นการพัฒนารูปแบบที่อยู่อาศัยแนวสูงเป็นหลัก อาทิ คอนโดมิเนียมเชอวิสอพาร์ทเม้นต์ โดยเฉพาะอาคาร เกาะแนวรถไฟฟ้า ซึ่งต่อไปในอนาคต คนจะอยู่อาศัยใกล้กับแหล่งงานและเดินทางต่อเชื่อมโดยรถไฟฟ้าเป็นหลัก ซึ่งจะเห็นชัดเจนว่า ราคาที่ดินจะปรับตัวสูงขึ้นมาก

 

++ที่ดินเอกชน10,000 ไร่ส้มหล่น

อย่างไรก็ดี สำหรับการพัฒนาศูนย์พาณิชยกรรมตามกรอบของผังเฉพาะนั้น มีความจำเป็นที่จะต้องดึงที่ดินโดยรอบของศูนย์ที่เป็นของเอกชนเข้ามารวมอยู่ด้วย ซึ่งมีประมาณ กว่า 10,000 ไร่ ซึ่งศูนย์นี้จะมีระบบขนส่งมวลชน เชื่อมกันได้แก่รถไฟฟ้าฟ้าสายสีแดง สีเขียว สีม่วง สีน้ำเงิน ซึ่งศูนย์ใหญ่จะอยู่ที่บางซื่อ โดยขอบเขตพื้นที่บริเวณโดยรอบศูนย์พหลโยธินที่จะดำเนินงาน ทิศเหนือ จรดถนนรัชดา ทิศใต้ จรดถนนประดิพัทธ์ และถนนสุทธิสารวินิจฉัย ทิศตะวันออก จรดถนนรัชดาภิเษก ทิศตะวันตกจรดถนนประชาชื่น ถนนเตชะวนิชและถนนพระราม 5

 

ส่วนแผนจะนำที่ดิน ของรฟท. ที่มีอยู่ จำนวน 2,300 ไร่ มาร่วมโครงการนั้น แบ่งออกเป็น พื้นที่สวนรถไฟ และจตุจักร 700 ไร่ ที่จะนำมาพัฒนาให้มีศักยภาพมากขึ้น ส่วนอีก 1,000 ไร่ ส่วนใหญ่ยังเป็นที่ดินว่างเปล่า จะนำมาแบ่งซอยให้เอกชนเช่าระยะยาวเพื่อพัฒนาในเชิงพาณิชย์ ซึ่งในจำนวนนี้รวมไปถึงที่ดินที่ให้เอกชนเช่าแล้ว บริเวณสามเหลี่ยมถนนพหลโยธิน ซึ่งเป็นที่ตั้งของ ห้างสรรพสินค้าเซ็นทรัลพลาซ่า และ โรงแรมโซฟีเทล ในปัจจุบันจำนวน 47 ไร่ ยังรวมไปถึงที่ดินของกรมธนารักษ์ จำนวน 42 ไร่ ซึ่งเป็น ที่ดินหมอชิตเก่าที่ชะลอการพัฒนา เข้ามาร่วมพัฒนาในโครงการนี้ด้วย

 

++เปิดคอนเซ็ปต์พัฒนาพื้นที่

ดร. เทิดเกียรติ กล่าวย้ำว่า นอกจากนี้จะปรับปรุงบริเวณตลาดนัดจตุจักร และขยายการพัฒนา เชื่อมฝั่งตะวันออกของถนนพหลโยธิน ทั้งบริเวณ พื้นที่กรมขนส่งทางบก พื้นที่บริเวณหมอชิต ของกรมธนารักษ์ และ ขยายสู่พื้นที่ต่อเมือง ทั้ง 2 ฝั่งถนนวิภาวดี การเชื่อมต่อพื้นที่ ฝั่งตะวันตกของสถานีรถไฟฟ้าบางซื่อ โดยการยกระดับ Main Floor ให้เชื่อมกับชานชะลาของสถานีเป็นแนวกว้าง พร้อมระบบการสัญจรอื่น เปิดโอกาสให้กับการพัฒนา พื้นที่ขนาดใหญ่ ของบริษัทปูนซอเมนต์ไทย และของรฟท.เอง

 

พร้อมกันนี้จะปรับปรุงภูมิทัศน์ 2 ฝั่ง คลองบางซื่อให้กลายเป็นสวนดอกไม้ ไม้ประดับ เชิงพาณิชย์กรรม ที่สวยงาม เปิดทางเชื่อมอย่างสะดวก ให้กับชุมชน ที่ต่อเนื่องไปถึงถนนประดิพัทธ์ ซึ่งออกแบบให้เป็นชุมชนพักอาศัย แบบผสมผสาน ความหนาแน่นสูง แต่มีที่โล่ง ที่ว่าง ที่พักผ่อนมากขึ้น และใช้ประโยชน์ได้ร่วมกัน สำหรับพื้นที่ตอนกลางของย่านพหลโยธิน ยังคงลักษณะเดิมของผังแม่บท รฟท. โดยจะปรับปรุง สวนสาธารณะขนาดใหญ่ ทั้ง 3 สวน ให้ใช้ประโยชน์ได้เต็มที่

 

++ตึกฐานเศรษฐกิจ /ชินวัตร ส้มหล่น

ลำดับต่อมาจะทำการปรับ พื้นที่ตอนเหนือ เน้นความสำคัญ และต่อเนื่องของศูนย์พลังงาน แห่งชาติ ปตท. บีโอไอ และธุรกิจระดับนานาชาติ ต่อเนื่องสู่ความศูนย์การค้าเซ็นทรัล ของรฟท. ซึ่งจะปรับปรุงใหม่เร็วนี้ สร้างความสะดวกต่อเนื่องไปสู่รถใต้ดิน สายสีน้ำเงินที่สถานีพหลโยธิน และเตรียมรับเส้นทางสายสีเขียว (BTS) ซึ่งกำลังขยายต่อแนว ขึ้นมาตามแนวถนนพหลโยธิน อีกทั้งพื้นที่ตามแนวถนนพหลโยธิน และถนนวิภาวดีรังสิต

 

จากนั้นพื้นที่ตอนเหนือขึ้นไป จะพัฒนาเป็นพื้นที่ธุรกิจ เน้นกลุ่มอาคารสำนักงาน แหล่งงาน Job Center) ต่อเนื่องจากที่มีอยู่เดิม เช่นกลุ่มธนาคารพาณิชย์ ตึกช้าง กลุ่มอาคารฐานเศรษฐกิจ อาคารชินวัตร และขยายความต่อเนื่องให้กลุ่มอาคารที่มีกิจกรรมและอำนวยความสะดวก ร่วมกันเช่นทางเดิน ทางสัญจร ทั้งบนดินและลอยฟ้า ใช้แนว Sky Walk ตามโครงสร้างรถไฟฟ้าใหม่ ไปบรรจบกับสถานี มีการบริการที่จอดรถ ร่วมกันทั้งการพัฒนาลานชุมชนหลัก ร่วมกับพื้นที่ที่เป็นจุดสนใจของกลุ่ม เชื่อมการสัญจรทางถนนให้เป็นวงหมุน ระหว่างถนนวิภาวดีรังสิตและพหลโยธิน ให้กระชับรวมกลุ่มมากขึ้น

 

ส่วนพื้นที่ปิดล้อมหรือซุปเปอร์บล็อก ระหว่างถนนสายหลัก เช่น ถนนพหลโยธิน ถนนลาดพร้าว ถนนรัชดาภิเษก กลุ่มระหว่าง ถนนลาดพร้าว ถนนรัชดาภิเษก ถนนสุทธิสาร และระหว่าง ถนนประดิพัทธ์ ถนนสุทธิสาร และคลองบางซื่อ ส่วนมากเป็นพื้นที่กลุ่มใหญ่ และอยู่ในซอยลึก คับแคบ ไม่สามารถขึ้นเป็นอาคารใหญ่และสูงได้ตามเทศบัญญัติ จึงมีแนวโน้มที่จะ ขยายตัวเป็นชุมชนอัดในอนาคต เห็นว่าควรใช้วิธีจัดรูปที่ดิน จะช่วยให้การพัฒนาเกิดขึ้นได้ เป็นต้น

 

++รฟท.ส่งจนท.ร่วมรื้อแผนตามผังกทม.

ขณะที่ นายอิทธิพล ปภาวสิทธิ์ ผู้อำนวยการฝ่ายบริหารทรัพย์สิน การรถไฟแห่งประเทศไทย (ร.ฟ.ท.) กล่าวถึงกรณีดังกล่าวว่า ได้รับทราบแนวคิดของ กทม. และได้ส่งเจ้าหน้าที่ไปร่วมหารือมาโดยตลอด ซึ่งแนวทางของกทม. ก็เป็นการจัดวางโซนนิ่งในการพัฒนาพื้นที่โดยอิงตามข้อกำหนดของผังเมืองเป็นหลัก แต่ยังไม่ได้มีการประสานขอเข้าใช้พื้นที่ หรือเช่าพื้นที่ หรือขอเข้ามาทำการพัฒนาร่วมกับการรถไฟฯ จากกทม.

 

ในส่วนของแผนการพัฒนาศูนย์คมนาคมพหลโยธิน ที่อยู่ในแผนพัฒนาที่ดินของการรถไฟฯ นั้น ขณะนี้ยังไม่มีแผนที่จะดำเนินการ เนื่องจากต้องรอดูนโยบายก่อนว่าจะเป็นอย่างไร อย่างไรก็ตาม หากจะทำ ก็ต้องทบทวนแผนงานใหม่ เนื่องจากผลศึกษาเดิมที่ทำไว้ เป็นผลศึกษาที่ทำเมื่อหลายปีที่ผ่านมา และในปัจจุบันพื้นที่โดยรอบมีการเปลี่ยนแปลงไปมาก หากมีนโยบายให้นำแผนพัฒนาที่ดินย่านพหลโยธินมาทำ ก็ต้องทบทวนให้เหมาะสมกับภาวะการปัจจุบัน และกำหนดรูปแบบที่เหมาะสม และมีประโยชน์ใช้สอยที่คุ้มค่า และสอดรับกับภารกิจหลักของการรถไฟฯ ด้วย โดยจะนำแผนการพัฒนาของกทม. มาพิจารณาควบคู่ไปด้วย ซึ่งหากดูแล้วเห็นว่าส่วนไหนที่ดี และจะเป็นประโยชน์ การรถไฟฯ ก็จะนำมาประยุกต์ใช้ในการกำหนดแผนการพัฒนาที่ดินย่านพหลโยธิน

 

 

ที่มา : หนังสือพิมพ์ฐานเศรษฐกิจ

 

 

ข่าวโครงการอสังหาฯ ภาครัฐ อื่นๆ