Loading

พ.ร.บ.ต่างด้าวกับตลาดอสังหาริมทรัพย

วันที่ : 15 มกราคม 2550
พ.ร.บ.ต่างด้าวกับตลาดอสังหาริมทรัพย์

                ในช่วงสัปดาห์ที่ผ่านมา ประเด็นข่าวร้อนที่น่าสนใจประเด็นหนึ่ง คงหนีไม่พ้นเรื่องการแก้ไขพ.ร.บ.ประกอบธุรกิจของคนต่างด้าวปี 2542 ซึ่งแต่เดิมมามีความไม่ชัดเจนในเรื่องการตีความ คำจำกัดความต่างๆโดยเฉพาะเรื่องคำนิยามของคนต่างด้าว เพราะแต่เดิมมาจะพิจารณาเพียงจำนวนหุ้นของคนต่างด้าวในนิติบุคคลเท่านั้น ซึ่งไม่ให้เกินร้อยละ 50 ของทุนทั้งหมด แต่ต่อไปนี้กฎหมายจะพิจารณาสิทธิและในการออกเสียงของผู้ถือหุ้นชาวต่างชาติที่เกินร้อยละ 50 ด้วย (ถึงแม้โครงสร้างการถือหุ้นโดยชาวต่างชาติจะต่ำกว่าร้อยละ 50 ก็ตาม) รวมทั้งการเพิ่มการกำหนดโทษและลักษณะธุรกิจที่เข้าข่ายต้องควบคุมด้วย

 

ทั้งนี้แต่เดิมมา แนวปฏิบัติดังกล่าวเป็นเรื่องที่นิยมทำกันมานานแล้ว ทั้งในรูปแบบของการซื้อที่ดิน ทรัพย์สินอสังหาริมทรัพย์โดยการลงทุนของชาวต่างชาติในนามบริษัทไทย ไม่เว้นแม้แต่บริษัทที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ฯ ซึ่งผลที่ตามมาจากการใช้พ.ร.บ.ฉบับแก้ไขนี้ บริษัทที่เข้าข่ายต้องห้ามนี้ คงต้องปรับเปลี่ยนโครงสร้างของบริษัทกันพอสมควรทีเดียวในช่วง 1 ปีข้างหน้านี้

 

อย่างไรก็ดี ไม่ว่าจะมีจำนวนบริษัทมากหรือน้อย ผลกระทบต่อระบบเศรษฐกิจโดยรวมคงต้องมีบ้างไม่มากก็น้อย และหากพิจารณาผลที่ตามมาต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์ ก็คงไม่พ้นเรื่องของการถือครองทรัพย์สิน โดยเฉพาะในส่วนของที่ดิน เพราะตามประมวลกฎหมายที่ดินได้กำหนดข้อห้ามการถือครองที่ดินของชาวต่างชาติไว้ ทำให้เกิดความกังวลว่า หากบริษัทที่เข้าข่ายลักษณะต้องห้ามนี้ แจ้งสัดส่วนการถือหุ้นและการออกเสียงต่อกระทรวงพาณิชย์ตามประกาศแก้ไขดังกล่าว จะผิดกฎหมายที่ดินในเรื่องของการซื้อขายที่ดินหรือไม่

 

อย่างไร เป็นประเด็นที่ต้องติดตาม ยิ่งไปกว่านั้น หากการลงทุนในโครงการอสังหาริมทรัพย์ในรูปแบบบริษัทไทย ที่มีต่างชาติออกเสียงได้เกินร้อยละ 50 ซึ่งเข้าข่ายบริษัทต่างด้าว ทำธุรกรรมร่วมกับสถาบันการเงิน การขอสินเชื่อจากสถาบันการเงิน หรือรูปแบบของกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ คงไม่สามารถหลีกเลี่ยงที่จะเกิดผลกระทบในทางลบต่อแนวทางการถือครองทรัพย์สินประเภทที่ดินของบริษัทเหล่านี้ รวมทั้งการใช้ที่ดินเป็นหลักประกันการชำระหนี้อีกด้วย ก่อให้เกิดความวิตกกังวลทั้งผู้ลงทุนเอง และสถาบันการเงินที่ให้สินเชื่อด้วย

 

สิ่งที่น่าพิจารณาเพิ่มเติมคือ จะมีบริษัทไทยในรูปแบบต่างด้าวนี้ อาจตระหนกเกินกว่าเหตุ เทขายที่ดินที่มีอยู่ออกสู่ตลาดก็ได้ แต่ผลกระทบในทางลบโดยตรงต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์น่าจะเป็นไปในระยะสั้น เมื่อหลายๆฝ่ายมีการปรับตัวได้แล้ว ในระยะยาว ทุกอย่างน่าจะกลับสู่สภาวะปกติได้

 

อย่างไรก็ตาม มีหลายฝ่ายวิจารณ์กันอยู่ไม่น้อยที่ว่า ผลกระทบของการแก้ไขกฎหมายฉบับนี้ จะทำให้ชาวต่างชาติขาดความเชื่อมั่นในเศรษฐกิจไทย และถอนการลงทุนออกจากประเทศไป ตลาดอสังหาริมทรัพย์ซึ่งทำท่าจะซบเซามาตั้งแต่ปลายปีที่แล้ว จะยิ่งไปกันใหญ่ ประกอบกับบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดบางราย เข้าข่ายที่จะต้องการการปรับตัวกันบ้างในกรณีนี้ อาจเป็นผลให้นักลงทุนชาวต่างชาติเข็ดขยาดตลาดอสังหาริมทรัพย์ของไทยไปอีกนาน ยิ่งไปกว่านั้น ในช่วงของการปรับตัวอีก 1 ปีข้างหน้านี้ ซึ่งเป็นช่วงของการผ่อนผันให้แก่นักลงทุนต่างชาติรายเก่า จะทำให้นักลงทุนต่างชาติรายใหม่ต้องปฏิบัติตามกฎหมายทันที เกิดการได้เปรียบเสียเปรียบนักลงทุนต่างชาติรายเก่า ทำให้รายใหม่อาจจะชะลอการลงทุนในส่วนของอสังหาริมทรัพย์ลง

 

และหากวิเคราะห์ด้วยใจที่เป็นธรรมแล้ว การแก้ไขกฎหมายฉบับนี้ ถือได้ว่าช่วยทำให้การลงทุนมีความโปร่งใสชัดเจนขึ้น ไม่เป็นรูปแบบศรีธนญชัยเหมือนกรณีเงินทุนข้ามชาติที่ทำมาแต่รัฐบาลชุดก่อน แม้ว่าจะทำให้เสน่ห์ในการลงทุนของประเทศลดลงบ้าง ก็ต้องตระหนักเพิ่มเติมว่า แรงจูงใจในการลงทุนจากต่างชาติไม่ได้ขึ้นอยู่แค่ปัจจัยของการออกเสียงในนิติบุคคลอันเนื่องจากการแก้กฎหมายฉบับนี้เท่านั้น แต่ยังขึ้นอยู่กับปัจจัยอื่นๆอีกมากมาย ไม่ว่าจะเป็นเรื่องต้นทุนแรงงาน ความพร้อมในสาธารณูปโภคของประเทศ และที่สำคัญคือความสามารถในการสร้างกำไรของนิติบุคคลเหล่านั้น ซึ่งขึ้นอยู่กับอุปสงค์อุปทานของตลาดด้วย

 

 

ที่มา : หนังสือพิมพ์ผู้จัดการรายวัน

 

 

ข่าวกฎหมายอสังหาฯ อื่นๆ