Loading

ร่างพ.ร.บ.อาคารชุดใหม่ กับความต้องการที่แท้จริงคนต่างด้า

วันที่ : 14 มกราคม 2550
ร่างพ.ร.บ.อาคารชุดใหม่ กับความต้องการที่แท้จริงคนต่างด้าว

การเห็นชอบในหลักการ ร่างพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ... ที่แก้ไขเพิ่มเติม พ.ร.บ.อาคารชุดฉบับเก่าพ.ศ. 2522 ตามที่กรมที่ดินเสนอ ของคณะรัฐมนตรี (ครม.) ชุดพลเอกสุรยุทธ จุลานนท์ เมื่อวันที่9 มกราคม 2550 ที่ประชุมเห็นว่าร่างกฎหมายฉบับดังกล่าว จะส่งผลดีมากกว่าผลเสีย เนื่องจาก ประเด็นที่แก้ไขล้วนแต่เน้นการคุ้มครองผู้บริโภคที่ซื้ออาคารชุด เป็นหลัก อาทิ

 

1. เปลี่ยนคำนิยม""เจ้าของร่วม"" ให้ชัดเจน คือ ผู้มีชื่อถือกรรมสิทธิ์ในห้องชุดแต่ละห้องคือเจ้าของร่วมมีหน้าที่ต้องชำระค่าใช้จ่ายส่วนกลางร่วมกัน โดยจะนับรวมถึงผู้ประกอบการด้วยกรณีที่ จำหน่วยห้องชุดไม่หมดให้ถือเป็นเจ้าของร่วมอันดับที่ 1 ต้องเสียค่าส่วนกลางในส่วนของจำนวนห้องชุดที่เหลือด้วย

 

2.ต้องแสดงแผนผังอาคารประกอบการโฆษณาชวนเชื่อก่อนขายห้องชุดให้ชัดเจน เพราะเกรงว่า การอวดอ้างสรรพคุณกับสภาพโครงการจะผิดแผกไปจากที่โฆษณาไว้ทำให้มีผู้ซื้อหลงเชื่อและพบกับความผิดหวังได้ เช่นโฆษณาว่ามีสระว่ายน้ำแต่สร้างจริงกลับไม่มี

 

3. การบริหารจัดการนิติบุคคลอาคารชุด หากไม่ชำระค่าส่วนกลางติดต่อกันจะต้องระงับการให้บริการส่วนต่างๆ และปัญหาการเอาเปรียบเรียกเก็บค่าส่วนกลางไม่เป็นธรรมอาทิ ประปา ไฟฟ้า ฯลฯ 4.การกำหนดให้ต่างด้าวถือครองห้องชุดได้ไม่เกินร้อยละ 49 เป็นต้น

 

อย่างไรก็ดีที่เป็นประเด็นน่าสนใจและที่ประชุมได้หยิบยกขึ้นมาพูดในวงกว้างคือ การเปิดโอกาสให้ต่างด้าวซื้อห้องชุดได้ไม่เกินร้อยละ 49  โดยตั้งข้อสังเกตว่า พื้นที่ตามหัวเมืองและที่เป็นแหล่งท่องเที่ยวสำคัญ อาทิ กรุงเทพมหานคร พัทยา ภูเก็ต ฯลฯ น่าจะเพิ่มสัดส่วนการถือครองเพื่อกระตุ้นเศรษฐกิจและการท่องเที่ยวให้เกินร้อยละ 49 หรืออาจเป็น ร้อยละ 70 หรือไม่ อย่างไร??? พร้อมมอบหมายให้คณะกรรมการกฤษฎีกา นำไปพิจารณา แต่ทั้งนี้ทั้งนั้นประเด็นที่ตั้งข้อสังเกตจะสมเหตุสมผลหรือไม่ขึ้นอยู่กับกรมที่ดินเป็นผู้พิจารณาและประเมินความเป็นไปได้ตามความต้องการที่แท้จริงของต่างด้าว ว่าจะซ้ำรอยเดิมหรือไม่ !!!เพราะเมื่อย้อนกลับไปดูช่วงวิกฤติเศรษฐกิจ ปี 2540 ได้มีการฉีดยากระตุ้นเศรษฐกิจสารพัด และหนึ่งในยากระตุ้นนั้นก็คือ กรมที่ดินออกกฎกระทรวงมหาดไทย ตามกฎหมายอาคารชุด เปิดให้ต่างชาตินำเงินเข้าประเทศไทย ด้วยการ ซื้ออาคารชุด เกินร้อยละ 49 ได้ โดยเฉพาะ ในเขตเทศบาล และตามหัวเมืองแหล่งท่องเที่ยวต่างๆ แต่สรุปสุดท้ายปรากฏว่า กลับมีต่างชาติซื้อไม่ถึง 49% ในทางกลับกันบางแห่งมีไม่ถึง2 % และถัวเฉลี่ย มีต่างชาติซื้อห้องชุดเพียง 5-10 % ทั่วประเทศ

 

ในที่สุดก็ต้องยกเลิกกฎกระทรวงดังกล่าวไปเมื่อไม่กี่ปีมานี้ เป็นเพราะอะไร ?? ก็เพราะว่า คอนโดมิเนียมในบ้านเรามาตรฐานต่างกับคอนโดมิเนียมของบ้านเขา(ต่างชาติ) เกี่ยวกับมาตรฐาน และสิ่งอำนวยความสะดวก ยิ่งเป็นโครงการเล็กๆ ขนาดพื้นที่ใช้สอยคับแคบด้วยแล้วยิ่งไม่มีต่างด้าวนิยม ขณะเดียวกันกับหันไปเช่าพวกเชอร์วิสอาพาร์ตเม้นต์หรูอยู่กันมากกว่า แต่ถ้า เป็นคอนโดมิเนียมระดับไฮเอน ตารางเมตรละ100,000 บาท และต้องเป็นทำเลใจกลางเมืองหลวง จะพบว่ามีสัดส่วนซื้อเกิน ร้อยละ 49 แน่ ซึ่งโครงการระดับไฮเอนที่ว่านี้มีน้อยมากในประเทศมีไม่ถึง 5 % เช่นโครงการ""เดอะเมท"" ที่ถนนสาทร เพราะผู้ประกอบการไทยก็ไม่กล้าเสี่ยงทำโครงการระดับนี้กันมาก

 

แต่ในทางกลับกัน สิ่งที่ต่างชาติต้องการมากที่สุดไม่ใช่พื้นที่ถือครองคอนโดมิเนียม แต่ต้องการกว้านซื้อที่ดินพัฒนาโครงการขายหรือซื้อบ้านหรูๆเพื่ออยู่อาศัย ตาม แหล่งท่องเที่ยวชั้นนำ อาทิ จังหวัดภูเก็ต เกาะสมุย กระบี่ พะงัน ฯลฯ โดยอาศัยช่องโหว่ของประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ ของกรมเศรษฐกิจการค้า กระทรวงพาณิชย์ โดยให้คนไทยเป็นนอมินี ถือหุ้นบังหน้า สัดส่วน คนไทย 51% ต่างชาติ 49% แต่แท้ที่จริงแล้วล้วนแต่เป็นของต่างด้าวทั้งสิ้น และแม้ว่าประมวลกฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2497 ห้ามต่างด้าวถือครองที่ดิน แต่จะให้ได้เฉพาะกรณีที่นำเงินเข้ามาลงทุน 40 ล้านบาท แต่สามารถซื้อที่ดินเพื่ออยู่อาศัยได้เพียง 1 ไร่เท่านั้น แต่ทว่าทุกวันนี้กลับไม่เป็นเช่นนั้น แม้ว่ากรมที่ดินจะคุมเข้มและตรวจสอบที่มาที่ไปของการถือหุ้น ก็ไม่พบหลักฐาน ในที่สุดต้องออกมายอมรับว่า ""ยาก"" และล่าสุดแม้ว่าครม.จะเห็นชอบร่างพ.ร.บ.การประกอบธุรกิจคนต่างด้าว พ.ศ... แต่ก็ดูเหมือนกฎหมายจะทำอะไรกับกลุ่มทุนต่างด้าว กลุ่ม(เล็กพริกขี้หนู)นี้แทบไม่ได้เลย

 

 

ที่มา : หนังสือพิมพ์ฐานเศรษฐกิจ

 

 

ข่าวกฎหมายอสังหาฯ อื่นๆ