Loading

สิทธิของคนซื้อบ้า

วันที่ : 26 ธันวาคม 2549
สิทธิของคนซื้อบ้าน

                ผู้บริโภคที่ซื้อโครงการบ้านจัดสรร ที่ถูกต้องตามกฎหมาย พ.ร.บ.การจัดสรรที่ดิน พ.ศ.2543 ย่อมจะได้รับการคุ้มครอง หากมีความเสียหายเกิดขึ้น แต่ผู้ซื้อบ้านหลายต่อหลายคนมักไม่ค่อยรู้รายละเอียดว่า พ.ร.บ.การจัดสรรที่ดินฉบับนี้ จะเข้ามาช่วยคุ้มครองคนซื้อบ้านได้อย่างไร เนื่องจากเนื้อหาของกฎหมายอาจจะยากต่อการเข้าใจ และขาดการประชาสัมพันธ์เท่าที่ควรทำให้เมื่อเกิดความเสียหายขึ้น จึงไม่รู้ว่าจะไปเรียกร้องสิทธิกับใคร

 

ชูเกียรติ จูมทอง จาก homed.com ได้อธิบายถึงสิทธิของผู้ซื้อบ้าน ที่จะได้รับหากเลือกซื้อโครงการบ้านจัดสรรที่ขออนุญาตถูกต้องตามพ.ร.บ.การจัดสรรที่ดิน เอาไว้อย่างน่าสนใจ ดังนี้ พระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ.2543 เป็นกฎหมายที่นำมาใช้แทนประกาศคณะปฏิวัติ ฉบับที่ 286 ซึ่งเป็นกฎหมายที่เกี่ยวข้องกับการจัดสรรที่ดินเดิม สำหรับประเด็นที่แตกต่างระหว่างกฎหมายเดิมและกฎหมายใหม่ในส่วนที่เป็นประโยชน์กับผู้บริโภค ได้แก่

 

1.สิทธิในที่ดิน กฎหมายเดิมกำหนดให้ผู้จัดสรรขอจัดสรรเฉพาะที่ดินที่มีกรรมสิทธิ์ ซึ่งหมายถึงที่ดินที่โฉนดที่ดินเท่านั้น ส่วนกฎหมายใหม่ครอบคลุมถึงที่ดินที่มีสิทธิครอบครอง เช่น น.ส.3 หรือ น.ส.3 ก.ด้วย

 

2.การค้ำประกัน กฎหมายเดิมกำหนดให้ผู้จัดสรรค้ำประกันเฉพาะสาธารณูปโภค แต่กฎหมายใหม่กำหนดให้ผู้จัดสรรค้ำประกันทั้งส่วนที่เป็นสาธารณูปโภค และการดูแลสาธารณูปโภคด้วย

 

3.ภาระผูกพันในที่ดิน กฎหมายเดิมกำหนดให้ผู้จัดสรรปลอดจำนองที่ดินทั้งหมดก่อนขอออกใบอนุญาตจัดสรร ส่วนกฎหมายใหม่กำหนดให้ปลอดจำนองเฉพาะที่ดินที่เป็นสาธารณูปโภค ส่วนที่ดินที่เป็นแปลงขายสามารถติดจำนองได้

 

4.การโฆษณา กฎหมายเดิมห้ามทำการโฆษณาขายก่อนได้รับอนุญาตจัดสรร แต่ไม่มีใครปฏิบัติตามเพราะมีโทษเพียงปรับ แต่กฎหมายใหม่กำหนดไว้ทั้งโทษจำคุก และโทษปรับ ทำให้ผู้จัดสรรไม่กล้าที่จะกระทำผิดอีกต่อไป

 

5.สัญญาซื้อขายที่ดินจัดสรร กฎหมายเดิมไม่มีกำหนดในเรื่องสัญญามาตรฐานไว้ แต่กฎหมายใหม่จะมีการกำหนดสัญญามาตรฐานไว้ให้ผู้จัดสรรจัดทำสัญญาโดยมีเงื่อนไขตามที่กำหนด หากเงื่อนไขในสัญญาไม่เป็นไปตามที่กำหนดจะถือว่าข้อความส่วนที่ขัดกับสัญญามาตรฐานนี้เป็นโมฆะซึ่งเปรียบเสมือนไม่มีข้อความนั้นในสัญญาเลย

 

6.การชำระราคาที่ดินกฎหมายเดิมไม่มีการกำหนดไว้ ทำให้ผู้ซื้อที่ผ่อนชำระเงินกับผู้จัดสรรไว้ครบถ้วนไม่สามารถขอให้ผู้จัดสรรที่ได้รับอนุญาตจัดสรรโอนกรรมสิทธิ์ให้แก่ตนได้ แต่กฎหมายใหม่จะกำหนดผู้จัดสรรออกใบเสร็จรับเงินการซื้อขายให้แก่ผู้ซื้อเพื่อเป็นหลักฐานในการขอโอนกรรมสิทธิ์ฝ่ายเดียวจากสำนักงานที่ดิน หรือจากเจ้าหนี้ของผู้จัดสรรได้ หากผู้ซื้อปฏิบัติตามสัญญาครบถ้วนแล้ว

 

7.การบำรุงรักษาสาธารณูปโภค กฎหมายเดิมไม่มีกำหนดเกี่ยวกับเรื่องนี้ไว้ แต่กฎหมายใหม่กำหนดเป็นทางเลือกให้ผู้จัดสรรปฏิบัติ 3 วิธีคือ (1) ผู้ซื้อจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร เพื่อบริหารเอง หรือ (2) ผู้จัดสรรได้รับอนุญาตจากคณะกรรมการจัดสรรที่ดินกรุงเทพมหานคร หรือคณะกรรมการจัดสรรที่ดินจังหวัดให้ดำเนินการอย่างใดอย่างหนึ่ง หรือ (3) ผู้จัดสรรจดทะเบียนโอนทรัพย์สินเป็นสาธารณประโยชน์

 

8.นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร กฎหมายเดิมไม่มีกำหนดไว้ แต่กฎหมายใหม่กำหนดให้มีการจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร โดยผู้ซื้อลงมติไม่น้อยกว่ากึ่งหนึ่งของที่ดินแปลงขายทั้งหมด และถือว่าเป็นนิติบุคคลตามกฎหมาย

 

9.คณะกรรมการหมู่บ้านจัดสรร กฎหมายเดิมไม่มีกำหนดไว้ แต่กฎหมายใหม่กำหนดให้มีการจัดตั้งคณะกรรมการตามที่ที่ประชุมใหญ่เจ้าของสมาชิกกำหนด หากมีการจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรขึ้นภายในโครงการ

 

10.ค่าใช้จ่ายในการบำรุงรักษาและการจัดสรรสาธารณูปโภค กฎหมายเดิมไม่มีกำหนดไว้ว่าจะต้องมีการเก็บหรือไม่ ขึ้นอยู่กับเจ้าของโครงการเป็นรายๆ ไป แต่กฎหมายใหม่กำหนดให้มีการจัดเก็บตามระเบียบที่คณะกรรมการจัดสรรที่ดินกลางกำหนด การกำหนดและการเปลี่ยนแปลงจะต้องได้รับความเห็นชอบจากที่ประชุมใหญ่ของสมาชิกโดยการจัดเก็บจะเริ่มในวันที่มีการจดทะเบียนนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร

 

11.มาตรการสำหรับผู้ค้างชำระค่าบริการกฎหมายเดิมไม่มีกำหนดไว้ แต่กฎหมายใหม่กำหนดแนวทางแก้ไขสำหรับผู้ค้างชำระค่าบริการโดยจะต้องชำระค่าปรับตามอัตราที่คณะกรรมการกำหนด และหากค้างชำระติดต่อกัน 3 เดือน อาจจะถูกระงับการให้บริการสาธารณูปโภค และหากค้างชำระติดต่อกัน 6 เดือน เจ้าพนักงานที่มีอำนาจระงับการโอนกรรมสิทธิ์ได้

 

จะเห็นได้ว่ากฎหมายฉบับนี้ ประกาศใช้เพื่อแก้ปัญหาการจัดสรรที่ดินที่เกิดขึ้นในอดีต ที่ส่งผลให้ผู้บริโภคได้รับความเดือดร้อนจากการไม่มีความรับผิดชอบของเจ้าของโครงการจัดสรรบางราย ที่คิดแต่เพียงว่าจะจับเสือมือเปล่าโดยลืมคุณธรรมของการเป็นผู้ประกอบการที่ดีไป จนมีเรื่องไปที่กองที่สำนักงานคณะกรรมการคุ้มครองผู้บริโภคเต็มไปหมด

 

สำหรับประโยชน์ที่ผู้ซื้อจะได้รับตามกฎหมายนี้ที่สำคัญเห็นจะได้แก่การได้รับความคุ้มครองตามกฎหมายมากขึ้นไม่ว่าจะเป็นเรื่องของสัญญามาตรฐาน ที่เจ้าของโครงการจะเอาเปรียบผู้ซื้อได้น้อยลงและการคุ้มครองว่าหากเจ้าของโครงการได้รับอนุญาตจัดสรรและผู้ซื้อชำระค่าผ่อนชำระครบถ้วนหรือไม่ครบถ้วนก็ตาม แต่ในระหว่างนั้นเจ้าของโครงการเกิดปัญหาจนทำให้เจ้าหนี้ต้องยึดโครงการ ผู้ซื้อยังมีสิทธิที่จะขอรับโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินที่ตนซื้อได้โดยชำระเงินให้แก่เจ้าหนี้ตามจำนวนที่กำหนดหลังโฉนดที่ดิน ส่วนของเดิมนั้นไม่มีโอกาสที่จะขอรับโอนกรรมสิทธิ์เลยต้องพึ่งศาลเพียงอย่างเดียว สุดท้ายคือความคุ้มครองว่าโครงการที่จะซื้อนี้จะต้องมีผู้ดูแลสาธารณูปโภคต่อไปไม่ใช่ปล่อยตามเวรตามกรรมเหมือนเช่นที่ผ่านมาในอดีตอีกต่อไป

 

แต่ทั้งนี้ทั้งนั้น ผู้ซื้อบ้านที่จะได้รับความคุ้มครองดังกล่าวจะต้องซื้อบ้านที่ขออนุญาตจัดสรรที่ดินถูกต้องตามกฎหมายเท่านั้น ดังนั้นก่อนจะตัดสินใจเลือกซื้อโครงการใด ควรจะขอตรวจดูใบอนุญาตจัดสรรที่ดินให้เรียบร้อยเสียก่อน หากละเลยไปเลิกโครงการเสี่ยงจัดสรร ท่านจะไม่ได้รับการคุ้มครองใดๆ เลยจากพ.ร.บ.ฉบับนี้

 

 

ที่มา : หนังสือพิมพ์โพสต์ทูเดย์

 

 

ข่าวกฎหมายอสังหาฯ อื่นๆ