Loading

พิมพ์เขียว ข้อกำหนดจัดสรรใหม่ คุมเข้มคนขาย กระเทือนถึงคนซื้อบ้า

วันที่ : 12 ธันวาคม 2549
พิมพ์เขียว ข้อกำหนดจัดสรรใหม่ คุมเข้มคนขาย กระเทือนถึงคนซื้อบ้าน

                ข้อกำหนดเกี่ยวกับการจัดสรรที่ดินกรุงเทพมหานคร พ.ศ.2544 ออกตาม พ.ร.บ.การจัดสรรที่ดิน พ.ศ.2543 มีผลบังคับใช้มาเป็นเวลา 5 ปี ถึงเวลาที่กรมที่ดินจำเป็นจะต้องสังคยานาข้อกำหนดกันใหม่ โดยให้เหตุผลว่าการปรับปรุงข้อกำหนดกรุงเทพฯ ครั้งนี้ เพื่อให้การพัฒนาโครงการบ้านจัดสรรเป็นไปด้วยความเรียบร้อยอำนวยความสะดวกสบายแก่ผู้บริโภคมากยิ่งขึ้น

 

แต่โดยเนื้อแท้ของข้อกำหนดฉบับปัจจุบัน ยังมีช่องว่างทำให้ผู้ประกอบการใช้เลี่ยงบาลีอยู่หลายประเด็น ทำให้ผู้บริโภคที่ซื้อโครงการบ้านจัดสรรไม่ได้รับความเป็นธรรมจากโครงการที่จ้องจะเอารัดเอาเปรียบผู้ซื้อบ้าน จึงเป็นสาเหตุหนึ่งที่กรมที่ดินคิดยกร่างข้อกำหนดเกี่ยวกับการจัดสรรที่ดินกรุงเทพฯ ฉบับใหม่ขึ้นมาใช้แทนฉบับเดิม

 

ข้อกำหนดฉบับใหม่ ได้ทำการยกร่างเสร็จเรียบร้อยแล้วและอยู่ระหว่างการพิจารณาของคณะกรรมการจัดสรรที่ดินกลาง หรือบอร์ดจัดสรร คาดว่าหากไม่มีอะไรผิดพลาด ข้อกำหนดฉบับใหม่จะทันออกมาใช้ในปี 2549 นี้ โดยเนื้อหาสาระสำคัญหลักๆ จะยังคงยึดข้อกำหนดเกี่ยวกับการจัดสรรที่ดินฉบับ พ.ศ.2544 และทำการเพิ่มเติมข้อความ หรือข้อกำหนดใหม่เอาไว้ในแต่ละหมวด เพื่อให้มีความรัดกุมมากยิ่งขึ้น

 

เลิกใช้ที่ดินภาระจำยอมทำถนน

โดยในหมวดที่ 1 ว่าด้วยเรื่องการจัดทำแผนผังโครงการ และวิธีการในการจัดสรรที่ดิน ได้มีการเพิ่มเติมการทำสวน สนามเด็กเล่น สนามกีฬา ลงไปในผังสาธารณูปโภค และบริการสาธารณะด้วย เพื่อใช้ประกอบการพิจารณาอนุญาตและตรวจสอบ เนื่องจากที่ผ่านมามีหลายโครงการที่ไม่ระบุว่า สวน สนามเด็กเล่น สนามกีฬา อยู่ตรงส่วนไหนของโครงการ พอสร้างจริงกลับไปอยู่ในจุดที่ใช้ประโยชน์ได้น้อย หรืออาจจะเกิดอันตรายได้ เช่น อยู่ใต้สายไฟฟ้าแรงสูง เป็นต้น จึงต้องระบุให้ชัดเจน

 

หมวดที่ 2 ว่าด้วยเรื่องขนาดและเนื้อที่ของที่ดินที่ทำการจัดสรรในข้อกำหนดใหม่ได้เพิ่มเติมข้อความเกี่ยวกับการจัดทำสาธารณูปโภค หรือบริการสาธารณะในโครงการจัดสรรที่ดินต้องทำในที่ดินที่มีชื่อผู้ขอใบอนุญาตทำการจัดสรรเท่านั้น ห้ามใช้ที่ดินภาระจำยอม เพราะที่ผ่านมามีการนำที่ดินของบุคคลอื่นมาจดทะเบียนภาระจำยอม ให้โครงการจัดสรรใช้ประโยชน์เป็นสาธารณูปโภค เช่น ถนน ทำให้ผู้ซื้อเข้าใจว่าเป็นถนนของผู้จัดสรร ต่อมามีการนำถนนไปให้บุคคลอื่นใช้ประโยชน์เพิ่มเติม ทำให้ผู้ซื้อไม่สามารถใช้ประโยชน์ได้เหมือนเดิม

 

ส่วนการกำหนดแปลงที่ดินจัดสรรที่จำหน่ายเฉพาะที่ดินหรือที่ดินพร้อมอาคารประเภทบ้านเดี่ยว เดิมต้องมีขนาดความกว้างหรือยาวไม่ต่ำกว่า 10 เมตร ข้อกำหนดใหม่เปลี่ยนเป็นต้องมีขนาดความกว้างและยาวไม่ต่ำกว่า 12 เมตร ส่วนแปลงที่ดินพร้อมอาคารประเภทบ้านแฝดเดิมต้องมีขนาดความกว้างไม่หรือยาวไม่ต่ำกว่า 8 เมตร เปลี่ยนเป็นจะต้องมีขนาดความกว้างและยาวไม่ต่ำกว่า 9 เมตร

 

การเปลี่ยนข้อกำหนดดังกล่าว เนื่องจากหากกำหนดความกว้างหรือยาวเพียงด้านเดียว ทำให้เกิดปัญหาการแบ่งแปลงที่ดินเป็นรูปสี่เหลี่ยมผืนผ้า ไม่สามารถนำมาใช้ประโยชน์ในการก่อสร้างได้ ส่วนการเพิ่มความกว้างและความยาวของที่ดิน เพื่อเพิ่มที่ดินด้านที่ติดกับถนน ซึ่งจะทำให้แปลงที่ดินที่มีรูปร่างเหมาะสมกับการก่อสร้างเป็นที่อยู่อาศัย

 

ถนนหน้าโครงการ ต้องกว้างกว่า 6 เมตร

หมวดที่ 4 ว่าด้วยเรื่องการรักษาคุณภาพแวดล้อมซึ่งมีเนื้อหาที่เปลี่ยนแปลงค่อนข้างมากโดยเฉพาะในเรื่องของการระบายน้ำและการบำบัดน้ำเสีย ที่ต้องการให้สอดคล้องกับหลักวิชาการในปัจจุบัน เช่น ในกรณีที่ระบบป้องกันน้ำท่วมใช้แบบพื้นที่ปิดล้อม (Polder System) ให้จัดสร้างคันดินสูงกว่าระดับน้ำสูงสุดที่เคยเกิดขึ้นในอดีต หรือที่คาบอุบัติไม่น้อยกว่า 50 ปี ไม่น้อยกว่า 0.30 เมตร ผิวจราจรกว้างไม่น้อยกว่า 3 เมตร ล้อมรอบพื้นที่โครงการจัดสรรที่ดิน โดยให้ถือว่าคันดินดังกล่าวเป็นสาธารณูปโภคส่วนกลางของโครงการจัดสรรที่ดิน และต้องมีการตรวจซ่อมบำรุงให้คงสภาพเดิม

 

ส่วนเรื่องการบำบัดน้ำเสียในกรณีที่ที่ดินจัดสรรที่รังวัดเป็นแปลงย่อย เพื่อจำหน่ายต่ำกว่า 100 แปลง ให้นำประกาศกระทรวงวิทยาศาสตร์ เทคโนโลยี และสิ่งแวดล้อม เรื่องกำหนดมาตรฐานควบคุมการระบายน้ำทิ้งจากอาคารบางประเภทและบางขนาด สำหรับอาคารประเภท ค. มาบังคับใช้โดยอนุโลม

 

หมวดที่ 5 ว่าด้วยเรื่องเกี่ยวกับการคมนาคมการจราจรและความปลอดภัย ได้เพิ่มเติมเนื้อหาในข้อกำหนดหลายเรื่อง เช่น ถนนสาธารณะประโยชน์ที่ใช้เป็นทางเข้าออกของโครงการจัดสรรที่ดิน ต้องมีความกว้างของผิวจราจรไม่ต่ำกว่า 6 เมตร เนื่องจากข้อกำหนดเดิมไม่ได้กำหนดขนาดความกว้างของถนนสาธารณะเอาไว้ โดยใช้ดุลพินิจของคณะกรรมการในการพิจารณาการกำหนดขนาดความกว้างของถนน เพื่อต้องการให้เกิดความชัดเจน และลดปัญหาการจราจรของถนนภายนอกโครงการ

 

คุมเข้มจุดกลับ-ที่จอดรถอาคารพาณิชย์

การแบ่งที่ดินแปลงย่อยในโครงการทุกแปลงต้องติดถนนที่ใช้เป็นสาธารณูปโภคสำหรับเป็นทางเข้าออกของรถยนต์ และถนนปลายตันที่มีระยะเกิน 50 เมตร แต่ไม่เกิน 100 เมตร ให้จัดทำที่กลับรถบริเวณปลายตัน หากถนนเกิน 100 เมตร ให้จัดทำจุดกลับรถทุกๆ 100 เมตร หากมีระยะเป็นเศษไม่ครบ ต้องทำจุดกลับรถตามเงื่อนไขดังนี้

 

หากระยะจากจุดครบ 100 เมตร สุดท้ายไปจนถึงจุดปลายตันของถนนมีระยะไม่เกิน 50 เมตรให้ทำที่กลับรถที่บริเวณปลายตันของถนนโดยไม่ต้องทำที่กลับรถในบริเวณครบระยะ 100 เมตร จุดสุดท้ายไปถึงจุดปลายตันของถนนมีระยะเกิน 50 เมตร ให้จัดทำที่กลับรถที่บริเวณปลายตันของถนนด้วย

 

นอกจากนี้ ยังได้กำหนดเรื่องที่จอดรถของอาคารพาณิชย์ โดยกำหนดให้ตลอดความยาวด้านหน้าที่ดิน แปลงย่อยประเภทอาคารพาณิชย์ทุกแปลง ต้องจัดให้มีที่จอดรถด้านหน้าไม่น้อยกว่า 1 คันต่อ 1 แปลง กรณีที่จัดให้มีที่จอดรถตั้งฉากกับแนวทางเดินรถต้องมีความกว้างไม่น้อยกว่า 2.4 เมตร ยาวไม่น้อยกว่า 5 เมตร กรณีที่จัดให้ที่จอดรถขนานแนวทางเดินรถหรือทำมุมไม่น้อยกว่า 30 องศา ให้มีความกว้างไม่น้อยกว่า 2.4 เมตร และยาวไม่น้อยกว่า 6 เมตร กรณีที่จัดให้ที่จอดรถทำมุมกับทางเดินรถตั้งแต่ 30 องศาขึ้นไป ให้มีความกว้างไม่น้อยกว่า 2.4 เมตร และยาวไม่น้อยกว่า 5.5 เมตร

 

สำหรับข้อกำหนดเกี่ยวกับทางเดินและทางเท้าได้เพิ่มเติมข้อความ โดยระบุว่าทางเดินและทางเท้าต้องจัดให้ไว้ใช้เพื่อสัญจรเท่านั้น จะนำไปใช้ประโยชน์อย่างอื่นที่ก่อให้เกิดความไม่สะดวกไม่ได้ เพราะที่ผ่านมีปัญหาโครงการจัดสรรนำที่ดินบริเวณทางเดิน หรือทางเท้าไปใช้ประโยชน์อย่างอื่น ทำให้เกิดความไม่สะดวกและเป็นอันตรายต่อผู้ใช้ทางเดินและทางเท้า จึงต้องมีการกำหนดให้ชัดเจน

 

สวน-สนามเด็กเล่นต้องปลอดภาระ

ในหมวดที่ 8 ว่าด้วยข้อกำหนดเกี่ยวกับการส่งเสริมสภาพความเป็นอยู่และบริหารชุมชนในเรื่องของการจัดพื้นที่สวน สนามเด็กเล่น สนามกีฬา ได้เพิ่มเติมเนื้อหา ในเรื่องที่ตั้ง ขนาดและรูปแปลง เพื่อให้เหมาะสมและสะดวกแก่การใช้ประโยชน์ และมีระยะแต่ละด้านไม่ต่ำกว่า 10 เมตร ให้ปลูกต้นไม้ไม่น้อยกว่าร้อยละ 50 นอกจากนี้ พื้นที่สวน สนามเด็กเล่น สนามกีฬา ต้องปลอดจากภาระผูกพันและการรอนสิทธิ์ใดๆ

 

สำหรับโครงการขนาดใหญ่ (เนื้อที่แปลงย่อยเกิน 500 แปลง หรือเนื้อที่โครงการเกิน 100 ไร่) เดิมผู้จัดสรรต้องกันพื้นที่ไม่น้อยกว่า 200 ตารางวา เพื่อไว้ตั้งโรงเรียนอนุบาลจำนวน 1 แห่ง แต่ในข้อกำหนดใหม่ได้เพิ่มทางเลือกให้สามารถตั้งเป็นศูนย์เด็กเล็กแทนได้ และหากไม่สามารถตั้งโรงเรียนอนุบาล หรือศูนย์เด็กเล็กได้ภายใน 2 ปี นับตั้งแต่ได้รับอนุญาตให้จัดทำบริการสาธารณะหรือสาธารณูปโภคอื่นแทน

 

ทั้งหมดคือสาระที่เปลี่ยนแปลงในข้อกำหนดเกี่ยวกับการจัดสรรที่ดินกรุงเทพมหานครฉบับใหม่ ซึ่งแน่นอนว่าจะส่งผลกระทบต่อการพัฒนาโครงการจัดสรรไม่มากก็น้อย โดยแหล่งข่าวในบริษัทพัฒนาที่ดินรายหนึ่งเห็นว่า ข้อกำหนดใหม่แม้ว่าจะอุดช่องว่างของข้อกำหนดเดิม และทำให้โครงการบ้านจัดสรรมีคุณภาพมากขึ้น แต่ย่อมเพิ่มภาระให้กับผู้ซื้อบ้านแน่นอน นอกจากนี้ การมีระเบียบที่หยุมหยิมเข้มงวดเกินไป จะทำให้เกิดการเลี่ยงจัดสรรมากขึ้น ขณะที่นายอิสระ บุญยัง อุปนายกสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร ให้ความเห็นเพิ่มเติมว่า กรณีที่โครงการต้องตั้งอยู่บนถนนกว้างไม่น้อยกว่า 6 เมตร แม้ว่าในเขต กทม.น่าจะไม่ได้รับผลกระทบ แต่เกรงว่ามาตรฐานของข้อกำหนด กทม.จะถูกนำใช้กับต่างจังหวัดอื่นๆ ซึ่งจะทำให้เกิดปัญหาตามมา

 

คงต้องติดตามกันต่อไปว่าหลังจากคณะกรรมการจัดสรรที่ดินกลางพิจารณาเสร็จ จะมีการเปลี่ยนแปลงในประเด็นใดหรือไม่ และหลังจากมีผลบังคับใช้อย่างเป็นทางการแล้ว โครงการจัดสรรจะได้รับผลกระทบ มากน้อยเพียงใด

 

 

ที่มา : หนังสือพิมพ์โพสต์ทูเดย์

 

 

ข่าวกฎหมายอสังหาฯ อื่นๆ