Loading

ทัศนคติคนกรุงเทพฯ...การเลือกซื้อบ้านมือสอ

วันที่ : 9 ธันวาคม 2549
ทัศนคติคนกรุงเทพฯ...การเลือกซื้อบ้านมือสอง

                โดยทั่วไปแล้วเมื่อพูดถึงสินค้ามือสอง อาจไม่ได้รับความสนใจในกลุ่มผู้บริโภคคนไทยมากเท่ากับสินค้าใหม่ นั่นเป็นเพราะว่า สินค้ามือสอง คือ สินค้าที่ผ่านการใช้งานมาแล้ว ซึ่งเหมือนกับบ้านมือสองที่เป็นบ้านที่เคยมีคนอยู่มาก่อน ธุรกิจบ้านมือสองในประเทศไทยยังไม่ค่อยได้รับความนิยมอย่างบางประเทศ เช่น อเมริกา ออสเตรเลีย หรือ อังกฤษ เป็นต้น ทั้งนี้อาจเป็นเพราะความชอบของคนไทยที่มีต่อสิ่งใหม่ๆ ที่ดินว่างเปล่าที่ยังมีเหลืออยู่เพียงพอสำหรับสร้างที่อยู่อาศัยใหม่ๆ ได้อีก และระบบขนส่งสาธารณะในเขตเมืองศูนย์กลางที่มีแนวโน้มที่จะพัฒนาไปสู่ชานเมืองมากขึ้น ซึ่งจะเปิดทำเล ที่ดินที่มีศักยภาพในการพัฒนาได้อีกมาก เหตุผลเหล่านี้จึงทำให้การซื้อบ้านมือสองยังไม่เป็นที่นิยมในกลุ่มคนไทย อย่างไรก็ตามเหตุผลจูงใจให้ผู้บริโภคส่วนหนึ่งสนใจซื้อบ้านมือสองที่สำคัญ ได้แก่ ทำเลที่ได้เปรียบ เช่น ทำเลที่อยู่ใกล้ใจกลางเมือง หรือย่านธุรกิจการค้า เป็นต้น ราคาที่อาจจะถูกกว่าเมื่อเปรียบเทียบระหว่างบ้านมือสองและบ้านที่สร้างเสร็จใหม่ในทำเลเดียวกัน นอกจากนี้รัฐบาลได้มีมาตรการสนับสนุนผู้ซื้อบ้านมือสอง อาทิ มาตรการลดค่าธรรมเนียมการโอน จาก 2% เหลือ 0.01% และ ลดค่าธรรมเนียมการจดจำนองจาก 1% เหลือ 0.01% เป็นต้น (มาตรการที่กล่าวมาข้างต้นจะสิ้นสุดในวันที่ 31 ธันวาคม 2550) เพื่อเป็นการช่วยกระตุ้นตลาดบ้านมือสองอีกด้วย

         

ทั้งนี้ศูนย์วิจัยกสิกรไทย ได้จัดทำการสำรวจถึง ทัศนคติและพฤติกรรมการเลือกซื้อบ้านมือสอง  ทั้งนี้การสำรวจในครั้งนี้เน้นไปยังกลุ่มเป้าหมายที่ต้องการซื้อบ้านมือสองเพื่อการอยู่อาศัยเองเป็นหลัก ซึ่งไม่รวมถึงการซื้อบ้านมือสองหรือสินทรัพย์มือสองโดยมีวัตถุประสงค์เพื่อการพัฒนาโครงการธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ โดยเฉพาะทำเลในย่านธุรกิจ หรือใจกลางเมืองที่ที่ดินเปล่าหาซื้อได้ยากขึ้น โดยแบบสอบถามมีความครอบคลุมถึงความต้องการที่อยู่อาศัยจำแนกตามประเภท อาทิ รูปแบบความต้องการที่อยู่อาศัยของกลุ่มลูกค้าประเภทต่างๆ พฤติกรรมการเลือกซื้อบ้านมือสอง วิธีการตรวจสอบก่อนการซื้อบ้านมือสอง ความสนใจซื้อหรือความต้องการซื้อ ระยะเวลาที่ผ่านการใช้งานของบ้านมือสอง  จำแนกตามระดับราคา และแหล่งเงินทุนที่ใช้เพื่อการซื้อที่อยู่อาศัย เป็นต้น โดยจัดทำแบบสอบถาม ระหว่างวันที่ 10 ตุลาคม 26 ตุลาคม 2549 มีจำนวนกลุ่มตัวอย่างที่สามารถนำมาประมวลผลได้รวมทั้งสิ้น 635 คน โดยทำการสำรวจในเขตกรุงเทพมหานคร โดยมีกลุ่มเป้าหมาย คือ ประชากรในวัยทำงานและมีรายได้จากการทำงาน

         

          

ประเด็นสำคัญจากการสำรวจทัศนคติคนกรุงเทพฯที่มีต่อบ้านมือสอง มีดังนี้

                ทัศนคติคนกรุงเทพฯ...กับบ้านมือสอง

จากการสอบถามความสนใจของผู้บริโภคเปรียบเทียบระหว่างบ้านใหม่กับบ้านมือสอง พบว่า มีกลุ่มตัวอย่างเลือกที่จะซื้อบ้านใหม่สูงถึงร้อยละ 61.1 สำหรับผู้ที่สนใจซื้อบ้านมือสองมีร้อยละ 27.8 และสำหรับผู้ที่ยังไม่ตัดสินใจคิดเป็นร้อยละ 11.1 อย่างไรก็ตาม สิ่งที่ต้องควรคำนึงถึง คือ ความสนใจซื้อที่สำรวจได้ในนี้ ยังไม่ใช่การตัดสินใจในขั้นสุดท้าย เมื่อถึงเวลาเลือกหาซื้อสินค้าจริงอาจมีโอกาสที่ผู้ซื้อจะมีมุมมองที่เปลี่ยนแปลงได้ในภายหลัง ขึ้นอยู่กับเงื่อนไขหลายประการ เช่น งบประมาณ คุณสมบัติของสินค้าที่มีอยู่ในตลาด เป็นต้น

 

          สำหรับสาเหตุที่กลุ่มตัวอย่างเลือกที่จะซื้อบ้านใหม่มากกว่าบ้านมือสองนั้น ส่วนใหญ่จะให้น้ำหนักไปที่ความไม่แน่ใจในคุณภาพของบ้านมือสองร้อยละ 48.7 ต้นทุนในการปรับปรุงบ้านมือสองค่อนข้างสูงร้อยละ 31.4 ความเชื่อเกี่ยวกับโชคลางร้อยละ 11.9 และอื่นๆ ร้อยละ 8.0  อาทิ ไม่ชอบรูปแบบของที่อยู่อาศัย ชอบที่อยู่อาศัยใหม่มากกว่า ระดับราคาไม่ต่างจากโครงการใหม่ (ซึ่งจะเห็นได้จากโครงการที่อยู่อาศัยสร้างใหม่ในปัจจุบันไม่ว่าจะเป็นโครงการคอนโดมิเนียมหรือบ้านจัดสรรได้เน้นเป้าหมายตลาดไปที่สินค้าระดับราคาประมาณ 1-5 ล้านบาท)

 

ทำเล...ย่านใจกลางเมืองเป็นที่ต้องการของผู้ที่เลือกซื้อบ้านมือสอง

          จากการสำรวจพบว่า ทำเลที่เป็นที่ต้องการของผู้ที่เลือกที่จะซื้อบ้านมือสอง ได้แก่ ทำเลย่านใจกลางเมือง คิดเป็นร้อยละ 30.6 ทั้งนี้จะเห็นได้การที่ผู้ที่เลือกที่จะซื้อบ้านมือสองย่านใจกลางเมืองเนื่องจากใกล้สิ่งอำนวยความสะดวกสบาย และการคมนาคมที่สะดวก อย่างไรก็ตามระดับราคายังคงเป็นปัจจัยในการตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัยในย่านนี้ด้วย จากการที่มีผู้สนใจเลือกซื้อบ้านมือสองในทำเลดังกล่าว ทำให้เกิดธุรกิจการซื้อบ้านมือสองเพื่อมาทำการปรับปรุงสภาพบ้านและนำกลับมาขายใหม่ ทั้งนี้เป็นการเพิ่มมูลค่าให้แก่ตัวบ้านอีกทางหนึ่ง

          กรุงเทพฯ ตะวันออก เช่น บางนา สุขุมวิท  นวมินทร์ และสุวรรณภูมิ เป็นต้น คิดเป็นร้อยละ 21.9

          กรุงเทพฯ ตอนบน เช่น แจ้งวัฒนะ ติวานนท์ ประชาชื่น รังสิต เป็นต้น คิดเป็นร้อยละ 20.4

          กรุงเทพฯ ตะวันตก ได้แก่ พระราม 5 วงแหวนตัดใหม่ ตลิ่งชัน ฝั่งนนทบุรี เป็นต้น คิดเป็นร้อยละ 17.6

          กรุงเทพฯ ตอนใต้ เช่น พระราม 2 เพชรเกษม ประชาอุทิศ เป็นต้น คิดเป็นร้อยละ 9.5

 

ปัจจัยในการเลือกซื้อบ้านมือสอง

                ทั้งนี้จากผลสำรวจพบว่า ปัจจัยสำคัญที่ผู้ต้องการซื้อบ้านมือสองใช้ในการพิจารณาเลือกซื้อบ้านมือสอง ได้แก่

สภาพของตัวบ้านหรืออาคาร คิดเป็นร้อยละ 22.5 ซึ่งสภาพของตัวบ้านหรืออาคารนั้นเป็นปัจจัยที่ผู้เลือกซื้อบ้านมือสองจำเป็นต้องให้ความสำคัญ เพราะอาจเกิดปัญหาตามมาในภายหลัง อาทิ ปัญหาด้านโครงสร้างของตัวอาคาร ระบบไฟฟ้า ประปา ทางระบายน้ำ และวัสดุก่อสร้างของตัวอาคาร เป็นต้น ซึ่งสิ่งเหล่านี้หากผู้ซื้อไม่พิจารณาให้ดีอาจเป็นภาระที่ต้องตามแก้ไขและซ่อมบำรุงในอนาคต ซึ่งปัญหาเหล่านี้ยังเป็นอุปสรรคสำคัญที่ทำให้คนมีทัศนคติไม่ดีต่อบ้านมือสอง

         

ทั้งนี้จากการสำรวจถึงระยะเวลาในการใช้งานมาแล้วของบ้านมือสองนั้น พบว่า โดยส่วนใหญ่ต้องการซื้อบ้านที่มีอายุการใช้งานประมาณ 3-5 ปี คิดเป็นร้อยละ 32.5 รองลงมา ได้แก่ ไม่เกิน 3 ปี ร้อยละ 30.4 ไม่จำกัดระยะเวลาร้อยละ 19.4 และประมาณ 6-10 ปี ร้อยละ 17.7

         

การที่ผู้ที่สนใจเลือกซื้อบ้านมือสองคำนึงถึงสภาพตัวบ้านมาเป็นอันดับแรก อาจเป็นเพราะสภาพบ้านเป็นสิ่งที่กำหนดงบประมาณที่ผู้ซื้อที่จะต้องจ่ายเพิ่มขึ้นในการซ่อมแซมตัวอาคารให้มีสภาพดีและพร้อมเข้าอยู่ได้ ทั้งนี้จะเห็นได้จากการสอบถามถึงงบประมาณที่ตั้งไว้เพื่อใช้ในการปรับปรุงบ้าน โดยส่วนใหญ่ของกลุ่มตัวอย่างตั้งงบประมาณต่ำกว่า 100,000 บาท มีสัดส่วนร้อยละ 45.8 งบประมาณระหว่าง 100,001-200,000 บาท มีสัดส่วนร้อยละ 40.6 งบประมาณระหว่าง 200,001-300,000 บาท มีสัดส่วนร้อยละ 10.9 และงบประมาณระหว่าง 300,001-400,000 บาท มีสัดส่วนร้อยละ 2.7

         

ราคา คิดเป็นร้อยละ 19.8 ซึ่งผู้ที่ต้องการซื้อบ้านมือสองต่างมองว่า ที่อยู่อาศัยมือสองนั้นมีราคาที่ถูกกว่าที่อยู่อาศัยสร้างใหม่

          

ทำเลและที่ตั้ง อาทิ ตั้งอยู่ในย่านธุรกิจ เส้นทางรถไฟฟ้า หรือใกล้กับสถานที่ทำงาน เป็นต้นคิดเป็นร้อยละ 17.3

         

สภาพแวดล้อมของโครงการ ร้อยละ 16.8 รูปแบบบ้าน/คอนโดมิเนียมตรงกับความต้องการ ร้อยละ 11.1

         

ความน่าเชื่อถือของผู้ขาย ร้อยละ 7.2

          มาตรการลดหย่อนภาษีและค่าธรรมเนียมของภาครัฐ  ร้อยละ 5.3 ทั้งนี้เป็นที่น่าสังเกตว่า การที่ผู้ที่ต้องการซื้อบ้านมือสองให้ความสำคัญในเรื่องของมาตรการลดหย่อนภาษีและค่าธรรมเนียมน้อยที่สุดนั้น สาเหตุหนึ่งน่าจะมาจากการที่ผู้ซื้อส่วนหนึ่งอาจจะไม่รู้ถึงมาตรการสนับสนุนพิเศษของภาครัฐ ทั้งนี้หากมีการประชาสัมพันธ์ข้อมูลในส่วนนี้มากขึ้น อาจมีผลต่อการพิจารณาของผู้ซื้อที่มีความคิดที่จะซื้อบ้านมือสอง หรือยังไม่ได้ตัดสินใจ โดยเฉพาะผู้ที่มีข้อจำกัดในด้านงบประมาณเพื่อการซื้อที่อยู่อาศัย

         

รูปแบบบ้านเดี่ยวยังคงเป็นที่ต้องการของผู้ซื้อมากที่สุด

                จากการสำรวจความต้องการซื้อบ้านมือสอง พบว่า รูปแบบบ้านที่เป็นที่ต้องการมากที่สุด คือ บ้านเดี่ยวคิดเป็นร้อยละ 34.6 รองลงมาคือ ทาวน์เฮาส์ ร้อยละ 32.7  ซึ่งสัดส่วนความต้องการทาวน์เฮาส์ใกล้เคียงกับบ้านเดี่ยว ทั้งนี้อาจเป็นเพราะความสามารถในการซื้อที่อยู่อาศัยเข้ามามีส่วนกำหนด สำหรับผู้ที่ต้องการที่อยู่อาศัยแบบบ้านเดี่ยวแต่กำลังซื้อไม่เพียงพอ ทาวน์เฮาส์จึงเป็นอีกทางเลือกหนึ่งสำหรับผู้ที่ต้องการที่อยู่อาศัยแบบเป็นส่วนตัว

         

สำหรับความต้องการที่จะซื้อที่อยู่อาศัยมือสองประเภทคอนโดมิเนียม มีสัดส่วนร้อยละ 15.6 ทั้งนี้ความต้องการซื้อที่อยู่อาศัยประเภทคอนโดมิเนียมมือสองนั้นมีสัดส่วนค่อนข้างน้อยเมื่อเปรียบเทียบกับสัดส่วนความต้องการบ้านเดี่ยวและทาวน์เฮาส์ อาจเป็นเพราะว่าตลาดคอนโดมิเนียมที่สร้างใหม่มีระดับราคาที่ไม่สูงมากนัก โดยราคาเริ่มต้นที่ประมาณ 1 ล้านบาท ขึ้นไป อีกทั้งทำเลที่ตั้งของโครงการคอนโดมิเนียมยังตั้งอยู่ใจกลางเมือง หรือย่านธุรกิจ และที่สำคัญ คือ โครงการคอนโดมิเนียมเหล่านี้ยังตั้งอยู่ตามเส้นทางที่ใกล้กับเส้นทางรถไฟฟ้า จึงน่าจะเป็นสาเหตุทำให้ความต้องการคอนโดมิเนียมมือสองมีสัดส่วนที่น้อย

         

สำหรับอาคารพาณิชย์ และรูปแบบบ้านแฝดมีความต้องการคิดเป็นร้อยละ 11.2 และ ร้อยละ 5.9 ตามลำดับ

         

บ้านมือสองระดับราคาไม่เกิน 2 ล้านบาท เป็นที่ต้องการมากที่สุด

         

ทั้งนี้ผลสำรวจของระดับราคาบ้านมือสองที่เป็นที่ต้องการ พบว่า บ้านระดับราคาสูงกว่า 1 ล้านบาทแต่ไม่เกิน 2 ล้านบาท เป็นที่ต้องการของตลาดมากที่สุด โดยมีสัดส่วนร้อยละ 39.5 รองลงมา คือ บ้านราคาต่ำกว่า 1 ล้านบาท คิดเป็นสัดส่วนร้อยละ 35.5 ขณะที่ความต้องการบ้านราคาสูงกว่า 2 ล้านบาท แต่ไม่เกิน 3 ล้านบาท มีสัดส่วนร้อยละ 14.1 บ้านราคาสูงกว่า 3 ล้านบาท แต่ไม่เกิน 4 ล้านบาท มีสัดส่วนร้อยละ 8.3 และบ้านราคาสูงกว่า 4 ล้านบาท มีสัดส่วนร้อยละ 2.6

         

สำหรับแหล่งเงินทุนที่จะนำมาเพื่อใช้ซื้อที่อยู่อาศัย ส่วนใหญ่มาจากเงินออมของตัวเองส่วนหนึ่งและสินเชื่อจากสถาบันการเงินอีกส่วนหนึ่ง คิดเป็นร้อยละ 85.3 ของผู้ที่คิดจะซื้อหาที่อยู่อาศัย

         

บทสรุปและข้อคิดเห็น

                ตั้งแต่ต้นปี 2549 เป็นต้นมา สถาบันการเงินต่างๆ โดยเฉพาะธนาคารพาณิชย์ ได้มีการจัดงานนำทรัพย์สินรอการขายประเภทบ้านมือสอง (NPA) ออกมาส่งเสริมการขายเพื่อกระตุ้นตลาดมากขึ้น เนื่องจากเล็งเห็นโอกาสในช่วงที่ภาวะเศรษฐกิจชะลอตัว บ้านมือสองน่าจะเป็นอีกทางเลือกหนึ่งสำหรับผู้ที่ต้องการซื้อที่อยู่อาศัยแต่ความสามารถในการซื้ออาจไม่สูงพอซื้อที่อยู่อาศัยสร้างใหม่ที่มีคุณสมบัติตามที่ต้องการได้ เนื่องมาจากระดับรายได้ ทั้งนี้จะเห็นได้จากผลของการจัดงานมหกรรมบ้านมือสองที่ผ่านมา กระแสการตอบรับของบ้านมือสองนั้นมีมากขึ้น อย่างไรก็ตามความต้องการซื้อบ้านมือสองยังคงได้รับความนิยมในสัดส่วนที่ไม่มากนัก

         

ทั้งนี้ ศูนย์วิจัยกสิกรไทย มีความเห็นว่า ปัจจัยที่ทำให้บ้านมือสองยังไม่ได้รับความสนใจเท่าที่ควรน่าจะมาจากประเด็นดังต่อไปนี้

         

คุณภาพของสินค้า ต้องยอมรับว่าบ้านมือสองส่วนหนึ่งในตลาดนั้นมีศักยภาพทางการตลาดค่อนข้างต่ำ ทั้งนี้ผู้ขายไม่ต้องการที่จะปรับปรุง หรือสร้างมูลค่าเพิ่มให้กับตัวอาคาร เนื่องจากเห็นว่าต้องเสียเงินค่าซ่อมบำรุงเพิ่ม และผู้ขายเองอาจมีปัญหาในเรื่องของสภาพคล่องทางการเงิน ทำให้ไม่สามารถที่จะลงทุนในการซ่อมแซมได้  ทั้งนี้คุณภาพของสินค้ารวมถึง โครงสร้างของอาคาร ระบบไฟฟ้า ระบบประปา ทางระบายน้ำ และสภาพภายในตัวอาคาร ซึ่งสิ่งเหล่านี้เป็นอุปสรรคสำคัญที่ทำให้เกิดทัศนคติที่ไม่ดีต่อบ้านมือสอง ทั้งนี้หากผู้ขายสินค้า หรือบริษัทนายหน้ามีการปรับปรุงคุณภาพของของบ้านให้ดีขึ้นก็จะช่วยเพิ่มมูลค่าให้แก่บ้านได้

         

ราคาของสินค้า ราคาเป็นปัจจัยที่สำคัญรองลงมาในการเลือกซื้อที่อยู่อาศัย จะเห็นได้ว่าอุปสรรคในการขายบ้านมือสองส่วนหนึ่ง คือ ราคา ทั้งนี้ผู้ขายเองก็ต้องการขายในราคาที่ตนเองซื้อมาหรือมากกว่านั้น ซึ่งบางกรณีผู้ที่ขายอาจจะซื้อมาในช่วงที่ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์มีการเติบโต ทำให้ราคาบ้านและที่ดินที่ได้มามีระดับราคาที่ค่อนข้างสูง ซึ่งถ้าผู้ขายไม่ปรับลดราคาที่ต้องการลงมามากพอ ราคาบ้านมือสองเมื่อรวมกับงบประมาณที่ต้องการปรับปรุงซ่อมแซมแล้ว อาจไม่แตกต่างไปจากราคาบ้านใหม่อย่างมีนัยสำคัญพอที่จะจูงใจให้ผู้ซื้อตัดสินใจเลือกบ้านมือสอง นอกจากนี้ในปัจจุบันที่อยู่อาศัยใหม่ที่เปิดขายอาจมีราคาที่ไม่สูงนัก  เนื่องจากผู้ประกอบการธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ได้หันมาพัฒนาที่อยู่อาศัยในระดับราคาล่างถึงปานกลาง ทั้งโครงการคอนโดมิเนียมระดับราคาประมาณ 1-5 ล้านบาท และโครงการบ้านจัดสรรในระดับราคาประมาณ 2-5 ล้านบาท ถึงแม้ว่าผู้ประกอบการบางรายอาจลดขนาดของที่อยู่อาศัยเพื่อยืนระดับราคาที่เป็นที่ต้องการของตลาดก็ตาม จึงทำให้เกิดเปรียบเทียบราคาต่อคุณภาพของสินค้าเกิดขึ้น

         

โครงการที่อยู่อาศัยสร้างใหม่ ทั้งนี้ความต้องการพื้นฐานของคนทั่วไป มักจะต้องการเป็นเจ้าของที่อยู่อาศัยสร้างใหม่ ผู้ที่มีกำลังซื้อส่วนใหญ่จึงเลือกที่จะซื้อที่อยู่อาศัยที่สร้างจากโครงการเปิดตัวใหม่หรือปลูกสร้างบ้านบนที่ดินของตัวเอง ทั้งนี้จะเห็นได้ว่า โครงการที่อยู่อาศัยที่เปิดตัวใหม่ หรือสร้างเสร็จแล้ว มีการแข่งขันในตลาดที่ค่อนข้างรุนแรงในช่วงที่ผ่านมา โดยมีการทำกิจกรรมการส่งเสริมการขายในรูปแบบต่างๆ ประกอบด้วย

         

กลยุทธ์ด้านราคา ผู้ประกอบการธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ใช้แรงจูงใจในด้านราคามาเป็นจุดขายเพื่อเร่งระบายสินค้า หรือการที่ผู้ประกอบการพัฒนาธุรกิจอสังหาริมทรัพย์หลายรายหันมาเน้นเปิดโครงการระดับล่างถึงปานกลางกันเป็นจำนวนมาก เนื่องจากภาวะเศรษฐกิจที่ชะลอตัว อำนาจการซื้อที่ลดลง ทำให้ผู้ประกอบการจำเป็นต้องปรับสินค้าให้เข้ากับสภาวะตลาดในขณะนี้

         

การแข่งขันด้านทำเล โดยเฉพาะทำเลที่มีโครงการรถไฟฟ้าตัดผ่าน ซึ่งในปัจจุบันได้กลายมาเป็นทำเลที่ได้รับความนิยมอย่างมาก  โดยเฉพาะโครงการคอนโดมิเนียมที่เปิดตัวใหม่ที่หันมาชูจุดขายเน้นทำโครงการตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้าเป็นหลัก และตามย่านธุรกิจด้วย นอกจากนี้โครงการบ้านจัดสรรที่ส่วนใหญ่จะอยู่ตามชานเมือง ก็ยังได้รับอานิสงส์จากนโยบายโครงการรถไฟฟ้าของภาครัฐเช่นกัน

         

การแข่งขันด้านรูปแบบของที่อยู่อาศัย ซึ่งต้องยอมรับว่าโครงการที่อยู่อาศัยสร้างใหม่ในขณะนี้มีการพัฒนาการออกแบบ ที่หลากหลายสไตล์ เพื่อให้เหมาะกับวิถีชีวิต ความชอบ ของลูกค้าที่มีหลากหลาย และเป็นที่จูงใจผู้ซื้ออย่างมาก

         

กลยุทธ์ส่งเสริมการขายอื่นๆที่จูงใจผู้ซื้อ เช่น  การออกแบบตกแต่งบ้านให้ฟรี และการแจกเฟอร์นิเจอร์ตกแต่งบ้าน และการชิงโชคของรางวัลที่มีมูลค่าสูง เป็นต้น

         

พฤติกรรมหรือวิถีชีวิตความเป็นอยู่ของคนไทยที่มีความแตกต่างจากประเทศที่มีอัตราการซื้อขายที่อยู่อาศัยบ้านมือสองที่สูง เช่น สหรัฐอเมริกา อังกฤษ หรือ ออสเตรเลีย เป็นต้น ซึ่งปัจจัยเหล่านี้อาจมาจาก ประเทศเหล่านี้มีการจัดระบบผังเมืองที่เป็นระบบระเบียบมากกว่าประเทศไทย เช่น การกำหนดระบบผังเมือง การกำหนดเขตพื้นที่อยู่อาศัย และการกำหนดเขตพื้นที่ป่าสงวน เป็นต้น ทำให้การขยายโครงการที่อยู่อาศัยใหม่ๆในบางทำเลเป็นไปได้ยากเพราะถูกบังคับด้วยกฎหมายต่างๆ  ศูนย์กลางธุรกิจ เศรษฐกิจที่สำคัญๆยังกระจายตัวไปตามเมืองต่างๆ ทำให้เกิดการย้ายถิ่นฐานการทำงาน แต่สำหรับประเทศไทยนั้น แหล่งเศรษฐกิจส่วนใหญ่ยังคงกระจุกตัวอยู่ในเฉพาะกรุงเทพฯและปริมณฑลเท่านั้น ผู้มีบ้านส่วนใหญ่จึงมีการเคลื่อนย้ายถิ่นฐานเปลี่ยนที่อยู่อาศัยไม่มากนัก

         

อย่างไรก็ตาม ธุรกิจบ้านมือสองที่ยังคงมีศักยภาพในการแข่งขันกับโครงการที่อยู่อาศัยสร้างใหม่ที่สำคัญ ได้แก่ ทำเล โดยเฉพาะทำเลที่เป็นที่ต้องการอย่างทำเลย่านใจกลางเมือง หรือใกล้แหล่งธุรกิจ หรือพื้นที่กรุงเทพฯชั้นในและชั้นกลาง บ้านมือสองในทำเลเหล่านี้มักยังเป็นที่ต้องการอย่างต่อเนื่อง เนื่องจากราคาของที่อยู่อาศัยที่มีราคาถูกกว่าบ้านใหม่ในทำเลเดียวกัน ประกอบกับที่ดินว่างเปล่าที่สามารถนำมาปลูกสร้างที่อยู่อาศัยใหม่มีน้อยลง หรือมีราคาสูงมาก นอกจากนี้บ้านมือสองที่มีเนื้อที่ขนาดใหญ่เพียงพอในทำเลที่กล่าวมาข้างต้น เป็นที่หมายตาของผู้ประกอบการธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ โดยมีวัตถุประสงค์ในการซื้อเพื่อที่จะนำมาพัฒนาโครงการธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ด้วย

         

ทั้งนี้ ศูนย์วิจัยกสิกรไทย มีความเห็นว่า การพัฒนาตลาดบ้านมือสองในประเทศไทยจำเป็นต้องสร้างทัศนคติค่านิยมที่ดีต่อการซื้อบ้านมือสองให้เป็นที่ยอมรับมากขึ้น หรือให้ผู้ซื้อรู้สึกว่าบ้านมือสองก็เป็นอีกทางเลือกหนึ่งในการหาซื้อที่อยู่อาศัย ซึ่งผู้ที่มีส่วนเกี่ยวข้องไม่ว่าจะเป็นเจ้าของ หรือบริษัทนายหน้า ควรมีการตรวจสอบคุณภาพของสินค้า ปรับปรุงสภาพที่อยู่อาศัยให้อยู่ในสภาพที่ดี เพื่อเป็นยกระดับคุณภาพมาตรฐานของสินค้า และสร้างมูลค่าเพิ่มให้แก่สินค้าได้ด้วย เพราะการที่ราคาสินค้าถูกเพียงอย่างเดียวนั้น ไม่สามารถที่จะจูงใจผู้ซื้อได้เพราะถ้าหากผู้ซื้อต้องเสียค่าใช้จ่ายซ่อมบำรุงในราคาที่สูง 

         

นอกจากนี้บทบาทของภาครัฐ ยังสามารถเข้ามาช่วยโดยการที่มีมาตรการจูงใจในด้านสิทธิประโยชน์ ได้แก่ มาตรการยกเว้นค่าธรรมเนียมการโอน และค่าธรรมเนียมการจดจำนอง โดยอาจเป็นมาตรการช่วยเหลือสำหรับผู้ที่ต้องการเป็นเจ้าของบ้านหลังแรกที่มีรายได้น้อย โดยมาตรการยกเว้นค่าธรรมเนียมอาจมีการเรียกเก็บตามสัดส่วนของราคาบ้าน ที่ครอบคลุมถึงบ้านมือสองด้วย หรืออีกแนวทางหนึ่งรัฐอาจจะขยายเวลามาตรการสนับสนุนผู้ซื้อบ้านมือสองที่มีอยู่ เช่น มาตรการลดค่าธรรมเนียมการโอน จาก 2% เหลือ 0.01% และ ลดค่าธรรมเนียมการจดจำนองจาก 1% เหลือ 0.01% เป็นต้น ที่จะสิ้นสุดในวันที่ 31 ธันวาคม 2550

         

แนวทางหนึ่งที่สามารถช่วยพัฒนาคุณภาพของบ้านมือสองในตลาด คือ รัฐบาลอาจสนับสนุนให้ผู้ขายไม่ว่าเจ้าของบ้านหรือบริษัทนายหน้า มีการปรับปรุงสภาพของบ้านมือสอง โดยให้สามารถนำต้นทุนในการปรับปรุงซ่อมแซม (ไม่รวมค่าต่อเติม) มาใช้ในการยกเว้นภาษีในส่วนของผู้ขายได้ เนื่องจากผู้ขายปรับปรุง ซ่อมแซมแล้วบวกเข้าไปในราคาขายจะทำให้ต้องจ่ายภาษีในจำนวนสูงขึ้น ซึ่งไม่จูงใจให้ผู้ขายลงทุนปรับปรุงซ่อมแซม สินทรัพย์ให้ดีขึ้น

         

การดำเนินการภาครัฐที่ควรพิจารณาอีกประการหนึ่ง คือ การพัฒนาระบบข้อมูลบ้านมือสองที่เชื่อมโยงสินค้าที่รอขายของหน่วยงานสถาบันการเงินหรือบริษัทตัวแทนการขายบ้านมือสองมารวมไว้ที่จุดเดียว เพื่อให้ความสะดวกกับผู้สนใจค้นหาข้อมูลเกี่ยวกับบ้านมือสอง รวมทั้งเป็นการสร้างการรับรู้ต่อสินค้าในตลาดบ้านมือสองให้เป็นที่ยอมรับ โดยอาจเป็นการจัดทำศูนย์รวมข้อมูลบ้านมือสองที่ให้ข้อมูลเบื้องต้น ซึ่งผู้ที่สนใจอาจติดต่อโดยตรงกับเจ้าของพอร์ตสินค้านั้นๆต่อไป

 

 

ที่มา : ศูนย์วิจัยกสิกรไทย, บจ.

 

 

ข่าวบ้านมือสอง อื่นๆ