Loading

ภาษีธุรกิจเฉพาะขายบ้านพักอาศัย

วันที่ : 11 ตุลาคม 2549
ภาษีธุรกิจเฉพาะขายบ้านพักอาศัย

                    ครั้งที่แล้วได้กล่าวถึงภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาจากการขายบ้านพักอาศัยซึ่งต้องเสียภาษีเงินได้แน่ๆ เว้นแต่จะได้รับสิทธิการยกเว้นภาษี นอกจากนั้นยังมีภาษีธุรกิจเฉพาะและอากรแสตมป์มาเกี่ยวข้องจากการขายบ้านพักอาศัย หากต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ ก็จะไม่เสียอากรแสตมป์ แต่ถ้าไม่เสียภาษีธุรกิจเฉพาะ ก็จะต้องเสียอากรแสตมป์ แต่ถ้าไม่เสียภาษีธุรกิจเฉพาะ ก็จะต้องเสียอากรแสตมป์ เรียกง่ายๆ ว่าต้องเสียอย่างใดอย่างหนึ่ง แต่ต้องเป็นไปตามเงื่อนไขที่กฎหมายกำหนด

 

ท่านที่ซื้อบ้านพักอาศัยอยู่ในปัจจุบัน ไม่ว่าบ้านพักอาศัยนั้นจะเป้นคฤหาสน์ บ้านเดี่ยว ทาวน์เฮาส์ คอนโดมิเนียม หรือจะเรียกซื้ออื่นใดก็ตาม หากได้ขายบ้านพักอาศัยจะต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะในอัตราร้อยละ 3.3 (รวมภาษีท้องถิ่น) ของรายรับก่อนหักรายจ่ายใดๆ เว้นแต่จะได้ขายบ้านหลังจากพ้นเวลา 5 ปี นับแต่วันได้กรรมสิทธิ์มาโดยที่ท่านไม่มีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้าน หรือขายบ้านโดยท่านมีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้านไม่น้อยกว่า 1 ปี ก็จะไม่ต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ สำหรับการนับระยะเวลาในการได้กรรมสิทธิ์ให้นับตามมาตรา 193/5 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์โดยให้นับวันชนวัน เช่น ได้ซื้อบ้านพักอาศัยโดยได้กรรมสิทธิ์เมื่อวันที่ 20 มีนาคม 2548 ระยะเวลาได้มาครบ 1 ปี ในที่นี้จะตรงกับวันที่ 19 มีนาคม 2548

 

รายรับที่นำมาคำนวณภาษีธุรกิจเฉพาะ ให้ใช้ราคาซื้อขายจริงหรือราคาประเมินของกรมที่ดินสูงกว่ามาคำนวณภาษี กล่าวคือ หากราคาซื้อขายจริงสูงกว่าราคาประเมินให้ใช้ราคาซื้อขายจริง แต่ถ้าหากซื้อขายจริงต่ำกว่าราคาประเมิน ให้ใช้ราคาประเมินมาคำนวณภาษี

 

ตัวอย่าง นายเอกได้ซื้อบ้านพักอาศัยราคา 2,000,000 บาท และได้โอนกรรมสิทธิ์เป็นของตัวเองเมื่อวันที่ 20 มีนาคม 2545 ต่อมาได้ขายให้นายดี ในราคา 4,000,000 บาท โดยโอนกรรมสิทธิ์ให้เมื่อวันที่ 25 มีนาคม 2549 ราคาประเมินของกรมที่ดินในขณะนั้นเท่ากับ 3,500,000 บาท ทั้งนี้ นายเอก มิได้มีชื่อในทะเบียนบ้านดังกล่าวแต่อย่างใด

 

จากตัวอย่าง การนับระยะเวลาการได้มาจะเท่ากับ 4 ปี 6 วัน ทำให้ถือครองไม่เกิน 5 ปี นายเอกจะต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะจากราคาซื้อขาย 4,000,000 บาท เป็นจำนวนเท่ากับ 132,000 บาท (4,000,000x3.3%) แต่ถ้านายเอกมีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้านที่ขายไม่น้อยกว่า 1 ปี หรือถือครองบ้านเกินกว่า 5 ปี ก็จะไม่ต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะจำนวน 132,000 บาท แต่อย่างใด

 

แต่ถ้านายเอกชายบ้านโดยเข้าหลักเกณฑ์เงื่อนไขที่ไม่ต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ ก็จะต้องเสียอากรแสตมป์ในอัตรา 1 บาทต่อวงเงิน 200 บาท หรือเศษของ 200 บาท พูดง่ายๆ ว่าเสียในอัตราร้อยละ 0.50 บาท โดยให้ใช้ราคาประเมินของกรมที่ดินมาคิดคำนวณ จากตัวอย่างที่ผ่านมา ราคาประเมินของกรมที่ดินเท่ากับ 3,500,000 บาท นายเอกจะเสียอากรแสตมป์ ทั้งสิ้น 17,500 บาท ดังนั้นเสียอากรแสตมป์ จะถูกตังค์กว่าเสียภาษีธุรกิจเฉพาะเยอะ หากท่านเป็นนายเอกคงต้องวางแผนการขายบ้านแล้วละ

 

สำหรับผู้ซื้อบ้านพักอาศัยที่มีชื่อผู้ซื้อตั้งแต่ 2 คนขึ้นไป ที่ไม่ใช่คู่สมรสกัน กฎหมายถือว่าเป็นคณะบุคคลหรือห้างหุ้นส่วนสามัญที่มิใช่นิติบุคคลเมื่อขายบ้านพักอาศัยออกไป จะไม่ได้รับสิทธิยกเว้นภาษีธุรกิจเฉพาะจากการมีชื่อผู้ซื้อคนหนึ่งคนใดหรือทั้งหมดอยู่ในทะเบียนบ้านเกินกว่า 1 ปี หรือถือครองเกินกว่า 5 ปี

 

ครับ ท่านที่จะขายบ้านพักอาศัย นอกจากจะเสียภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาแล้ว ยังอาจจะต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะหรืออากรแสตมป์อย่างใด อย่างหนึ่งอีกด้วย ท่านต้องคิดคำนวณดูแล้วว่า วิธีใดจะจ่ายภาษีแบบประหยัด แต่ถ้าท่านขายบ้านหลังเก่า และซื้อบ้านหลังใหม่ อาจจะได้รับสิทธิการยกเว้นภาษีเงินได้ ภาษีธุรกิจเฉพาะและอากรแสตมป์ทั้ง 3 ประเภทเลยก็ได้หากเข้าเงื่อนไขที่กฎหมายกำหนด

 

 

ที่มา : หนังสือพิมพ์โพสต์ทูเดย์

 

 

ข่าวกฎหมายอสังหาฯ อื่นๆ