Loading

บ้านมือสองกระตุ้นเศรษฐกิ

วันที่ : 10 ตุลาคม 2549
บ้านมือสองกระตุ้นเศรษฐกิจ

                    ธุรกรรมเกี่ยวกับการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ประเภทที่อยู่อาศัยนั้นไม่แตกต่างไปจากการซื้อขายสินทรัพย์ประเภทอื่นๆ ที่ย่อมมีทั้งสินทรัพย์ใหม่และสินทรัพย์ที่ใช้แล้ว เช่น รถยนต์ รถจักรยานยนต์ โทรศัพท์มือถือ เครื่องใช้ไฟฟ้า และสินค้าคงทน (Durable Goods) อื่นๆ ซึ่งนอกจากซื้อขายแล้ว สำหรับสินค้าเหล่านี้ ในบางกรณีก็อาจมีการเช่าหรือเช่าซื้อด้วย ธุรกรรมเพื่อการเปลี่ยนมือด้านที่อยู่อาศัยจึงมี 3 มิติสำคัญ คือยอดขายบ้านใหม่ (New Home Sales) ยอดขายบ้านมือสอง (Existion Home Sales) และยอดการเช่าที่อยู่อาศัย (Rentals) ในกรณีของสินค้ามือสองอื่นๆ เราอาจใช้คำว่า Used แต่ในกรณีของบ้านหากใช้คำว่า Used คงไม่เหมาะเท่าไรนัก เพราะเราไม่ได้ ใช้บ้านแต่เราอาศัยอยู่ในบ้านที่เคยอาศัยอยู่แล้ว และถูกนำออกขายใหม่จึงน่าจะเรียกว่า Existing Home หรือ Resale Home น่าจะให้ความรู้สึกที่ดีกว่าสำหรับผู้ซื้อ

 

ขอยกตัวอย่างของสหรัฐอเมริกาให้เห็นภาพว่าตลาดบ้านมือสองนั้นใหญ่กว่าตลาดบ้านใหม่มาก โดยดูได้จากตัวเลขประจำเดือนสิงหาคม 2549 ที่เพิ่งได้รับการเปิดขายเมื่อปลายเดือนกันยายนที่ผ่านมา แสดงให้เห็นว่ายอดการซื้อขายบ้านมือสองในสหรัฐมีประมาณ 6,300,000 หน่วย ขณะที่การซื้อขายบ้านใหม่มีประมาณ 1,050,000 หน่วย หรืออาจกล่าวได้ว่ามีการซื้อขายเปลี่ยนมือบ้านมือสองกว่าบ้านใหม่ถึงประมาณ 6 เท่า ตัวเลขธุรกรรมการซื้อขายที่มีมากมายดังกล่าว ส่วนหนึ่งย่อมมาจากพฤติกรรมการอยู่อาศัยของชาวตะวันตก ที่มีการโยกย้ายถิ่น และเปลี่ยนที่อยู่อาศัยกันค่อนข้างบ่อย อีกส่วนหนึ่งก็เนื่องมาจาก ความรู้ความเข้าใจในการใช้ประโยชน์จากการสร้างมูลค่าที่อยู่อาศัยให้เป็นสินทรัพย์ (Equity Building) เพื่อการลงทุน (Investment) และอาจมีบ้างที่สร้างประโยชน์จากการเก็งกำไร (Speculation) ในบางโอกาสที่อสังหาริมทรัพย์อาจมีราคาเพิ่มขึ้นรวดเร็ว แต่วัตถุประสงค์ประเภทหลังคือการเก็งกำไรนั้น ไม่น่าสนับสนุนให้เกิดขึ้นมากนัก ไม่ว่าในตลาดใดๆ ของประเทศใดๆ

 

อีกเหตุผลหนึ่งที่สนับสนุนการซื้อขายบ้านมือสองในสหรัฐนั้น อาจเป็นด้วยเหตุผลว่าในประเทศดังกล่าวมีเครื่องไม้เครื่องมือ หรือมีองค์กรหน่วยงาน หรือมีกลไกที่สนับสนุนให้เกิดธุรกรรมเช่นว่านั้นได้ง่าย เช่น การมีกฎหมายเอสโครว์ หรือมีบริษัทนายหน้าอสังหาริมทรัพย์ที่ทำหน้าที่ได้อย่างมีประสิทธิภาพ ทำให้การซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ส่วนใหญ่กระทำผ่านบริษัทนายหน้าอสังหาริมทรัพย์ (Real Estate Agent) และติดตามผลได้ภายหลังการซื้อขาย ตรงกันข้ามกับในประเทศไทย ที่การซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ ประเภทที่อยู่อาศัย ยังคงเป็นการซื้อขายโดยตรงระหว่างผู้ประสงค์จะขายและผู้ประสงค์จะซื้อเป็นส่วนใหญ่ แม้จะไม่มีตัวเลขแน่นอนแต่ผู้เขียนประมาณจากการสำรวจเบื้องต้นได้ว่าในการซื้อขายที่อยู่

อาศัยทุก 4 หลัง จะมีเพียงหลังเดียวที่เป็นการซื้อขายผ่านบริษัทตัวแทนนายหน้า ที่เหลืออีก 3 หลัง ล้วนเป็นการติดต่อซื้อขายกันโดยตรง หรือในระยะหลังวิกฤตเศรษฐกิจเป็นต้นมา ก็เริ่มมีความนิยมซื้อขายผ่านการประมูลสินทรัพย์ของสถาบันการเงิน บริษัทบริหารสินทรัพย์ และกรมบังคับคดี

 

ผู้บริหารสมาคมนายหน้าอสังหาริมทรัพย์ เคยประมาณให้ฟังว่า น่าจะมีบริษัทนายหน้าอสังหาริมทรัพย์ ในประเทศไทย รวมกันราว 400 บริษัทขึ้นไป แต่ส่วนใหญ่เป็นบริษัทเล็กๆ ใช้คนในครอบครัวช่วยกันหาลูกค้า และยังไม่มีกฎหมายควบคุมดูแลนอกเหนือไปจากการเป็นสมาชิกของสมาคมซึ่งย่อมมีกฎเกณฑ์จรรยาบรรณ และระเบียบปฏิบัติตามสมควร แต่สำหรับบริษัทนายหน้าอสังหาริมทรัพย์ที่ไม่ได้เป็นสมาชิก ก็ยังไม่ชัดเจนว่าจะควบคุมกันอย่างไร จึงเกิดมีแนวความคิดจากภาครัฐ ในการที่จะพยายามร่างกฎหมายวิชาชีพนายหน้าอสังหาริมทรัพย์ขึ้นมาสักฉบับหนึ่งในทำนองเดียวกับวิชาชีพทางบัญชีและอื่นๆ โดยในชั้นนี้ได้มีการจัดตั้งคณะทำงานขึ้นมาแล้วชุดหนึ่ง เพื่อทำหน้าที่ศึกษาหาแนวทางที่เหมาะสมของกฎหมาย ขณะเดียวกัน ก็มีแนวความคิดในการจัดตั้งศูนย์ข้อมูลนายหน้าอสังหาริมทรัพย์ เพื่อรวบรวมข้อมูลเกี่ยวกับบริษัทนายหน้าอสังหาริมทรัพย์ที่มีอยู่ เพื่อให้เกิดประโยชน์ต่อผู้บริโภค สามารถใช้บริการของบริษัทนายหน้าอสังหาริมทรัพย์ ที่มีตัวตนถูกต้อง และมีความน่าเชื่อถือได้โดยสะดวก โดยในระหว่างที่ยังไม่มีกฎหมายก็อาจใช้วิธีขึ้นบัญชี (List) ไว้ก่อน และเมื่อมีกฎหมายเรียบร้อยแล้วก็เปลี่ยนไปขึ้นทะเบียน (Register) แทน การดำเนินการเพื่อขึ้นบัญชีบริษัทนายหน้าอสังหาริมทรัพย์ น่าจะกระทำได้ในเร็วๆ นี้ ส่วนเรื่องของการร่างกฎหมายย่อมต้องเป็นไปตามกระบวนการนิติบัญญัติ ดังนั้นจะช้าหรือเร็วเพียงใด จึงยังไม่อาจทราบได้

 

นอกจากความพยายามดังกล่าว ซึ่งถือเป็นการส่งเสริมให้เกิดธุรกรรมบ้านมือสองทางอ้อมแล้ว ภาครัฐยังได้ออกมาตรการส่งเสริมบ้านมือสอง โดยการใช้สิทธิประโยชน์แก่ทั้งผู้ซื้อและผู้ขาย เฉพาะช่วยเวลาถึงสิ้นปี 2550 สำหรับการขายบ้านหลังเก่า และซื้อบ้านมือสองเป็นที่อยู่อาศัยหลังใหม่ ประเด็นที่สำคัญได้แก่ การลดหย่อนค่าธรรมเนียมจดทะเบียนในการโอนอสังหาริมทรัพย์ สำหรับผู้ซื้อและผู้ขายจากปกติร้อยละ 2 บาท เหลือร้อยละ 1 สตางค์ โดยคิดจากราคาประเมินหลักทรัพย์ และลดหย่อนค่าธรรมเนียมการจดจำนองอสังหาริมทรัพย์ สำหรับผู้ซื้อจากปกติร้อยละ 1 บาท เหลือร้อยละ 1 สตางค์ โดยคิดจากวงเงินสินเชื่อที่อยู่อาศัย นอกจากนั้นยังยกเว้นอากรแสตมป์ สำหรับผู้ขายที่ปกติคิดร้อยละ 50 สตางค์ กลายเป็นไม่คิดเลย ทั้งนี้โดยมีเงื่อนไขการลดหย่อนบางประการ

 

เมื่อเขียนเรื่องบ้านมือสองแล้ว จึงควรจะได้แจ้งข่าวให้ผู้บริโภคที่ประสงค์จะซื้อหาบ้านมือสองได้รับทราบว่า ในระหว่างวันศุกร์ที่ 13 ถึงวันอาทิตย์ที่ 15 ตุลาคมนี้ ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ กำหนดจัดงาน มหกรรมบ้านมือสองแห่งชาติ ครั้งที่ 2 “ขึ้น ณ ศูนย์การประชุมแห่งชาติสิริกิติ์ โดยบรรดาบริษัทนายหน้าอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำรวมทั้งบริษัทสินทรัพย์ จะนำบ้านมือสองจำนวนรวมกันทุกรายมากกว่า 20,000 หน่วย ออกประกาศขาย และมีสถาบันการเงินหลายแห่งรวมทั้ง ธนาคารอาคารสงเคราะห์ ขวัญใจผู้บริโภคระดับรากแก้ว ก็จะมาเปิดบูธพร้อมข้อเสนอสินเชื่อที่อยู่อาศัยในเงื่อนไขพิเศษ ผ่อนน้อย ผ่อนนาน กู้ได้ในวงเงินสูง เป็นต้น นอกจากนี้ภายในงานยังมีบริการตรวจสอบข้อมูลเครดิตของผู้บริโภค และบริการให้คำปรึกษาแนะนำโดยหน่วยงานและสมาคมต่างๆ ด้านอสังหาริมทรัพย์

 

การสนับสนุนส่งเสริมธุรกรรมบ้านมือสองให้มีการขยายตัว เป็นการกระตุ้นให้ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ทั้งระบบขยายตัวตามไปด้วย เพราะผู้ที่ขายบ้านมือสองแล้วยังมีโอกาสที่จะไปซื้อหาบ้านหลังใหม่ซึ่งอาจเป็นบ้านที่ผู้ประกอบการนำออกขายใหม่เอี่ยม หรือาจไปจัดหาจัดซื้อที่ดินเอง และใช้บริการรับสร้างบ้านหลังใหม่ หรืออาจกลับไปซื้อหาบ้านมือสองของคนอื่นมาอยู่อาศัยต่อก็เป็นไปได้ทั้งสิ้น แต่ทั้งหมดล้วนแล้วแต่จะช่วยกระตุ้นให้เกิดการหมุนเวียนของวงจรเศรษฐกิจในส่วนนี้ได้ทั้งสิ้น บ้านมือสองและบ้านใหม่จึงเป็นสินค้าที่ Complement หรือสนับสนุนส่งเสริมซึ่งกันและกันให้อสังหาริมทรัพย์ภาคที่อยู่อาศัยมีภาพรวมที่สมบูรณ์ยิ่งขึ้น

 

 

ที่มา : หนังสือพิมพ์โพสต์ทูเดย์

 

 

ข่าวบ้านมือสอง อื่นๆ