Loading

คุณสมบัติหมู่บ้านจัดสรรที่จัดระเบียบได

วันที่ : 18 กรกฎาคม 2549
คุณสมบัติหมู่บ้านจัดสรรที่จัดระเบียบได้

                    พ.ร.บ.การจัดสรรที่ดิน พ.ศ.2543 บัญญัติให้หมู่บ้านทุกโปรเจ็กต์ที่ปลูกขายทั่วประเทศไทยสามารถนำไปจดทะเบียนเป็นนิติบุคคลต่อเจ้าพนักงานที่ดินได้ทุกราย ไม่ว่าจะเป็นโครงการเก่าที่ผุดขึ้นเมื่อหลายสิบปีก่อน หรือเป็นหมู่บ้านที่เพิ่งได้รับอนุญาตใหม่ๆ หมาดๆ ช่วงปีสองปีหลัง การจะเข้าสู่กระบวนการจดทะเบียนนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรตามบทบัญญัติของกฎหมายจัดสรรดีเวลลอปเปอร์ในฐานะผู้ขายจะต้องแจ้งพ้นจากภาระหน้าที่บำรุงรักษาสาธารณูปโภคต่อผู้ซื้อบ้านและที่ดิน พร้อมแจ้งรายการทรัพย์สินส่วนกลาง 3 วิธี

                    หนึ่ง ส่งเป็นจดหมายลงทะเบียนถึงผู้ซื้อทุกราย

                    สองลงโฆษณาแจ้งความประกาศในหนังสือพิมพ์วางจำหน่ายแพร่หลายในท้องที่นั้นๆ ไม่น้อยกว่า 3 วัน

                    สาม ปิดประกาศสำเนาหนังสือแจ้งผู้ซื้อ โดยต้องมีลูกบ้านลงที่ชื่อให้การรับรองจำนวน 5 ท่านเป็นอย่างน้อย

 

                    แต่ก่อนจะถึงกระบวนการที่ว่า ทั้งผู้ซื้อและผู้ขายจะต้องสำรวจตรวจตรารายละเอียดโครงการที่จะนำไปจดทะเบียนนิติบุคคลให้ละเอียดถ้วนถี่เสียก่อน มิฉะนั้นอาจจะ ตกม้าตายกลางคัน ซึ่งมีโอกาสเป็นไปได้สูงทีเดียว ว่าที่จริงแล้วหมู่บ้านจัดสรรที่จะจัดระเบียบตามข้อบัญญัติของกฎหมายต้องมีคุณสมบัติ 5 ประการดังต่อไปนี้ คุณสมบัติข้อแรก ต้องมีใบอนุญาตจัดสรรที่ออกให้โดยหน่วยงานราชการและผ่านการเห็นชอบของคณะกรรมการจัดสรรที่ดินกรุงเทพมหานครและหรือที่ดินจังหวัดสาขา หากไม่มีเอกสารสำคัญฉบับดังกล่าว อันเนื่องมาจากเจตนาหลีกเลี่ยงกฎหมายปลูกบ้านไม่ถึง 9 แปลง หรือผุดโปรเจ็กต์ก่อน พ.ศ.2515 ถือเป็นหมู่บ้านเถื่อน ไม่สามารถจดทะเบียนนิติบุคคลหมู่บ้านได้  คุณสมบัติประการที่สองต้องมีสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินและสิ่งปลูกสร้างเกินครึ่งอย่างเช่น หมู่บ้านโคตะระเศรษฐีมีจำนวน 100 หลังคาเรือน จะต้องมีผู้ซื้ออย่างน้อย 51 แปลงขึ้นไปถึงจะเข้าข่าย คุณสมบัติประการที่สามต้องผ่านการตรวจรับรองว่าสาธารณูปโภคส่วนรวมในหมู่บ้านมีการก่อสร้างครบถ้วนครบทุกรายการแต่ถ้าจะให้ชัวร์จริงๆ โครงการนั้นๆ ได้ถอนเงินค้ำประกันก่อสร้างสาธารณูปโภคจากกรมที่ดินให้เรียบร้อยเสียก่อน  คุณสมบัติข้อนี้

ท่านอธิบดีกรมที่ดินได้ออกหนังสือเวียนถึงกรมการจัดสรรทุกคณะ ในหนังสือเลขที่ มท 0517.2/ว สว. 9 กรกฎาคม  2547 ความว่า

 

                    การนับระยะเวลาดังกล่าว ให้เริ่มนับตั้งแต่วันที่ผู้จัดสรรที่ดินได้จัดทำสาธารณูปโภค ทั้งโครงการแล้วเสร็จ และได้รับการตรวจสอบรับรองจากคณะกรรมการจัดสรรที่ดินจังหวัด หรือคณะอนุกรรมการหรือบุคคลหนึ่งบุคคลใดที่คณะกรรมการจัดสรรที่ดินจังหวัดมอบหมายเป็นต้น คุณสมบัติประการที่สี่ต้องหลังการก่อสร้างสาธารณูปโภคแล้วเสร็จไม่น้อยกว่า 1 ปีแปลว่า ผู้จัดการต้องมีภาระหน้าที่บริหารการจัดการหมู่บ้านของตัวเองไปก่อนสักระยะ ใช่ผุดโปรเจ็กต์วันนี้ อีกเดือนสองเดือนต่อมาส่งจดหมายหรือประกาศโฆษณาในสื่อสิ่งพิมพ์และติดป้ายแจ้งพ้นความรับผิดชอบได้เลย ความในคุณสมบัติประการที่ 4 เป็นประกาศของคณะกรรมการจัดสรรที่ดินกลาง ลงวันที่ 7 พฤศจิกายน 2545 คัดลอกมาให้พินิจพิจารณาในย่อหน้าข้างล่าง การยื่นคำขออนุญาตทำการจัดสรรที่ดิน ผู้ขอทำการจัดสรรที่ดินต้องกำหนดระยะเวลาในการบำรุงรักษาสาธารณูปโภคไว้น้อยกว่า 1 ปี นับแต่วันที่จัดทำสาธารณูปโภคทั้งโครงการแล้วเสร็จ

 

                    คุณสมบัติประการที่ห้า ต้องครบกำหนดที่แจ้งตอนยื่นจัดสรรอย่างเช่น ระบุเอาไว้ว่า 3 หรือ 5 ปี เมื่อยังไม่ครบถ้วนตามนั้น ก็ยังไม่เข้าข่ายจะนำไปจดทะเบียนเป็นนิติบุคคลหมู่บ้านได้ตามกฎหมาย แปลไทยเป็นไทย คือ ผู้ประกอบการต้องทำหน้าที่ดูแลรับผิดชอบไปก่อน จะแจ้งพ้นจากภาระความรับผิดชอบหาได้ไม่ ยกตัวอย่างให้ชัดๆ สักโครงการ สมมติว่า หมู่บ้านเมืองดอกไม้ตอนยื่นขอจัดสรรที่ดิน ผู้ขายแจ้งว่าโปรเจ็กต์ตัวเขาจะขอทำหน้าที่บริหารการจัดการหลังขาย 5 ปี ก็ต้องเป็นตามระยะเวลาตามนั้น จะมาเปลี่ยนใจตอนหลังขอลดเหลือ 2 หรือ 3 ปีกระทำมิได้ แม้จะชักแม่น้ำสักกี่สิบสายมาอรรถาธิบายถึงความจำเป็น คณะกรรมการจัดสรรที่ดินก็ไม่รับฟัง คุณสมบัติทั้งหลายทั้งปวงที่ว่าๆ มาถือเป็นปัจจัยสำคัญที่ทั้งผู้ซื้อและผู้ขายจะต้องสำรวจตรวจตราให้ครบถ้วนเสียก่อน มิฉะนั้นพอยื่นจดทะเบียนนิติบุคคลหมู่บ้านอาจจะตกม้าตาย

 

 

ที่มา : หนังสือพิมพ์โพสต์ทูเดย์

 

 

ข่าวกฎหมายอสังหาฯ อื่นๆ