Loading

โยธาฯปลดล็อกใบอนุญาตก่อสร้าง ฟื้นตึกร้างอุ้มแบงก์-กระตุ้นอสังห

วันที่ : 6 กรกฎาคม 2549
โยธาฯปลดล็อกใบอนุญาตก่อสร้าง ฟื้นตึกร้างอุ้มแบงก์-กระตุ้นอสังหา

                    แหล่งข่าวจากบริษัทอสังหาริมทรัพย์รายหนึ่ง เปิดเผย ""ประชาชาติธุรกิจ"" ว่า เบื้องลึกที่กระทรวงการคลังรับเป็นเจ้าภาพในการสานต่อนโยบายรื้อฟื้นตึกร้างในเขตกรุงเทพฯและ ปริมณฑล จำนวน 508 แห่งนั้น เป็นเพราะรัฐบาลต้องการขับเคลื่อนเศรษฐกิจจากของที่มีอยู่เพื่อสร้างมูลค่าเพิ่มหรือ value added จากอสังหาริมทรัพย์โดยรวม โดยนายธนาคารและผู้ประกอบการต่างก็เห็นพ้องต้องกัน

 

                    รายงานข่าวแจ้งว่า ผู้ประกอบการที่เล็งจะซื้อที่ดินในเมืองมีอยู่หลายบริษัท อาทิ แสนสิริ, พลัส พร็อพเพอร์ตี้ พาร์ทเนอร์, ศุภาลัย, แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์, เอเชี่ยน พร็อพเพอร์ตี้, ไรมอนแลนด์, พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค, ที.ซี.ซี.แคปปิตอลแลนด์, ธนาพัฒน์ พร็อพเพอร์ตี้ ในเครือเล้าเป้งง้วน, โนเบิล ดีเวลล็อปเม้นท์, ซิตี้ ดีเวลล็อปเม้นท์, แอล.พี.เอ็น.ดีเวลล็อปเม้นท์, แกรนด์ ยูนิตี้ เป็นต้น

 

                    ที่ต่างออกไปและแสดงจุดยืนชัดเจนว่าจะไม่ซื้อที่ดินในเมืองตอนนี้คือ บริษัท เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น จำกัด (มหาชน) ของตระกูล ""ชินวัตร"" แต่จะหันหางเสือไปกว้านซื้อที่ดินแถบชานเมืองแทนด้วยเม็ดเงินกว่า 2,000 ล้านบาท

 

                    ส่วนที่เล็งซื้อโครงการเก่าก็มีหลายบริษัท อาทิ ที.ซี.ซี.แลนด์, กลุ่มไทยวา, แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์, เอเชี่ยน พร็อพเพอร์ตี้, ซิตี้ ดีเวลล็อปเม้นท์ เป็นต้น

 

                    นายกคอนโดฯ-กองทุนแลนด์ฯเชียร์นายอธิป พีชานนท์ นายกสมาคมอาคารชุดไทย ให้ความเห็นว่า การแก้ปัญหาอาคารสร้างค้างเป็นเรื่องที่ดี แต่ต้องแก้กฎหมาย เนื่องจากมีบางอาคารที่ใบอนุญาตหมดอายุไปแล้วและไม่สามารถนำมาพัฒนาต่อตามกฎหมายผังเมืองฉบับใหม่ได้เพราะติดปัญหาระยะถ่อยร่น นอกจากนี้สภาพโครงสร้างก็เป็นเรื่องสำคัญและต้องอยู่ในสภาพที่พร้อมที่จะให้คนใหม่เข้าไปพัฒนาต่อได้ ขณะเดียวกันสถาบันการเงินก็ต้องสร้างแรงจูงใจในการให้สินเชื่อด้วย

 

                    นายธงชัย จิรดิลก กรรมการผู้จัดการ บริษัท เอเซีย แอสเสท แอดไวซอรี่ จำกัด บริษัทที่ปรึกษาและบริหารจัดการการลงทุนเกี่ยวกับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ในกลุ่มแลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ แสดงเห็นด้วยกับแนวคิดดังกล่าว โดยเฉพาะการแก้ไขกฎระเบียบที่ยังเป็นปัญหาต่อการพัฒนา แต่ผลครั้งนี้คงไม่ทำให้โครงการก่อสร้างค้างถูกปัดฝุ่นทั้งหมดในทันที เพราะนักลงทุนยังไม่มั่นใจในสถานการณ์ แต่น่าจะเป็นแบบค่อยเป็นค่อยไปมากกว่า ถ้าไม่ตั้งราคาขายไว้สูงเกินไป โอกาสจะถูกเทกโอเวอร์ก็มีมาก เห็นได้จากปัจจุบันอาคารก่อสร้างค้างในย่านใจกลางเมืองถูกซื้อไปพัฒนาต่อจำนวนมากในช่วงก่อนหน้านี้ และถึงขณะนี้ในทำเลใจกลางเมืองน่าจะเหลือตึกที่ก่อสร้างค้างไม่มากนัก

 

                    รักษาการนายกฯ สั่งลุยดร.สมชัย สัจจพงษ์ รองผู้อำนวยการสำนักงานเศรษฐกิจการคลัง (สศค.) เปิดเผยว่า กรณีที่กระทรวงการคลังได้เข้าไปเป็นเจ้าภาพในการแก้ไขปัญหาตึกร้างทั่วประเทศนั้น เรื่องของเรื่องมาจากแนวนโยบายสมัยคณะรัฐมนตรีนัดพิเศษ พ.ต.ท.ทักษิณ ชินวัตร รักษาการนายกรัฐมนตรี ได้สั่งการให้กระทรวงการคลังเข้าไปมีส่วนร่วมแก้ปัญหาอาคารที่ยังก่อสร้างไม่เสร็จ แล้วเร่งนำมาปรับปรุงหรือบริหารจัดการใหม่ เพื่อให้เกิดประโยชน์สูงสุดต่อระบบเศรษฐกิจ

 

                    หลังจากนั้นนายทนง พิทยะ รัฐมนตรีว่าการกระทรวงการคลัง ได้สั่งให้ สศค.สำรวจหาข้อมูลตึกร้างในเขตกรุงเทพฯและปริมณฑล และพบว่าในปี 2544 มีอาคารที่สูงเกินกว่า 5 ชั้นและยังก่อสร้างไม่เสร็จมีมากถึง 508 แห่ง ล่าสุดได้ก่อสร้างต่อเติมจนเสร็จแล้ว 227 แห่ง ยังเหลืออาคารที่สร้างค้างอีก 281 แห่ง หรือคิดเป็นพื้นที่ใช้สอย 6.2 ล้านตารางเมตร

 

                    เมื่อได้ข้อมูลในเบื้องต้นมาแล้ว ทาง สศค.ได้เสนอให้รัฐมนตรีว่าการกระทรวงการคลังรับทราบและสั่งการต่อให้นายศุภรัตน์ ควัฒน์กุล ปลัดกระทรวงการคลัง เชิญหน่วยงานที่เกี่ยวข้องมาหารือ ได้แก่ ธนาคารเฉพาะกิจของรัฐทั้ง 6 แห่ง สมาคมธนาคารไทย ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (สังกัดธนาคารอาคารสงเคราะห์) บรรษัทบริหารสินทรัพย์ไทย (บสท.) บริษัทบริหารสินทรัพย์กรุงเทพพาณิชย์ จำกัด เร่งสำรวจและหาข้อมูลเพิ่มเติม พร้อมกับศึกษาหาแนวทางแก้ไขอย่างเป็นระบบมาเสนอต่อที่ประชุมในครั้งต่อไป

 

                    โยธาฯเร่งเปิดล็อกแก้กฎหมายแหล่งข่าวจากศาลาว่าการกรุงเทพมหานคร (กทม.) เปิดเผย ""ประชาชาติธุรกิจ"" ว่า ผังเมืองรวมกรุงเทพมหานครฉบับใหม่ไม่มีผลกับโครงการร้าง เพราะส่วนใหญ่ได้ขออนุญาตก่อสร้างมาแล้วตั้งแต่ผังเมืองฉบับเก่า แต่ปัญหาใหม่คือเรื่องการต่ออายุใบอนุญาตก่อสร้าง ซึ่งต้องทำตามหลักเกณฑ์ของกรมโยธาธิการและผังเมือง ในกฎกระทรวงฉบับที่ 57 ซึ่ง กทม.ต้องปฏิบัติตามกฎกระทรวงดังกล่าว ไม่มีสิทธิ์ที่จะไปยกเว้นอะไรได้

 

                    แหล่งข่าวกล่าวว่า แต่ถ้าเจ้าของอาคารร้างต้อง การปรับเปลี่ยนประโยชน์ใช้สอยภายในอาคารใหม่ ก่อนขออนุญาตจะต้องทำตามหลักเกณฑ์ของผังเมืองใหม่ ซึ่งปัญหาจริงๆ อยู่ที่การต่ออายุใบอนุญาตก่อสร้างเท่านั้น

 

                    นายฐิระวัตร กุลละวณิชย์ อธิบดีกรมโยธา ธิการและผังเมือง กล่าวว่า นโยบายของกระทรวงการคลัง กรมยังไม่ทราบ แต่เพื่อช่วยผู้ประกอบการอาคารร้าง ขณะนี้กรมอยู่ระหว่างปรับปรุงแก้ไขเพิ่มเติมกฎกระทรวง 2 ฉบับ ตามกฎหมายควบคุมอาคาร พ.ศ.2522 คือ ฉบับที่ 57 (พ.ศ.2544) ว่าด้วยการแก้ไขเพิ่มเติมกฎกระทรวงฉบับที่ 10 (พ.ศ.2528) เพื่อกำหนดหลักเกณฑ์ในการกำหนดอายุและการต่ออายุใบอนุญาตก่อสร้างหรือดัดแปลงอาคาร ตลอดจนมาตรการผ่อนผันให้เจ้าของอาคารซึ่งก่อสร้างหรือดัดแปลงไม่เสร็จ ภายในอายุใบอนุญาตและไม่ได้รับการต่ออายุใบอนุญาต หรือใบอนุญาตใหม่สามารถขออนุญาต เพื่อดำเนินการก่อสร้างหรือดัดแปลงอาคารต่อไปจนเสร็จหรือสามารถใช้งานได้อย่างปลอดภัย

 

                    กฎกระทรวงฉบับที่ 55 (พ.ศ.2543) ว่าด้วยการกำหนดลักษณะ แบบ รูปทรง สัดส่วน เนื้อที่ ที่ตั้งของอาคาร ระดับเนื้อที่ของที่ว่างภายนอกอาคารหรือแนวอาคาร และระยะหรือระดับระหว่างอาคารกับอาคารหรือเขตที่ดินของผู้อื่นหรือระหว่างอาคารกับถนนทางเท้าหรือที่สาธารณะ

 

                    นายฐิระวัตรกล่าวว่า กฎกระทรวงทั้งสองฉบับเป็นกฎหมายใหม่ที่ทำให้ผู้ประกอบการอาคารร้างสานต่อโครงการไม่ได้ เพราะใบอนุญาตหมดอายุแล้ว แต่เมื่อจะมาขอใหม่จะต้องทำตามกฎหมายใหม่นี้ ซึ่งจะทำให้ผู้ประกอบการสร้างได้ไม่เหมือนเดิมที่เคยขอไว้ เช่น สร้างได้ไม่เต็มแบบที่ขอไว้ ต้องมีการเว้นระยะถอยร่น ระยะห่างของอาคาร เป็นต้น ทำให้ใช้ประโยชน์ได้เท่าที่จำเป็น กรมจะแก้ไขให้ก่อสร้างได้เหมือนเดิมตามที่ขออนุญาตไว้แต่แรก

 

                    ""แต่จะช่วยแก้ปัญหาเฉพาะผู้ประกอบการที่ยื่นขอใบอนุญาตก่อสร้าง ปี 2535-2543 เท่านั้น เพราะช่วงเวลานั้นยังไม่มีกฎกระทรวงบังคับใช้ แต่ผู้ประกอบการที่มาขออนุญาตหลังจากนี้ คือ ปี 2544-2549 จะต้องทำตามหลักเกณฑ์ของกฎหมายใหม่ทุกอย่าง เพราะกฎกระทรวงมีผลบังคับใช้แล้ว""

 

                    เปิดโพยทำเลตึกร้างมากสุดรายงานข่าวแจ้งว่า ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ระบุผลสำรวจอาคารสร้างค้างอย่างละเอียดยิบทั้ง 281 อาคาร ประกอบด้วย ทำเลกรุงเทพฯชั้นใน

 

                    มี 113 อาคาร แบ่งเป็นที่อยู่อาศัย 216 อาคาร อาคารพาณิชย์ 52 อาคาร สำนักงาน 4 อาคาร และอื่นๆ 9 อาคาร โดยเขตห้วยขวางมีมากที่สุด 18 อาคาร รองลงมาคือเขตดินแดง 12 อาคาร เขตบางรัก 11 อาคาร เขตปทุมวัน, เขตป้อมปราบ ศัตรูพ่าย และเขตวัฒนา มีเขตละ 10 อาคาร เขตคลองเตย มี 9 อาคาร ทำเลกรุงเทพฯชั้นกลาง มี 140 อาคาร เป็นที่อยู่อาศัย 126 อาคาร อาคารพาณิชย์ 10 อาคาร และอื่นๆ 4 อาคาร เขตบางเขนมีมากที่สุด 21 อาคาร รองลงมาเป็นเขตบึงกุ่ม 22 อาคาร และเขตบางกะปิ มี 10 อาคาร ส่วนเขตดอนเมืองกับประเวศ มีเขตละ 9 อาคารทำเลกรุงเทพฯชั้นนอก มี 17 อาคาร เป็นที่อยู่อาศัย 16 อาคาร และอื่นๆ 1 อาคาร เขตบางขุนเทียนมีมากสุด 3 อาคาร รองลงมาคือคลองสามวา 2 อาคาร

 

                    ตัวอย่างผู้ที่ยื่นขออนุญาตก่อสร้าง ได้แก่ บริษัท จุลกฤษณ์ จำกัด ขอสร้างอาคารสูง 7 ชั้น ประเภทที่พักอาศัย ซอยโชคชัยร่วมมิตร, บริษัท อาลาดิน อพาร์ทเม้นท์ จำกัด อาคารสูง 8 ชั้น ที่พักอาศัย ซอยพหลโยธิน 30, จุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัย อาคารสูง 40 ชั้น อาคารพาณิชย์-สำนักงาน-ที่พักอาศัย ถนนพระรามที่ 4, บริษัท เพลินจิตอาเขต จำกัด อาคารสูง 35 ชั้น อาคารพาณิชย์-สำนักงาน ถนนเพลินจิตบริษัท แปซิฟิค กรุ๊ป จำกัด อาคารสูง 9 ชั้น 2 อาคาร ที่พักอาศัย ถนนเย็นอากาศ, บริษัท เซ็นทรัลพลาซา จำกัด อาคาร 33 ชั้น อาคารพาณิชย์-โรงแรม-ที่พักอาศัย ถนนสีลม, บริษัท ไพรม์เอ็กเซ็ลเลนซี ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด อาคารสูง 8 ชั้น ที่พักอาศัย ถนนสีลม ซอย 13, บริษัท สุริวงศ์ คอมเพล็กซ์ จำกัด อาคารสูง 42 ชั้น สำนักงาน-อาคารพาณิชย์  ถนนสุริวงศ์ บริษัท แอล.พี.เอ็น. ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) อาคาร 30 ชั้น สำนักงาน คลองเตย, บริษัท ซิตี้ คอนโด จำกัด อาคารสูง 8 ชั้น ที่พักอาศัย ซอยศาลาแดง 2 แขวงสีลม ซึ่งอาคารบางแห่งได้พัฒนาเสร็จแล้ว แต่บางอาคารยังรอการพัฒนาอยู่ แต่ติดปัญหาหลายประการ ไม่ว่าจะเป็นการเจรจากับเจ้าหนี้ หรือตัวอาคารมีปัญหาเรื่องโครงสร้าง ฯลฯ

 

 

ที่มา : หนังสือพิมพ์ประชาชาติธุรกิจ

 

 

ข่าวกฎหมายอสังหาฯ อื่นๆ