Loading

นักวิชาการแย้งราคาที่ดินสุวรรณภูมิ ปัญหาเพียบชี้เสกเมืองใหม่ข้ามคืนรอหลายชาต

วันที่ : 27 มิถุนายน 2549
นักวิชาการแย้งราคาที่ดินสุวรรณภูมิ ปัญหาเพียบชี้เสกเมืองใหม่ข้ามคืนรอหลายชาติ

                    จากกระแสการจัดตั้งจังหวัดที่ 77 หรือสุวรรณภูมิมหานคร ที่ร้อนแรงมาตั้งแต่ปลายปีที่แล้วและเงียบไปพักหนึ่ง จนกระทั่งคณะรัฐมนตรีได้มีการอนุมัติในร่างพระราชบัญญัติการจัดตั้งสุวรรณภูมิมหานคร จากการประชุมคณะรัฐมนตรีเมื่อวันอังคารที่ 20 มิถุนายนที่ผ่านมา ทำให้เรื่องนี้เป็นที่สนใจอีกครั้ง ประเด็นการสมควรหรือไม่สมควรในการจัดตั้งยังคงต้องถกเถียงกันต่อไป แต่ประเด็นที่ควรจะเป็นที่รับทราบของสาธารณชนก็คือจะเป็นการปั่นราคาที่ดินอีกหรือไม่นั้น

 

                    นายวสันต์ คงจันทร์ รองกรรมการผู้จัดการ บริษัท เอเจนซี ฟอร์เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส จำกัด เปิดเผยว่า ก่อนหน้านี้มีข่าวปล่อยว่าการจัดตั้งจังหวัดใหม่นี้จะทำให้ราคาที่ดินรอบสนามบินสุวรรณภูมิพุ่งกระฉูดเป็น 100 เท่า แต่ความจริงก็คือจากผลการสำรวจราคาที่ดินในเขตกรุงเทพฯ ปริมณฑล มาอย่างต่อเนื่องทุกปีตั้งแต่ปี 2549 ถึงปัจจุบันของบริษัท พบว่าการเปลี่ยนแปลงราคาที่ดินรอบสนามบินสุวรรณภูมิทั้งสี่ทิศด้านเหนือ ใต้ ออก ตก ถ้านับจากช่วงที่ราคาที่ดินต่ำสุดในปี 2541 ถึงในปี 2548 ราคาที่ดินเพิ่มขึ้นโดยเฉลี่ยทุกทิศทางประมาณ 28% เท่านั้น (เทียบกับค่าเฉลี่ยราคาที่ดินในกรุงเทพฯปริมณฑลจากปี 2541 ถึงปี 2548 ที่เพิ่มประมาณ 18%) และในปี 2548 เพิ่มเฉลี่ยเพียง 5% เท่านั้นและในปีนี้ก็น่าจะใกล้เคียงกับปีที่แล้ว อย่างไรก็ตาม หากพิจารณาเฉพาะจุด ราคาที่ดินอาจเพิ่มสูงกว่านี้ (บางบริเวณอาจเพิ่มเป็น 1-2 เท่า) แต่หากเป็นค่าเฉลี่ยโดยรอบสนามบินแล้วเพิ่มไม่มาก เพราะพื้นที่โดยรอบมีข้อจำกัดทางกฎหมายพอสมควรโดยเฉพาะเรื่องผังเมืองที่เป็นพื้นที่สีเขียว (ชนบทและเกษตรกรรม) ประกาศกระทรวงมหาดไทยเรื่องการควบคุมการก่อสร้างอาคารรอบสนามบินประกาศกระทรวงคมนาคมเรื่องเขตปลอดภัยในการบิน เป็นต้น

 

                    ทั้งนี้ สาเหตุที่ราคาที่ดินไม่เพิ่มมากนักอีกประการหนึ่งคือ การซื้อที่ดินรอบสนามบินกว่า 80% เพื่อการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัย ซึ่งส่วนใหญ่ซื้อมาอย่างน้อย 3-4 ปี มาแล้ว ปัจจุบันอยู่ระหว่างการพัฒนา บางโครงการใกล้โอนกรรมสิทธิ์ ราคาที่ดินในช่วงนี้จึงไม่ขยับสูงมากเท่า 3-4 ปีก่อน ดังนั้นหากวิเคราะห์ถึงโอกาสในการเพิ่มขึ้นของราคาที่ดินในอนาคตนั้นจะต้องพิจารณาถึงความต้องการที่ดินว่ามีมากน้อยเพียงใด ซึ่งความจริงอีกประการก็คือ ความต้องการที่ดินส่วนใหญ่ประมาณ 80-90% เป็นความต้องการเพื่อการพัฒนาด้านที่อยู่อาศัย ซึ่งที่ผ่านมาก็มีการซื้อที่ดินและพัฒนาไปมากแล้ว โดยปัจจุบันมีโครงการที่อยู่อาศัยขายอยู่โดยรอบสนามบินฯ จำนวนถึง 131 โครงการ 32,425 หน่วย และที่สำคัญราคาที่ดินพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยมีเพดานที่จะซื้อได้ ดังนั้นหากราคาที่ดินสูงก็จะไม่สามารถพัฒนาได้การสร้างเมืองใหม่ไม่ใช่ว่าจะเนรมิตได้ภายใน 1-2 ปีเพราะท่าทางคงต้องทะเลาะกันอีกนานกับฝ่ายไม่เห็นด้วย ยังไม่นับปัญหาทางกายภาพเรื่องการระบายน้ำที่ยังแก้ไม่ตก สภาพที่ดิน เป็นดินอ่อนเป็นอุปสรรคต่อการพัฒนา และโดยส่วนใหญ่แล้วการเกิดเมืองใหม่ต้องใช้เวลานานนับสิบยี่สิบปี ดังนั้นคงอีกหลายชาติที่ราคาที่ดินจะเพิ่มเป็น 100 เท่า แนวโน้มจากนี้ไปน่าจะค่อยเป็นค่อยไปมากกว่า อย่างไรก็ตาม ก็มีบางจุด บางบริเวณที่มีความต้องการทางด้านพาณิชยกรรมสูง ราคาที่ดินจะเพิ่มสูงกว่าค่าเฉลี่ยได้มากพอสมควรแต่เป็นเพียงส่วนน้อยเท่านั้นนายวสันต์ กล่าว

 

 

ที่มา : หนังสือพิมพ์ผู้จัดการรายวัน

 

 

ข่าวกฎหมายอสังหาฯ อื่นๆ