Loading

สิ่งแวดล้อม สกัดดาวรุ่งคอนโดฯ โลว์คอสต์เฉา ติดล็อกถอยร่น 6 เมต

วันที่ : 23 พฤษภาคม 2549
สิ่งแวดล้อม สกัดดาวรุ่งคอนโดฯ โลว์คอสต์เฉา ติดล็อกถอยร่น 6 เมตร

                    แม้ว่าตลาดคอนโดมิเนียมระดับกลาง จะดูมีอนาคตที่สดใสกว่าตลาดที่อยู่อาศัยประเภทอื่นๆ ด้วยตัวเลขการขายในช่วงที่ผ่านมาอยู่ในระดับที่น่าพอใจ แต่อุปสรรคสำคัญที่ผู้ประกอบการในตลาดคอนโดมิเนียมระดับกลางกำลังเผชิญหน้าอยู่ในขณะนี้ อาจจะทำให้อนาคตที่สดใสของอีโค-คอนโดฯ ต้องมืดมนลง หากยังหาทางออกกับอุปสรรคที่ว่านี้ไม่ได้ เมื่อวันที่ 1 ธันวาคม 2548 คณะกรรมการผู้ชำนาญการด้านที่พักอาศัยบริการชุมชนและสถานที่พักตากอากาศ สังกัดสำนักงานนโยบายและแผนทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม กระทรวงทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม ได้มีมติร่วมกันเพื่อกำหนดหลักเกณฑ์กำหนดให้โครงการอาคารอยู่อาศัยรวม โรงแรม และโรงพยาบาลที่มีจำนวนอาคารตั้งแต่ 2 อาคารขึ้นไปตั้งอยู่บนพื้นที่เดียวกัน และมีพื้นที่ใช้สอยอาคารรวมกันตั้งแต่ 10,000 ตารางเมตรขึ้นไป ถือเป็นโครงการที่มีผลกระทบสิ่งแวดล้อมมาก โดยให้โครงการที่อยู่ในข่ายดังกล่าวต้องกำหนดระยะถอยร่นจากแนวเขตที่ดินไม่น้อยกว่า 6 เมตร และกำหนดป้องกันเพลิงไหม้ และเกณฑ์ด้านความปลอดภัย เป็นไปตามกฎหมายว่าด้วยการควบคุมอาคารที่ระบุให้อาคารที่มีพื้นที่มากกว่า 10,000 ตารางเมตร ต้องจัดให้มี เช่น ติดตั้งระบบป้องกันเพลิงไม้และเกณฑ์ด้านความปลอดภัย ได้แก่ ระบบหัวกระจายน้ำดับเพลิงอัตโนมัติ (Sprinkler System) หรือ ระบบอื่นที่เทียบเท่า และระบบสำรองน้ำดับเพลิงสำหรับแต่ละอาคารที่สามารถสำรองน้ำเพื่อการดับเพลิงได้นานมากกว่า 30 นาที เป็นต้น

 

                    คอนโดฯป่วนเกณฑ์ถอยร่น 6 เมตร สผ.แจงแก้ปัญหาสลัมลอยฟ้ามติของคณะกรรมการสร้างความปั่นป่วนให้กับโครงการที่อยู่อาศัยในลักษณะอาคารอยู่อาศัยรวม ซึ่งได้แก่ หอพัก อพาร์ตเมนต์ คอนโดมิเนียมขึ้นมาทันที โดยเฉพาะในประเด็นระยะถอยร่น เนื่องจากการขออนุญาตก่อสร้างอาคารพักอาศัยรวมในปัจจุบันต้องปฏิบัติ ตาม พ.ร.บ.ควบคุมอาคาร ที่กำหนดระยะถอยร่นในอาคารดังกล่าวไว้เพียง 3 เมตร แต่มติของคณะกรรมการชุดนี้ ได้เพิ่มจาก 3 เมตร เป็น 6 เมตร หรือเพิ่มแนวถอยร่นรอบอาคารอีก 1 เท่าตัว ด้วยเหตุผลด้านความปลอดภัยในกรณีเกิดเพลิงไหม้ และการรักษาสภาพแวดล้อมไม่ให้มีการก่อสร้างอาคารที่แออัดเกินไปปัจจุบันมีการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยในเขตเมืองที่มีความหนาแน่นสูงมีเพิ่มขึ้นเป็นจำนวนมากทั้งในจังหวัดต่างๆ และกรุงเทพมหานคร ซึ่งการพัฒนาโครงการลักษณะดังกล่าว ส่วนใหญ่เป็นอาคารอยู่อาศัยรวมที่มีความสูงใกล้เคียงกับอาคารสูง หรือมีขนาดพื้นที่ใกล้เคียง10,000 ตารางเมตร จำนวนหลายอาคารในพื้นที่เดียวกัน โครงการเหล่านี้จะมีระยะถอยร่นโดยรอบอาคารไม่ถึง 6 เมตร และมีระบบป้องกันอัคคีภัยและความปลอดภัยไม่เพียงพอต่อการอยู่อาศัยของคนจำนวนมากภายในพื้นที่โครงการ และส่วนใหญ่จะพัฒนาในพื้นที่ที่อยู่ในซอยขนาดเล็ก หรือมีลักษณะเป็นพื้นที่ตาบอดในย่านที่เป็นที่อยู่อาศัยดั้งเดิม ที่มีลักษณะเป็นบ้านเดี่ยว ซึ่งในระยะหลังได้มีผู้ร้องเรียนต่อการพัฒนาโครงการในลักษณะนี้หลายโครงการนางนิศากร โฆษิตรัตน์ เลขาธิการสำนักงานนโยบายและแผนทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม (สผ.) กล่าวถึงที่มาที่ไปของมติดังกล่าว

 

                    จากมติดังกล่าวทำให้เกิดปัญหาขึ้นทันที เพราะมีอาคารชุดที่เข้าข่าย ซึ่งส่วนใหญ่เป็นอาคารชุดโลว์ไรส์จับลูกค้าระดับกลางที่กำลังเป็นที่นิยมกันอย่างแพร่หลายในตลาดในช่วง 1-2 ปีนี้ ติดล็อกมติดังกล่าวในขั้นตอนของการจัดทำรายงานการวิเคราะห์ผลกระทบสิ่งแวดล้อม (EIA) โดยไม่รู้เนื้อรู้ตัว เพราะเป็นมติเงียบที่ไม่เคยประกาศชัดเจนให้เตรียมการล่วงหน้า โดยเฉพาะโครงการที่เปิดขายไปแล้ว และอยู่ในขั้นตอนของการขออนุญาตก่อสร้างและทำ EIA หากไม่สามารถขยับระยะถอยร่นให้เพิ่มขึ้นได้อีก 3 เมตร โดยรอบอาคารทำให้ผู้ประกอบการต้องปรับผังโครงการใหม่ และจะเกิดปัญหาในข้อสัญญาซื้อ-ขายที่โครงการทำไว้กับลูกค้าตามมาอีกมากมาย เห็นว่ายังไม่เหมาะสมก็ต้องนับหนึ่งใหม่เช่นกันสาเหตุที่คณะกรรมการยืนตามมติเดิม เพราะเกรงว่า จะมีโครงการที่พยายามเลี่ยงข้อกำหนดดังกล่าวแห่ยื่นขอ EIA ในช่วงเวลาที่จะผ่อนปรนให้เป็นจำนวนมาก ทำให้โครงการที่ยื่นขอ EIA หลังวันที่ 27 มกราคม 2549 ต้องปฏิบัติตามมติของคณะกรรมการโดยไม่มีข้อผ่อนปรน ผลของการยืนมติเดิมทำให้โครงการที่ยื่นขอ EIA หลังวันที่ 27 มกราคมได้รับผลกระทบอย่างมาก เพราะท่าที่ดูจากผังโครงการแล้ว ส่วนใหญ่จะต้องปรับผังใหม่ และมีผลถึงลูกค้าที่ซื้อโครงการไปแล้วด้วย คาดว่าหลังจากนี้ สผ.จะต้องรับศึกหนักจากผู้ประกอบการและลูกค้าโครงการอย่างเลี่ยงไม่ได้ แต่ก็มีความจำเป็นที่จะต้องปฏิบัติตามหลักเกณฑ์ใหม่มิเช่นนั้นจะส่งผลเสียหายในระยะยาวแหล่งข่าวจากสผ.กล่าว

 

                    แหล่งข่าวกล่าวต่ออีกว่า สำหรับโครงการที่ยื่นขอ EIA ในช่วงตั้งแต่วันที่ 1 ธันวาคม 2548-วันที่ 27 มกราคม 2549 เท่าที่ตรวจสอบดูมีอยู่กว่า 10 โครงการ ที่ยังมีข้อผ่อนปรนให้ส่วนโครงการหลังวันที่ 27 มกราคม 2549 คาดว่าจะมีอีกกว่า 10 โครงการที่จะต้องปฏิบัติตามกฎใหม่ และเป็นไปได้ว่า จะมีโครงการที่ได้รับผลกระทบไปยื่นฟ้องต่อศาลปกครอง เพราะเห็นว่า หลักเกณฑ์ของ สผ.ไปขัดกับ พ.ร.บ.ควบคุมอาคารซึ่งเป็นกฎหมายที่ใหญ่กว่า และทำให้ผู้ประกอบการเกิดความเสียหาย แต่สผ.ก็พร้อมจะชี้แจงในชั้นศาล โดยเฉพาะในกรณีที่ขัดกับพ.ร.บ.ควบคุมอาคาร เนื่องจาก สผ.เห็นว่า พ.ร.บ.ควบคุมอาคารได้กำหนดหลักเกณฑ์โดยอิงกับความมั่นคงแข็งแรงของอาคารเป็นหลักแต่หลักเกณฑ์ของ สผ.เป็นการดูแลในเรื่องของสิ่งแวดล้อมและความปลอดภัย

 

                    ห้องชุดระดับกลางสะดุดต้นทุนพุ่ง 3,000 บาท/ตร.ม.นอกจากผลกระทบเฉพาะที่เกิดขึ้นกับโครงการกว่า 20 โครงการคอนโดมิเนียมระดับกลางที่อยู่ระหว่างขอ EIA แล้ว หากมองไปในอนาคตที่ต้องปฏิบัติตามหลักเกณฑ์ใหม่ของ สผ.การพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียมในระดับกลาง คงเป็นไปได้ลำบากมากขึ้น โดยเฉพาะพื้นที่แคบๆ ในเมืองที่ก่อนโครงการลักษณะดังกล่าวพอจะแทรกตัวขึ้นในชุมชนเมืองของกทม.ได้บ้าง แต่ต่อไปที่ดินบางแปลงอาจจะเปล่าประโยชน์ไปทันทีเพราะเมื่อต้องใช้ระยะถอยร่น 6 เมตร จะทำให้พื้นที่ที่เหลืออยู่ไม่สามารถก่อสร้างคอนโดมิเนียมได้เลย ต่อไปพื้นที่ 1 ไร่ ต่อ 1 อาคารอาจจะทำคอนโดมิเนียมระดับกลางได้ลำบากขึ้น  โดยเฉพาะพื้นที่ในเขตเมืองจะไม่สามารถใช้ประโยชน์ได้ทำให้การพัฒนาโครงการระดับกลางรองรับคนทำงานในเมืองจะลดน้อยลง เพราะต้นทุนแพงขึ้นหรือไม่สามารถทำได้นายอธิป พีชานนท์ นายกสมาคมอาคารชุดไทยให้ความเห็น ในขณะที่แหล่งข่าวจากบริษัทพัฒนาที่ดินรายหนึ่ง ให้ความเห็นเพิ่มเติมว่า ประเมินคร่าวๆ ในที่ดินที่ยังสามารถพัฒนาโครงการจะมีต้นทุนเพิ่มอีกตารางเมตรละ 3,000 บาท เฉพาะแค่ห้องสตูดิโอขนาด 30-35 ตารางเมตร จะมีต้นทุนเพิ่ม 90,000-105,000 บาท แต่ต้องขึ้นอยู่กับมูลค่าของที่ดินในแต่ละทำเลด้วย

 

                    นายอธิป กล่าวอีกว่า หลักเกณฑ์ดังกล่าวเป็นมติจากคณะกรรมการเพียงไม่กี่คน แต่กลับสร้างผลกระทบเกิดขึ้นอย่างมากกับภาคธุรกิจ และสามารถหักล้าง ก.ม.ควบคุมอาคารที่มีศักดิ์ใหญ่กว่าได้ และยังเป็นการออกประกาศที่ไม่ชัดเจน เพราะไม่มีการประกาศให้ผู้ปฏิบัติทราบโดยตรง แต่เป็นการแจ้งไปยังบริษัทที่ปรึกษาการทำ EIA เพื่อแจ้งให้โครงการได้รับทราบในกรณีที่โครงการนั้นต้องปฏิบัติตามหลักเกณฑ์ดังกล่าว นอกจากนี้ ยังไม่มีบทเฉพาะการเพื่อให้ผู้ปฏิบัติได้เตรียมรับมือกับผลกระทบที่เกิดขึ้น และการที่คณะกรรมการผ่อนปรนให้กับโครงการที่ยื่นของ EIA ตั้งแต่วันที่ 1 มกราคม 2548 ถึง วันที่ 27 มกราคม 2549 ถือเป็นการเลือกปฏิบัติ เนื่องจากไม่มีผู้ประกอบการรายใดหรือแม้แต่สมาคมอาคารชุดก็ไม่ได้รับหนังสือเวียนเรื่องนี้ ปัญหาเรื่องนี้คงจะเป็นเรื่องยาวถ้า สผ.ยังยืนยันที่จะใช้หลักเกณฑ์นี้โดยไม่มีระยะเวลาผ่อนปรน เพราะนอกจากสมาคมอาคารชุดไทยจะผลักดันปัญหาที่เกิดขึ้นผ่านไปยังกระทรวงทรัพยากรธรรมชาติและกรรมธิการ สภาผู้แทนราษฎร์ รวมถึงผู้ตรวจการรัฐสภา ให้พิจารณาแก้ปัญหาดังกล่าวแล้ว เชื่อว่า ผู้ประกอบการที่ได้รับผลกระทบจะฟ้องศาลปกครองอย่างแน่นอนนายอธิป กล่าว ปัญหาดังกล่าวคงจะเป็นเกมที่ต้องดูกันยาวๆ ระหว่างผู้ประกอบการที่ได้รับผลกระทบกับ สผ.ต้นเรื่อง ที่จะต้องคัดง้างกันไปอีกนานแต่ผลกระทบที่เกิดขึ้นแน่ๆ คือ คอนโดมิเนียมระดับกลาง ที่เคยเป็นดาวรุ่งในตลาดที่อยู่อาศัย จะกลับกลายเป็นดาวร่วงไปอย่างไม่ต้องสงสัย จากข้อจำกัดของ สผ.ซึ่งหลายโครงการได้ชะลอการพัฒนาไปแล้ว เพราะขนาดที่ดินไม่สามารถพัฒนาได้ ในขณะที่ผู้บริโภคที่ตัดสินใจซื้อโครงการไปแล้ว จะกลายเป็นปมปัญหาที่ทั้งผู้ประกอบการและสผ.จะต้องถูกร้องเรียนกราวรูด ดังนั้นการหันหน้าเข้าหากัน เพื่อผ่อนหนักผ่อนเบาแบบพบกันครึ่งทาง น่าจะเป็นทางออกที่ดีที่สุด

 

 

ที่มา : หนังสือพิมพ์โพสต์ทูเดย์

 

 

ข่าวกฎหมายอสังหาฯ อื่นๆ