Loading

ยอดขายหดสภาพคล่องฝืดลางร้ายอสังหาริมทรัพย์ระวัง! “ซื้อบ้านไม่ได้บ้าน

วันที่ : 18 เมษายน 2549
ยอดขายหดสภาพคล่องฝืดลางร้ายอสังหาริมทรัพย์ระวัง! “ซื้อบ้านไม่ได้บ้าน”

                ตลอด 3 ปีที่ผ่านมา ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์วนเวียนอยู่ในสถานการณ์สามวันดีสี่วันไข้มาโดยตลอด เนื่องจากมีปัจจัยด้านลบที่เป็นอุปสรรคกับธุรกิจเกิดขึ้นเป็นระยะๆ ตั้งแต่ ชาร์ส ไข้หวัดนก ความไม่สงบในภาคใต้ ราคาน้ำมัน ดอกเบี้ย ความตึงเครียดทางการเมือง และเมื่อผ่านเรื่องใดมาได้ก็มักจะเจอเรื่องปวดหัวเรื่องต่อไปเข้าคิวมาสร้างความปั่นป่วนอยู่ตลอดเวลา ล่าสุดเมื่อมีสถานการณ์การเมืองเริ่มคลี่คลายลง วิกฤตราคาน้ำมันก็เริ่มก่อตั้งจ่อคิวสร้างปัญหาให้ต้องขบคิดแก้ไขกันต่อไป และยังไม่นับรวมภาวะดอกเบี้ยที่ตั้งท่าจะขยับขึ้นได้ทุกลมหายใจ ข่าวร้าย-ปัจจัยลบดังกล่าววนเวียนสร้างความปั่นป่วนให้กับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์อยู่เป็นระยะๆและเริ่มส่งสัญญาณในทางลบให้กับธุรกิจเมื่อปรากฏว่า บริษัทพัฒนาที่ดินที่ภูมิต้านทานอ่อนเริ่มมีปัญหา

 

                นายไพโรจน์ สุขจั่น นายกสมาคมการขายและการตลาดอสังหาริมทรัพย์และประธานกรรมการ กลุ่มบริษัทบัวทอง พร็อพเพอร์ตี้ บริษัทรับบริหารการขายโครงการอสังหาริมทรัพย์ที่มีลูกค้าอยู่ในมือไม่ต่ำกว่า 40 ราย ยอมรับว่า ลูกค้าที่เป็นบริษัทพัฒนาที่ดินรายเล็กๆ              เริ่มมีปัญหาในการพัฒนาโครงการ และอาจจะไม่สามารถส่งมอบให้กับลูกค้าได้ อันเป็นเหตุผล มาจากหลายปัจจัยด้วยกัน ภาวะการชะลอตัวในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เป็นจุดเริ่มต้นของปัญหาที่เกิดขึ้น เมื่อผู้ต้องการซื้อบ้านชะลอการตัดสินใจซื้อลงอันเนื่องมาจากความวิตกกังวล ในสถานการณ์เศรษฐกิจและการเมืองที่เกิดขึ้นในช่วงที่ผ่านมาส่งผลทางด้านจิตวิทยาโดยการเพิ่มความระมัดระวังในการซื้อ และการเลื่อนการตัดสินใจซื้อออกไป ส่งผลให้ยอดขายของแต่ละบริษัทไม่เป็นไปตามเป้าหมาย เมื่อยอดขายไม่เป็นไปตามเป้าจากภาวะตลาดที่เปลี่ยนแปลงไม่เป็นไปดังที่ผู้ประกอบการคาดการณ์เอาไว้ ทำให้สถาบันการเงินที่ปล่อยสินเชื่อซึ่งค่อนข้างระมัดระวังตัวและเข้มงวด ในการปล่อยสินเชื่อให้กับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์มาโดยตลอดค่อนข้างวิตกกับสถานการณ์ตลาดในเวลานี้และในอนาคต และมีความเป็นไปได้ที่จะซักร่มกลับถ้าการชำระหนี้มีปัญหาและเจ้าของโครงการไม่สามารถจะสามารถแก้ปัญหาที่เกิดขึ้นได้ เช่น ไม่ยอมลดราคาที่ตั้งกำไรไว้สูงเกินไปลงบ้าง หรือการปรับขนาดโครงการให้เล็กลง   เพื่อรับกับสถานการณ์ที่เกิดขึ้น เป็นต้น

 

                ในขณะเดียวกัน บางโครงการที่มีปัญหากลับเป็นผลมาจาก การบริหารงานที่ผิดพลาด โดยการนำเงินไปใช้ผิดประเภทเหมือนที่เคยเกิดขึ้นในอดีต เช่นการนำเงินที่ได้จากการขายไปลงทุนในเพชร ทอง หรือลงทุนซื้อที่ดินแปลงใหม่ เมื่อเงินช็อตก็ส่งผลไปยังการก่อสร้างทำให้เกิดความล่าช้า หรือถึงขั้นหยุดการก่อสร้างไปเลยก็มี เมื่อผู้รับเหมาไม่ได้รับเงินตามงวดที่ตกลงกันไว้และการหาผู้รับเหมารายใหม่เข้ามาสวมต่อก็ไม่ใช่เรื่องง่ายๆ ปัญหาส่วนหนึ่งขอผู้ประกอบการรายเล็ก คือ การไม่มีความรู้และประสบการณ์ในการประกอบธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ที่ดีพอ การพัฒนาโครงการคำนึงถึงผลกำไรมากกว่าความต้องการที่แท้จริงของการตลาด และใช้เงินกู้ในสัดส่วนที่สูง เมื่อเศรษฐกิจชะลอตัวหรือไม่เป็นไปตามที่คาดการณ์เอาไว้ ทำเกิดปัญหาสภาพคล่องได้ง่ายกว่าบริษัทใหญ่ ๆ และหากสถานการณ์ตลาดยังเป็นเช่นนี้ แนวโน้มที่บริษัทพัฒนาที่ดินจะเกิดปัญหาก็จะมีเพิ่มขึ้นอีก

 

                อย่างไรก็ตาม ในสถานการณ์ที่ตลาดผีเข้าออกเช่นนี้ ไม่ใช่เฉพาะบริษัทพัฒนาที่ดินที่จะเกิดปัญหาสภาพคล่องเท่านั้น บริษัทพัฒนาที่ดินรายใหญ่ในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทยก็อาจจะมีปัญหาด้านสภาพคล่องได้เช่นกัน เพียงแต่ต้นเหตุของการเกิดปัญหาอาจจะมีจุดแตกต่างกับบริษัทพัฒนาที่ดินรายเล็กตรงที่แรงกดดันจากการเป็นบริษัทมหาชนที่ต้องเติบโตเพิ่มขึ้นในแต่ละปีจึงต้องการแข่งขันเพื่อเพิ่มส่วนแบ่งการตลาดทำให้ต้องเปิดโครงการใหม่ๆเพิ่มขึ้นและใช้เงินลงทุนที่สุดขึ้น

 

                นายกนก เดชาวาศน์ กรรมการผู้จัดการ บริษัท โฮมเพลสกรุ๊ป และอดีตนายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย ให้ความเห็นไว้ว่า การที่บริษัทรายใหญ่ต่างต้องแข่งขันเพื่อแย่งส่วนแบ่งการตลาดให้เพิ่มขึ้นจึงต้องขยายฐานลงทุนที่เพิ่มขึ้น โดยการลงทุนเปิดโครงการใหม่ๆมากขึ้น ถ้าสถานการณ์ตลาดเป็นใจก็คงไม่มีปัญหาแต่ถ้าตลาดเกิดการชะลอตัวจากปัจจัยลบต่างๆนานา จะทำให้การซื้อลดลงจะเกิดกับดักสภาพคล่องที่ทำให้บริษัทรายใหญ่ต้องดิ้นรนหาเงินลงทุนมาเพิ่มถ้าไม่มีเงินทุนจากภายในประเทศก็จำเป็นต้องพึ่งทุนนอกโอกาสที่บริษัทอสังหาริมทรัพย์ไทยจะถูกต่างชาติกลืนกินก็มีความเป็นไปได้สูง จะเห็นได้ว่า โอกาสที่บริษัทพัฒนา ที่ดินรายเล็ก รายใหญ่จะเกิดปัญหาภายใต้แรงกดดันจากตลาดที่ชะลอตัวลงมีความเป็นไปได้ไม่แตกต่างกันทำให้ผู้ซื้อบ้านมีความเสี่ยงในการซื้อบ้านและไม่ได้บ้านเพิ่มขึ้น การเลือกซื้อบ้านในสถานการณ์ขณะนี้ผู้ซื้อบ้านนอกจากจะต้องระมัดระวังในด้านการประเมินผลกระทบด้านการเงินทั้งในปัจจุบันและอนาคตให้ดีแล้ว ยังต้องตรวจสอบสถานะการเงินของโครงการที่จะเลือกซื้อให้ดีอีกด้วย โดยตรวจสอบได้จากสถาบันการเงินที่ให้การสนับสนุนโครงการ

 

                สำหรับผู้ประกอบการ แน่นอนว่า สถานการณ์ในขณะนี้เป็นสถานการณ์ที่จำเป็นที่จะต้องตั้งรับมากกว่าเดินเกมรุกด้วยการขยายการลงทุน การบริหารต้นทุน การวางแผนและการบริหารการก่อสร้างเป็นหัวใจสำคัญของการอยู่รอด นายอิสระ บุญยัง  อุปนายกสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร ให้ข้อแนะนำว่า การพัฒนาโครงการในขณะนี้นอกจากการกำหนดตัวสินค้าให้ตรงกับความต้องการของผู้ซื้อและมีช่องว่างในการทำตลาดแล้ว การพัฒนาโครงการควรจะลดเฟสให้เล็กลง เพื่อให้สามารถจบโครงการได้เร็วขึ้นหากการซื้อ-ขายชะลอตัวลง ดังนั้น จึงควรหลีกเลี่ยงการพัฒนาโครงการที่ใช้เวลานานในการพัฒนา เช่น โครงการบ้านจัดสรรที่มีขนาดใหญ่ๆ ถ้าไม่ได้ต้นทุนที่ดินที่ต่ำจริงๆ หรือโครงการคอนโดมิเนียมที่ต้องใช้เวลาและปริมาณวัสดุที่มากจึงมีความเสี่ยงสูงกับสถานการณ์ที่สามารถผันผวนได้ตลอดเวลา ถ้าไม่มีความชำนาญเฉพาะด้านจริงๆ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในเวลานี้แม้ว่าจะมีความไม่แน่นอนอยู่สูง แต่หากตั้งมั่นในการพัฒนาโครงการอย่างมีสติรอบคอบและรับผิดชอบต่อผู้ซื้อบ้าน เชื่อว่า ผู้ประกอบการจะสามารถฟันฝ่าอุปสรรคไปได้อย่างแน่นอน

 

 

ที่มา : หนังสือพิมพ์โพสต์ทูเดย์

 

 

 

ข่าวกฎหมายอสังหาฯ อื่นๆ