Loading

กรมที่ดินเตือนบ้านสองสัญญา >จัดสรรซิกแซ็กไม่ผูกมัดเงื่อนเวลา/เลี่ยงภาษี/รับรู้รายได้เร็ว-โยนเผือกร้อนให้ผู้บริโภ

วันที่ : 16 เมษายน 2549
กรมที่ดินเตือนบ้านสองสัญญา >จัดสรรซิกแซ็กไม่ผูกมัดเงื่อนเวลา/เลี่ยงภาษี/รับรู้รายได้เร็ว-โยนเผือกร้อนให้ผู้บริโภค

                    แหล่งข่าวระดับสูงจากกรมที่ดินเปิดเผย ว่า ได้มีผู้ประกอบการจำนวนไม่น้อย ไม่ว่าจะเป็นบริษัทพัฒนาที่ดินรายใหญ่ในตลาดหลักทรัพย์ฯตลอดจนบริษัทนอกตลาดหลักทรัพย์ฯ ได้ยื่นขออนุญาตจัดสรรที่ดินในลักษณะแบ่งแปลงที่ดินเปล่าขายพร้อมสาธารณูปโภค นอกจากยื่นขออนุญาตจัดสรรขายบ้านพร้อมที่ดิน โดยเฉพาะช่วงเศรษฐกิจเริ่มถดถอย

 

                    ทั้งนี้ ได้ตั้งข้อสังเกตว่า ผู้ประกอบการไม่ต้องการผูกมัดด้วยเงื่อนสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้าง ตามพ.ร.บ.การจัดสรรที่ดิน พ.ศ.2543 ที่ค่อนข้างเข้มงวดโดยจะต้องระบุวันเวลาแล้วเสร็จกับผู้บริโภคว่าจะต้องแล้วเสร็จกี่วัน หากเลยระยะเวลาที่กำหนด หรือไม่แล้วเสร็จตามที่กำหนด สเปกวัสดุไม่ตรงตามที่ต้องการ บ้านชำรุดไม่เรียบร้อย ฯลฯ ผู้บริโภคสามารถขอเงินดาวน์คืนพร้อมเบี้ยปรับและบอกเลิกสัญญาจะซื้อจะขาย โดยใช้อำนาจตามพ.ร.บ.การจัดสรรที่ดิน 2543ได้ทันที

 

                    ดังนั้นผู้ประกอบการจึงเลี่ยงไปใช้วิธีขายที่ดินเปล่า เพียงแต่ทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินเปล่าเท่านั้น หากสาธารณูปโภคเรียบร้อยก็ไม่มีอะไรที่ต้องผูกมัด โดยโยนภาระให้ผู้บริโภคไปหาแบบก่อสร้างบ้านเองอาจจะเป็นบริษัทรับสร้างบ้าน หรือแม้กระทั้งผู้ประกอบการอาจลักไก่ ใช้บริษัทรับเหมาในเครือของบริษัท มาดำเนินการเองครบวงจร แต่ต้องไปตกลงทำสัญญาสิ่งปลูกสร้างอาคารเองต่างหากอีกสัญญาหนึ่ง ซึ่งกรณีนี้พ.ร.บ.การจัดสรรที่ดินพ.ศ.2543 ไม่เข้าไปควบคุม ถือว่าเป็นความพึงพอใจระหว่างผู้บริโภคและผู้ประกอบการ หากเกิดปัญหาอะไรขึ้นเช่นไม่ได้บ้านหรือ ผิดนัดเรื่องเวลาก็ไม่สามารถช่วยอะไรได้ แต่ในทางกลับกันผู้ประกอบการได้ทั้งค่าที่ดินและค่าก่อสร้างบ้านไปแล้ว

 

                    อย่างไรก็ดีกรณีที่ผู้ประกอบการมีเจตนายื่นขออนุญาตจัดสรรขายที่ดินพร้อมบ้านแต่แยกสัญญาจะซื้อจะขายที่ดิน 1 ฉบับ และสัญญาจะซื้อจะขายสิ่งปลูกสร้างอีก 1 ฉบับ ถือว่าผิดกฎหมายจัดสรรและกฎหมายคุ้มครองผู้บริโภค ของสำนักงานคณะกรรมการคุ้มครองผู้บริโภค (สคบ.) สามารถเอาผิดตามกฎหมายได้ แต่ในทางปฏิบัติทำได้ยากเพราะตอนโอนกรรมสิทธิ์เจ้าหน้าที่สามารถตรวจสอบได้ว่าโอนที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างดังนั้นในสัญญาจะซื้อจะขายจะระบุในใบเดียวกันว่าสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้าง

 

                    นอกจากนี้แล้วประเด็นที่น่าสนใจก็คือผู้ประกอบการต้องการหลบเลี่ยงภาษีจำนวนมากที่ต้องจ่ายให้กับกรมสรรพากร อาทิ ภาษีธุรกิจเฉพาะร้อยละ 3.3 ภาษีอากรแสตมป์ ภาษีมูลค่าเพิ่ม ภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา ภาษีนิติบุคคล และค่าจดจำนองร้อยละ 1 ค่าธรรมเนียมการโอน ร้อยละ 2 ของกรมที่ดิน เป็นต้น ซึ่งจะช่วยลดภาระภาษีได้มากหากไม่มีสิ่งปลูกสร้าง อีกทั้งยังสามารถรับรู้รายได้เร็ว คือขายที่ดินเปล่าแล้วโดยผู้บริโภคยื่นขอกู้สถาบันการเงินเพื่อนำเงินก้อนชำระให้กับบริษัท เพื่อโอนกรรมสิทธิ์ ส่วนบ้านจะแยกสัญญาต่างหากซึ่งอาจเป็นบริษัทเดียวกันรับก่อสร้างก็ได้ และเรียกเก็บเงินค่าแบบ ค่าก่อสร้างไปล่วงหน้าก่อนพร้อมๆ กับค่าที่ดิน เช่นค่าที่ดิน1 ล้านบาท ค่าแบบบ้านและค่าก่อสร้างอีก 800,000 บาทเป็นต้น ส่วนระยะเวลาก่อสร้างบ้านจะนานแค่ไหน ได้ตามสเปกหรือไม่ ต้องติดตามกันเอง ทั้งนี้หากรอก่อสร้างจบทั้งบ้านพร้อมที่ดินทั้งโครงการต้องใช้เวลานานเป็นปี บางโครงการนานถึง 2 ปี อย่างไรก็ดีก่อนตัดสินใจซื้อบ้านผู้บริโภคควรพิจารณาให้รอบคอบและต้องศึกษาข้อกฎหมายที่เกี่ยวข้องให้ดีก่อน

 

                    ทางด้านนายอิสระ บุญยัง อุปนายกสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรรได้ให้ความเห็นเกี่ยวกับเรื่องนี้ว่า ยอมรับว่ามีผู้ประกอบการพลิกแพลงยื่นทำโครงการจัดสรรโดยแยกเป็นสองสัญญา คือยื่นขออนุญาตจัดสรรขายเฉพาะที่ดินเปล่า ซึ่งสามารถหลบเลี่ยงภาษีต่างๆได้ อาทิ ภาษีธุรกิจเฉพาะ ภาษีมูลค่าเพิ่ม ค่าโอนเป็นต้น เพราะสามารถลดต้นทุนค่าใช้จ่ายทางด้านภาษีได้มาก หากไม่มีสิ่งปลูกสร้าง นอก

 

                    จากนี้แล้วสามารถรับรู้รายได้เร็ว โดยผู้ซื้อสามารถกู้แบงก์นำเงินก้อนให้กับบริษัทและโอนกรรมสิทธิ์ได้ก่อน ขณะเดียวกันก็ปลูกสร้างบ้านแยกออกเป็นอีก 1 สัญญา และผู้ประกอบการเรียกเก็บเงินค่าแบบค่าก่อสร้างกับลูกค้าได้ล่วงหน้าก่อนเช่นกัน โดยอาจตกลงชำระเป็นงวดๆ ตามแต่ตกลงกันในสัญญาที่เขียนกันเอง

 

                    อย่างไรก็ดี กรณีที่ผู้ประกอบการตั้งใจขายที่ดินเปล่าเพียงอย่างเดียวโดยไม่มีเจตนาแฝงก็มี เพื่อต้องการให้ลูกค้าซื้อไปปลูกสร้างบ้านเองตามแบบที่ต้องการกับบริษัทรับสร้างบ้านทั่วไป แต่สัญญาก็ไปตกลงทำกันระหว่างผู้ซื้อกับบริษัทรับสร้างบ้าน ซึ่งบริษัทที่มีชื่อเสียงต้องการอยู่ในตลาดระยะยาวก็คงไม่กล้าผิดสัญญา ส่วนข้อดีของบ้านสองสัญญาก็คือลูกบ้านสามารถโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินได้ก่อนเพื่อเป็นหลักประกัน แม้ยังไม่ได้บ้านก็ยังอุ่นใจ ดีกว่าไม่ได้ทั้งบ้านและที่ดิน

 

                    นอกจากนี้แล้ว นายวิศิษฏ์ เลาหพูน-รังษี กรรมการผู้จัดการ บริษัท อารียา พร็อพ-เพอร์ตี้ จำกัด (มหาชน) เปิดเผยกรณีบ้านสองสัญญาว่า หลักๆ ที่บริษัททำบ้านสองสัญญาคือสัญญาซื้อขายที่ดินและสัญญารับสร้างบ้านก็เพื่อต้องการรับรู้รายได้เร็วจากการโอนที่ดินก่อน เพราะหากเป็นบ้านขายพร้อมที่ดินจะทำให้ระยะเวลาในการรับรู้รายได้ช้าออกไป ไม่ได้เกี่ยวกับการหลีกเลี่ยงภาษีเนื่องจากมีส่วนต่างของภาษีระหว่างบ้านพร้อมที่ดินกับบ้านสองสัญญาน้อยมาก กล่าวคือ บ้านพร้อมที่ดินจะต้องเสียค่าภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% ส่วนรับสร้างบ้านบนที่ดินจะเสียภาษีมูลค่าเพิ่ม เช่น บ้านราคา 100 บาท คิดเป็นต้นทุน 60 บาท เหลืออีก 40 บาท เป็นกำไรผู้ประกอบการจะต้องเสียภาษี 7% ของ 40บาท หรือเท่ากับ 2.8% ซึ่งจะมีความต่างอยู่แค่เพียง 0.4-0.5% เท่านั้น ส่วนที่ดินนั้นเสียภาษีเท่ากันไม่ว่าจะเป็นบ้านขายพร้อมที่ดินหรือบ้านสองสัญญาคือเสียค่าธรรมเนียมในการโอนและภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3%

 

                    ส่วนเหตุผลที่อารียา ทำบ้านสองสัญญานั้น เนื่องจากในช่วงแรกของการฟื้นวิกฤติเศรษฐกิจ อารียา เกรงว่าผู้ซื้อบ้านจะมีความไม่มั่นใจว่าซื้อบ้านแล้วจะได้บ้านหรือไม่ ทั้งนี้เพราะก่อนวิกฤติเคยมีกรณีที่ลูกบ้านซื้อบ้านแล้วไม่ได้บ้านโดยผู้ประกอบการทิ้งโครงการไม่ดำเนินการก่อสร้างให้แล้วเสร็จ จึงได้ทำบ้านสองสัญญาเพื่อให้ลูกค้ามีความอุ่นใจว่าอย่างไรเสียลูกค้าจะได้ที่ดินเป็นหลักประกันก่อนหรือได้ทรัพย์สินในมูลค่าที่ลูกค้าจ่ายมา

 

                    อย่างไรก็ดี ยอมรับว่าบ้านสองสัญญานั้นเป็นช่องทางในการพลิกแพลงของผู้ประกอบการได้ สำหรับผู้ประกอบการที่ไม่มีความตั้งใจจะเข้ามาในธุรกิจนี้ในระยะยาว ดังนั้นจึงขึ้นอยู่กับจรรยาบรรณของผู้ประกอบการ ผู้ซื้อจึงควรดูเจตนาของผู้ประกอบการหรือเลือกผู้ประกอบการที่มีความน่าเชื่อถือและอยู่ในธุรกิจนี้มานานหรือตั้งใจทำธุรกิจนี้ ส่วนในเรื่องของกรมที่ดินนั้นไม่สามารถเอาผิดผู้ประกอบการทำบ้านสองสัญญาได้เพราะไม่ได้ทำผิดกฎหมาย

 

                    เช่นเดียวกับนางศิริมล เทพเจริญ รองประธานกรรมการบริหาร บริษัท ณุศาศิริ กรุ๊ป จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า บริษัทจะใช้บ้านสองสัญญากับโครงการที่เป็นบ้านหลังใหญ่เท่านั้น เช่น โครงการในแบรนด์ของ ณุศาศิริŽ เพราะลูกค้าเป็นคนสั่งสร้างบ้าน ส่วนแบรนด์บ้าน กฤษณาŽ ไม่ได้ใช้สองสัญญา ซึ่งไม่ได้เกี่ยวกับการหลีกเลี่ยงภาษี เพราะรับสร้างบ้านบนที่ดินต้องเสียภาษีมูลค่าเพิ่ม 7% ซึ่งแตกต่างจากการเสียภาษีบ้านขายพร้อมที่ดินไม่มาก

 

 

ที่มา : หนังสือพิมพ์ฐานเศรษฐกิจ

 

 

ข่าวกฎหมายอสังหาฯ อื่นๆ