"เน็กซัส" ผ่าเทรนด์ใหญ่ อสังหาฯ เมกะโปรเจค"มิกซ์ยูส"แรง ทุนใหญ่ แห่ผุดโครงการมูลค่ารวมกว่าแสนล้าน หวังใช้พื้นที่เต็มพิกัดรับต้นทุนที่ดินแพง จับตาตลาดออฟฟิศพรีเมียม 5 ปี เพิ่มพื้นที่ ล้านตร.ม. ขณะ "ซิตี้คอนโด" ฮอต-ซัพพลาย "ลีสโฮลด์" พุ่ง
          แนวโน้มราคาที่ดินปรับตัวสูงขึ้น กลายเป็นปัจจัยที่ทำให้นักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ "ขาใหญ่" และ "ทุนหนา" ของเมืองไทย ล้วนเป็นตระกูล "มหาเศรษฐี" พากันยึดทำเลทอง ผุดโครงการผสมผสาน(มิกซ์ยูส)ขนาดใหญ่ เพราะสามารถใช้ประโยชน์จากพื้นที่ได้เต็มศักยภาพ และยังจะเป็นเทรนด์การพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ต่อเนื่องในระยะ 5-10 ปีจากนี้ตามการประเมินของบริษัทที่ปรึกษาอสังหาริมทรัพย์
          นายธีระวิทย์ ลิ้มทองสกุล กรรมการ ผู้จัดการ บริษัท เน็กซัส เรียลเอสเตท แอ็ดไวเซอรี่ จำกัด เปิดเผยว่า แนวโน้มการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์จากนี้ว่า โครงการมิกซ์ยูสที่อยู่อาศัย อาคารสำนักงาน(ออฟฟิศ) ห้างค้าปลีก(รีเทล) โรงแรม ยังเป็นเมกะเทรนด์ ที่เติบโตต่อเนื่อง เพราะราคาที่ดินแพงทำให้นักพัฒนาหรือดีเวลลอปเปอร์ต้องสร้างโครงการที่หลากหลายบนพื้นที่เดียวกัน ขณะเดียวกันการพัฒนายังเป็นโครงการขนาดใหญ่หรือ "เมกะโปรเจค" ที่มีมูลค่าการลงทุนมหาศาล
          สำหรับโครงการมิกซ์ยูส ที่จะพัฒนาแล้วเสร็จ เช่น โครงการสามย่านมิตรทาวน์ มูลค่าโครงการ 8.5 พันล้านบาท พัฒนาโดยบริษัท แผ่นดินทอง พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด(มหาชน)หรือโกลเด้นแลนด์ ร่วมทุนกับ บริษัท ทีซีซี แอสเซ็ทส์ (ประเทศไทย) จำกัด โครงการ สินธร วิลเลจ มูลค่าโครงการกว่า 5 หมื่นล้านบาท ของบริษัท สยามสินธร จำกัด โครงการวัน แบงค็อก มูลค่าโครงการกว่า 1.2 แสนล้านบาท ของบริษัท เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ โฮลดิ้งส์ (ประเทศไทย) จำกัด
          โครงการเดอะ ฟอเรสเทียส์ มูลค่าโครงการ 9 หมื่นล้านบาท ของบริษัท แมกโนเลีย ควอลิตี้ ดีเวล็อปเม้นต์ คอร์ปอเรชั่น จำกัด โครงการดุสิต เซ็นทรัล ปาร์ค มูลค่าโครงการ 3.67 หมื่นล้านบาท ของบริษัท ดุสิตธานี จำกัด(มหาชน) ร่วมทุนบริษัท เซ็นทรัลพัฒนา จำกัด(มหาชน)
          เทรนด์"มิกซ์ยูส"ไปต่อ5-10ปี
          ทั้งนี้ เทรนด์การพัฒนาโครงการเมกะโปรเจคยังเห็นเกิดขึ้นอย่างต่อเนื่องในระยะ 5-10 ปีข้างหน้า เพราะหน่วยงานราชการเอง ยังมีที่ดินอีกจำนวนมาก ที่จะให้เปิดให้เอกชนประมูลเพื่อพัฒนาอสังหาฯทุกเซ็กเมนต์ทั้งโรงแรม รีเทล ออฟฟิศ เช่น ที่ดินบริเวณบางซื่อ จะเป็นรีจินัลฮับ บริเวณท่าเรือคลองเตย และมักกะสัน เป็นต้น
          "ปัจจุบันที่ดินแปลงใหญ่ขนาด 50 ไร่ขึ้นไป ยังมีเหลืออีกจำนวนมาก โดยเฉพาะของหน่วยงานภาครัฐ อนาคตจะนำออกมาประมูลให้เอกชนนำไปพัฒนาโครงการมิกซ์ยูสที่เป็นเมกะโปรเจค ส่งผลให้เป็นเทรนด์ที่ยังเติบโตต่อเนื่องในระยะยาว ส่วนการพัฒนาโครงการมิกซ์ยูสมี ห้างค้าปลีก ออฟฟิศ ที่พักอาศัยอยู่รวมกัน แม้ผลตอบแทนจากการลงทุน(ROI)ไม่หวือหวา  แต่ก็ทำให้มีรายได้ประจำเข้ามาเรื่อยๆ"
          ออฟฟิศพรีเมียมพุ่ง1ล้านตร.ม.
          การผุดขึ้นโครงการมิกซ์ยูส ทำให้ประมาณการณ์ 5 ปีข้างหน้า จะมีพื้นที่ออฟฟิศระดับพรีเมียมหรือราคาเฉลี่ยกว่า 1,000 บาทต่อตารางเมตร(ตร.ม.) เพิ่มอีกราว  1 ล้านตร.ม. เติบโต 25% จากปัจจุบันมีพื้นที่ราว 4 ล้านตร.ม. ส่วนพื้นที่ค้าปลีกคาดว่าจะเพิ่ม อีก 2.4 แสนตร.ม.ปีหน้า จากโครงการเซ็นทรัล  วิลเลจ มาร์เก็ตเพลส ดุสิต วิสซ์ดอม วัน-โอ-วัน สีลมเซ็นเตอร์ เอกมัยมอลล์ เป็นต้น
          นอกจากนี้ การพัฒนาโครงการเมกะโปรเจค ยังยกระดับทำเลต่างๆให้เป็นย่านใจกลางธุรกิจใหม่หรือนิวซีบีดี(New CBD) เช่น แยกพระราม 9 อโศก จาก 50 ปีที่ผ่านมา ประเทศไทยมีย่านใจกลางธุรกิจเพียงแห่งเดียวคือย่านสีลม สาทร เพลินจิต  "การจะเป็นย่านใจกลางธุรกิจต้องมีพื้นที่ออฟฟิศเกิน 1 ล้านตร.ม. อย่างไรก็ตาม 10 ปีที่ผ่านมา ออฟฟิศเกิดขึ้นน้อย ทำให้อัตรา การเช่าสูงถึง 95% มีอัตราว่างเพียง 5% แต่อนาคต เมื่อซัพพลายออฟฟิศเพิ่มขึ้น จะส่งผลให้ อัตราพื้นที่ว่างเพิ่มเป็น 10% แต่ถือว่าไม่สูงนักเมื่อเทียบกับประเทศอื่นในเอเชียแปซิฟิก"
          คาดปี62ลดเปิดโครงการใหม่
          นางนลินรัตน์ เจริญสุพงษ์ กรรมการผู้จัดการ บริษัท เน็กซัส พรอพเพอร์ตี้ มาร์เก็ตติ้ง จำกัด กล่าวว่า แนวโน้มตลาดที่อยู่อาศัยปีหน้า คาดว่าจะมีคอนโดมิเนียมเกิดใหม่(ซัพพลาย)ประมาณ 5.3 หมื่นยูนิต ซึ่งเป็นอัตราที่ลดลงจากปีนี้ มีซัพพลาย 6.09 หมื่นยูนิต จากจำนวนทั้งสิ้น 138 โครงการ ส่วนความต้องการ(ดีมานด์)ปีหน้าคาดอยู่ที่ระดับ  5 -5.5 หมื่นยูนิต
          ส่วนรูปแบบการพัฒนาคอนโดมิเนียมในช่วง 2-3 ปีข้างหน้า จะมีการปรับให้ตรงกับกลุ่มเป้าหมายย่อยมากขึ้น เช่นคอนโดสำหรับคนรักการออกกำลังกาย, สำหรับผู้สูงอายุ, คนรักสัตว์,สำหรับผู้หญิง หรือคนที่ไม่มีลูก เป็นต้น
          ขณะที่ทำเลการพัฒนาโครงการมีปัจจัยที่น่าสนใจคือภาพลวงตาของทำเลการอยู่อาศัย โดยเฉพาะย่าน ทองหล่อ ที่การพัฒนาคอนโด ส่วนใหญ่จะเป็นลักชัวรี ซูเปอร์ลักชัวรี ส่งผลให้ราคาขายพุ่งสูงขึ้น 3-4 แสนบาทต่อตร.ม. และอาจพุ่งจนแตะระดับ 5 แสนบาทต่อตร.ม. ทั้งที่ราคาจริงไม่ควรจะเกิน 3 แสนบาทต่อตร.ม.
          ซัพพลาย"คอนโดลีสโฮลด์"เพิ่ม
          นอกจากนี้ คอนโดเช่าสิทธิระยะยาว (ลีสโฮลด์)ในทำเลที่ดีจะมีออกมาใน ตลาดเพิ่มขึ้น เพราะด้วยราคาที่ดินปรับ เพิ่มสูงขึ้น เจ้าของที่ดินใจกลางเมือง ส่วนใหญ่ ไม่ต้องการขายแต่ให้สิทธิเช่า ทำให้มีการปรับที่ดินเป็นการปล่อยเช่า ระยะยาวแทน โดยข้อดีของคอนโด ประเภทนี้ จะมีราคาที่ถูกกว่าเมื่อเทียบกับที่ดินแบบขายขาด
          เทรนด์"ซิตี้คอนโด"มาแรง
          สำหรับเทรนด์คอนโดปีหน้าจะมาแรงยังเป็นซิตี้คอนโด และตลาดระดับกลางเพราะสอดคล้องกับประชากรกลุ่มใหญ่ของกรุงเทพฯ
          นางนลินรัตน์ กล่าวอีกว่า แนวโน้มที่น่าสนใจคือการลงทุนพัฒนาอสังหาฯของต่างชาติปีหน้า จะขยับตัวมากขึ้นและมีสัดส่วนเป็น 30% หรือราว 1.7 หมื่นยูนิต จากปีนี้คอนโดมิเนียมครองสัดส่วนถึง 1.58 หมื่นยูนิต หรือสัดส่วน 26% โดยชาติที่เข้ามาลงทุนมากสุดยังคงเป็นญี่ปุ่น 20% จีน ฮ่องกง สิงคโปร์ราว 10%
          ส่วนแนวโน้มราคาคอนโดในกรุงเทพฯช่วง 1-3 ปีข้างหน้านั้น จะอยู่ในระดับ 6-7% ต่อปี จากปี 2561 ราคาขายคอนโดมิเนียมเฉลี่ยในตลาดปรับตัวสูงขึ้น 7.6% จาก 1.3 แสนบาทต่อตร.ม. เป็น 1.4 แสนบาทต่อตร.ม. โดยตลาดใจกลางเมืองปรับตัวเพิ่มสูงสุดอยู่ที่ 10% ไปอยู่ที่ 2.31 แสนบาทต่อตร.ม. ตลาดรอบใจกลางเมือง 7% ไปอยู่ในระดับราคา 1.13 แสนบาทต่อตร.ม. ขณะที่ตลาดรอบนอกปรับราคาเพิ่มเฉลี่ยเพียง 1% เป็น 7.35 หมื่นบาทต่อตร.ม.