อรวรรณ จารุวัฒนะถาวร

          ศาลาแดงทำเลลงทุน

          กูรูชี้โครงการมิกซ์ยูสเพิ่มศักยภาพพื้นที่ดันอสังหาฯเพื่อขายและเช่าพุ่ง สอดรับที่ดินปรับตัวแรง 5 ปี ขึ้น 25%

          รัศมีรอบสถานีรถไฟฟ้าโดยเฉพาะจุดที่เชื่อมต่อหรือจุดตัดรถไฟฟ้า 2 สายทาง ถือว่าเป็นทำเลที่มีศักยภาพสูงต่อการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ เช่น บีทีเอส สถานีศาลาแดง เชื่อมต่อกับเอ็มอาร์ที สถานีสีลม โดยพื้นที่ตามแนวถนนสีลมเป็นทำเลธุรกิจยอดนิยมของกรุงเทพ มหานครตั้งแต่หลายสิบปีจนกระทั่งปัจจุบันเรียกได้ว่าเป็นพื้นที่ศูนย์กลางธุรกิจ (ซีบีดี) ดั้งเดิมของกรุงเทพฯ แม้ว่าขณะนี้พื้นที่ธุรกิจจะมีการขยายตัวขึ้นมาทางทิศเหนือของสีลมและทางทิศใต้ ของถนนพระราม 4 มากขึ้น

          ในรอบหลายปีที่ผ่านมา รูปแบบของโครงการที่มีการขยายตัวอย่างชัดเจนมากที่สุด คือ โครงการคอนโดมิเนียมโดยมีโครงการอยู่ในพื้นที่รอบๆ แยกศาลาแดงประมาณ 4,250 ยูนิต อัตราการขายของโครงการเหล่านี้ก็สูงมาก คือ ประมาณ 90% ทั้งนี้อาจเป็นเพราะไม่ค่อยมีโครงการเปิดขายในทำเลนี้ มากนัก เพราะที่ดินมีเหลือไม่มาก ขณะที่ราคาที่ดินบริเวณนี้ก็ปรับเพิ่มขึ้นไป ไม่น้อยหน้าพื้นที่ตามแนวถนนสุขุมวิท คือไม่น้อยกว่า 1.5 ล้านบาท/ตารางวา (ตร.ว.) ปรับขึ้นจากราคาซื้อขายจริงในปี 2556 สูงถึง 25% ส่วนราคาประเมินของทางราชการอยู่ที่ 6.5-8.5 แสนบาท/ตร.ว. ส่วนที่ดินในซอยราคาต่ำกว่า 1 ล้านบาท/ตร.ว.

          นอกจากนี้ อสังหาฯ เพื่อการเช่า อย่างอาคารสำนักงาน ก็ไม่ได้มีการเปิดโครงการใหม่ในช่วงหลายปีที่ผ่าน ซึ่งในพื้นที่รอบแยกศาลาแดงมีพื้นที่อาคารสำนักงานรวมทั้งหมดประมาณ 3.24 แสนตารางเมตร (ตร.ม.) อัตราการเช่าก็ไม่น้อย เพราะเฉลี่ยแล้วมากกว่า 90% ค่าเช่าโดยเฉลี่ยอยู่ที่ประมาณ 750-900 บาท/ตร.ม./เดือน ในขณะที่พื้นที่ค้าปลีกในบริเวณนี้เพื่อรองรับคนที่ทำงานก็มีเช่นกันแต่ไม่มากนัก

          สุรเชษฐ กองชีพ นักวิจัยตลาดอสังหาฯ เปิดเผยว่า ด้วยเมกะโปรเจกต์ไม่ว่าจะเป็นโครงการอาคารสำนักงานและพื้นที่ค้าปลีกของกลุ่มไมเนอร์ และนายณ์ เอสเตท ที่ร่วมกับกลุ่มสิวะดล บริเวณปากซอยคอนแวนต์แล้ว ยังมีโครงการมิกซ์ยูสขนาดใหญ่ที่เป็นการร่วมทุนของบริษัท ดุสิตธานี และบริษัท เซ็นทรัล พัฒนา ที่บริเวณที่ตั้งของโรงแรมดุสิตธานีเดิมในปัจจุบัน ซึ่งมีพื้นที่อาคารรวมประมาณ 4.03 แสน ตร.ม. โดยมีทั้งโรงแรมระดับ 5 ดาว อาคารที่พักอาศัย ศูนย์การค้า และอาคารสำนักงาน รวมถึงส่วนกลางต่างๆ ซึ่งโครงการเหล่านี้จะช่วยเพิ่มศักยภาพพื้นที่บริเวณแยกศาลาแดงให้มากยิ่งขึ้นในอนาคต

          ทั้งนี้ ปัจจุบันบริเวณแยกศาลาแดงเป็นจุดเชื่อมต่อระหว่างรถไฟฟ้าบีทีเอสและรถไฟใต้ดินเอ็มอาร์ทีโดยมีคนสัญจรผ่านไปมาเป็นจำนวนมาก และถ้ามีโครงการรูปแบบนี้เกิดขึ้นอีกก็ยิ่งช่วยเพิ่มความน่าสนใจและมีผลต่อราคา ที่ดินในพื้นที่โดยรอบมากขึ้นไปอีก และเป็นปัจจัยบวกช่วยส่งเสริมให้ราคา ขายคอนโดสูงขึ้นไปอีกในอนาคต แม้ว่าตอนนี้ราคาที่ดินจะเป็นอีกหนึ่งทำเล มีราคาสูงเกินกว่า 1 ล้านบาท/ตร.ว. ไปแล้วก็ตาม เมื่อราคาที่ดินขึ้นไปสูงแบบนี้จึงมีผลให้พื้นที่ที่อยู่ถัดออกไป จากรอบแยกศาลาแดงมีความน่าสนใจขึ้นมา เช่น ถนนสุรวงศ์ ซอยหรือถนนสายรองที่แยกออกจากถนนสีลม เช่น ซอยศาลาแดง คอนแวนต์ พัฒน์พงษ์ เพียงแต่พื้นที่ตามซอยย่อยเหล่านี้ก็มีการพัฒนาจนไม่มีที่ดินเหลือให้พัฒนาแล้วเช่นกัน ผู้ประกอบการจึงจำเป็นต้องเลือกซื้อที่ดินที่อยู่ไกลออกเพื่อพัฒนาโครงการอสังหาฯ

          ในส่วนของตลาดมือสองในย่านศาลาแดงจากข้อมูลของบริษัท บาเนีย (ประเทศไทย) พบว่า ราคาขายคอนโดสตูดิโอ - 1 ห้องนอนในพื้นที่ ราคาเฉลี่ยอยู่ที่ 5.9 ล้านบาท และขนาด 2 ห้องนอน จะมีราคาเฉลี่ยอยู่ที่ 10.3 ล้านบาท ซึ่งในมุมมองของนักลงทุนแล้วเป็นราคาปกติของอสังหาฯ ในพื้นที่กลางเมือง ที่เพียบพร้อมด้วยความสะดวกสบายเช่นนี้

          ด้านการลงทุนปล่อยเช่าคอนโดนั้น ห้องสตูดิโอ - 1 ห้องนอน มีอัตราผลตอบแทนที่สูงกว่า 2 ห้องนอน ซึ่งในย่านนี้ก็เช่นกันเดียวกัน โดยในปี 2561 ค่ากลางของห้องสตูดิโอ - 1 ห้องนอน ของคอนโดมือสองย่านศาลาแดงและถนนสายรองอย่างพัฒน์พงษ์อยู่ที่ 7.35 ล้านบาท หรือ 1.68 แสนบาท/ตร.ม. และ 2 ห้องนอน อยู่ที่ 13.72 ล้านบาท หรือ 1.64 แสนบาท/ตร.ม. ห้องแบบ สตูดิโอ และ 1 ห้องนอน ค่าเช่าเฉลี่ย 2.9 หมื่นบาท/เดือน ขณะที่แบบ 2 ห้องนอน มีค่าเช่าเฉลี่ย 4.65 หมื่นบาท/เดือน มีผลตอบแทนจากการปล่อยเช่าของห้องแบบสตูดิโอ และ 1 ห้องนอน อยู่ราว 4.69% ส่วนแบบ 2 ห้องนอน อยู่ที่ 4.58%

          อย่างไรก็ดี หน่วยคอนโดในย่าน อาทิ โครงการศาลาแดง วัน ของบริษัท เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น ราคา เริ่มต้น 15 ล้านบาท โครงการแอชตัน จุฬา-สีลม โดยบริษัท อนันดา ดีเวลลอปเม้นท์ ราคาเริ่มต้น 6.79 ล้านบาท โครงการอัลติจูด สามย่าน-สีลม และโครงการอัลติจูด ดีไฟน์ โดยบริษัท อัลเทอร์เนทีฟ แอสเซท ราคาเริ่ม 6.1 ล้านบาท เป็นต้น

          ทั้งนี้ จากคะแนนความน่าอยู่ของพื้นที่ย่านศาลาแดง พบว่ามีระดับของความน่าอยู่ที่สูงมากเหมาะกับการ พักอาศัยและใช้ชีวิตด้วยรูปแบบการเดินทางทุกรูปแบบ ดังนั้นจึงเป็นอีกหนึ่งทำเลที่น่าจับตาหลังบิ๊กโปรเจกต์ที่จะทยอยแล้วเสร็จใน 2-3 ปีจากนี้