ไตรมาส 4 ปัจจัยลบเริ่มรุมเร้า-กำลังซื้อจีนแผ่ว

          ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปี 2561 ครึ่งปีแรกเริ่มพุ่งทะยานสร้างสถิติใหม่ในรอบ 30 ปี โดยเฉพาะกรุงเทพฯปริมณฑล ไตรมาส 3 ไตรมาสเดียว เปิดกว่า 2 หมื่นยูนิตทั้งปีทะลุ 6-7 หมื่นยูนิต ขณะบิ๊กเนมย้ำ ต้นดีปลายร้าย ไตรมาส 4 ตกหลุมอากาศ ปัจัยลบเพียบ

          ถึงแม้ภาพรวมเศรษฐกิจในปี 2561 ฟื้นตัวแต่ไม่เต็มที่ เพราะราคาพืชผลการเกษตรหลักหลายรายการที่ราคาตกต่ำ เช่น ยางพารา ปาล์ม มะพร้าว ฯลฯ และหนี้ครัวเรือน แต่ตลาดอสังหาริมทรัพย์สามารถฝ่าปัจจัยเสี่ยงมาได้ และถือว่าเป็นปีที่ร้อนแรง ด้วยปัจจัยบวก เรื่องอัตราดอกเบี้ยต่ำ และกำลังซื้อจากนักลงทุนเข้ามาเสริม ผลักดันให้ตลาดมีการเติบโตต่อเนื่อง

          โดยบิ๊กเนมที่เป็นบริษัทจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ฯเป็นหัวขบวนขับเคลื่อนตลาด ทั้งนี้ในรอบ 9 เดือนแรกที่ผ่านมาของปี 2561 พบว่า 12 บริษัทบิ๊กเนมทำรายได้รวมกันกว่า 1.88 ล้านบาท มี บมจ.พฤกษา โฮลดิ้งทำรายได้รวมสูงเป็นอันดับ 1 คือ 30,576 ล้านบาท กำไรประมาณ 4 พันล้านบาท รองลงมา บมจ.แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ รายได้รวม 27,296 ล้านบาท แต่กำไรนำมาเป็นอันดับ 1 คือ 8,204 ล้านบาท

          ต่อเรื่องนี้ ประธานเจ้าหน้าที่บริหารกลุ่มธุรกิจพฤกษา เรียลเอสเตท พรีเมียม บริษัท พฤกษา เรียลเอสเตท จำกัด นายประเสริฐ แต่ดุลยสาธิต ออกมายืนยันว่า  ปี 2561   ช่วง 9 เดือนแรก  ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ค่อนข้างเติบโตดี ด้วยปัจจัยจาก ดอกเบี้ยต่ำ  กำลังซื้อจีนเข้ามา โดย 9เดือนแรก โตกว่า ปีก่อนในช่วงเดียวกัน 22% หรือมีมูลค่าซื้อขาย 3.85 แสนล้านบาท โดยทาวเฮาส์ โตมากถึง 14%

          แต่พอเข้าสู่ไตรมาสที่ 4 กลับมีแต่ปัจจัยลบ ทำให้อสังหา เริมอ่อนแอลง และปี 2562  ถือว่าเป็นปีตั้งรับทั้งปัจจัยทั้งในประเทศและปัจจัยภายนอก  กำลังซื้อจีน ในไตรมาส 4 เริ่มแผ่วลง โดยปัจจัยลบเริ่มตั้งแต่ 1. แอลทีวี หรืออัตราส่วนการให้สินเชื่อต่อมูลค่าของหลักประกัน ซึ่งเป็นมาตรการของแบงก์ชาติ ที่พูดกันมาตั้งแต่เดือนตุลาคม กระทั่งชัดเจนในเดือนธันวาคม   2. ภาษีที่ดิน และสิ่งปลูกสร้าง มีผลต่อ การตัดสินใจซื้อบ้านหลังที่สอง หลังต่อสู้กันมานาน ในที่สุด กฎหมายก็ผ่านการพิจารณา ในไตรมาส 4 ของปีนี้    3. สงครามการค้าระหว่างจีนกับสหรัฐฯ  ทำให้ คนจีนลงทุนอสังหาฯไทยลดลง 4. ผลกระทบ จากสงครามการค้าความมั่งคั่งจากการลงทุนในหุ้นลดลง 5. การขึ้นดอกเบี้ยของคณะกรรมการนโยบายการเงิน (กนง.)  ล่าสุดมีการวิเคราะห์ว่า การขึ้นดอกเบี้ยบ้านทุก 0.25% กระทบกำลังซื้อลดลง 2%

          สอดคล้องกับนายไตรเตชะ  ตั้งมติธรรม กรรมการผู้จัดการบมจ.ศุภาลัย ระบุว่า 9 เดือนแรก ของค่ายศุภาลัย ยอดขายทะยานไปกว่า 2.8 หมื่นล้าน บาททั้งปีคาดเกิน 3.3 หมื่นล้านบาท โดยเน้นกำลังซื้อกลุ่มคนไทย ส่วนปีหน้า ยังมีปัจจัยอื่นอีกมาก ทำให้ผู้ประกอบการต้องตั้งรับ แต่การเปิดโครงการ ไม่น้อยไปกว่าปีก่อน คือกว่า 30 โครงการ

          "อัตราคอนโดฯเติบโตไปได้ดี เทียบจากปี 2560  ที่จบการขายที่ตัวเลข 3.07 หมื่นล้านบาท ส่วนจีนไม่มากเพราะไม่เน้นต่างชาติ"

          นางนลินรัตน์ เจริญสุพงษ์ กรรมการผู้จัดการ บริษัท เน็กซัส พรอพเพอร์ตี้ มาร์เก็ตติ้ง จำกัด บริษัทที่ปรึกษาและตัวแทนซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ไทย กล่าวถึงแนวโน้มตลาดคอนโดมิเนียมกรุงเทพฯปริมณฑลในช่วง ปี 2562 ว่าคาดการณ์จะมีซัพพลายเกิดใหม่ ประมาณ 5.3 หมื่นหน่วย ใกล้เคียงกับตัวเลขเฉลี่ยในช่วง 5 ปีที่ผ่านมา ในหลากหลายระดับราคา

          แต่มีหลายปัจจัยที่ดีเวลอปเปอร์ต้องจับตามอง โดยเฉพาะ การปรับตัวขึ้นของราคาที่ดิน ซึ่งจะส่งผลต่อต้นทุนและกระทบต่อความสามารถในการซื้อของผู้บริโภคในประเทศ รวมถึงการปรับเงื่อนไขปล่อยสินเชื่อที่อยู่อาศัยใหม่ของธนาคารแห่งประเทศไทย (แอลทีวี) จะกระทบต่อกลุ่มบ้านสร้างเสร็จก่อนขายอย่างชัดเจน เพราะไม่มีระยะเวลาผ่อนดาวน์อย่างในอดีต ผลักดันให้ดีเวลอปเปอร์ต้องปรับตัวและเปลี่ยนกลยุทธ์ในการพัฒนาโปรดักต์เพื่อให้สอดคล้องกับตลาด เช่น การขายบ้านระหว่างการก่อสร้างมากขึ้น ส่วนคอนโดฯเอง อาจต้องเน้นขายช่วงพรีเซลมากขึ้น เพื่อให้มีระยะเวลาในการผ่อนยาวขึ้น แต่อย่างไรก็ตาม มองว่าจะเป็นผลดีต่อตลาดระยะยาวอย่างมาก เพราะช่วยคัดกรองคนซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริง และบีบให้ดีเวลอปเปอร์กลับมาทบทวนการพัฒนาโครงการ ให้ตอบโจทย์กำลังซื้อภายในประเทศมากกว่า โดยเฉพาะควรจะพัฒนาเพิ่มสัดส่วนในกลุ่มซิตี้คอนโดฯและตลาดระดับราคากลาง ไม่เกิน 1.1 แสนบาทต่อตารางเมตร เนื่องจากเป็นตลาดที่ใหญ่ที่สุด และมีเสถียรภาพและยั่งยืนมากกว่าตลาดต่างชาติเพื่อการลงทุน