สถานการณ์ภาคอสังหาริมทรัพย์ในปี 2562 ยังคงมีสัญญาณการเติบโตจากแรงหนุนทั้งตลาดในประเทศและต่างประเทศ ไม่ว่าจะมีการเลือกตั้งเกิดขึ้นในปีนี้ นโยบายการเงินของภาครัฐ โดยเฉพาะโครงการพัฒนาระเบียงเศรษฐกิจภาคตะวันออก หรืออีอีซี ที่เป็น "แม่เหล็ก" เดียว ที่สร้างกระแสให้เกิดการลงทุนจากภาคเอกชน รวมถึงดึงดูด "เม็ดเงิน" ลงทุนจากต่างประเทศเข้ามา แต่กระนั้น ในมุมของภาครัฐ ก็ประเมิน จีดีพี ในปีนี้ น่าจะได้รับผลกระทบจากเศรษฐกิจโลก ที่คาดว่าจะทำให้ จีดีพี ของไทยเติบโตต่ำกว่า 4%
          โดยในมุมมองของ 3 สมาคมอสังหาริมทรัพย์ ได้แก่ สมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร สมาคมธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทยและสมาคมอาคารชุดไทย ได้สะท้อนทิศทางตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปี 2562 ทั้งปัจจัยบวกและปัจจัยเสี่ยงที่จะเข้ามาสนับสนุนและต้องเฝ้าระวังในปี "หมูทอง"
          มอนิเตอร์ "เศรษฐกิจ-ดอกเบี้ย" ปี62
          นายอธิป พีชานนท์ นายกสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร กูรูภาคอสังหาริมทรัพย์ ระบุปัจจัยที่มีผลต่อภาคอสังหาฯในปีนี้ มีแนวโน้มที่เศรษฐกิจจะมีอัตราเติบโตที่ช้าลง ซึ่งก็มีผู้ประกอบการหลายรายปรับลดลงมาต่ำกว่า 4% แล้ว แน่นอน จะมีผลกระทบต่อธุรกิจอสังหาฯ คือ กำลังซื้อ ประกอบกับดอกเบี้ยอยู่ในช่วงขาขึ้น คาดว่าปีนี้ ได้เห็นการขึ้น 2 จังหวะ ขึ้นครั้งละ 1.25% ซึ่งจะมีผลต่อการตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัย เพราะเป็นการเพิ่มภาระในการผ่อนชำระของตัวผู้กู้ขอสินเชื่อ เป็นการลดขนาดวงเงินสินเชื่อลง ซึ่งโดยเฉลี่ย ทุกๆ 1.25% ของการปรับอัตราดอกเบี้ยขึ้น ก็จะไปกระทบกำลังซื้อประมาณ 2% เป็นสิ่งที่กำลังเฝ้าจับตามองอยู่
          ส่วนเรื่องภาวะความไม่แน่นอนทางการเมือง ก็จะมี ผลกระทบต่อโครงการที่อยู่อาศัย ในเรื่องของนโยบายในการที่จะลงทุนในโครงสร้างพื้นฐานของภาครัฐอย่างต่อเนื่อง เพราะรัฐบาลชุดปัจจุบันได้วางแนวทางการลงทุนโครงสร้างพื้นฐานไว้ในหลายระบบ เช่นเดียวกับเรื่อง กฎหมาย ที่ขณะนี้ มีที่ออกมาแล้ว คือ กฎหมายภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง พ.ศ...., ภาษีลาภลอย มีผลต่อการพัฒนาอสังหาฯ อยู่พอสมควร เพราะจะทำให้มีการเปลี่ยนแปลงในหลายรูปแบบ คือแนวโน้มจะมีการนำเอาทรัพย์สินที่ไม่ได้ใช้ประโยชน์ออกมาขาย เช่น บ้านมือสอง การนำเอาที่ดินเปล่าออกมาพัฒนามากขึ้น ซึ่งจะทำให้มีซัปพลายใหม่เข้ามาในตลาด ทำให้แข่งกับซัปพลายที่เป็นบ้านมือหนึ่งพอสมควร
          "แม้จะมีปัจจัยเสี่ยงที่ทำให้ตลาดโดยรวมมีการขยายตัวที่ไม่มากนัก แต่ก็หวังว่าผลกระทบเหล่านี้จะอยู่ในขอบเขตที่เรารับผิดชอบได้  คาดว่าน่าจะมีโอกาสการขยายตัวในปี2562 อยู่ประมาณ 5% บวกลบ โดยตลาดระดับราคาปานกลาง 1.5 ล้านบาทขึ้นไป ยังได้รับความนิยมอย่างต่อเนื่อง ส่วนเขตภูมิภาค เรื่องราคาพืชผลทางการเกษตร มีส่วนต่อกำลังซื้อ ตลาดอสังหาฯที่น่าจะอิ่มตัว ราคาต่ำกว่า 1 ล้านบาท เพราะเป็นกลุ่มที่มีอัตราการถูกปฏิเสธสินเชื่อมากที่สุดเกินกว่า 50%"
          อสังหาฯพลิกเกมรับมือเกณฑ์ LTV
          สำหรับมาตรการการปรับเกณฑ์อัตราส่วนเงินให้สินเชื่อ ต่อมูลค่าหลักประกัน (LTV) ของธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) จะมีผลต่อการซื้อ ไม่ว่าจะเป็นการซื้อบ้านหลังที่ 3 หลังที่ 4 ซึ่งจะกระทบบ้านพักตากอากาศ คอนโดฯ บ้านแนวราบ ในส่วนที่อาจจะเกินความจำเป็น เพราะระยะเวลาในการผ่อน ชำระบ้านแนวราบนั้นสั้น ก็อาจจะเกิดเรื่องของการที่จะมีสินค้า ของการผ่อนชำระให้นานขึ้น หรือ "บ้านผ่อนดาวน์" เข้าสู่วัฏจักรเดิม คือ ซื้อบ้านทั้งๆ ที่ยังไม่มีการปลูกสร้างบ้าน แต่ต้องผ่อนชำระในระยะยาว ทำให้เกิดภาระกับผู้บริโภค
          "เห็นแน่นอน เรื่องผู้ประกอบการเร่งระบายสต๊อก โอน ให้เร็วก่อนมาตรการ 1 เมษายนปี 62 และในระหว่างปีก็จะมี สินค้าประเภทบ้านมือสองเข้ามาแข่งขันมากขึ้น เพราะคนพยายามที่จะลดภาระภาษีที่ดินฯ คาดว่าคงจะสามารถระบาย ออกมาได้ในระดับหนึ่ง เนื่องจากดีมานด์ยังมีอยู่จำกัดเท่าเดิม ซึ่งก็จะต้องมาแย่งดีมานด์จากบ้านมือหนึ่งไป โดยบ้านมือหนึ่ง ก็จะต้องระวังการเข้ามาแย่งตลาดของบ้านมือสองเช่นกัน"
          * แห่ปักหมุดโครงการแนวรถไฟฟ้าสายใหม่
          สำหรับกรุงเทพฯ-ปริมณฑล ยังเป็นทำเลที่ได้รับความนิยม โดยเฉพาะที่อยู่ในแนวรถไฟฟ้า เช่น สายสีเขียว (แบริ่ง-สมุทรปราการ), สายสีน้ำเงิน สายสีส้ม และสายสีชมพู จะเป็นทำเลที่กระตุ้นให้เกิดความต้องการที่อยู่อาศัย มากขึ้น ส่วนทำเลที่ได้รับความนิยมอยู่แล้ว อาทิ รังสิต ลำลูกกา ยังมีดีมานด์ที่มีความต้องการอย่างต่อเนื่อง บางใหญ่ บางบัวทอง ยังมีโอกาสในการขยายตัวเช่นกัน ส่วนทำเลที่น่า จับตามองเพิ่มเติมขึ้นคือ แพรกษา ศรีนครินทร์ช่วงปลาย
          อย่างไรก็ตาม การตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัย เริ่มมีการปรับเปลี่ยน เนื่องจากกำลังซื้อไม่สามารถเข้าถึงราคาขายสินค้าที่ปรับตัวสูงขึ้น เป็นผลจากราคาที่ดินในเมืองปรับตัวสูงขึ้น ราคาคอนโดฯที่พัฒนาออกมาใหม่เสนอราคากว่า 1-2 แสนบาทต่อตารางเมตร ทำให้ผู้ที่มีฐานะปานกลางต้องปรับไปมองตลาดทาวน์เฮาส์ที่ยังอยู่ในเกณฑ์ที่ไม่เกิน 50,000 บาท/ตร.ม. แต่ได้พื้นที่มากขึ้น
          แนะบริหารสภาพคล่องรองรับยอดขาย
          นายพรนริศ ชวนไชยสิทธิ์ นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย กล่าวว่า แม้ผู้ประกอบการจะเร่งการขายและโอน เพื่อให้ทันกับมาตรการบังคับใช้ LTV แต่กลับกลายเป็นว่าตอนนี้ยอดขายกลับชะลอตัว ยอดเปิดตัวโครงการใหม่ก็ชะลอตัวเช่นกัน ต่างกับผู้ประกอบการที่อยู่ในอันดับ 1 ใน 5 ในตลาดหลักทรัพย์ฯ กลับมียอดขายที่ดี มีเงินหมุนเวียนที่ดี แต่บางรายก็มีปัญหาเรื่องสภาพคล่องในการจ่ายผู้รับเหมาก่อสร้าง สภาพคล่องในการดำเนินธุรกิจ จะไปออกหุ้นกู้หรือกู้จากสถาบันการเงินก็ไม่สำเร็จ ยิ่งรายกลาง-เล็ก ก็แทบจะไม่ได้รับการปล่อยสินเชื่อโครง การ ส่วนโครงการในภูมิภาคยิ่งไม่ได้รับการอนุมัติเลย ดังนั้นทุกคนต้องระมัดระวังตัว ต้องเป็นผู้ประกอบการที่มีความมั่นคงจริง สถาบันการเงินจึงจะปล่อยสินเชื่อ
          "ที่ผ่านมาก็มีโครงการที่ไม่ประสบความสำเร็จให้เห็นมาโดยตลอด เพราะในธุรกิจอสังหาฯหากพัฒนาโครงการมากจนเกินไป โอกาสที่จะช็อตเงินสดก็เป็นไปได้ หรือพัฒนามีปัญหาแล้วไม่สามารถโอนได้ ส่วนในปี 2562 ก็น่าจะมีผู้ประกอบการบางรายประสบปัญหาการ Default เพิ่มบ้าง แต่ก็สามารถแก้ไขได้ในกรณีที่พอขายสินค้าได้ แต่ขาดเงินทุนหมุนเวียน ผู้ประกอบการรายกลาง-เล็ก ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ฯก็พร้อมที่จะเข้าไปเทกโอเวอร์ แต่ผู้ประกอบการบางรายมียอดขายสูง แต่สุดท้ายผลกำไรต่ำ ซึ่งก็เห็นบางบริษัทเป็นเช่นนี้มานานแล้ว" นายพรนริศ กล่าว
          * ทางรอดรายกลาง ผนึกพันธมิตร สร้างจุดแข็ง
          อย่างไรก็ตาม แม้ประเด็นเรื่องสภาพคล่อง จะทำให้เป็นเรื่องกังวลต่อผู้ประกอบการรายใหญ่และรายกลาง แต่ก็มีหลายรายที่ยังมีสภาพคล่อง อยู่ได้ ทางออก หากมีการร่วมทุนกับพันธมิตรชาวต่างชาติ ซึ่งปัจจุบันเข้ามาขยายตลาดในไทยเป็นจำนวนมาก เช่น ญี่ปุ่น จีน สิงคโปร์ และเกาหลี แต่เป็นลักษณะการพัฒนาเป็นรายโครงการ จะเป็นการลดความเสี่ยง และสามารถศึกษาข้อมูลของผู้ร่วมทุนได้อย่างต่อเนื่อง     "ขณะนี้กองทุนจากต่างชาติไม่ว่าจะเป็น จีน ญี่ปุ่น และยุโรป หลายที่แสดงความสนใจที่จะเข้ามาลงทุนในไทย โดย เฉพาะการเข้าเจรจาร่วมทุนกับผู้ประกอบการไทยในการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ และหากสงครามการค้าระหว่างสหรัฐฯ กับจีนรุนแรงขึ้น ประเทศไทยจะได้รับผลดี เพราะจะมีเงินทุนใหม่ๆ ไหลเข้ามา" นายพรนริศ กล่าว
          * ห่วงปัญหาหนี้ครัวเรือน
          ดร.อาภา อรรถบูรณ์วงศ์ นายกสมาคมอาคารชุดไทย กล่าวว่า ตลาดอสังหาฯในปีนี้ จะทรงตัว ตามที่หน่วยงานราชการ รวมทั้งสถาบันการเงิน ได้พยากรณ์ว่าจะสามารถเติบโตได้ที่ 4.0 ซึ่งเป็นตัวเลขที่เป็นฐานการเติบโตของปี 2561 ในระดับที่กว่า 4% ถือว่าเป็นตัวเลขที่น่าพอใจมาก เพราะเติบโตจากฐานที่สูงแล้ว โดยคาดว่าในปี 2562 จะมีปัจจัยบวกจากการเลือกตั้ง ซึ่งก็คงเป็นสิ่งที่ทำให้การหมุนเวียนของเงินสะพัดมากขึ้นในระดับรากหญ้า ถือว่าเป็นสิ่งที่เงินหลายหมื่นล้านจะเข้าสู่มือประชาชน
          ทั้งนี้ ตลาดที่ยังเติบโตต่อเนื่องจากในปีที่ผ่านมา คือ ระดับกลาง-บน ระดับราคา 3 ล้านบาทขึ้นไป  เพราะเป็น กลุ่มที่มีเงินออมหมุนเวียนในมือสูง สามารถที่จะตัดสินใจซื้อและโอนได้ คือมีอำนาจในการซื้อมากกว่าระดับกลางล่าง ระดับราคา 3 ล้านบาทลงมา ซึ่งสภาพเศรษฐกิจและหนี้ครัวเรือนยังเป็นปัญหาของกลุ่มระดับกลาง-ล่างอยู่เช่นกัน และคงต้องใช้ระยะเวลาในการแก้ไขที่ยาวนานเพื่อให้คลี่คลาย
          ผู้ประกอบการแข่งเดือดชูจุดขายด้านนวัตกรรม
          ในเรื่องของการแข่งขันนั้น เนื่องจากตลาดคอนโดฯเป็นสินค้าที่มีความเสรี มีการแข่งขันสูง ผู้ประกอบการส่วนใหญ่มีฐานการเงินที่สูง ดังนั้นการแข่งขันก็ยังสูงต่อเนื่อง จึงต้องหากลยุทธ์ที่เป็นจุดแข็งเพิ่มขึ้น ซึ่งจะต้องเป็นเรื่องนวัตกรรมเท่านั้น ที่จะต้องคิดค้นสิ่งแปลกใหม่มานำเสนอ เพื่อให้ผู้บริโภคเลือกโครงการของบริษัทนั้นๆมากที่สุด ทั้งนี้แล้วแต่ความเชี่ยวชาญของแต่ละบริษัทว่าจะนำเสนอในรูปแบบไหน เพื่อสร้างความเป็นที่อยู่อาศัยที่ดีขึ้น.
          ดอกเบี้ยอยู่ในช่วงขาขึ้น คาดว่าปีนี้ได้เห็นการขึ้น 2 จังหวะ ขึ้นครั้งละ 1.25% ซึ่งจะมีผลต่อการตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัยเพราะเป็นการเพิ่มภาระในการผ่อนชำระของตัวผู้กู้ขอสินเชื่อ เป็นการลดขนาดวงเงินสินเชื่อลง ซึ่งโดยเฉลี่ยทุกๆ 1.25% ของการปรับอัตราดอกเบี้ยขึ้นก็จะไปกระทบกำลังซื้อประมาณ 2%เป็นสิ่งที่กำลังเฝ้าจับตามองอยู่
          ในปี 2562 ก็น่าจะมีผู้ประกอบการบางรายประสบปัญหาการ Default เพิ่มบ้าง แต่ก็สามารถแก้ไขได้ในกรณีที่พอขายสินค้าได้ แต่ขาดเงินทุนหมุนเวียนผู้ประกอบการรายกลาง-เล็ก ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ฯก็พร้อมที่จะเข้าไปเทกโอเวอร์ แต่ผู้ประกอบการบางรายมียอดขายสูง แต่สุดท้ายผลกำไรต่ำซึ่งก็เห็นบางบริษัทเป็นเช่นนี้มานานแล้ว"
          ตลาดคอนโดฯเป็นสินค้าที่มีความเสรีมีการแข่งขันสูง ผู้ประกอบการส่วนใหญ่มีฐานการเงินที่สูง ดังนั้น การแข่งขันก็ยังสูงต่อเนื่อง จึงต้องหากลยุทธ์ที่เป็นจุดแข็งเพิ่มขึ้น ซึ่งจะต้องเป็นเรื่องนวัตกรรมเท่านั้น ที่จะต้องคิดค้นสิ่งแปลกใหม่มานำเสนอ เพื่อให้ผู้บริโภคเลือกโครงการของบริษัทนั้นๆ มากที่สุด