คอลลิเออร์ส" ประเมินภาพรวมคอนโดปีนี้ เผชิญหลายโจทย์ท้าทาย โดยเฉพาะราคาคอนโดพุ่ง ตามราคาที่ดิน ไม่สอดคล้องรายได้ผู้บริโภค ฉุดตลาดชะลอ ขณะปี61 ดีเวลลอปเปอร์ รุดเปิดคอนโดใหม่ สูงสุดรอบ 30 ปี

          นายภัทรชัย ทวีวงศ์ ผู้จัดการอาวุโสแผนกวิจัย บริษัท คอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล ประเทศไทย จำกัด เปิดเผยถึงภาพรวมตลาดคอนโดมิเนียมปี 2561 ในกรุงเทพมหานครว่า มีคอนโดมิเนียม เปิดตัว สูงถึง 158 โครงการ 66,021 ยูนิต ด้วยมูลค่า การลงทุนทั้งหมดประมาณ 319,698 ล้านบาท เติบโตจากปี 2560 ที่ 55,398 ยูนิต ประมาณ 19.2% ซึ่งถือว่าในปี2561  เป็นปีที่มีการเปิดตัวคอนโด สูงที่สุดในรอบ 30 ปีที่ผ่านมา

          นอกจากนี้ยังพบว่า ราคาขายเฉลี่ยของ คอนโดที่เปิดขายใหม่ในปีนี้จะอยู่ที่ประมาณ 135,790 บาทต่อตารางเมตร ปรับตัวเพิ่มขึ้นจากปี 2560 ในสัดส่วน 8.2% จากราคาขายเฉลี่ย ประมาณ 125,500 บาทต่อตารางเมตร ซึ่งแน่นอนว่าปัจจัยหลักของการปรับราคาของคอนโดเนื่องจากราคาต้นทุนที่ดินในกรุงเทพฯในช่วงที่ผ่านมาปรับตัวสูงขึ้นเป็นอย่างมาก ซึ่งเมื่อต้นทุนสูงขึ้น ผู้ประกอบการจึงจำเป็นที่ต้องปรับราคาขายเช่นเดียวกัน

          สำหรับในปี 2561 หากจำแนกอุปทานที่เปิดขายใหม่ตามระดับราคาจะพบว่า จากจำนวนคอนโดที่เปิดตัวใหม่ทั้งหมด 66,021 ยูนิต ช่วงระดับราคา 50,001-100,000 บาทต่อ ตารางเมตร เป็นช่วงราคาที่ผู้ประกอบการพัฒนาคอนโดออกมากที่สุดถึง 30,236 ยูนิต หรือคิดเป็น 46% จากอุปทานที่เปิดขายใหม่ทั้งหมดในปีนี้ แต่พบว่าช่วงระดับราคานี้ใน ปี 2561 มีการพัฒนาคอนโดออกสู่ตลาดน้อยลง ประมาณ 6% เมื่อเทียบกับปี 2560 ที่ผ่านมาการพัฒนาออกมาถึง 32,219 ยูนิต

          รองลงมาคือช่วงระดับราคา 100,001-150,000 บาทต่อตารางเมตร ที่ประมาณ 16,972 ยูนิต เติบโตจากปี 2560 ถึง 26% ที่ประมาณ 13,792 ยูนิต และระดับราคา 150,001-200,000 บาทต่อตารางเมตร ที่มีการพัฒนาออกมาประมาณ 7,620 ยูนิต หรือประมาณ 11% จากอุปทานที่เปิดขายใหม่ ทั้งหมดในปี 2561 และมีการเติบโตจากในปี  2560 ที่ประมาณ 12.9%

          จากข้อมูลพบว่า ในช่วงระดับราคา 100,001-200,000 บาทต่อตารางเมตร มีการพัฒนาออกสู่ตลาดสูงขึ้นเติบโตขึ้นกว่า 20% เนื่องจากราคาที่ดินปรับขึ้น อย่างต่อเนื่องในกรุงเทพฯในช่วงที่ผ่านมา ส่งผลให้ผู้ประกอบการมีการปรับราคาขายขึ้นเช่นเดียวกัน

          นอกจากนี้ยังพบว่า ในปี 2561 คอนโด ช่วงราคา 50,001-100,000 บาทต่อตารางเมตร มีการพัฒนาออกมามากที่สุดในแต่ละไตรมาสเกือบทุกไตรมาส แต่ส่วนใหญ่ จะเป็น"คอนโดนอกเขตใจกลางเมือง" และ"ตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้าสายใหม่" ที่อยู่ระหว่างการก่อสร้างที่ราคาที่ดินยังไม่สูงมาก

          นายภัทรชัย กล่าวว่า แผนกวิจัย บริษัท คอลลิเออร์ส ประเทศไทย มองว่า ราคาคอนโดในกรุงเทพฯในช่วงหลายปีที่ผ่านมา ที่ปรับตัวขึ้นอย่างต่อเนื่องเช่นเดียวกับราคาที่ดิน ซึ่งเป็นสิ่งที่น่ากังวลเป็นอย่างมาก การปรับขึ้นของราคาในช่วงดังกล่าวไม่สอดคล้องกับรายได้ของ ผู้บริโภค ซึ่งรายได้ของผู้บริโภคไม่สามารถปรับตัว ได้ทันกับราคาขายที่เพิ่มสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง ในทุกๆ ปี ยิ่งราคาปรับตัวเพิ่มสูงขึ้นยิ่งส่งผลให้กำลังซื้อยากที่จะเข้าถึง การดูดซับอุปทานคอนโดในตลาดก็จะมีแนวโน้นที่ช้าลง

          จากตัวเลขหนี้สินครัวเรือน ของคณะกรรมการ พัฒนาการเศรษฐกิจและสังคมแห่งชาติ ณ ไตรมาส ที่ 2 ปี 2561 พบว่า หนี้สินครัวเรือนมีมูลค่าสูงถึง  12.34 ล้านล้านบาท หรือเพิ่มขึ้น 5.7% เทียบกับ 3.8% และ 4.6% ในปี 2559 และ 2560 ตามลำดับ ซึ่งหนี้ครัวเรือนก็เป็นอีกปัจจัยสำคัญที่เป็นภาระของผู้บริโภคที่จะฉุดความสามารถในการซื้อให้ ต่ำลง ยิ่งราคาขายมีการปรับขึ้นราคาอย่างต่อเนื่อง แต่กำลังซื้อไม่สามารถเข้าถึงได้ทัน ก็เป็นปัญหาสำคัญที่ผู้ประกอบการต้องทบทวนสำหรับการพัฒนาโครงการ

          โดยในช่วงที่ผ่านมาสังเกตพบว่า ในบางโครงการตั้งอยู่ในทำเลที่เหมาะสม รูปแบบโครงการน่าสนใจและราคาขายอยู่ในระดับราคา ที่เหมาะสม ก็ได้รับความสนใจจากกลุ่มผู้ซื้อเป็นจำนวนมาก

          ดังนั้น ในปี 2562 ถือว่าเป็นปีที่ท้าทายเป็น อย่างมากสำหรับผู้ประกอบการในภาคอสังหาฯทุกราย ที่ต้องเตรียมพร้อมรับมือกับปัจจัยลบต่างๆ ที่อาจจะเข้ามากระทบ ซึ่งคอลลิเออร์สฯ ยังคงเชื่อว่า หากผู้ประกอบการพัฒนาสินค้าที่ตั้งอยู่บนพื้นฐานของความเข้าใจกำลังซื้อที่แท้จริง ไม่ปรับราคาขายให้สูงเกินกว่าที่จะสามารถเข้าถึงได้ สินค้าที่พัฒนาออกมาก็จะยังคงได้รับความสนใจ จากกลุ่มผู้ซื้ออย่างต่อเนื่อง