อรวรรณ จารุวัฒนะถาวร

          ต่างชาติดันอสังหาเช่ารุ่ง

          ซีบีอาร์อี เผยอพาร์ตเมนต์ให้เช่าพื้นที่ชั้นในบูม ความต้องการสูงเฉลี่ย 80% จากแรงงานต่างชาติหมุนเวียน

          การลงทุนในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ซึ่งมีทั้งซื้ออยู่อาศัยเองและการซื้อลงทุนสำหรับการปล่อยเช่าเพื่อสร้างรายได้จากผลตอบแทนค่าเช่าในพื้นที่ศูนย์กลางธุรกิจ (ซีบีดี) เฉลี่ยจะอยู่ที่ราว 5-7% ต่อปี ทั้งนี้นอกจากคอนโดมิเนียมแล้วยังมีอพาร์ตเมนต์ที่นักพัฒนาอสังหาฯ เริ่มหันมารุกทำตลาดนี้กันเพิ่มมากขึ้นในช่วงไม่กี่ปีมานี้

          สาเหตุที่ทำให้ตลาดอพาร์ตเมนต์ให้เช่าโดยเฉพาะในย่านใจกลางเมืองมีการเติบโตที่ดีต่อเนื่องเพราะชาวต่างชาติส่วนใหญ่ที่ทำงานในกรุงเทพฯ เลือกเช่ามากกว่าซื้อที่พักอาศัย ซึ่งอัตราการเช่าเฉลี่ยของอพาร์ตเมนต์ในทุกทำเลของกรุงเทพฯ มากกว่า 70% และบางโครงการมีอัตราการเช่าสูงถึง 90% ในบางทำเล

          ทั้งนี้ พื้นที่ซีบีดีและพื้นที่ตามแนวถนนสุขุมวิทยังคงเป็นทำเลยอดนิยม อัตราการเช่าเฉลี่ยราว 80% เนื่องจากมีความสะดวกในการเดินทางด้วยรถไฟฟ้า รวมไปถึงสิ่งอำนวยความสะดวกต่างๆ และจากการที่เจ้าของคอนโดนำห้องชุดของตนเองมาปล่อยเช่า ยิ่งทำให้ที่อยู่อาศัยให้เช่าสำหรับชาวต่างชาติในกรุงเทพฯ มีการแข่งขันที่รุนแรงมากขึ้น

          อย่างไรก็ดี แม้จำนวนชาวต่างชาติที่ทำงานในกรุงเทพฯ จะไม่ได้เพิ่มขึ้นมากนัก แต่ก็มีสัญญาณดีขึ้นจากการเพิ่มขึ้นจากชาวจีน แต่โดยทั่วไปชาวจีนส่วนใหญ่มีงบประมาณในการเช่าที่พักอาศัยต่ำกว่าผู้เช่าชาวญี่ปุ่น อเมริกัน และยุโรปอยู่มาก ซึ่งเป็นที่มาของความต้องการในตลาดแต่เดิมสำหรับการเช่าที่พักอาศัยในย่านใจกลางกรุงเทพฯ

          ธีราธร ประพันธ์พงศ์ หัวหน้าแผนกให้เช่าที่พักอาศัย ซีบีอาร์อี ประเทศไทย เปิดเผยว่า ในช่วงสิบปีที่ผ่านมา บริษัทมีการปล่อยเช่าที่พักอาศัยในกรุงเทพฯ มากกว่า 3,000 ธุรกรรม ซึ่งพบว่า งบประมาณในการเช่าที่พักอาศัยของชาวต่างชาติไม่ได้ปรับตัวสูงขึ้นเลย และมีค่ามัธยฐานของค่าเช่ารายเดือนหรือค่ากลางของค่าเช่ารายเดือนอยู่ที่ประมาณ 9 หมื่นบาท สำหรับขนาด 3 ห้องนอน และ 8 หมื่นบาท สำหรับขนาด 2 ห้องนอน ทั้งนี้เนื่องจากมีตลาดหลักเป็น กลุ่มผู้เช่าในระดับบนจึงทำให้ค่ากลางดังกล่าวสูงกว่าค่าเช่าโดยเฉลี่ยของตลาดให้เช่าที่พักอาศัยสำหรับชาว ต่างชาติโดยรวม
          สำหรับทำเลที่ชาวต่างชาติส่วนใหญ่ต้องการพักอาศัยมีไม่กี่ทำเล เช่น ช่วงอโศกกับทองหล่อบนถนนสุขุมวิท ย่านลุมพินี และบางส่วนของย่านสาทร โดยตัวเลือกสำหรับชาวต่างชาติโดย ส่วนใหญ่ก็คือ การเช่าอพาร์ตเมนต์ จากบุคคลเดียวเป็นเจ้าของทั้งอาคาร หรือจากนักลงทุนรายย่อยที่ซื้อคอนโดเพื่อนำมาปล่อยเช่า

          อย่างไรก็ดี จากการสำรวจโดยแผนกวิจัยซีบีอาร์อี พบว่า ในย่านใจกลางกรุงเทพฯ มีอพาร์ตเมนต์ให้เช่าที่ได้มาตรฐานสำหรับชาวต่างชาติเพียงประมาณ 1 หมื่นยูนิตเท่านั้น ขณะที่มีคอนโดราว 8 หมื่นยูนิตในทำเลเดียวกัน ทั้งนี้ประเมินว่า 35-40% ของคอนโดเหล่านี้เป็นของนักลงทุนที่ซื้อห้องชุดเพื่อนำมาปล่อยเช่า เนื่องจากซัพพลายอพาร์ตเมนต์ใหม่นั้นมีจำนวนจำกัด แต่คอนโดใหม่ยังคงมีจำนวนเพิ่มขึ้น ต่อเนื่อง

          ด้านผู้เช่าจำนวนมาก โดยเฉพาะชาวญี่ปุ่นนิยมเช่าอพาร์ตเมนต์มากกว่า เพราะสามารถติดต่อทุกเรื่องได้โดยตรงกับผู้ดูแลอาคาร ส่วนใหญ่จะมีช่างประจำอยู่ตลอดเวลา ไม่ว่าจะเป็นปัญหาเกี่ยวกับการบริหารอาคารหรือการซ่อมบำรุงภายในห้องพัก ขณะที่คอนโดผู้จัดการอาคารจะรับผิดชอบเฉพาะการบริหารจัดการพื้นที่ส่วนกลางเท่านั้น ไม่เกี่ยวข้องกับการบำรุงรักษาภายในห้องพัก

          ธีราธร กล่าวเพิ่มเติมว่า ในปี 2562 ไม่ได้คาดว่าจะมีจำนวนผู้เช่าชาวต่างชาติเพิ่มขึ้นเป็นอย่างมาก หรืองบประมาณในการเช่าของผู้เช่าชาวต่างชาติจะปรับตัวสูงขึ้น แต่โครงการอพาร์ตเมนต์ที่มีคุณภาพจะยังคงได้รับค่าเช่าและมีอัตราการเข้าพักในระดับที่สูงอยู่ เนื่องจากการหมุนเวียนของผู้เช่าชาวต่างชาติเกิดขึ้นอยู่เสมอ เพราะระยะเวลาเฉลี่ยในการทำงานในไทยอยู่ที่ประมาณ 3 ปี ซึ่งหมายถึงว่าจะมีผู้เช่ารายใหม่ตัดสินใจเลือกว่าอยากจะพักอาศัยในทำเลดีๆ อยู่เสมอ ดังนั้นปัจจัยสำคัญก็คือ การเข้าใจในความต้องการของผู้เช่า เพื่อให้ประสบความสำเร็จในการปล่อยเช่าและได้รับค่าเช่าในอัตราที่สูง

          ทั้งนี้ ล่าสุดบริษัทได้รับการแต่งตั้งให้เป็นตัวแทนแต่เพียงผู้เดียวในการปล่อยเช่าและเป็นผู้บริหารอาคารให้กับ จิติมนต์ เรสซิเด้นซ์ โครงการอพาร์ตเมนต์ใหม่ที่เพิ่งแล้วเสร็จในซอยทองหล่อ 16 โครงการนี้นับเป็นตัวอย่างหนึ่งที่แสดงให้เห็นว่า อพาร์ตเมนต์ซึ่งมีบุคคลเดียวเป็นเจ้าของยังคงสามารถแข่งขันกับคอนโดได้ โดยมีห้องให้เลือกหลายขนาดตั้งแต่ 1-3 ห้องนอน พร้อมด้วยการออกแบบและการเลือกใช้วัสดุต่างๆ ที่ดึงดูดผู้เช่าชาวต่างชาติ

          "แม้จำนวนผู้เช่าชาวต่างชาติและงบประมาณในการเช่าจะไม่เพิ่มขึ้น แต่ยังคงมีโอกาสในการสร้างผลตอบแทนที่ดีสำหรับผู้พัฒนาโครงการอพาร์ตเมนต์แม้การแข่งขันจะมากขึ้นจากการปล่อยเช่าห้องชุดในคอนโดก็ตาม กุญแจสู่ความสำเร็จในการปล่อยเช่านั้นไม่ได้มีเพียงเรื่องทำเล แต่การมีขนาดห้องที่เหมาะสมซึ่งสามารถใช้ประโยชน์พื้นที่ได้สูงสุด และการเลือกใช้วัสดุอุปกรณ์ต่างๆ และการตกแต่งภายในห้องที่มีคุณภาพดีและสวยงามก็เป็นสิ่งที่สำคัญเช่นกัน" ธีราธร กล่าวอย่างไรก็ดี ตลาดที่พักอาศัยให้เช่าในย่านใจกลางกรุงเทพฯ จะยังคงมีการแข่งขันที่สูงต่อเนื่อง อีกทั้งเจ้าของอพาร์ตเมนต์และเจ้าของคอนโดให้เช่าจำเป็นต้องรักษาและปรับปรุงห้องพักและพื้นที่ส่วนกลางให้ดีอยู่เสมอ เพื่อทำให้ห้องพักของตนนั้นมีความน่าสนใจและดึงดูดผู้เช่าได้