นายกิตติพล ปราโมทย์ ณ อยุธยา กรรมการผู้จัดการ บริษัท สัมมากร จำกัด(มหาชน) กล่าวว่า การควบคุมเกณฑ์ปล่อยกู้อัตราส่วนเงินให้สินเชื่อต่อมูลค่าหลักประกัน หรือ LTV ไม่เกินระดับ 80% หรือต้องมีเงินดาวน์อย่างน้อย 20% สำหรับการกู้หลังที่ 2 ขึ้นไป หรือที่อยู่อาศัยที่มีมูลค่า 10 ล้านบาท ขึ้นไปนั้น จะส่งผลให้ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ปรับตัว โดยการนำบ้านสั่งสร้างกลับมาทำตลาดอีกครั้ง นั่นอาจเกิดขึ้นได้แต่คาดว่ามีจำนวนไม่มาก ดังนั้น แม้ว่าการนำบ้านสั่งสร้างกลับมาทำตลาดจะมีส่วนช่วยเพิ่มกำลังซื้อลูกค้า แต่กลุ่มที่ต้องมีเงินดาวน์ 20% คือกลุ่มที่ซื้อบ้านหลังที่ 2 ซึ่งมีจำนวนไม่มาก ทั้งนี้ จากการเก็บข้อมูลลูกค้าเฉพาะในส่วนของ "สัมมากร" พบว่าจากแบล็กล็อก 300 ล้านบาท ในมือเป็น กลุ่มลูกค้าซื้อบ้านหลังแรก 90-95% มีเพียง 5% ที่เป็นกลุ่มผู้ซื้อบ้านหลังที่ 2 หรือหลังที่ 3

          สำหรับการออกมาตรการ LTV ของธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) นั้น ต้องดูที่เจตนาของ ธปท. ซึ่งต้องการป้องกันปัญหาเรื่อง เงินทอนสินเชื่อบ้าน ซึ่งจะก่อปัญหาการเกิดฟองสบู่ในระบบเศรษฐกิจ เพราะหากสามารถตัดกลุ่มนักเก็งกำไรหรือกลุ่มหวังประโยชน์จากเงินทอนสินเชื่อบ้าน จะส่งผลดีในระยะยาวต่อตลาดอสังหาฯ

          นายกิตติพล กล่าวว่า ผู้ที่จะได้รับผล กระทบจากมาตรการ LTV นั้นแบ่งออกเป็น 2 กลุ่ม กลุ่มแรกคือกลุ่มผู้ซื้อเพื่อลงทุนระยะยาวและนักเก็งกำไร ซึ่งหวังเงินทอนสินเชื่อ โดยกลุ่มนี้ได้รับผลกระทบ 100% ส่วนกลุ่มที่ 2 คือ กลุ่มคือผู้ซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริงซึ่งไม่ได้รับผลกระทบ แต่ผู้ซื้อบ้านหลังที่ 2 เพื่ออยู่จริง ซึ่งอาจเป็นกลุ่มที่เคยซื้อคอนโดก่อนหน้า ต่อมาต้องการที่อยู่อาศัยที่มีพื้นที่มากขึ้น เนื่องจากมีสมาชิกในครอบครัวเพิ่ม จึงขยายมาซื้อบ้านแนวราบแทนห้องชุด ซึ่งกลุ่มนี้หากมีการกูซื้อมาแล้ว 3 ปีหรือมากกว่าก็ถือว่าไม่เข้าเกณฑ์ตามมาตรการ LTV แต่หากอายุมีการกู้ซื้อยังไม่ถึง 3 ปี ก็จะอยู่ในกลุ่มที่เข้าเกณฑ์ ซึ่งจะต้องมีการวางเงินดาวน์ 20% ดังนั้น กลุ่มลูกค้าดังกล่าวอาจหันมาเลือกซื้อบ้านสั่งสร้างแทน

          "ที่ผ่านมาบ้านสั่งสร้างไม่ได้หายไปจากตลาดทั้งหมดแต่ยังมีกระจายตัวอยู่ในพื้นที่ปริมณฑลรอบนอกกรุงเทพฯ และในพื้นที่ต่างจังหวัด ดังนั้นมีความเป็นไปได้ว่าอาจมีการนำบ้านสั่งสร้างกลับมาทำตลาดเพื่อรองรับกลุ่มลูกค้าดังกล่าวได้"

          นายอิสระ บุญยัง กรรมการผู้จัดการ บริษัท กานดา พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด กล่าวว่า ที่ผ่านมาธปท. ส่งสัญญาณเตือนเกี่ยวกับการออกมาตรการ LTV มาแล้วระยะหนึ่ง เพื่อให้เกิดการปรับตัวในตลาด สำหรับการปรับตัวรับมาตรการLTV นี้ มี3 กลุ่มที่จะต้องปรับตัวคือ 1 ผู้ประกอบการอสังหาฯ ซึ่งต้องนำระบบบริหารจัดการลูกค้าเข้ามาช่วย เช่น เมื่อลูกค้าเป็น กลุ่มซื้อบ้านหลังที่ 2 ไม่มีเงินออม ผู้ประกอบการอาจแนะนำให้ลูกค้าชะลอการซื้อออกไป 7-8 เดือน เพื่อออมเงินในส่วนของเงินดาวน์ 20% หรือแนะนำให้ลูกค้าซื้อบ้านสั่งสร้าง ซึ่งมีระยะเวลาในการก่อสร้างยื่นออกไปจะทำให้ลูกค้าสามารถผ่อนดาวน์ได้ตามเกณฑ์ ธปท. กำหนด

          "จากการเก็บข้อมูลของ "กานดา" พบว่าลูกค้า กว่า 82% เป็นกลุ่มผู้ซื้อบ้านหลังแรกส่วนอีก 18% เป็นผู้ซื้อบ้านหลังที่ 2 และ 3 โดย ผู้ซื้อบ้านหลังที่ 2 มีประมาณ 12% และผู้ซื้อบ้านหลังที่ 3 มีประมาณ 6% ดังนั้น กลุ่มผู้ซื้อหลังที่ 2 และ 3 ผู้ประกอบการจำเป็นต้องนำระบบบริหารจัดการเข้ามาช่วยในการขาย เพราะอย่างไรผู้ประกอบการต้องรักษาลูกค้าไว้"

          ทั้งนี้ ในช่วงไตรมาส 1/62 ผู้ประกอบการ อสังหาฯ จะต้องเร่งการตัดสินใจซื้อของลูกค้า และส่งมอบบ้านหรือห้องชุดให้เร็วขึ้น ก่อนมาตรการจะบังคับใช้ในวันที่ 1 เม.ย. โดยกลุ่มลูกค้าที่ได้รับการอนุมัติสินเชื่อและรับโอนที่อยู่อาศัยก่อนวันที่ 1 เม.ย. ถือว่าไม่เข้าเกณฑ์ของมาตรการ LTV แต่หากได้รับการอนุมัติสินเชื่อหรือรับโอนบ้านที่อยู่อาศัยหลังวันที่ 1 เม.ย. จะอยู่ในกลุ่มที่เข้าเกณฑ์มาตรการ LTV

          กลุ่มที่ 2 ที่ต้องมีการปรับตัวคือ สถาบันการเงิน เนื่องจากที่ผ่านมาในการปล่อยสินเชื่อ มีการปล่อยสินเชื่อพ่วง คือสินเชื่อบ้าน พร้อมสินเชื่อตกแต่ง ทำให้ลูกค้าขอสินเชื่อในวงเงินที่ สูงกว่าราคาบ้านได้ แต่ภายหลังการออกมาตรการ ธปท.จับตาดูการปล่อยสินเชื่อของแบงก์พาณิชย์มากขึ้น ทำให้จากนี้ไปธนาคารพาณิชย์จะมีการเข้มงวดการปล่อยสินเชื่อบ้านมากขึ้น ส่วนกลุ่มที่ 3 คือ กลุ่มผู้บริโภคผู้ซึ่งจากนี้ต้องมีการปรับพฤติกรรมการออมก่อนซื้อที่อยู่อาศัย ขณะเดียว กันผู้บริโภคจะมีความระมัดระวังในการขอสินเชื่อ มากขึ้น โดยเฉพาะการกู้ร่วม ซึ่งผู้บริโภคที่มีแผนจะที่ซื้อที่อยู่อาศัยจะใหม่จะไม่ยอมลงชื่อกู้ร่วมให้กับญาติและพี่น้องเช่นที่ผ่านมา เพราะกลัวจะเข้าเกณฑ์มาตรการ LTV โดยปริยาย

          นายชูรัชฏ์ ชาครกุล รองกรรมการผู้จัดการ ใหญ่ บริษัท ลลิล พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด (มหาชน) หรือ LALIN กล่าวว่า บ้านสั่งสร้างถือเป็นสินค้าอีกกลุ่มหนึ่งที่ช่วยเพิ่มกำลังซื้อให้กับลูกค้าที่ได้รับผลกระทบจากมาตรการ LTV โดยปัจจุบัน "ลลิต" มีพอร์ตบ้านสั่งสร้าง 20% ซึ่งส่วนใหญ่อยู่ในต่างจังหวัด อย่างไรก็ตาม ต้องจับตาดูหลังจากที่มาตรการออกมาก่อนว่าสถานการณ์ตลาดจะเป็นอย่างไรหากมีความจำเป็นและลูกค้าต้องการมากขึ้นบริษัทอาจนำบ้านสั่งสร้างกลับมาทำตลาดเพิ่มแต่หาก สถานการณ์อยู่ในภาวะเช่นที่ผ่านมาความจำเป็นในการนำบ้านสั่งสร้างกลับมาทำตลาดอาจมีปริมาณที่ลดลง