เปิดตัวปีละหมื่นยูนิต'นาจอมเทียน'ทำเลลงทุนใหม่

          "คอลลิเออร์สฯ" เผยสถิติตลาดคอนโดฯ พัทยาสิ้นปี'61 เปิดตัวใหม่ท่วม 1 หมื่นยูนิต รับอานิสงส์ "ลูกค้ารัสเซีย คัมแบ็ก-EEC" ดันตลาดกลับมาบูมรอบ 4 ปี ทำเล "จอมเทียน-เมืองพัทยาพระตำหนัก-วงศ์อมาตย์" ซัพพลายสะสมเกินหมื่นยูนิตทุกทำเล จับตา "นาจอมเทียน" โซนใหม่ดีเวลอปเปอร์ แข่งกันลงทุน

          นายภัทรชัย ทวีวงศ์ ผู้อำนวยการฝ่ายวิจัย บริษัท คอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล (ประเทศไทย) จำกัด เปิดเผย "ประชาชาติธุรกิจ" ว่า ตลาดคอนโดมิเนียมพัทยาเริ่มกลับมาคึกคักอีกครั้งในรอบ 4 ปี เป็นผลมาจากกลุ่มลูกค้านักท่องเที่ยว รัสเซียเริ่มฟื้นตัว ประกอบกับรัฐบาล คสช.โปรโมตระเบียงเศรษฐกิจพิเศษภาคตะวันออก หรือ EEC

          แนะแตะเบรกลงทุนใหม่

          โดยปี 2561 มีการเปิดตัวโครงการใหม่ เกิน 10,239 ยูนิต มูลค่ารวม 55,000 ล้านบาท เพิ่มขึ้นจากปี 2560 จำนวน 8,047 ยูนิต หรือเติบโตถึง 367.1% สูงที่สุดในรอบ 4 ปี หรือกลับไปเหมือนในช่วงปี 2554-2557 ที่ซัพพลาย เปิดตัวใหม่มีมากกว่าปีละ 10,000 ยูนิต

          ในขณะที่สต๊อกเหลือขายรอการระบายอยู่ที่ 12,000 ยูนิต ผู้ประกอบการต้องระมัดระวังในการพัฒนาโครงการใหม่ เนื่องจากผู้ซื้อส่วนใหญ่เป็นกลุ่มนักลงทุน และมีจำนวนน้อยมากซื้อเพื่อการอยู่อาศัยจริง

          "ซัพพลายเปิดตัวใหม่ 10,239 ยูนิตนั้น สัดส่วน 82% เป็นการลงทุนของผู้ประกอบการ ชาวต่างชาติ ดีเวลอปเปอร์ต้องระมัดระวังการลงทุนในปีนี้ เพราะผู้ซื้อส่วนใหญ่เป็นกลุ่มนักลงทุนทั้งชาวต่างชาติและ คนไทย หวังผลตอบแทนจากการลงทุน หากเกิดการทิ้งดาวน์หรือไม่โอนกรรมสิทธิ์ผู้ประกอบการอาจได้รับผลกระทบได้ การเปิดตัวโครงการใหม่ควรคำนึงถึงกำลังซื้อที่เหมาะสม เพื่อไม่ให้เกิดปัญหาซ้ำรอย ในเรื่องโอเวอร์ซัพพลาย"

          ซัพพลายสะสม 8.8 หมื่นยูนิต

          รายละเอียดคอนโดฯในพัทยาที่ก่อสร้างแล้วเสร็จและจดทะเบียนอาคารชุดกับกรมที่ดินในปี 2561 มีทั้งสิ้น 33 โครงการ รวม 8,533 ยูนิต ส่งผลให้ ณ สิ้นปี 2561 มีซัพพลายสะสมทั้งหมด 88,330 ยูนิต แบ่งเป็นทำเลจอมเทียนมีซัพพลายสะสมมากสุด 33,872 ยูนิต คิดเป็น 38.3%

          รองลงมาทำเลเมืองพัทยา 21,967 ยูนิต สัดส่วน 24.9% ทำเลพระตำหนัก 14,048 ยูนิต 15.9% ทำเลวงศ์อมาตย์ 11,744 ยูนิต 13.3% และทำเลนาจอมเทียน 6,699 ยูนิต หรือ 7.6% ซึ่งเป็นทำเลใหม่ ที่ดีเวลอปเปอร์ให้ความสนใจเข้าไปพัฒนาโครงการในช่วงที่ผ่านมา

          ในด้านการเปิดตัวโครงการใหม่ พบว่า สถิติช่วงครึ่งปีหลัง 2561 ตลาดพัทยามีมากถึง 6,601 ยูนิต สูงกว่าช่วงครึ่ง ปีแรก 2,963 ยูนิต เท่ากับเพิ่มขึ้น 81.4%

          เมื่อเปรียบเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปี 2560 พบว่า ซัพพลายเปิดขายใหม่ช่วงครึ่งหลังปี 2561 เพิ่มขึ้น 287.4% ผลักดันให้ซัพพลายรวมเป็น 10,239 ยูนิต เพิ่มขึ้นจากปี 2560 ถึง 8,047 ยูนิต หรือมากกว่า 367.1% สูงที่สุดในรอบ 4 ปี สะท้อนให้เห็นถึงความร้อนแรง ของตลาดคอนโดฯพัทยา

          รัสเซียคัมแบ็ก-EEC หนุนนำ

          โดยประเมินว่าเป็นผลมาจากการที่รัฐบาล คสช.โปรโมตแผนพัฒนาระเบียงเศรษฐกิจภาคตะวันออก หรือ EEC-Eastern Economic Corridor ถึงแม้ว่ายังไม่มีความคืบหน้าเท่าที่ควร รวมถึงกำลังซื้อลูกค้าต่างชาติโดยเฉพาะผู้ซื้อชาวจีนและชาติในกลุ่มเอเชีย รัสเซีย

          "นักท่องเที่ยวชาวรัสเซียเดินทางเข้ามาท่องเที่ยวในประเทศไทยปี'61 มีมากกว่า 1.2 ล้านคน เพิ่มขึ้นจากปี'60 อยู่ที่ 10.33% รายได้จากการท่องเที่ยวของนักท่องเที่ยวรัสเซียก็เพิ่มขึ้น 14.1% หลังจากซบเซาลงไปจากวิกฤตค่าเงิน รูเบิลในปี 2557"

          นายภัทรชัยกล่าวว่า ก่อนหน้านี้ตลาดคอนโดฯพัทยาชะลอตัวลงตั้งแต่ปี 2558 เพราะมีการแข่งขันเปิดตัวใหม่เฉลี่ย ปีละ 15,000 ยูนิต ส่งผลให้มีซัพพลายเหลือขายตกค้างจำนวนมาก มีผลกระทบ ต่อความเชื่อมั่นของผู้ประกอบการและผู้ซื้อ โดยเฉพาะผู้ซื้อชาวรัสเซียที่เคยเป็นกลุ่มผู้ซื้อหลัก

          สำหรับลูกค้าคนไทยส่วนใหญ่มีพฤติกรรมซื้อเพื่อลงทุน น้อยมากที่จะซื้อเป็นบ้านหลังที่สอง หรือบ้านตากอากาศ ซึ่งไม่ใช่เรื่องจำเป็นที่ต้องรีบซื้อในช่วงที่ ภาวะเศรษฐกิจชะลอตัวในปัจจุบัน

          ณ ครึ่งปีหลัง 2561 แม้ว่าอัตราการขายเฉลี่ยอยู่ที่ 80% แต่ภาพรวมมีซัพพลายสะสม 12,000 ยูนิตในทุกทำเล บางโครงการที่เปิดขายในช่วง 1-3 ปี ที่ผ่านมามีมากกว่า 1,500 ยูนิต/โครงการ พื้นที่เหลือขายน้อยที่สุด คือ วงศ์อมาตย์ เนื่องจากมีที่ดินเหลือน้อยมากทำให้มีโครงการเปิดขายใหม่ไม่มากนัก

          แข่งการันตีผลตอบแทนค่าเช่า

          สำหรับโครงการขายดีสามารถทำยอดขายได้ตามเป้า ส่วนใหญ่ใช้โมเดลธุรกิจการันตีผลตอบแทนจากการเช่า เนื่องจากคอนโดฯส่วนใหญ่ผู้ซื้อนิยมซื้อเพื่อใช้เป็นสถานที่พักผ่อน ไม่ได้พักอาศัยประจำ เวลาที่ไม่ได้ใช้พักห้องก็จะถูกทิ้งว่างแต่ต้องจ่ายค่าส่วนกลางทุกเดือน

          กลยุทธ์การขายแบบการันตีรายได้ จึงเป็นวิธีการยอดนิยมของเจ้าของโครงการ เพิ่มทางเลือกให้กับลูกค้าที่ไม่ได้อยู่ประจำ โดยเจ้าของโครงการทำหน้าที่เป็นคนจัดหาผู้เช่าและดูแลคอนโดฯให้ กลยุทธ์นี้ในต่างประเทศนิยมทำกันมาก

          ในด้านอัตราผลตอบแทนรายได้อยู่ในระดับที่น่าสนใจ เช่น ผลตอบแทน 5% นาน 3 ปี, 6% นาน 5 ปี หรือ 7% นาน 3 ปี เป็นต้น บางรายการันตีผลตอบแทนเช่า 10% นาน 10 ปี ซึ่งลูกค้าจะได้รับผลตอบแทนดีกว่าการฝากเงินในธนาคาร