สาวิตรี รินวงษ์

          ธุรกิจหากหยุดนิ่งเท่ากับถอยหลัง จึงเป็นธรรมดาทุกปี เมื่อบริษัทต่างๆลุกมาแถลงแผนจึงเห็นการ "พลิกเกมรบ" วางหมากใหม่เพื่อสร้างการเติบโต

          ปี 2562 เป็นปีที่ท้าทายอสังหาริมทรัพย์มาก เพราะมาตรการคุมเข้มสินเชื่อ ที่อยู่อาศัยกำลังจะมีผลบังคับใช้ 1 เม.ย. นี้ เพื่อสกัดเก็งกำไร ดอกเบี้ยจ่อเป็นขาขึ้น และการเมืองกระทบการตัดสินใจซื้อ อย่างหลีกเลี่ยงไม่ได้  ศรศักดิ์ สมวัฒนา ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท เนอวานา ไดอิ จำกัด(มหาชน) อีกหนึ่งบริษัทอสังหาฯใต้ชายคากลุ่ม "บุญรอดบริวเวอรี่"หรือค่ายสิงห์ ผ่าน การแลกหุ้น (สวอปหุ้น)กับ "สิงห์เอสเตท" เล่าทิศทางธุรกิจปีนี้ว่า ต้อง "ปฏิวัติ" และพลิกบางอย่างเพื่อสร้างการเปลี่ยนแปลงให้มีผลกระทบ(Impact)ตลาดอสังหาฯในวงกว้าง ด้วยการลุยพัฒนาแบรนด์ ที่อยู่อาศัย ดีไซน์ การเลือกทำเลทอง ภายใต้โจทย์ "ใหม่"  ปีนี้บริษัทจะพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัย 11 โครงการ ทั้งบ้านเดี่ยว 7 โครงการ ทาวน์เฮ้าส์ 1 โครงการ และคอนโดมิเนียม  3 โครงการ รวมมูลค่า 17,000 ล้านบาท พร้อมปั้นแบรนด์ใหม่ทำตลาด ได้แก่ โครงการพัฒนาเพื่อขาย เนอวานา บียอนด์ (Beyond) บ้านเดี่ยวราคา 20-60 ล้านบาท เนอวานา เอลิเมนต์(Element) 8-15 ล้านบาท  และเนอวานา คอลเล็คชั่น ราคาสูงสุดเกือบ 100 ล้านบาท ทาวน์เฮ้าส์ แบรนด์ดีไฟน์(Define) 8-16 ล้านบาท และคอนโดมิเนียมเดอะ โมสต์(The Most by Nirvana) ราคา 2-6 ล้านบาท และมี อาคารจอดรถแล้วจรแบรนด์ Park&Rideมาช่วยสร้างรายได้ประจำด้วย

          ส่วนดีไซน์ ให้ความสำคัญเรื่อง ความสะดวกสบาย นวัตกรรมที่อยู่อาศัย สร้างชุมชนที่อยู่อาศัยตอบโจทย์สังคม  ผู้สูงอายุ และการใส่ใจสุขภาพ เช่น การพัฒนาโครงการกรุงเทพกรีฑา ทาวน์ชิพ เนื้อที่ 238 ไร่ มี 11 โครงการ ผสมผสานทั้งแนวราบ แนวสูง(โลวไรซ์) และเวลล์เนสฯ  ขณะที่การเลือกทำเลทองมาพัฒนาอสังหาฯ เดินหน้าใช้กลยุทธ์ "ผนึกกำลัง"

          กับขุมข่ายธุรกิจของอาณาจักร "บุญรอดบริวเวอรี่" อย่างต่อเนื่อง เมื่อทำเลทองกลายเป็นของหายากหรือ Rare item จนดันให้ราคาแพงระยับ ไม่พอ เจอทำเลดี "เจ้าของที่" กลับไม่ต้องการขาย ทำให้ เนอวานาคลอดโครงการลักษณะจ้างเหมาสร้างบ้านจนเสร็จ หรือ "เทิร์นคีย์" โดยเจรจา กับเจ้าของที่ดินให้เนอวานาเข้าไปพัฒนา ที่อยู่อาศัย โดยบริษัทจะได้ค่าแบรนด์ และค่ารับก่อสร้างบ้าน ส่วนเจ้าของที่ดินก็จะได้เงินจากมูลค่าเพิ่มของการพัฒนาที่ดินแปลงนั้น

          ก่อนหน้านี้ ไดอิ เคยรับสร้างบ้านเป็นโครงการเทิร์นคีย์มาแล้ว ปีนี้จึงรุกหนักขึ้น ยึดทำเลของเครือข่าย "เอเย่นต์เบียร์สิงห์" บริเวณหนองประจักษ์ จังหวัดอุดรธนานีพัฒนาบ้านเดี่ยว "บียอนด์" ราคา 25 ล้านบาท จำนวน 40 ยูนิต ชิมลางขายได้ 9 ยูนิต ก่อนเปิดตัวมี.ค.-เม.ย.นี้  "ปัจจุบันที่ดินหายากมาก แต่ บุญรอดฯ ทำให้เราเข้าถึงที่ดินง่ายขึ้น เพราะมีเอเย่นต์จำหน่ายเครื่องดื่ม จำนวนมากกระจายทั่วประเทศ และ มีที่ดิน หากไม่ใช่ที่ดินของเอเย่นต์ ก็จะเป็นที่ดินของคนรู้จักในเครือข่ายของเอเย่นต์ไปช่วยหา"

          สำหรับบุญรอดฯ ดำเนินธุรกิจเบียร์กว่า 80 ปี มีรายได้ร่วม 2 แสนล้านบาท และมีเอเย่นต์ในมือราว 200 ราย แต่ละรายเป็นเศรษฐีภูธรมีที่ดินจำนวนมาก สามารถงัดที่ดินมาต่อยอดโครงการ อสังหาฯ ส่วนเนอวานา ก็ไม่ต้องแบกภาระ "แลนด์แบงก์"   จิรเดช นุตสถิตย์ ประธาน เจ้าหน้าที่บริหารการเงิน บริษัท  เนอวานา ไดอิ จำกัด(มหาชน) เล่าถึงเกณฑ์การคัดเลือกที่ดินมาพัฒนา โครงการเทิร์นคีย์ จะเริ่มจากจังหวัด หรือ Teir1 เช่น ขอนแก่น เชียงใหม่ ภูเก็ต ศรีราชาฯ แต่เปิดกว้างเมืองรองหากเป็นทำเลมีศักยภาพ ส่วนขนาดจะอยู่ที่ 10-20 ไร่ ต่ำกว่านั้นจะไม่คุ้มค่าการลงทุน หากเป็นที่ดินแปลงใหญ่อาจต้องแบ่งย่อยให้เหมาะสม ส่วนโครงการทำแค่แนวราบเท่านั้น

          การหารายได้ประจำจากรับจ้างพัฒนาโครงการ ความน่าสนใจคือ "ผลตอบแทนที่เกิดจากการลงทุน" หรือ IRR อยู่ในอัตราที่สูงไม่ต่ำกว่า 15% หากบริษัทสร้างโครงการมียอดขาย 3,000 ล้านบาท ย่อมทำให้ผลตอบแทนโตในทิศทางเดียวกัน สร้างความมั่งคั่งอย่างมั่นคง

          แผนดังกล่าว ทำให้เนอวานา ไม่ต้องควักงบลงทุนตุนซื้อที่ดินและ ลดต้นทุนทางการเงินที่เกิดจาก ค่าใช้จ่ายในการลงทุน(Capex) เช่น ปีก่อนซื้อที่ดินเกือบพันล้านบาท ปีนี้ซื้อราว 500 ล้านบาท เป็นต้น

          ส่วนโครงการ Park&Rideประเดิมเช่าที่ดิน 2 ไร่ ซอยเฉยพ่วง ระยะเวลา 30 ปี ลงทุน 40-50 ล้านบาท สร้าง 2 อาคาร รองรับการจอดรถรวม 700 คัน ช่วยเพิ่มรายได้ประจำ จากการพัฒนาโครงการดังกล่าว คาดว่าจะส่งผลให้รายได้ปีนี้เติบโต 40% จากปีก่อนรายได้ 2,995 ล้านบาท เติบโต 16% และกำไรสุทธิ 324 ล้านบาท เติบโต 52% ปัจจุบันมียอดขายรอ รับรู้รายได้ (แบ็คล็อก) กว่า 2,000 ล้านบาท หลักๆมาจากโครงการ บันยันทรี เรสซิเดนซ์ ริเวอร์ไซด์ กรุงเทพ มูลค่า 6,000 ล้านบาท เหลือขายอยู่ราว 2,500 ล้านบาท