'สถานีบางยี่ขัน'เห็นวิวแม่น้ำที่ดินแพงวาละ4.5แสน

          ทำเลจรัญสนิทวงศ์เดือดปุด รับอานิสงส์รถไฟฟ้าสีน้ำเงินเตรียมเปิดบริการกลางปี 2562-ปี 2563 บิ๊กแบรนด์แข่งลงทุนไม่กลัวตลาดเรดโอเชียน เจ้าตลาด "พฤกษา" เตรียมเปิดโครงการที่ 5 เดอะทรี จรัญ-บางพลัด "อนันดาฯ" ปิดการขายแล้ว 2 โครงการ ลุยเปิดไอดีโอ บางพลัด "ศุภาลัย-เอพี- นารายณ์ฯ" ง้างลงทุนโครงการใหม่ "แกรนด์ยูฯ-ชีวาทัย-MBK" ปักหมุดแบรนด์คอนโดฯ ค่ายโฮมโปรขอแจมทำเลจรัญฯ 13 วางแผนเปิดโมเดิร์นเทรดวัสดุปลายปีนี้

          นายภัทรชัย ทวีวงศ์ ผู้จัดการอาวุโสฝ่ายวิจัย บริษัท คอลลิเออร์ส อินเตอร์ เนชั่นแนล ประเทศไทย จำกัด เปิดเผย "ประชาชาติธุรกิจ" ว่า ตลาดคอนโดมิเนียมทำเลแนวรถไฟฟ้าปี 2562 มีความคึกคักมากเป็นพิเศษ รับอานิสงส์เตรียมเปิดให้บริการเส้นทางส่วนต่อขยายรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงิน ภายในปี 2562-2563

          บิ๊กเนมไม่สนเรดโอเชียน

          ผลสำรวจ ณ เดือนมกราคม 2562 ตลอดเส้นทางถนนจรัญฯมีคอนโดฯอยู่ระหว่างขาย 12 โครงการ มูลค่ารวม 22,450 ล้านบาท รวม 6,923 ยูนิต ขายไปแล้ว 4,930 หน่วย สัดส่วน 71% เหลือขาย 1,991 ยูนิต สัดส่วน 29%

          เทรนด์การลงทุนรองรับเปิดใช้รถไฟฟ้าสีน้ำเงินในปีนี้ คาดว่ามีซัพพลายใหม่แข่งขันเปิดตัวเพิ่ม 2,000 ยูนิต มูลค่าโครงการไม่ต่ำกว่า 10,000 ล้านบาท อาทิ บมจ.พฤกษา เรียลเอสเตท ลงทุนแล้ว 4 โครงการ มูลค่ารวม 6,400 บาท เตรียมเปิดเพิ่ม 1 โครงการ แบรนด์ เดอะทรี จรัญ-บางพลัด 720 ยูนิต มูลค่า 1,800 ล้านบาท ภายในช่วงครึ่งปีแรก

          บมจ.อนันดา ดีเวลลอปเม้นท์ ปิดการขาย 2 โครงการแบรนด์ไอดีโอ โมบิ จรัญ อินเตอร์เชนจ์ และยูนิโอ จรัญฯ 3 รวมมูลค่า 5,000 ล้านบาท ใช้เวลา 5 ปีกว่าจะปิดการขายทั้งโครงการ ปัจจุบันเตรียมเปิดใหม่ 1 โครงการ ย่านจรัญสนิทวงศ์ 70 แบรนด์ Ideo Bang Plat

          บจ.แกรนด์ ยูนิตี้ วางแผนพัฒนาคอนโดฯทำเลจรัญสนิทวงศ์ 13 แบรนด์ Ciela จรัญฯ 13 สูง 20 ชั้น 360 ยูนิต และ บมจ.ศุภาลัยซึ่งประสบความสำเร็จจากการขายในปีที่แล้ว เตรียมลงทุนเพิ่มอีก 1 โครงการ บริเวณสามแยกไฟฉาย

          กลุ่ม MBK Real Estate ตุนที่ดินปากซอยจรัญฯ 7 รอพัฒนาโครงการราคาเฉลี่ย 120,000 บาท/ตารางเมตร เช่นเดียวกับ บมจ.ชีวาทัย คว้าที่ดินในซอยจรัญสนิทวงศ์ 13 ใกล้สถานีรถไฟฟ้า จรัญฯ 13 พัฒนาคอนโดฯโลว์ไรส์ 8 ชั้น 1 อาคาร 184 ยูนิต อีก 1 โครงการ

          รวมทั้ง บจ.นารายณ์ พร็อพเพอร์ตี้ ที่พัฒนาโครงการขนาดใหญ่ 3 อาคาร มูลค่า 6,000 ล้านบาท เปิดขายอาคาร A เฟสสุดท้ายของโครงการ เดอะ พาร์คแลนด์ จรัญฯ-ปิ่นเกล้า ในช่วงต้นเดือนพฤศจิกายนที่ผ่านมา อีก 542 ยูนิต

          บมจ.เอพี (ไทยแลนด์) เปิดตัวแบรนด์ Life Pinklao มูลค่า 3,100 ล้านบาท, บมจ.ศุภาลัยพัฒนาแล้ว 2 โครงการ รวม 3,500 ล้านบาท ล่าสุด บจ.แกรนด์ ยูนิตี้ สนใจพัฒนาโครงการ De Lapis Charan 81 มูลค่า 2,000 ล้านบาท

          โฮมโปรแจมทำเลจรัญฯ 13

          อัพเดตการก่อสร้างรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงินทั้ง 5 สัญญาเสร็จแล้ว 100% เหลืองานติดตั้งระบบรถไฟฟ้าและการเดินรถ ตามแผนจะเปิดให้บริการช่วงหัวลำโพง-หลักสอง ก่อนสิงหาคม 2562 เร็วกว่ากำหนด 1 เดือน ช่วงเตาปูน-ท่าพระ คาดว่าเปิดให้บริการในเดือนมีนาคม 2563

          ก่อนหน้านี้ในช่วง 10 ปีที่ผ่านมา ตลอดเส้นทางถนนจรัญสนิทวงศ์ มี คอนโดฯเปิดตัวใหม่ 20,000 ยูนิต ราคาที่ดินปรับตัวเพิ่ม 100% ล่าสุด บริษัท โฮม โปรดักส์ เซ็นเตอร์ จำกัด (มหาชน) หรือโฮมโปร ธุรกิจโมเดิร์นเทรดวัสดุในเครือแลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ คว้าที่ดินแปลงงามห่างสถานี MRT จรัญฯ 13 ไม่ถึง 100 เมตร วางแผนลงทุนโฮมโปร จรัญสนิทวงศ์ เตรียมเปิดปลายปีนี้

          สำหรับกลุ่มลูกค้าหลักเป็นชุมชนดั้งเดิม แวดล้อมไปด้วยโรงพยาบาลชั้นนำ เช่น โรงพยาบาลยันฮี โรงพยาบาลศิริราช ห้างสรรพสินค้า สามารถเดินทาง เข้าสู่ใจกลางเมืองได้สะดวกรวดเร็ว ผู้ซื้อ จึงมีทั้งกลุ่มนักลงทุนซื้อเพื่อปล่อยเช่านักศึกษา ม.ศิลปากร ธรรมศาสตร์ มหาวิทยาลัยราชภัฏสวนดุสิตและสวนสุนันทา

          ผู้ซื้อที่น่าสนใจรวมถึงกลุ่มบุคลากรทางการแพทย์ที่ซื้อไว้เก็งกำไรระยะสั้นและระยะยาว และกลุ่มคนที่เคยอาศัยในพื้นที่ซื้อเพื่ออยู่อาศัยเอง ต้องการห้องชุด พักอาศัยมีคุณภาพ มีพื้นที่ส่วนกลางตอบโจทย์การใช้ชีวิต มีผลตอบแทน ค่าเช่าเฉลี่ยปีละ 5-7% ซึ่งถือว่าเป็นอัตราผลตอบแทนน่าสนใจเป็นอย่างมาก

          สถานีบางยี่ขันที่ดินแพงสุด

          นายภัทรชัยกล่าวว่า ราคาขายเฉลี่ยแล้วจะมีราคาขายเฉลี่ยอยู่ที่ 84,000 บาท/ตารางเมตร ทำเลติดถนนใหญ่ราคาเฉลี่ย 90,000-130,000 บาท/ตารางเมตร ทำเล ในซอยอยู่ที่ 63,000-89,000 บาท/ตารางเมตร เทรนด์ราคาขึ้นเฉลี่ยปีละ 3-5%

          ส่วนภาวะราคาที่ดินตามแนวถนนจรัญฯ ทำเลบนถนนสายหลักราคา 220,000-450,000 บาท/ตารางวา แปลงที่ดินในซอยอยู่ที่ 70,000-180,000 บาท/ตารางวา

          ทำเลไฮไลต์อยู่ที่ช่วงจรัญฯ 42 ถือเป็นช่วงถนนที่มีราคาที่ดินสูงที่สุดของถนนจรัญฯ อยู่ระหว่าง 350,000-450,000 บาท/ตารางวา เนื่องจากติดสถานี MRT บางยี่ขัน และตลอดระยะของถนนจรัญสนิทวงศ์ช่วงนั้น เหตุผลเพราะหากนำมาพัฒนาคอนโดฯไฮไรส์ จะสามารถมองเห็นวิวแม่น้ำเจ้าพระยาและสะพานพระราม 8 ได้สวยงาม

          ซัพพลายเก่า-ใหม่เพียบ

          นายภัทรชัยประเมินว่า มีข้อน่ากังวลเกี่ยวกับซัพพลาย-ดีมานด์ในทำเลสายนี้ เนื่องจากผลของการแข่งขันเปิดคอนโดฯในช่วงที่ผ่านมา ทำให้มีซัพพลายคงเหลือไม่ต่ำกว่า 2,000 ยูนิต และแนวโน้มมีซัพพลายใหม่เปิดเพิ่มอีก 2,000 ยูนิต ในขณะที่อัตราดูดซับหรืออัตราการขายเฉลี่ยแต่ละโครงการค่อนข้างต่ำ บางโครงการขายได้เพียงเดือนละ 1-2 ยูนิต และหลายโครงการที่ก่อสร้างแล้วเสร็จและมีหน่วยเหลือขาย นำโครงการมาจัดโปรโมชั่นลดราคา 20-30% เพื่อระบายสต๊อก

          "ผลของการแข่งขันสูง ทำให้ภาพรวมมีอัตราขายได้เฉลี่ย 3.5% ในปี 2561 ส่วนปีนี้อัตราขายได้อาจต่ำลงไปอีก เพราะมีการดูดซับดีมานด์ไปก่อนหน้านี้บ้างแล้ว ดังนั้น โครงการใหม่ควรตั้งราคาขายที่เหมาะสมกับกำลังซื้อ ไม่ปรับราคาสูงจนเกินไป ดีไซน์รูปแบบโครงการให้น่าสนใจ ก็จะได้รับความสนใจจากผู้ซื้อมากขึ้น"

          5 ปีเปิด 2,000 หน่วย/ปี

          สำหรับภาพรวมตลาดคอนโดฯแนวรถไฟฟ้าที่อยู่ระหว่างการก่อสร้าง พบว่า เส้นทางสายสีน้ำเงินยังคงมีการพัฒนามากที่สุด 34,574 ยูนิต รองลงมาสายสีเขียวเหนือ 23,454 ยูนิต, สายสีเขียวใต้ 19,931 ยูนิต

          โฟกัสซัพพลายสะสมที่ก่อสร้างแล้วเสร็จและจดทะเบียนอาคารชุดบนถนนจรัญสนิทวงศ์ มีทั้งหมด 17,392 ยูนิต แนวโน้มปี 2562-2563 มีเข้ามาเติมอีก 4,420 ยูนิต

          ในด้านสถิติ 5 ปีย้อนหลัง (2557-2562) มีคอนโดฯเปิดขายใหม่เฉลี่ยปีละ 2,000 ยูนิตต่อปี โดยปี 2558 สูงที่สุดเกือบ 3,500 ยูนิต ส่งผลให้ช่วง 15 ปีที่ผ่านมา มีคอนโดฯเปิดขายใหม่มากถึง 26,700 ยูนิต

          MBK แข่งตุนแลนด์แบงก์

          นายเปล่งศักดิ์ ศรีบัว ผู้อำนวยการอาวุโสฝ่ายบริหารโครงการ 1 บริษัท เอ็มบีเค เรียลเอสเตท จำกัด เปิดเผยว่า MBK ซื้อแลนด์แบงก์ 2 แปลง บนทำเลรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงิน แบ่งเป็นที่ดิน 2 ไร่เศษ ทำเลถนนวุฒากาศ ห่างสถานีรถไฟฟ้า 150 เมตร ไม่รีบร้อน ลงทุนคาดว่าเปิดตัวปลายปี 2563- ต้นปี 2564

          รูปแบบเป็นคอนโดฯไฮไรส์ มูลค่าโครงการ 1,700 ล้านบาท เจาะลูกค้าคนทำงานที่ซื้อเป็นที่อยู่อาศัยหลังแรก ราคาเริ่มต้น 90,000 บาท/ตารางเมตรบวกลบ ไซซ์ห้องเริ่มต้น 30 ตารางเมตร หรือห้องละ 2.5 ล้านบาท

          อีกแปลงอยู่บนทำเลจรัญฯซอย 7 ซึ่งบริษัทเริ่มซื้อจากแปลงไม่ใหญ่ จากนั้นมีการทยอยสะสมจนรวมแปลงได้ 4 ไร่ จุดเด่นที่สุดมีหน้ากว้างถนน 100 เมตร มองว่าแปลงที่ดินแบบนี้ หายากมากบนทำเลจรัญฯ อยู่ใกล้สถานี รถไฟฟ้าจรัญฯ 13

          "แปลงที่ดินจรัญฯ 7 เราล้อมรั้วอยู่ ยังไม่ได้ทำอะไร การลงทุนคงทำย่านวุฒากาศก่อน แล้วค่อยมาลงทุนที่ซอย 7 ตอนนี้เคลียร์ที่ดินไว้เฉย ๆ หน้ากว้าง 100 เมตรหาไม่ได้อีกแล้วบนทำเลนี้ ทางบอร์ดมอบนโยบายให้ทำ ทีละโครงการ ทำแล้วต้องดีที่สุดเพื่อให้ลูกค้าอยู่แล้วมีความสุข แพตเทิร์น การลงทุนของบริษัทจะต้องได้รับอนุมัติ EIA-รายงานผลกระทบสิ่งแวดล้อม กับได้ตัวพันธมิตรผู้รับเหมาก่อสร้างก่อนจึงเดินหน้าโครงการ" นาย เปล่งศักดิ์กล่าว